mano para firmar contrato de alquiler

Lecciones aprendidas del contrato de vivienda en alquiler con opci贸n a compra.

Con la llegada de la crisis y las dificultades para acceder a la compra de la primera vivienda, se ha producido un aumento considerable en el n煤mero de alquileres en Espa帽a y a ellos se suma una nueva alternativa.

Los contratos de alquiler con opci贸n a compra son cada vez m谩s frecuentes entre los que desean comprar una propiedad y no cuentan con una situaci贸n econ贸mica tan holgada y prescinden de interesar un pr茅stamo bancario.

Pero, 驴es alquiler o es compra? Entender esta pr谩ctica, que es un h铆brido de ambos, puede resultar confusa, m谩s si cabe si tenemos en cuenta que no est谩 regulada expl铆citamente por el C贸digo Civil.

El alquiler con derecho a compra abre la posibilidad de invertir el dinero que se destina al pago de las rentas a una posible posterior compra del inmueble.

驴Qu茅 es el alquiler con opci贸n a compra y en qu茅 consiste?

De una manera sencilla podemos resumirte que es el pago de la renta considerado como una entrega a cuenta del precio de la futura vivienda en propiedad.

El alquiler de piso con derecho a compra es una f贸rmula entre las partes del acuerdo, que viene a otorgar una preferencia o exclusiva frente a terceros.

Los contratos nacen para ser cumplidos y pueden celebrarse de cualquier manera, ya que existe libertad de forma.

En este sentido, nos remitimos a lo que dispone el art铆culo 1.262 del C贸digo Civil y que puedes leer directamente desde Noticias Jur铆dicas:

El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptaci贸n sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

Hall谩ndose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la acept贸, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptaci贸n o desde que, habi茅ndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta.

En los contratos celebrados mediante dispositivos autom谩ticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptaci贸n.

Se trata de un tipo de alquiler en el que el contrato es doble o mixto.

Esto es as铆, porque supone la firma de dos subcontratos: uno en el que se establecen las condiciones y cl谩usulas que afectan al alquiler de la vivienda y otro destinado a plasmar todos los puntos para la opci贸n a compra de la misma.

Consiste en habitar una vivienda en r茅gimen de alquiler durante un periodo de tiempo previamente estipulado en el contrato, para una vez concluido poder acceder al derecho de compra.

Ambas partes se benefician de esta alternativa, por un lado el arrendatario alquila una vivienda sabiendo que puede acceder a una posible compra, y por otra el arrendador porque percibe ingresos y adem谩s se ahorra la posible b煤squeda de un comprador para su propiedad.

Aunque como hemos dicho, no est茅 regulado por el C贸digo Civil, s铆 que est谩 aceptado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por el Reglamento Hipotecario.

No obstante, estas circunstancias hacen que sea m谩s que recomendable contar con el apoyo de un experto abogado civil para la elaboraci贸n de dicho contrato, de cara a evitar problemas entre arrendadores e inquilinos.

El Tribunal Supremo define que se trata de 鈥un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebraci贸n o no del contrato principal de compraventa, que habr谩 de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo tambi茅n ir acompa帽ado del pago de una prima por parte del optante鈥.

驴C贸mo funciona un alquiler con derecho a compra?

En las condiciones de dicho contrato, se debe de establecer ciertos aspectos como: las cuotas del alquiler y el porcentaje que se descuenta de este, las cantidades a aportar por el inquilino a modo de garant铆a o la duraci贸n del contrato de arrendamiento, entre otras.

Al no estar regulado por la ley, las cl谩usulas dentro de estos contratos no siguen un patr贸n fijo.

Ya sea antes o una vez se cumpla el periodo de alquiler convenido por ambas partes, el inquilino puede manifestar su intenci贸n de compra de la vivienda.

Esta decisi贸n se debe exponer o bien mediante acta notarial, que suele ser lo m谩s com煤n, o tal y como se haya pactado en el contrato privado. Por su parte, el propietario tambi茅n debe aceptar la petici贸n de compra.

驴C贸mo hacer un contrato de alquiler con opci贸n a compra?

Llegados a este punto seguro que te planteas, pero 驴c贸mo hago un contrato de alquiler con opci贸n a compra si no est谩 regulado por la ley?

Si cuentas con el asesoramiento de un abogado, mejor. Son muchos los aspectos a tener en cuenta y como decimos, al no estar contemplado por el C贸digo Civil, pueden ser contratos que se presten a conflictos o confusiones por falta de conocimientos.

Pues bien, antes que nada, debes asegurarte de que en el documento se especifica claramente el precio de la vivienda en caso de compra y el plazo que tiene el inquilino para optar a esta (per铆odo de alquiler).

Tambi茅n, debe quedar establecida la mensualidad a aportar para el arrendamiento de la propiedad y, en caso de que proceda, el porcentaje que se descontar铆a cada mes a modo de inversi贸n para la compra. As铆 como la posible prima inicial que debiera aportar el inquilino como aval.

De igual forma, las responsabilidades del propietario en relaci贸n al mantenimiento de la vivienda durante el tiempo de alquiler.

Nunca firmes un contrato de este tipo sin haber revisado todas las condiciones y consecuencias que pueden derivarse en caso de incumplimiento de alguna de las dos partes.

No olvides que se trata de un contrato doble: uno de alquiler y otro de compra.

驴Cu谩l es la duraci贸n de este tipo de contratos?

No hay un l铆mite delimitado, pero lo normal es que tengan una duraci贸n de entre 2 y 5 a帽os. Pero como decimos, no existen l铆mites, pues ambas partes pueden pactar el periodo de tiempo que consideren oportuno y en muchas ocasiones la compra se produce antes de que finalicen los plazos.

Otra cuesti贸n que puede surgir es si el contrato de alquiler se podr铆a prorrogar m谩s all谩 del tiempo establecido.

La respuesta es s铆, pero deber铆a elaborarse otro contrato pues las condiciones ya firmadas habr铆an variado. Recordamos que no se trata de un contrato de alquiler corriente.

Es important铆simo que en viviendas de alquiler con opci贸n a compra, una vez llegado al t茅rmino de la duraci贸n m谩xima del contrato, si no vas a ejercitar el derecho a compra y te interese tener una pr贸rroga, preparar un anexo al contrato que no deje lugar a dudas de tu inter茅s.

Precio del alquiler con derecho a compra

Nuevamente, depende de cada caso y de lo que establezca el contrato. Puede darse el caso de que, por la raz贸n de ser de esta pr谩ctica, la mensualidad sea superior por la posibilidad de compra. Tambi茅n hay que tener en cuenta las cuant铆as que se suelen aportan al inicio a modo de aval.

En cuanto al precio de compra de la vivienda, ser谩 el pactado y aceptado por el arrendador y el inquilino.

驴Cu谩nto se descuenta en la compra?

En la firma del contrato, se podr谩 establecer el porcentaje del alquiler que se descuenta a modo de inversi贸n.

As铆, si el inquilino decide adquirir la propiedad, se le restar谩n las cuant铆as correspondientes de los meses de renta pagados a la cifra total de compra.

驴Qu茅 ocurre si una vez finalizado el periodo decido no comprar la vivienda?

Puede darse el caso que, a pesar de haber firmado un contrato de alquiler con opci贸n a compra, finalmente el inquilino decida no adquirir el inmueble.

Tal y como su nombre indica, es una opci贸n, no se est谩 obligado a la compra.

El alquiler con opci贸n a compra es temporal ya que exige un plazo.

Las consecuencias pueden variar en funci贸n de cada caso y lo pactado entre ambas partes. Sin embargo, antes de tomar esta decisi贸n se tiene que tener en cuenta que todas las cantidades aportadas previa firma del contrato a modo de garant铆as se perder铆an, ya que no tiene la misma naturaleza de una fianza o dep贸sito y es ah铆 donde se puede generar confusi贸n.

Por otro lado, si es el propietario el que decide que no quiere vender el piso, tendr谩 la obligaci贸n de devolver al inquilino el dinero que hubiese aportado a modo de garant铆a al inicio del contrato. Nuestros abogados recomiendan establecer alg煤n tipo de cl谩usula penal con derecho a indemnizaci贸n.

Todo esto puede variar en ciertos aspectos, dependiendo de las cl谩usulas que incluya el contrato. De ah铆 que sea recomendable contar con el trabajo de un profesional para su elaboraci贸n y asesoramiento en la firma.

驴Qu茅 supone adquirir una vivienda de alquiler con opci贸n a compra?

Aunque explic谩bamos que el alquiler con derecho a compra es una pr谩ctica que puede resultar m谩s que beneficiosa para aquellos que quieren acceder f谩cilmente a la compra de una vivienda, debes saber que como todo en esta vida, tiene sus ventajas pero tambi茅n sus inconvenientes y hay ciertos aspectos a tener en cuenta antes de firmar el contrato. Esto afecta tanto a propietarios como a inquilinos.

Ventajas

  • Como ya mencionamos, para el arrendador es una garant铆a clara de ingresos y de posibilidad de vender de forma sencilla el inmueble.
  • Para los inquilinos, supone una inversi贸n y ahorro de cara a la compra de la vivienda, ya que un porcentaje de las mensualidades (previamente definido en el contrato) se destina al pago de la propiedad.
  • Esta pr谩ctica beneficia, sobre todo, a aquellos que tienen dificultades para acceder a cr茅ditos, pues es una forma m谩s econ贸mica de adquirir una vivienda y desde la firma del contrato ya se establece el precio de la posible adquisici贸n.

 

Inconvenientes

  • Las caracter铆sticas de este tipo de contrato hace que los alquileres puedan ser considerablemente m谩s elevados de lo que ser铆an en condiciones normales.
  • Una vez finalizado el per铆odo de alquiler, si se declina la compra del inmueble, se pierde el dinero aportado a modo de aval.
  • Desde el punto de vista del propietario, puede darse el caso de que con posterioridad a la firma del contrato, los precios en el mercado se revaloricen, con lo que podr铆a estar perdiendo la oportunidad de sacarle m谩s dinero a la venta.
  • Del mismo modo, tambi茅n puede ocurrir que, en el momento de la firma del contrato los precios de la vivienda hayan subido. Siendo el inquilino el principal afectado.
  • Un inconveniente para el propietario y beneficio por su parte para el inquilino, es el hecho de que en la primera parte del contrato estar铆amos hablando de un r茅gimen de arrendamiento, por lo que es responsabilidad del arrendador hacerse cargo del mantenimiento de la vivienda.

 

Condiciones y requisitos para disfrutar de viviendas en alquiler con opci贸n a compra.

Antes de firmar un contrato de alquiler con derecho a compra, si es que te lo est谩s planteando, debes de tener en cuenta las condiciones y requisitos que se derivan de esta alternativa y que te explicamos a continuaci贸n.

El art铆culo 397 del C贸digo Civil para el caso de que haya varios copropietarios lo indica bien claro, y es uno de los principales problemas de este tipo de contratos.

Ninguno de los condue帽os podr谩, sin consentimiento de los dem谩s, hacer alteraciones en la cosa com煤n, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

No es suficiente que cuando haya llegado el plazo oportuno para ejercer la opci贸n de compra de vivienda se entienda ejercitada autom谩ticamente, sino que has de utilizar todos los medios para notificar e informar esta intenci贸n a todas las partes. Si no hay respuesta o hay negaci贸n indicar que quedar谩 consumada la compraventa.

  • En el contrato se deben establecer las cuotas del alquiler, el precio de la vivienda en caso de compra y el periodo de tiempo de arrendamiento.
  • Por ley, independientemente de los plazos fijados, el inquilino puede permanecer en la vivienda bajo contrato de alquiler durante 5 a帽os.
  • El periodo de arrendamiento puede alargarse si as铆 lo aceptan ambas partes, sin embargo, la opci贸n a compra caducar铆a debido a la modificaci贸n de uno de los contratos. (Recordamos que se trata de un contrato doble: arrendamiento y compra).
  • No es obligatorio aportar una prima inicial a modo de garant铆a, pero es lo m谩s com煤n por seguridad del propietario.
  • Si se producen impagos en las mensualidades del alquiler por m谩s de dos meses, el inquilino pierde su opci贸n y derecho a compra, as铆 como lo que pudiese haber aportado de aval. Se podr谩 iniciar por parte del propietario la correspondiente demanda de desahucio.
  • La compra de la vivienda puede realizarse antes de que caduque el plazo de arrendamiento.
  • El precio del alquiler puede variar, no as铆 el establecido para la compra.
  • El inquilino tiene prioridad y exclusividad en la compra del inmueble tras la firma del contrato, y por tanto el arrendador tiene la obligaci贸n de no cederlo a terceros.

C贸mo tributa el alquiler con opci贸n a compra?

Otra de las cuestiones que se suelen plantear con m谩s frecuencia en relaci贸n a este tipo de contratos es c贸mo se tributa. El principal problema radica en el paso de un contrato de arrendamiento a uno de compra.

La propia Direcci贸n General de Tributos, en respuesta a una reciente consulta vinculante, viene a caracterizar la adquisici贸n de viviendas de alquiler con opci贸n a compra como 鈥contratos complejos鈥.

Una vez el inquilino ejerza su derecho a la compra de la vivienda, desde el punto de vista del comprador, esa adquisici贸n pasa a tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica de manera distinta dependiendo de la Comunidad Aut贸noma.

Tanto el arrendamiento inicial como la opci贸n de compra est谩n sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur铆dicos Documentados

V茅ase lo que disponen los art铆culos 7.1.b) y 14.2 de Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur铆dicos Documentados y que puedes leer directamente en desde el enlace de Noticias Jur铆dicas:

La constituci贸n de derechos reales, prestamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas 煤ltimas tengan por objeto la cesi贸n del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.

 

Las promesas y opciones de contratos sujetos al Impuesto ser谩n equiparadas a 茅stos, tom谩ndose como base el precio especial convenido, y a falta de 茅ste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.

En la mayor铆a de los casos, los contratos de alquiler con opci贸n a compra suelen estar regulados a trav茅s del IVA, pero se pueden dar excepciones.

El comprador tiene que tener tambi茅n en cuenta la base imponible. Esto se refiere al importe total sobre el que debe aplicarse los impuestos. Se puede tomar como base imponible el precio de compra completo de la vivienda o bien el precio menos la prima aportada y el porcentaje de rentas del contrato de arrendamiento.

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Gar贸n Abogados

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