enervacion del desahucio para pagar las rentas o desalojo

¿Qué es la enervación en un desahucio?

La enervación del desahucio no es un término habitual fuera del ámbito jurídico pero que tiene una importancia notoria desde el mismo momento en que quieres reclamar a tus inquilinos el pago de las rentas del alquiler de manera formal, es decir, por burofax.

Desde nuestro departamento especializado en arrendamientos te facilitamos  esta información para que pueda serte de utilidad en el momento en que quieras formalizar tu reclamación amistosa.

Indicamos algunos de los requisitos expuestos por sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de junio de 2022, y cómo está afectando la nueva ley de vivienda en los procesos de desahucio.

¿Qué es la enervación del desahucio?

La enervación del desahucio está regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La enervación del desahucio ofrece la posibilidad al inquilino de consignar las deudas del arrendamiento, neutralizando el juicio de desahucio y evitando la resolución del arrendamiento.

Gracias a la enervación, el inquilino, cuya obligación es el pago de la renta y de lo acordado en el contrato, puede resolver todas las deudas e impagos para continuar con el arrendamiento y evitar el desahucio.

Esta medida tiene un carácter excepcional por lo que sólo puede utilizarse una vez durante el arrendamiento.

El concepto de enervación dentro de la Ley de Enjuiciamiento Civil se define como la capacidad de neutralizar el juicio de desahucio.

¿Qué se entiende por desahucio conociendo ya qué es la enervación?

El desahucio consiste en desalojar de un inmueble o local a un inquilino cuando se incumpla el contrato o la ley.

Una de las causas principales del desahucio es precisamente la existencia de deudas en el arrendamiento.

Pues la enervación será la posibilidad de evitar juicio por ponerse al día con el pago de las rentas, bien en vía amistosa y/o judicial.

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¿Cómo evitar una demanda de desahucio al inquilino?

Para evitar una demanda de desahucio, el inquilino deberá abonar la renta y otras cantidades recogidas en el contrato de arrendamiento.

En caso de que existieran deudas, en ciertas ocasiones el arrendado podría recurrir a la enervación del desahucio para evitar un juicio de desahucio.

Si inevitablemente acudimos a un proceso judicial y se abonan las rentas, es decir, se enerva, condenarán al inquilino a las costas procesales, por lo que la labor de mediación es fundamental.

El pago de estas deudas es recomendable que se realice antes de que se presente la demanda de desahucio.

¿Cuándo no cabe la enervación del desahucio de vivienda?

La enervación no será posible en aquellos casos en los que el arrendador haya solicitado las deudas al inquilino antes de interponer la demanda de desahucio, por algún medio fehaciente, y no se hayan abonado dichas deudas.

Esta solicitud ha de hacerse treinta días antes de interponer la demanda.

Tampoco es válida la enervación cuando el arrendado ya haya enervado el desahucio anteriormente, excepto cuando el pago de las deudas no haya podido realizarse por causas imputables al arrendador.

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El Tribunal Supremo en su sentencia de 22 de junio de 2022 establece los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, en los términos siguientes:

  • La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
  • Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
  • Ha de referirse a rentas impagadas.
  • Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
  • Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

No se exige que se comunique al arrendatario:

  • Que el contrato va a ser resuelto.
  • Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio de un local?

La duración de un desahucio depende mucho de la situación concreta, así como también depende de si el inquilino acepta la demanda de desahucio o la recurre.

Actualmente en España, el tiempo estimado de un desahucio es de seis a ocho meses desde el momento en el que se presenta la demanda.

Sin embargo, si se llega a un acuerdo amistoso con el inquilino y el desahucio se realiza de forma extrajudicial puede resolverse en cuestión de días (este sería el mejor de los escenarios, pero depende siempre de la voluntad de terceros).

En nuestra opinión, el fin deseado es la pronta recuperación de la posesión y evitar que la situación de impagos se prolongue muchos meses.

¿Qué ocurre si el inquilino no recoge el burofax?

Cuando un inquilino tiene deudas en el arrendamiento, el arrendador puede solicitar el pago de dichas deudas por un medio fehaciente como el burofax.

A través de este burofax se notifica al inquilino las deudas, antes de proceder a la sentencia de desahucio.

Sin embargo, si el inquilino no acude a recoger dicho burofax antes de que transcurran treinta días desde la caducidad del burofax, este perderá la posibilidad de enervar el desahucio.

Es decir, el hecho de no acudir a recoger el burofax no implica que no se haya notificado la solicitud del impago.

Así las cosas, el arrendador podrá interponer la demanda de desahucio por no pagar el alquiler, que será definitiva, ya que el inquilino no ha abonado las rentas correspondientes.

Por lo tanto, cuando nos preguntan qué pasa cuando el burofax no es entregado al inquilino, ya sea porque no ha acudido a recogerlo a la oficina de Correos, o porque ha sido reutilizado, la Jurisprudencia ha determinado que se considera como notificado.

Por tanto, si el arrendado lleva a cabo una de estas dos conductas se considerará como entregado y se procederá a la demanda de desahucio.

¿Cuándo procede el desahucio?

El procedimiento de desahucio comenzará cuando existan deudas o impagos en el arrendamiento, y no se hayan abonado tras ser solicitadas por el arrendador.

Con tres mensualidades impagadas el desahucio es automático. De igual forma, hay muchas sentencias que con una mensualidad da lugar al desahucio.

Una vez formulada la demanda de desahucio, se concede un plazo de diez días para la posible enervación, abandono del inmueble u oposición por parte del inquilino a las deudas.

En todo caso, el desahucio tiene lugar cuando existen irregularidades en cuanto a los pagos del contrato de arrendamiento.

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Algunas particularidades de la enervación de desahucio desde el punto de vista judicial.

Como ya hemos mencionado anteriormente, el momento en que se redacta el burofax para la reclamación de rentas del alquiler, uno de los aspectos fundamentales es el plazo o duración en la que debe ponerse al día en los pagos.

En este extremo ya existe jurisprudencia, en el sentido de que el ciudadano, no tiene porqué  hacer de asesor, sino requerir el pago al inquilino.

En algunas ocasiones (casi siempre dentro de un proceso judicial), hemos tenido que alegar estos extremos  cuando ha sido contestada nuestra demanda por los abogados de los inquilinos, siempre con éxito.

Nuestra recomendación es, que si ya hay indicios de las dificultades para ponerse al corriente de pagos de la renta y tienes intención de contratar con un despacho de abogados especialistas en desahucios, la labor de reclamación (de principio a fin) se la encomiendes a ellos para que este tipo de detalles no pueda suponer un contratiempo respecto a plazos.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago al inquilino.

***

Como hemos podido comprobar, hacer este seguimiento de principio a fin es muy necesario para que todos los flecos que requiere acreditarse con la demanda estén debidamente cumplimentados.

Recomendamos que estos trámites se ocupen tus abogados de confianza, ya que, dependiendo de las cuantías, será obligatorio acudir a un procedimiento judicial con abogado y procurador, por lo que ya será un trámite gestionado con éxito.

La enervación tras la vigencia de la Ley de la Vivienda

Desde el pasado 26 de mayo de 2023 está en vigor la conocida Ley de Vivienda, y no exenta estos primeros meses de ver cómo algunos de los requisitos procesales están teniendo incidencias que evidentemente perjudican al propietario que ha decidido iniciar un proceso de desahucio.

La enervación, con todo lo que hemos contado en el artículo sigue resultando de aplicación. No obstante, en aquellos casos en los que se reclame la posesión de lo que se conoce como residencia habitual podrán someterse a un procedimiento o acto de conciliación civil.

El proceso tiene que estar bajo los criterios de los departamentos de vivienda de las administraciones públicas. El problema está en que no en todas las CCAA se encuentra regulado un procedimiento así. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid si dispone de uno a raíz de los procesos de alquilar la vivienda por parte del Ayuntamiento de Madrid.

Ante una situación de retraso en el pago (los más comunes) este nuevo proceso demorará la media de meses en los que pueda recuperar la vivienda el propietario ante un incumplimiento de contrato.

Cualquier aclaración que necesites resolver sobre este asunto, y con independencia de que iremos actualizandolo sobre la base de nuestra experiencia, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados.

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