Tenemos que partir de la base del sentido literal que se le da por la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, y es que la fianza en los contratos de arrendamiento es obligatoria.
Recomendamos visitar nuestra anterior entrada sobre los problemas legales del contrato de alquiler.
La finalidad que se le da a la fianza por alquiler de vivienda o de local comercial es la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones, como por ejemplo, las que hacen mención a la conservación, daños en la vivienda o local, restitución de la posesión, rentas por el arrendatario debidas legalmente por contrato, etc.
Nuestros abogados en Madrid señalan que el juego es el siguiente: para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, otorga, en su caso, al arrendador, el derecho a imputar su importe a la obligación que aquél incumplió, y, al arrendatario, en el supuesto de que cumpliera sus obligaciones, el derecho a exigir del arrendador la devolución de una cantidad de dinero equivalente a la suma entregada.
La fianza responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido.
Tabla de contenidos
La Ley de Arrendamientos Urbano dispone que el importe en concepto de fianza sea en metálico. La fianza por alquiler de vivienda será el equivalente a un mes de renta.
Por otro lado, la fianza del alquiler de local comercial, o como dice la Ley, para uso distinto de vivienda, será el equivalente a dos meses.
Recordar que si estamos en la Comunidad de Madrid, el depósito de las fianzas por arrendamiento de local comercial no estará sujeta ni a IVA ni retenciones. Únicamente lo correspondiente a las dos mensualidades de renta.
La Ley hace una reserva en este aspecto y dispone que no será posible actualizar el importe de la fianza durante un periodo mínimo de tres años. Por lo tanto, quedará sujeto a los pactos que acuerden tanto arrendador como arrendatario.
También la Ley de Arrendamientos Urbanos hace mención a este extremo, y establece que el plazo de un mes para la devolución de la fianza por alquiler desde la entrega de las llaves.
Este punto es interesante, ya que debemos conocer que en caso de incumplimiento de ese mes para la devolución de la fianza se podrán generar intereses que pueden ser reclamados por el arrendatario mediante el oportuno (aunque no obligado) requerimiento de devolución de la fianza por arrendamiento.
Transcurrido el plazo de devolución de la fianza por el arrendamiento, el arrendador no puede de manera unilateral retener la fianza para aplicarla a pagos “estimados” que le puedan deber al mismo al finalizar el contrato de arrendamiento, ya que hemos dicho que es una garantía que se aplica exclusivamente para el pago de rentas o cantidades adeudadas consecuencia de la reparación de daños causados por el arrendatario.
Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.
Debido a los evidentes problemas que se pueden derivar del contrato de alquiler o arrendamiento, como por ejemplo, dejar de pagar las rentas, la negativa a abandonar el piso hasta que no haya una resolución judicial, etc, está provocando que los propietarios de las viviendas y locales comerciales tengan que recurrir a otros medios para garantizarse el importe de las rentas del alquiler: contratos de trabajo indefinido, últimas nóminas, aval bancario, etc.
Las cosas claras: el arrendador tiene la obligación de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y el arrendatario tiene la obligación de devolver al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el mismo.
Pero, ¿qué ocurre cuando se pide devolver la fianza del alquiler cuando hay desperfectos? Que inevitablemente, y sobre todo, cuando estemos en algún procedimiento judicial habrá que analizar dos momentos:
-El estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador.
-El estado que presenta vivienda o local comercial en el momento de la devolución.
Respecto del estado de la vivienda hay que estar a lo que dispone el contrato de arrendamiento, ya que se presupone que el arrendatario recibe la vivienda en buen estado, salvo que se pruebe lo contrario.
Se viene dictando por los tribunales que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, quién deberá acreditar su ausencia de culpa.
Los medios más recurridos y especialmente recomendados por nuestros abogados es la aportación de un inventario y de fotografías al momento de la firma del contrato de arrendamiento.
Las fotografías son el mejor modo de acreditar el estado anterior y posterior de entrega, y una de las más eficaces maneras de acreditar cualquier tipo de desperfecto que obligue a no devolver la fianza de alquiler o local comercial.
La fianza no puede atribuirse a pequeños desperfectos que sean consecuencia del uso normal de una vivienda(decoloración de pintura etc.).
Nos ha gustado mucho la aportación que se hace desde el blog de Fotocasa respecto a los motivos que pueden hacer perder la fianza de un piso de alquiler, y resumimos los siguientes:
-Si no se deja la vivienda tal y como se dejó.
-Si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble.
-Si, el inquilino abandona la vivienda antes de la terminación del contrato.
-Si ha dejado de pagar alguna cuota del alquiler.
No olvidemos el carácter de garantía que tiene la fianza en los contratos de arrendamientos. En la Comunidad de Madrid el depósito de fianzas será obligatorio para el arrendador, subarrendador y empresas. Dicha garantía se depositará en metálico y la ventaja es que no generará intereses.
Se podrán realizar en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública.
El ingreso de las fianzas del arrendamiento se depositará mediante ingreso bancario y dentro de los 30 primeros días hábiles desde la celebración del contrato de arrendamiento. Para la devolución de la fianza del alquiler será el mismo plazo desde su solicitud y mediante transferencia bancaria, prescribiendo el derecho a pedir la devolución de la fianza al término de 5 años.
El depósito de fianzas de arrendamientos será obligatorio para contratos de arrendamiento de vivienda; contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda; Subarriendos parciales de fincas urbanas ; Subarriendos totales de las fincas urbanas destinadas a uso distinto de vivienda; Arrendamientos de industria o negocio que impliquen también la cesión de uso de fincas urbanas ; Contratos o pólizas de abono de servicios y suministros (agua, gas, electricidad y servicios telefónicos) a fincas urbanas;
Sí, así lo establece la legislación en materia de depósito de fianzas de arrendamiento de la Comunidad de Madrid, pudiendo iniciar procedimientos sancionadores que multas que pueden oscilar, y en concreto por no depositar el importe de la fianza del arrendamiento, por importe del 26% al 50% del importe de la fianza.
18 abril, 2016 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
Comentarios de los usuarios
Sandra
Si finalizas la actividad y cierras el negocio antes de la fecha de contrato, te devuelven la fianza?
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Sandra,
Gracias por escribirnos. En relación a la devolución de la fianza habría que estar a lo que indique el contrato para casos de incumplimiento del plazo acordado, ya que puede que no venga cláusula penal y con hacer las comunicaciones en los términos indicados pueda ser suficiente.
Habría que estudiar el contrato para darte más información.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
Juan Cisa-Furla
Buenos días,
Yo tengo un local alquilado desde 1980. En ese momento pagaron de fianza 3 mensualidades de renta total 30.000 pts (180 Euros). No he depositado ese dinero en ningún sitio, ni se ha actualizado. (la renta si se ha ido actualizando).
Me podrían indicar qué le tengo que devolver si todo está bien? 180 Euros o 180 más calcular intereses… Por otro lado, podrían decirme que se quedan 3 meses sin pagar?.
Gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Juan.
El importe de la fianza depositado en su día, nada más. Ten en cuenta que la fianza es un depósito/garantía que hay que devolver si el local se encuentra en condiciones optimas.
Para cualquier gestión, no dudes en contactarnos. Encantado de saludarte,
Inés
Voy a dejar el piso y la arrendadora me quiere quitar parte de la fianza porque dice que he roto la vitriceramica. Me pide mi cuenta para hacerme la devolución menos la parte correspondiente. Yo quiero saber previamente el presupuesto de la vitro que quiere poner antes de que me abone. Ella se niega a decirme cuanto me va a quitar de a fianza. Puede hacerlo? Puedo exigirle que me diga previamente el presupuesto? Puedo negarme a recibir esa fianza hasta que no sepa qué me quiere ingresar? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Inés.
Habría que ver las características de la vitrocerámica y su antigüedad. Si la rotura se debe a uso y desgaste u otros elementos. También pediría factura de compra e instalación. Una vez que proceda a devolver la fianza tenemos que ver todas estas circunstancias y si no justifica la restitución, proceder con la reclamación. Nos ponemos en contacto contigo por privado para tener más detalles.
Encantado de saludarte,
Jessica
Buenas tardes, mi anterior arrendatario no me
Devuelve mi fianza, he intentado ponerme en contacto con él por tlf y por e-Mail sin respuesta. Le he mandado un burofax a la dirección que me consta en el
Contrato, como podríamos hacerlo via juicio, si no me lo devuelve?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Jessica.
Nos ponemos en contacto contigo por privado para que nos hagas llegar el contrato de arrendamiento, la resolución y el burofax para que podamos estudiarlo. Te daremos las claves para ir a juicio para reclamar la fianza, así como los intereses de demora. Encantado de saludarte,
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