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驴C贸mo evitar los problemas de herencias entre hermanos a trav茅s de la extinci贸n de condominio?

Aprovechando que cerramos un expediente relacionado con la extinci贸n del condomio, nuestro departamento de abogados expertos en herencias y testamentos en Madrid han querido exponer una de las circunstancias que se presentan sobre este tipo de 聽asuntos.

Los problemas de herencia entre hermanos est谩n 鈥a la orden del d铆a鈥, y saber gestionarlos desde el punto de vista legal es important铆simo para evitar que medien factores sentimentales, que impidan buscar soluciones para acabar con una experiencia personal negativa.

Al igual que ocurre con una separaci贸n o divorcio, son muchos los lazos comunes que se rompen. Sin embargo, a veces no es tan sencillo desligarse de forma definitiva de aquello que en alg煤n momento uni贸. Porque por ejemplo, 驴qui茅n se queda con la casa? 驴Y con la hipoteca? Seguir compartiendo responsabilidades es algo que no desea ni una parte ni otra, y mucho menos, mantener v铆nculos que est谩n rotos desde hace mucho tiempo.

A todas estas cuestiones respondemos en este art铆culo, y puede que encuentres las claves para resolver tus problemas familiares.

驴Qu茅 es un condominio?

Un condominio es aquella situaci贸n que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por m谩s de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.

Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no.

Cuando se desea romper con una situaci贸n de potestad compartida, lo m谩s frecuente es proceder a la extinci贸n del condominio.

驴En qu茅 consiste la extinci贸n de condominio entre hermanos?

Tras el reparto de las herencias, muchas veces se da el caso de que una misma propiedad se tiene que compartir entre varios hermanos, y la extinci贸n de condominio es la soluci贸n.

Pong谩monos en situaci贸n: Juan y Mar铆a son hermanos con unas p茅simas relaciones familiares. A la hora de repartir la herencia, 聽ambos han aceptado y son propietarios de la vivienda en la que estaban residiendo sus padres hasta el momento de su fallecimiento.

Si por ejemplo uno de los hermanos desea acceder al 100% de la titularidad de la propiedad, el resto de hermanos solo tendr谩n que ceder sus partes y percibir las cuant铆as econ贸micas compensatorias por parte del nuevo titular 煤nico.

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Ahora surge un problema, pues una casa es un bien que por sus caracter铆sticas f铆sicas no se puede repartir en un 50%-50%. No va a quedarse uno con el ba帽o y otro con la cocina. Y, es muy probable, que uno de los hermanos no desee que la ocupaci贸n efectiva de la casa la tenga su otro hermano.

Pues bien, la soluci贸n a los problemas de herencias entre hermanos est谩 precisamente en la extinci贸n de condominio.

Al igual que estas circunstancias ocurren en las herencias familiares, tambi茅n la encontramos en divorcios y separaciones matrimoniales.

Para poder aclararme, 驴qu茅 significa la extinci贸n de condominio?

Significa que una parte cede su potestad sobre un bien a la otra, que pasar谩 a ser el 煤nico titular.

Esta disoluci贸n del condominio, se solicita mediante escritura notarial de compra-venta, en la que se establece esa trasmisi贸n de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario.

La parte que cede su parte recibe una compensaci贸n econ贸mica por parte del que asume la titularidad de la propiedad.

Se trata de una v铆a amistosa y de mutuo acuerdo. Adem谩s, supone un ahorro considerable para ambas partes, pues no tienen que pagar todos los impuestos de transmisi贸n que tendr铆an que afrontar en caso de realizar la compraventa de dicho inmueble.

Una soluci贸n ser铆a tasar el valor de las cosas y, si fuera una casa, encargar con una agencia inmobiliaria de confianza para que os pueda gestionar la venta. Mediar谩n contratos de arras, y ser谩 la mejor v铆a para acabar con el v铆nculo familiar que tantos problemas te pueden ocasionar.

驴Cu谩les son los requisitos para poder hacer uso de la extinci贸n de condominio?

Para poder ejercer esta v铆a, 煤nicamente tiene que existir un condominio sobre un bien y una situaci贸n justificada para que se proceda a la disoluci贸n de este: v茅ase divorcios y separaciones o situaciones de herencias compartidas.

Tal y como recoge el Art铆culo 400 del C贸digo Civil:

鈥淣ing煤n copropietario estar谩 obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podr谩 pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa com煤n.鈥

驴Qu茅 es la Divisi贸n de la cosa com煤n?

En esa situaci贸n compartida sobre la potestad de una propiedad, cuando una de las personas titulares quiere ponerle fin pero no se ha producido un acuerdo previo, debe proceder a la acci贸n de divisi贸n de cosa com煤n.

La persona que inicia estos tr谩mites tendr谩 que solicitarlos al Juzgado, y necesitar谩s abogado y procurador.

Si bien es cierto, nuestros abogados expertos en herencias nos dicen que previamente se producen muchas negociaciones para evitar esta soluci贸n.聽 Hay que tener en cuenta los costes econ贸micos en juego, y a veces, el orgullo nos puede 鈥cegar鈥 y facilitar a que caigamos en un 鈥sin sentido鈥 de p茅rdida de valor de las cosas, cruces de acusaciones fuera lugar, gastos innecesarios, etc.

Advertido lo anterior, y una vez en este punto, se pueden dar dos circunstancias, en funci贸n de las caracter铆sticas de la propiedad: divisible o indivisible.

Divisible: Estar铆amos en una situaci贸n ideal, pues la propiedad se reparte de forma equitativa entre todos los titulares. Es el caso, por ejemplo, del reparto de una finca.

Indivisible: Aqu铆 la cosa se complica m谩s y se puede optar por dos v铆as.

  • Lo que ya comentamos antes en la extinci贸n de condominio: que una de las partes adquiera la titularidad total de la propiedad, aportando al resto de implicados las partes compensatorias correspondientes.
  • O bien, proceder a la venta de la propiedad para posteriormente repartir, de forma equitativa entre los beneficiarios, las cuant铆as percibidas.

Por otro lado, aunque el C贸digo Civil reconozca el derecho a la divisi贸n de la cosa com煤n, en el mismo Art铆culo 400, establece que:

鈥淣o obstante, ser谩 v谩lido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez a帽os. Este plazo podr谩 prorrogarse por nueva convenci贸n.鈥

Debes saber que la divisi贸n de cosa com煤n puede ser solicitada tanto por uno de los copropietarios, como por 谩rbitros (previamente nombrados por los titulares).

En los casos en los que no se llega a un acuerdo entre las partes, el Juzgado puede proceder a la venta por subasta del bien en discordia.

La Subasta judicial

Llegados al punto en que los copropietarios de un bien, no lleguen a un acuerdo en cuanto a la divisi贸n de la cosa com煤n, el Juzgado proceder谩 a la venta por subasta de este, para su posterior reparto entre los interesados.

Art铆culo 404 del C贸digo Civil:

鈥淐uando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condue帽os no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los dem谩s, se vender谩 y repartir谩 su precio.鈥

En estas circunstancias, las cuestiones y problemas que pueden derivarse, hacen que sea m谩s que recomendable hacer una consulta con un abogado experto, que garantice los intereses y derechos como cotitular, as铆 como la venta a un precio justo de la propiedad.

Los bienes indivisibles siempre suelen traer problemas cuando uno de los condominios quiere acabar con su situaci贸n de proindiviso.

驴Qu茅 es la extinci贸n de proindiviso?

La expresi贸n proindiviso viene a ser lo mismo que copropiedad.聽 Hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona sobre un bien, pero solo de forma parcial pues la titularidad es compartida con otros. Por lo tanto, ninguno de los implicados posee la plena propiedad.

Como ya hemos comentado, estas situaciones de proindiviso, se suelen dar tras divorcios o separaciones y por herencias.

Nuevamente, contemplamos que para la extinci贸n de proindiviso, se debe tener en cuenta si el bien es divisible o indivisible.

Se podr谩 adjudicar la titularidad a uno de los involucrados a trav茅s de escritura p煤blica, contemplando la compensaci贸n econ贸mica del resto.

Cuando surjan problemas en la extinci贸n de proindiviso, el Juzgado podr谩 proceder a la liquidaci贸n del r茅gimen econ贸mico matrimonial, a la divisi贸n judicial de herencias o a la divisi贸n de cosa com煤n.

驴Puedo vender mi proindiviso?

Por supuesto que s铆. Muchas personas, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo con las otras partes o para ahorrarse problemas, deciden vender su parte de proindiviso.

Puedes vender tu parte a uno de los copropietarios que pueda estar interesado, o bien existen empresas que se dedican a su compra.

Pero antes, es mejor que te asesores y est茅s seguro de que es la v铆a que m谩s beneficia a tus intereses.

驴Es posible la extinci贸n de condominio cuando hay hipoteca?

Este es uno de los problemas clave que se derivan tras las separaciones y divorcios cuando hay viviendas de por medio, es la hipoteca. Tambi茅n en herencias complicadas.

Ya hemos visto c贸mo se puede extinguir un condominio de forma amistosa o por v铆a judicial, pero 驴Qui茅n se queda con la hipoteca? 驴Si cedo mi parte de la propiedad al otro tambi茅n le cedo mi parte de hipoteca?

Volvemos al caso de Juan y Mar铆a y uno le cede al otro su condominio. A efectos pr谩cticos, el 100% de la titularidad pasa a ser de uno de los dos, sin embargo, el banco no lo asume de igual manera.

De forma m谩s sencilla, aunque cedas tu parte de la propiedad a tu ex pareja o a tu hermano, el banco tiene que aceptar tambi茅n, por su parte, que ya no tienes responsabilidad sobre el cr茅dito hipotecario. De no hacer esto, para la entidad financiera sigues siendo deudor de ese pr茅stamo.

Para evitar estas circunstancias, se puede solicitar al banco un nuevo cr茅dito hipotecario en el que ya no aparezca el anterior cotitular de la vivienda, cancelando el anterior, o solicitar la novaci贸n de la hipoteca. Esta 煤ltima v铆a es menos costosa y 煤nicamente supone cambiar las condiciones anteriores para que se elimine al anterior copropietario.

Si eras o eres cotitular de una vivienda y sigues figurando en el contrato hipotecario, lo mejor es que recibas el asesoramiento de un abogado. El banco puede poner pegas y mientras tanto t煤 sigues apareciendo como deudor, algo que puede generarte problemas si se producen impagos.

Adem谩s, a la hora de establecer la parte compensatoria por ceder la parte de propiedad, puede determinarse que, en lugar de recibir una cuant铆a econ贸mica, se descuente la parte de hipoteca correspondiente.

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驴C贸mo se hace un contrato de extinci贸n de condominio?

En Internet puedes encontrar ejemplos de c贸mo redactar un contrato de extinci贸n de condominio. Sin embargo, cada caso es 煤nico y contar con el apoyo de un experto en su elaboraci贸n y presentaci贸n siempre te traer谩 garant铆as y menos problemas a futuro.

A modo de conclusiones, podr铆amos decirte que algunos datos importantes que tiene que se帽alar son:

  • 驴Qui茅nes son las partes involucradas?
  • El objeto y el derecho de propiedad que se tiene sobre el mismo.
  • Los t茅rminos del acuerdo.
  • Elevarlo a p煤blico, especialmente en bienes inmuebles.
  • Precio.

驴C贸mo hacer la liquidaci贸n de gananciales?

Tras un divorcio, en el que se haya tramitado la liquidaci贸n del r茅gimen de gananciales, no contemplar铆amos en ning煤n caso la extinci贸n de condominio.

Esto es as铆, porque tras hacer un inventario de todos los bienes en com煤n de los c贸nyuges, ya se hace un reparto de lo que le corresponde a cada uno.

No obstante, en cualquier r茅gimen de separaci贸n de bienes que no haya procedido a la liquidaci贸n de gananciales, s铆 se tendr谩 en cuenta la extinci贸n de condominio a la hora de dividir las propiedades y dem谩s bienes en com煤n.

Impuestos a pagar en la extinci贸n de condominio

Precisamente, y en relaci贸n al tema de los impuestos, la extinci贸n de condominio es una v铆a mucho m谩s econ贸mica y r谩pida a la hora de adquirir y ceder propiedades.

La ventaja principal reside en el hecho de que solo se tributa por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jur铆dicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% en funci贸n de cada Comunidad Aut贸noma. Lo 煤nico que habr铆a que incluir ser铆an los gastos de notario.

Si vendi茅semos la vivienda de forma normal, sin hacer uso de la extinci贸n de condominio, habr铆a que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y estar铆amos hablando de entre 6% y un 10% sobre lo que se aplica.

Como vemos, la diferencia es m谩s que considerable.

Sin embargo, debes saber que cuando se ceden o adquieren proindivisos, puede ser que el dinero percibido se tenga que tributar en el IRPF. Pero esto solo ocurre si el valor adjudicado no es igual al valor de la propiedad cuando se produce la adquisici贸n o cesi贸n.

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