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LOS PROBLEMAS LEGALES DEL CONTRATO DE ALQUILER.

La 煤ltima reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como finalidad potenciar el mercado de los arrendamientos (alquiler de viviendas o locales comerciales) con el objetivo de reconocer el derecho de todos los espa帽oles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, como as铆 viene recogido en la Constituci贸n Espa帽ola.

En este art铆culo nuestros abogados en Madrid tratar谩n algunos aspectos que han suscitado dudas entre nuestros lectores acerca del contrato de alquiler, tanto de vivienda como otros usos diferentes a vivienda.

PRINCIPALES PROBLEMAS LEGALES DEL CONTRATO DE ALQUILER.

驴C贸mo puedo saber si mi contrato de alquiler es legal?

Como sabemos, los contratos se pueden celebrar mediante documento privado o por acuerdo verbal. En este caso en cuesti贸n, si queremos formalizar nuestro contrato de alquiler, nuestra recomendaci贸n es que consten detallados cada uno de los extremos de dicho arrendamiento, y as铆 evitar cualquier tipo de problema que tenga que resolverse en el oportuno procedimiento judicial.

Respecto a, si nuestro contrato de alquiler es legal, tenemos dos opciones:聽
Documento privado (el t铆pico contrato de alquiler).
Documento timbrado para liquidar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La cuota depender谩 de cada Comunidad Aut贸noma. Se puede adquirir en estancos, aunque es poco com煤n la utilizaci贸n por聽este medio.

Los requisitos que deben de contener ambos documentos para su legalidad son:
鈥 Identidad de quienes celebran el celebran el contrato de alquiler o arrendamiento.
鈥 Identificaci贸n del piso o vivienda. Indicar a ser posible la referencia catastral.
鈥 La duraci贸n.
鈥 La renta.
鈥 Otras cl谩usulas (inventarios, arbitraje, gastos, etc).

En el caso de que seas un profesional que te dediques a los arrendamientos de viviendas como actividad econ贸mica visita nuestro art铆culo para que conozcas los requisitos fiscales. Consulta a nuestro asesor fiscal.

驴Qu茅 tenemos que saber para negociar un contrato de alquiler?

Tomando como referencia si el contrato de alquiler que hemos celebrado es legal, lo necesario para negociar un contrato de alquiler queda reducido, la mayor parte de las veces, a lo que acuerden las partes interesadas.

Lo frecuente es negociar el precio o renta, la duraci贸n del contrato, posibles gastos聽e inclusiones de determinados bienes que suelen incorporarse por medio de un inventario anexo al contrato de alquiler o arrendamiento.

驴Me pueden subir la renta? Cu谩ndo?

Existe la posibilidad de subir la renta en los arrendamientos, pero dicha condici贸n debe de recogerse en el contrato de alquiler. As铆 lo contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, y dispone que se podr谩 revisar por el arrendador o arrendatarios en la fecha en que se cumpla cada a帽o de vigencia del contrato, y que queda sujeta dicha revisi贸n a una variaci贸n anual del 脥ndice de Garant铆a de Competitividad.

Dicha actualizaci贸n deber谩 constar por escrito y ser notificada al arrendatario a partir del mes siguiente, expresando el porcentaje de alteraci贸n aplicado, y si el arrendatario lo exigiera, con la oportuna certificaci贸n del Instituto Nacional de Estad铆stica.

As铆 lo聽dispone la Ley, pero como hemos indicado anteriormente, la libertad de pactos puede dar lugar a convenir otras formas.

驴Qu茅 motivos pueden haber para subir la renta del contrato de alquiler?

Puede ser porque se hayan hecho reparaciones en el edificio o incluso en la vivienda, adquisici贸n de bienes para esa vivienda, el transcurso del tiempo o incluso haber recibido alguna oferta de un tercero, etc.

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驴Cu谩nto puede durar un contrato de alquiler de una vivienda?

De igual modo en este asunto. La duraci贸n de un contrato de alquiler de vivienda queda sujeto a lo que acuerden las partes.

No obstante, si este fuera un plazo inferior a tres a帽os, llegado el vencimiento del contrato, 茅ste se prorrogar谩 obligatoriamente hasta esos a帽os, salvo que el arrendatario comunicase su voluntad de no renovarlo con una duraci贸n m铆nima de treinta d铆as.

Esta cuesti贸n es importante, ya que cada vez es m谩s frecuente la incorporaci贸n en los contratos de alquiler de una cl谩usula penal, para que en caso de incumplimiento de estas condiciones se pueda no devolver la fianza. Si bien es cierto, y aunque habr谩 que estar a las concretas circunstancias del caso, hay muchas sentencias que no vienen aplicando el 100% del importe acordado como cl谩usula penal en el contrato de arrendamiento, siempre que se comunique la voluntad de no renovarlo, y hayan transcurrido m谩s d铆as de los fijados.

En este tipo de asuntos, en los que opere la cl谩usula penal, se podr谩n iniciar acciones legales por da帽os y perjuicios sin necesidad de imputarse a la fianza, por ejemplo, cuando no se entregan las llaves del piso en plazo.

Si quieres reclamar da帽os y perjuicios contacta con nuestros abogados civil en Madrid y Albacete.

La devoluci贸n de la fianza en un contrato de alquiler de vivienda.

Para poder fijar el importe de la fianza tenemos que diferenciar si el contrato de alquiler est谩 destinado a vivienda o para otros usos distintos de vivienda.

Si estar谩 destinado a vivienda se fijar谩 el importe correspondiente a una mensualidad de renta. En caso contrario, se fijar谩n dos meses de renta para usos distintos.

Estas entregas de fianza deber谩n estar desembolsadas al momento de la firma del contrato.

No se permitir谩 una actualizaci贸n (entendemos que al alza) del importe de la fianza durante los tres primeros a帽os, pero una vez que se haya podido producir alg煤n tipo de pr贸rroga, si se podr谩 actualizar, no obstante, convendr铆a dejar reflejado cu谩ndo-cu谩nto en el contrato de alquiler de vivienda o para uso diferente.

Para el caso en el que el arrendador no quiera devolver el importe de la fianza, debemos de acudir a la v铆a civil y no penal, ya que no puede ser calificado como apropiaci贸n indebida por las finalidades que se le atribuye a las fianzas de los arrendamientos.

驴NO TE DEVUELVEN LA FIANZA- (4)

El inventario en el contrato de alquiler

Cada vez es m谩s frecuente ver un anexo adjunto con el inventario de los bienes en los contratos de alquiler y que se depositan tanto en la vivienda como en los locales comerciales. Todos estos elementos forman parte de un activo y que venimos considerando, como聽un mayor valor en el precio o renta del alquiler de vivienda o local.

Desde GAR脫N ABOGADOS recomendamos que se aporte y se firme cada una de las hojas detallen cada uno de los bienes, as铆 como mencionar el estado en qu茅 se encuentran.

En alguna que otra ocasi贸n, y dentro de un procedimiento judicial, nos hemos encontrado con que se alega de contrario el mal estado de los bienes al momento de la celebraci贸n del contrato de alquiler o arrendamiento. Bien, nuestra opini贸n al respecto es que no cabe aceptarse dichas alegaciones siempre y cuando no se haya 鈥denunciado鈥 o comunicado por cualquier medio que sirviese para tener conocimiento de ese estado inicial de los bienes y accesorios descritos en el inventario anexo al contrato de alquiler, y por lo que cabe presumir que el estado y funcionamiento de los mismos era el adecuado.

En los casos donde dejas bienes y otros elementos para desarrollar una actividad profesional en un local comercial, no olvides incluir inventario en el contrato de alquiler.

Si quiero ir a juicio鈥β縟贸nde tengo que interponer la demanda?

Nuestra recomendaci贸n es que acuda a su despacho de abogados de confianza para que le informen de su caso en cuesti贸n y de los pasos a seguir para interponer una demanda. La acci贸n judicial m谩s frecuente es la de desahucio por falta de pago, es decir, para reclamar todas las rentas que has dejado de cobrar聽y adem谩s, para que desalojes el piso si no lo hubieras hecho ya.

Respecto a la聽competencia judicial, 聽el lugar donde interponer la demanda ser铆a en los tribunales en donde se encuentre la vivienda.

Ej. 驴Quieres poner una demanda por desahucio y reclamaci贸n de rentas porque han dejado de abonarte mensualmente la cantidad pactada de una vivienda en Albacete? Pues en este caso, la demanda deber谩 de interponerse ante los Juzgados y Tribunales de Albacete, por ser el lugar donde se encuentra el bien.

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