Siempre que haya expectativas de alquilar o comprar un piso puedes recurrir a un contrato de arras para reservar el inmueble, haciendo pagos parciales y estableciendo unas condiciones económicas y penales para su obligado cumplimiento.
Es un modelo de contrato muy recurrido que nuestros abogados especialistas en derecho mercantil han querido actualizar esta entrada al blog, con todas aquellas cuestiones que han preocupado a nuestros clientes, y en concreto sobre qué es un contrato de arras y los diferentes tipos de cláusulas penales que contienen estos contratos. Si eres de los que no quiere complicación con los contratos, acudir a notaria y registros, ni liquidar impuestos, somos tu despacho de abogados. Consulta condiciones de contratación.
¿Qué encontrarás en este artículo?
- 1 ¿Qué es un contrato de arras o señal?
- 2 ¿Es obligatorio hacer y firmar un contrato de arras para la compraventa de vivienda?
- 3 ¿El contrato de arras se firma y eleva a público ante notario?
- 4 ¿Es posible la resolución por incumplimiento del contrato de arras?
- 5 ¿Es recomendable una prórroga cuando ha superado el tiempo de duración del contrato de arras?
- 6 Consecuencias de anular por incumplimiento del contrato de arras por el comprador y el vendedor.
- 7 ¿Existe caducidad en el contrato de arras o señal?
- 8 Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras.
- 9 ¿Está sujeto a IVA el contrato de arras?
- 10 Caso de éxito.
¿Qué es un contrato de arras o señal?
Podemos definir un contrato de arras o señal , como aquél acuerdo en virtud del cual,
PASO 1.- El vendedor se compromete a transmitir (normalmente un bien inmueble) en un periodo de tiempo determinado.
PASO 2.- El comprador se compromete al pago del mismo, en los términos pactados, con aportación previa de una señal.
El contrato de compraventa en escritura pública es el que vincula a las partes y el que transmite la propiedad de la cosa vendida.
Dicha transmisión se elevará a escritura pública en un momento futuro determinado. En dicho contrato, se recoge, entre otros términos el detalle del acuerdo alcanzado, importe acordado, forma de pago, etc, e incluso, el contrato de arras puede estar sujeto incluso a condición.
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Desde un punto de vista más analítico, cabria entender por arras la suma de dinero o cosa fungible, que sin constituir el total del precio, entrega una de las partes a la otra en el momento de la conclusión del contrato.
¿Es obligatorio hacer y firmar un contrato de arras para la compraventa de vivienda?
Podemos afirmar que esa condición quedará a lo que acuerden las partes, teniendo la voz dominante la parte que decide vender el piso.
Es frecuente que cuando media en la compraventa una agencia inmobiliaria se proceda a la preparación de este tipo de contratos por dos motivos principalmente:
- No perder la oportunidad de cerrar un negocio interesante.
- Asegurarse el cobro de comisión pactada.
Hace unas semanas, tratamos el asunto de las comisiones inmobiliarias abusivas, para saber si realmente es obligatorio tener que pagar una comisión junto con el vendedor, y que te recomendamos que puedas leer.
Las arras son una garantía que se incluye en los contratos de compraventa.
Al igual que las agencias inmobiliarias, los particulares propietarios de inmuebles, no quieren dejar escapar la posibilidad de desprenderse de parte de su patrimonio, por lo que este documento de arras es un medio idóneo de no perder expectativas de negocio.
Quizá no sea tan frecuente verlo cuando vamos a perfeccionar un contrato de alquiler de vivienda como en uno de compraventa.
¿El contrato de arras se firma y eleva a público ante notario?
Este tipo de documentos son contratos privados la mayor parte de las ocasiones. Nada impide que se pueda firmar ante notario, pero lo frecuente es que el cliente que acude al despacho con ánimo de vender un inmueble o local quiera evitar todos los gastos que no sean necesarios y, hasta el momento en que se perfeccione el acuerdo, es decir, hasta que no se proceda al pago total del precio de la compraventa o alquiler de vivienda, no se elevará a publico ante notario.
No obstante, lo anterior no deja de ser una fórmula aplicada al caso. Otras muchas ocasiones y por los motivos que fueren, se pueden realizar compraventa de pisos elevados a público, a precio aplazado y condición resolutoria.
El Código Civil establece en su artículo 1455 que “los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
¿Es posible la resolución por incumplimiento del contrato de arras?
Aunque pudiéramos responder con un sí rotundo a esta cuestión, vamos a ser cautos y afirmaremos que depende.
Depende como decíamos en una entrada de nuestro blog “Cómo afrontar con éxito un incumplimiento de contrato« y que damos por reproducido, “la jurisprudencia más reciente considera que para que exista incumplimiento en el contrato de arras, debe de existir en el retraso una frustración del negocio por imposibilidad de realizarse”.
Es decir, podría llegar a ser discutible en un litigio si el incumplimiento de contrato por un plazo determinado frustra definitivamente la operación económica acordada.
El problema normalmente surge cuando una de las partes incumple su obligación en razón de la otra. Respecto del comprador ante el impago del precio, y respecto del vendedor cuando no pone a disposición del comprador el bien.
Que una de las partes del contrato incumpla, no significa que tu debas de incumplir también lo acordado.
¿Es recomendable una prórroga cuando ha superado el tiempo de duración del contrato de arras?
Sin lugar a dudas: no es obligatorio, es recomendable.
Tal y como hemos indicado anteriormente, una cosa es el retraso y otra es la imposibilidad de que se pueda ejecutar la voluntad del contrato.
Una fórmula idónea es hacer un anexo de ampliación al contrato que sirva para establecer las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento. Es recomendable documentar todas las actuaciones y que evidencien tu buena voluntad.
Consecuencias de anular por incumplimiento del contrato de arras por el comprador y el vendedor.
Aunque habrá que estar a lo que dispone el propio contrato, el Código Civil establece una serie de penalizaciones a tener en cuenta por el comprador como el vendedor y que damos por reproducido el texto de Noticias Jurídicas en su artículo 1454:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
El incumplimiento del vendedor puede quedar expuesto cuando por causas imputables a esta parte, no ponga a disposición del comprador, en el tiempo estipulado, el bien objeto de contrato.
Por otra parte, y a modo de conclusión, el incumplimiento del comprador quedará en evidencia cuando en dicho plazo o prórroga por superar el tiempo de duración del contrato, no procediese a la entrega del precio de la compraventa o alquiler.
¿Existe caducidad en el contrato de arras o señal?
Podemos entender que la caducidad será el tiempo máximo de duración del contrato. Podemos incluir dentro del concepto de caducidad el tiempo de duración que pueda haberse otorgado por prórroga.
La caducidad en el contrato de arras debería especificar claramente el tipo de cláusula penal por incumplimiento de contrato, a los efectos de evidenciar y sin el menor género de duda, cualquier otra interpretación, que a fin de cuentas, es lo que da garantías a las partes.
Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras.
En la redacción de los términos del contrato de arras suelen aparecer determinadas cláusulas que penalizan los supuestos de incumplimiento de las partes. La jurisprudencia del Tribunal Supremo las ha definido como:
a) Arras Confirmatorias.
Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En general, todas las arras son confirmatorias.
b) Arras Penales.
Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, por ser liquidadora de daños en caso de incumplimiento.
c) A rras Penitenciales.
Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil.
Siendo doctrina constante en relación con la jurisprudencia de las señales de arras, se exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad sin ningún genero de duda entre las partes en aquél sentido, debiendo entenderse en caso contrario, que se trate de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
El texto del pacto ha de ser claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su contenido.
Motivará el despliegue de efectos de las disposiciones penales cuando alguno de los intervinientes «desista«, lo que significa que se aparte del contrato, es decir, que no cumpla lo que le corresponda sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad.
¿Está sujeto a IVA el contrato de arras?
A raíz de la reciente interpretación que de las arras ha efectuado el Tribunal Económico Administrativo Central y la jurisprudencia comunitaria, resulta interesante hacer una valoración sobre cuál es la suerte fiscal que pueden corren estas cantidades una vez la compraventa de un piso o un local (cuya operación esté sujeta a IVA) no se lleva a cabo por resolverla el comprador.
En este caso es habitual que la parte compradora al desistir de la compraventa del inmueble pierda la totalidad de las cantidades entregadas en concepto de arras, pero lo cierto es que en multitud de ocasiones eso no tiene porque ser así pese a que el contrato parezca indicarlo.
En caso que el comprador desista de la compra, la administración entiende que las cantidades entregadas a cuenta por la futura operación de compra dejan de ser parte del precio para convertirse en indemnización. Entonces, a raíz de la citada metamorfosis fiscal y al no existir contraprestación alguna por el pago efectuado por el comprador, la norma entiende como no sujetas a IVA las citadas cantidades recibidas por el promotor. En virtud de ello el empresario deberá emitir una factura rectificativa y devolver el dinero correspondiente a la cuota de IVA repercutida en la factura inicial.
La única forma de evitar la devolución de IVA por parte de la empresa promotora sería pactando en el contrato privado de arras que en caso de desistimiento del comprador, éste pierde la totalidad de las cantidades entregadas en concepto de arras, incluido el IVA, pasando el citado impuesto a formar parte integrante de la indemnización.
Por otra parte, el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas también aborda dicha cuestión en su STJCE de 18 de julio de 2007, señalando en su apartado 32 que “mientras que, en el caso de un desarrollo normal del contrato, las arras se imputan al precio de los servicios prestados por el empresario del establecimiento hotelero y están, por tanto, sujetas al IVA, la conservación de las arras de que se trata en el procedimiento principal es, por el contrario, la consecuencia del ejercicio por parte del cliente de la facultad de desistimiento que se había puesto a su disposición y sirve para indemnizar a dicho empresario de los efectos del desistimiento. Una indemnización de estas características no constituye la retribución de una prestación y no forma parte de la base imponible del IVA”.
Asimismo, dicho Alto Tribunal en la misma resolución en su apartado 36 concluye que son, “indemnizaciones a tanto alzado por resolución de contrato abonadas en concepto de reparación por el perjuicio sufrido a causa del incumplimiento del cliente, sin relación directa con ningún servicio prestado a título oneroso y, como tales, no sujetas a este impuesto”.
En consecuencia, en caso de desistimiento, las arras penitenciales no forman parte de la base imponible del IVA y, por tanto, son de aquellas indemnizaciones que no constituyen contraprestación del bien o servicio sujeto.
Finalmente, en otro orden de cosas, concretamente, en lo que respecta al devengo del IVA en el momento de la suscripción del contrato de arras el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas en su sentencia STJCE 21 febrero 2006 establece que “no tienen la consideración de pagos anticipados, aquellos que suponen el pago de una cantidad a tanto alzado que se abone por unos bienes señalados de forma general en una lista que pueda modificarse en cualquier momento de mutuo acuerdo entre el comprador y el vendedor y de la que el comprador pueda elegir, en su caso, algunos artículos en virtud de un acuerdo que en todo momento pueda resolver unilateralmente, recuperando la totalidad del pago anticipado no utilizado”.
Es decir, dicho Alto Tribunal, considera que no tienen la consideración de pagos anticipados a efectos del IVA las arras penitenciales satisfechas cuando éstas tengan por objeto que no han sido concretados e individualizados.
Caso de éxito.
Traemos a colación un casó de éxito de nuestros clientes en los que se había acordado una compraventa de local por medio de arras penitenciales. Pincha sobre la imagen para ver otras referencias.
El comprador había incumplido en los plazos, y para que nuestro cliente no resultase perjudicado, procedimos a realizar un anexo al contrato estableciendo una prórroga de nuevo tiempo de duración del contrato con condición resolutoria y pérdida de las cosas que se hubieran podido entregar.
Llegado el vencimiento del plazo de la prórroga acordado, nuevamente el comprador falló en sus obligaciones de hacer entrega del pago acordado, por lo que hicimos valer la condición resolutoria con la correspondiente pérdida de las aportaciones que se hicieron entrega en su día, no perjudicando de esta manera los intereses y las expectativas de vender un local de su patrimonio.
Despacho de abogados en Madrid
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Buenas tardes,
Firmamos un contrato de arras el pasado mes de mayo para la compra de una vivienda, en el figuran claramente el precio total de 109.000 + Iva así como los pagos a lo largo de la construcción de la vivienda. El edificio inicialmente constaba de 7 viviendas y 4 plazas de garaje, estas `para el que quisiera comprarlas aparte (no fue nuestro caso).
Ayer nos comunicaron que el ayuntamiento les ha obligado a anular un piso bajo y hacer un total de 6 viviendas en lugar de 7 porque les obliga a hacer una plaza de garaje para cada vivienda.
Por este motivo, automáticamente nos quieren subir el piso a 140000 + IVA. Es decir, 33.000€ mas, incluyendo la plaza de garaje y algunas mejoras como aire acondicionado en la vivienda. De no aceptarlo, dicen nos devolverán la señal de 3000 euros que dimos a la firma del contrato de arras..
Que podemos hacer?? no podemos pagar mas. Podemos hacer valer nuestro contrato en el que precio de la vivienda está cerrado??.Ademas hemos perdido 6 meses en los que la vivienda en Madrid ya ha subido.
Por otra parte y aún antes de avisarnos de este hecho. hemos visto que han puesto de nuevo la promoción en un conocido portal de Interner donde tambíén figura nuestra vivienda a la venta.
A la espera de sus noticias, reciban un cordial saludo
Mercedes
.
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Estimada Mercedes,
gracias por exponer tu caso. Procedemos a contactarte por privado para tener más detalles del mismo y ver si podemos ayudarte.
Un saludo,
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Buenas tardes a todos,
he estado leyendo en varias paginas pero en ninguna logro la respuesta que necesito. Soy la parte vendedora y he firmado dos prórrogas de arras para facilitar a la parte compradora que pudiera obtener finalmente confirmación de préstamo hipotecario, que según la inmobiliaria, estaba preconcebido con fecha 4 de abril.
Firme una prorroga de arras el 22 de abril, y una segunda el dia 9 de mayo, siempre esperando a que el banco diera respuesta ya que según la inmobiliaria que representa a los compradores, dicha respuesta dependía de Madrid y no se habían pronunciado.
Hoy me llaman de mi inmobiliaria diciéndome que con fecha 2 de mayo, y sin conocimiento previo por parte de ellos, se presentó negativa por parte de otras dos entidades bancarias a concederle el prestamos hipotecario a la parte compradora, y en vista de que la operación en esta primera entidad en la que estaba preconcebida se había quedado en una laguna de la que parece no salía, que daban por finalizado el contrato de arras, con la consiguiente devolución del importe integro entregado como garantía para la compra de la vivienda, y quedándome yo sin saber que hacer, porque confiada firme dos prorrogas más, actuando siempre de buena fe, pero llevándose a cabo a mis espaldas la obtención de negativas por parte de dos entidades bancarias, lo cual era motivo de rescisión del contrato de arras sin penalización alguna…
No sé si me he expresado correctamente, pero ahora me encuentro en una situación en la que he perdido en estos casi dos meses de espera otros posibles compradores, he invertido tiempo y dinero en vaciar con prisas una casa de 4 plantas porque según la parte compradora, la firma era inminente, y he rescindido contrato de alquiler con la inquilina que estaba en esos momentos en la casa.
Podrían decirme si tengo algún derecho de exigir que aun habiendo firmado dos prorrogas de arras, tras haber actuado la parte compradora de mala fe, pudiera no hacerle devolución de las arras pactadas?
Muchas gracias de antemano y un saludo
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Gracias por contactarnos Deborah.
Por lo que indicas, entiendo que se ha producido un incumplimiento por la parte compradora, y lo tienes justificado con las prórrogas. Entiendo de igual modo que, al no concederse la financiación no se podrá acceder al objeto del contrato, y por consiguiente, proceder a resolverlo, con la penalización de las arras en los términos que tenéis en el contrato.
Si necesitases cualquier aclaración, no dudes en decirme. Encantado de saludarte,
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B.tardes firmamos un contrato compra venta vivienda con arras penales, dejamos en la inmobiliaria como señal 6000€. La compra venta estaba fijada para un plazo máximo de 4 meses pero la propietaria de la vivienda no cumplió, renovamos con una prórroga por 3 meses más que vencen el 16 Febrero 18 pero creo que la propietaria no va a cumplir y desde la inmobiliaria no hacen nada al respecto. Me pueden asesorar por favor ? Gracias!
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Estimada Ana,
agradecer que nos hayas contactado para exponer tu asunto. Procedemos a contactarte por privado para pedirte documentación.
A la espera de noticias, un saludo!
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Buenas tardes nuestro problema es el siguiente dimos de entrada para una compra venta 17000,aparte los 400 euros todos los meses el contrato se acabó en diciembre del 2017 por no poder registrar la casa,nos subieron el precio y la pudieron registrar en mayo del 2018 y queremos que nos devuelvan el dinero por no cumplir y sentirnos estafados y engaños tras otro como que en todo caso registraramos nosotros la venta,fatal!!!!es posible ante un juzgado de que nos devuelvan lo nuestro??
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Estimada Carmen,
muchas gracias por contactarnos para poder ayudaros. En relación al contrato de arras, ¿no quedó reflejado el importe final por el que había que elevar a público? Habría que estudiar el caso detenidamente para ver la viabilidad. Por favor, contacta con nosotros por privado para facilitar estos detalles.
Quedo pendiente de tus noticias. Encantado de saludarte,
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Hola quería hacerle una consulta.yo firmé un contrato de arra y entregamos 10.000€por 6 meses .si por alguna cosa el banco no me aprueba el crédito me devolverán los 10.000£.por favor espero su repuesta gracias
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Estimado Yorvi,
agradecer que nos hayas contactado para resolver tu consulta sobre contrato de arras. En mi opinión, si no consigues el préstamo y no hay otra manera de poder acceder al crédito y posterior compraventa, entiendo que podrías perder las arras.
Si necesitas cualquier tipo de gestión con la parte vendedora, no dudes en decirnos.
Encantado de saludarte,
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Hola yo hice arras de 12.000e y al no salir la hipoteca firme un alquiler con opción a compra para tener más tiempo para buscar financiación y bajar el precio con el alquiler y la propiedad el día de entrega de llaves para hacer efectivo el alquiler no me da llaves, atrasamos otra fecha y me envia burofax diciendo no he hecho posesión y que la vivienda esta a mi disposición cosa falsa, me dice me devuelve las arras y acepto, se pacta un día no cumple, a vuelto a poner piso en venta y ya sale coml vendido…. He puesto denuncia en mossos y me consta esta en juzgado… Se le puede castigar con pago doblado y daños??
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Estimada Tania,
gracias por escribirnos. Necesitamos estudiar cada paso de los contratos y sus prórrogas que habéis hecho. Entiendo que lo que tenias ya un alquiler con opción a compra, lo que no quiere decir que al final ejerzas dicha opción a compra, por lo que el asunto de las arras no lo consigo encajar como daños. De igual modo entiendo que, salvo engaño, este asunto es un tema civil y no penal. Si lo deseas, contacta por privado para facilitar esta información.
Encantado de saludarte,
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Buenas tardes,
Recientemente firmamos un contrato de arras para la compra de un piso por el que hemos pagado 10.000 euros de señal.
El piso es seminuevo a pesar de ser de un promotor y ha estado alquilado, por lo que acordamos en el contrato que deberíamos pagar EL 6% de ITP.
Recientemente hemos recibido una comunicación en la que nos dicen que los impuestos a pagar seria en 10% de IVA en lugar del 6 acordado en el contrato y deberíamos pagarlo junto con el precio del inmueble al vendedor, que este posteriormente se encargaría de devengar.
Imagino que lo que pretenden es ahorrarse dinero en impuestos que estimamos le deberían corresponder a ellos.
El contrato de arras caduca en unos 20 días.
Me gustaría saber que podemos hacer.
Es legal que cambien del 6% al 10% a pesar de estar definido en el contrato?
Que deberíamos hacer para no perder los 10.000 euros entregados en concepto de fianza?
En principio la compra se realizaría al contado y necesitaríamos solicitar un cheque bancario a finales de la semana que viene para no incumplir los plazos por nuestra parte.
Un saludo
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Estimado Santiago,
gracias por exponer su asunto. Procedemos a pedirle información para estudiar su caso y viabilidad.
Un cordial saludo,
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Buenas tardes,
firmamos un contrato de arras que estipula el 24 de mayo como último día para la compraventa y los vendedores se niegan a firmar antes.
¿pueden hacerlo o deben adaptarse a la fecha q nos propone el banco, 20 de mayo?
Gracias por su ayuda.
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Gracias por contactarnos Raquel.
Habría que leer el contrato para ver la cláusula cómo la tenéis recogida. En muchos documentos lo que se suele dejar es una fecha máxima para escriturar, y en este caso, nada impide que, por acuerdo entre las partes, lo podáis hacer en una fecha anterior.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
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Buenas noches,
firmamos un contrato de arras con intermediario de una inmobiliaria para la compraventa de una casa, le dimos de señal 1500 euros. El dia que fuimos a firmar la escritura el notario nos dijo que había una divergencia entre la escritura y el catastro, (en la escritura aparecen el doble de metros que en el catastro). Esa cuestión nadie nos la había comunicado hasta el dia de la firma.
Entonces nos negamos a firmar hasta que eso no lo solucionaran los propietarios.
Ellos nos dijeron que lo solucionarían por lo cual ampliamos un anexo en el contrato de arras en el que se exponían los motivos y ampliamos el plazo 6 meses más para solucionar la divergencia..
El plazo se ha cumplido y ahora dicen que no lo van a solucionar.
Tenemos derecho a pedir la devolución de la reserva?
Un saludo.
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Buenas Marta,
gracias por contactarnos. Lo importante de este tipo de incumplimientos es que realmente se frustre la operación. La prórroga es adecuada, aunque habría que realizar, en mi opinión, un nuevo intento que acredite la imposibilidad o negativa a llevar a cabe este negocio jurídico.
Procedemos a contactar por privado para pedirte documentación y estudiar el caso. Encantado de saludarte!
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El dia 25 de Enero firme arras mediante una inmobiliaria. El vendedor tiene hipoteca cancelada en banco pero no ante notario ni en registro. Lo último que me han dicho es que se cancelara ante notario el mismo dia qeu se firme la compra venta, y que el abonara previamente en una gestoria la provision de pagos para que se cancele notarial y registralmente su hipoteca. Yo no pido hipoteca, ya que dispongo del dinero, y me piden que haga yo otra provision de fondos en la gestoria previa a la firma para pagar notaria y registro. Me asusta pagar los impuestos antes de que se realice el acto impositivo en si.
Es todo esto normal?
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Buenas Juan,
muchas gracias por contar tu caso.
En relación al mismo, habría que estar haciendo un seguimiento de todo y documentar cada proceso antes de hacer ningún desembolso que pudiera perjudicarte.
Si lo deseas, ponte en contacto con nosotros por privado, y vemos qué se puede hacer. Un saludo,
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Hola buenas, me gustaría incluir una clausula en un contrato de compraventa de vivienda que voy a firmar en la que me gustaría dejar claro que si en un plazo máximo de 2 meses desde la firma no consiguen desalojar la vivienda, tengan que pagar una cuantía al mes en concepto de penalización o algo así…
Me gustaría saber más o menos como se puede redactar dicha clausula para que quede bien expuesto.
Muchas gracias de antemano.
recibe un saludo.
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firmamos un contrato de arras para comprar un piso no nos lo vendieron y tuvieron que indemnizarnos esto tributaria? cuando pagamos la primera cantidad o cuando nos indemnizaron?
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Buenos días.
Querría saber si las arras suponen el máximo de responsabilidad para las partes, o si puede haber algún otro límite en caso de incumplimiento de un contrato de arras. Gracias
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Estimado Eduardo,
muchas gracias por contactarnos. Si estamos ante un contrato de arras será de aplicación los límites que por Ley se disponen. No obstante, en caso de incumplimiento de contrato se podrán derivar las responsabilidades oportunas por daños y perjuicios.
Espero haberte ayudado. Un saludo,
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Hola buenas. En 23 Noviembre 2017 firmamos un contrato de arras con duración de 60 días para la compra de una vivienda. Solicitamos el prestamos y nos lo coincidieron, nos dieron fecha de firma para el 5 de Enero y por problemas de que los vendedores no tienen arreglada la herencia se retraso. Se puso nueva firma para 6 de Febrero, aunque había pasado los 60 días y el contrato quedaba nulo íbamos a firmar la compra cuando de nuevo nos encontramos con el problema de que una de las herederas tiene sindrome de down y los papeles tienen que pasar por Juzgado para que un Juez de permiso de venta y que todo. Todo esto ha ido pasando cada vez que poníamos firma y 3 días antes de la firma ibamos al banco para firmar las condiciones de la Hipoteca nos veiamos con estos problemas, no nos habian avisado ni el gestor de la inmobiliaria ni el abogado de la familia vendedora. A fecha de hoy los papeles siguen en el Juzgado, nosostros dimos una señal para hacer la oferta en Noviembre de 2.500e. Estamos cansados de esperar, y el de la inmobiliaria nos dice que nos de vuelve el dinero, solo los 2500€. No, nos deberían de doblar por incumplimiento por parte de los vendedores? ¿podemos tomar mas medidas legales por ejemplo: Indemnización de daños y perjuicios ?
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El 22 de septiembre de 2017 firmamos un contrato de arras para la compra de una vivienda, todo a través de una agencia inmobiliaria. La parte vendedora todavía no tenía registrada a su nombre la propiedad y para que el vendedor pudiera realizar esta gestión se especificó en el contrato de arras penitenciales que la escritura pública se haría antes del 30 de marzo de 2018.
El 16 de marzo de 2018, ante la imposibilidad de la parte vendedora de poder realizar el registro firmamos una prorroga hasta el 30 de junio de 2018.
El 14 de junio de 2018 nos avisan que todavía no se ha podido realizar el registro y que todavía llevará tiempo debido a que esta esta en vía judicial. Por todo ello nos piden que firmemos otra prorroga hasta el 31 de diciembre de 2018, a lo que no hemos dicho que de acuerdo, siempre y cuando haya una pequeña indemnización por tener el dinero de la compra sin poder producir ningún tipo de interés. A esto la parte vendedora se ha negado.
Nosotros seguimos interesados en la compra de la vivienda, pero no queremos realizar prorrogas y prorrogas sin ninguna compensación.
¿Cuales son los pasos a seguir si no se firmaran más prorrogas?
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Buenas Miguel Ángel,
el contrato de arras de compraventa de vivienda, entiendo que recoge una cláusula penal, para que en el caso, de que habiendo fijado una fecha para escriturar ante notario, «se echen atrás» pueda haber una penalización para el caso de acreditar que es imposible que se resuelva por causas ajenas a vosotros.
Contactar por privado y estudiamos el caso detenidamente.
Gracias por escribirnos!
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Buenos días,
como les ha sucedido a muchos de los que escriben, por falta de seriedad de la parte vendedora no se registro el piso (había varios propietarios) y no se puede cumplir con la fecha indicada en el contrato para la celebración de compra venta ante notario de 3 de junio. Hemos firmado un contrato de compraventa el día 2 de abril en donde dábamos como señal 10000 euros de un piso de 70000 (además tuvimos que hacer las transferencias a cada parte vendedora). Ahora me doy cuenta de que tal vez no debíamos haber firmado ese contrato porque habla de que si desiste la parte vendedora nos tiene que pagar el doble de lo entregado pero en ningún caso se menciona el tema del incumplimiento de una de las dos partes como es el casi y ahí estamos desprotegidos los vendedores que ya hemos entregado una suma de dinero elevada. El caso es que la parte vendedora sabía de la necesidad de que se hiciera la venta en dicho día porque vivimos fuera y no nos quieren abonar ni lo perdido (reserva de billetes y hotel del 3 de junio). A mi, sinceramente, se me quitan las ganas de seguir para delante. Que posibilidad tengo de que me devuelvan mis 10.000 euros? Es muy urgente. Gracias
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Se puede realizar un contrato de arras penitenciales que incluya una cláusula que indique que si el comprador anula la compra el vendedor devolverá la cantidad entregada en el plazo que determine el contrato y si el que anula la venta es el vendedor este devolverá la cantidad aportada más un 50% de dicha cantidad
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Buenas Manuel,
gracias por escribir. El problema que tienen los contratos de arras es precisamente la interpretación de las cláusulas. Tendría que ver el contenido del contrato para determinar si son arras confirmatorias o arras penitenciales, ya que hay que estar a la naturaleza del contrato y no al nombre que se le pueda dar.
Procedemos a contactarte por privado para tener más detalles del contrato. Un saludo,
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Hace dos meses firmé un contrato de arras penitenciales para compraventa de piso usado. Sabiendo que el piso requería nuevo registro por ser una herencia fueron los vendedores los que estipularon la fecha de entrega del contrato. Estando proxima la fecha que se estipuló en dicho contrato para realizar la escritura ante notario, he recibido notificación de los vendedores de que tendrán resuelta la herencia 5 diás antes de la citada fecha, por lo que no les va a dar tiempo a registrar la vivienda a su nombre antes de la citada fecha del contrato de arras, y ademas me dicen que no saben cuanto tiempo se van a retrasar. Yo por mi parte tengo esperando a la gestoria del banco al que he solicitado hipoteca y no se muy bien como proceder. mi intención es seguir con el proceso de compraventa, pero un retraso de mas de 20 días me pueden suponer una carga economica (variacion en las condiciones del prestamo hipotecario, variación en fechas de obras de reforma de vivienda acordadas, fin contrato alquiler con el que estoy en la acutalidad, etc.) Me podeis orientar sobre que debo hacer? y como hacerlo? Muchas gracias…
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Estimado Juanjo,
gracias por exponer tu caso.
En relación con lo que indicas, nuestra opinión es que debe de quedar claro, no solo el incumplimiento de contrato de arras en alguno de los términos, sino que además, se acredite la imposibilidad. Entiendo, de igual modo, que la parte que no ha incumplido el contrato y esté soportando daños y perjuicios de manera indebida, podrá reclamarlos o negociar parte de este precio para la compraventa.
Si lo deseas, ponte en contacto con nosotros por privado para que podamos tener más detalles del asunto y ver cómo podemos ayudarte.
En espera de noticias, encantado de saludarte,
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Hola buenas tardes. Firmamos un contrato de arras para comprar una vivienda y entregamos 15000 euros que perderíamos si no formalizábamos la compra el 25 de noviembre. Solicitamos al banco la tasación de la vivienda para formalizar la escritura en plazo pero nos cogió justo con el caos generado por la sentencia del AJD y el banco ha tardado 2 semanas en solicitar la tasación y después la tasación se ha atrasado también otras dos semanas, por lo que se ha vencido el plazo y aunque nuestra intención es comprarla, se pasa en 15 días la formalización de escritura y ahora tenemos mucha incertidumbre por si la parte vendedora ejecuta el incumplimiento del contrato de arras por la fecha, ya que está haciendo una jugada bastante fea, nos solicita 1000 euros (en negro, que no se reflejarían en ninguna parte ni descontarían del precio final) en compensación por pasar ese plazo. Estamos hablando de un atraso de dos semanas máximo por causas ajenas a nosotros, ¿tenemos alguna posibilidad de que se pueda efectuar la compra aunque haya expirado el plazo? ¿Hay algo que podamos hacer? Ampliar el plazo con un anexo no creo que sea posible después de la actitud demostrada por el vendedor. Tenemos entendido que lo tendría que ejecutar por acta notarial, burofax o similar ¿cuánto puede tardar eso? ¿Nosotros tendríamos plazo para contestar o reclamar esa ejecución del contrato de arras? Porque de ser así, como ya estamos casi a punto de firmar, podría ser nuestra solución… Gracias
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Estimada Alicia,
antes de nada, agradecer que nos hayas contactado.
En relación a la problemática que indicas del contrato de arras, lo importante es que se acredite la imposibilidad o desinterés de ejecutar el contrato, es decir, de formalizar la compraventa dentro del plazo. En ese caso, si podrían acogerse a la posibilidad de perder esos 15000 euros.
Si estamos a la espera de gestiones administrativas del banco, sería importante mandar un burofax para evitar que puedan acogerse a un incumplimiento de contrato, lo que ha obligado a algún cliente que otro a tener que acudir a un procedimiento judicial, bien para ejercer su derecho a poder adquirir la vivienda, o bien, o a que se restituya la señal.
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
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Hola, estamos comprando una casa que en el registro y catastro figuran 156 m2 pero al realizarse la tasación son 130 m2 porque quitaron un trastero. Dimos 2000 de arras y nuestro banco nos ha dicho que no procede porque los metros no estan conformes y efectivamente hemos confirmado que es asi. He hablado con el Encargado de la inmobiliaria pero nos ha dicho que no estan dispuestosna bajar el precio ni a corregir los metros reales en el registro y que si queremos se firma la compra venta por 156m2 aunque no los haya en su totalidas. Al final queremos que nos devuelva el arras porque consideramos que es responsabilidad del vendedor y no nuestra lo que está pasando. Existe alguna forma De que nos devuelvan el dinero? Gracias
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Estimada Rocio,
muchas gracias por contar con nosotros para resolver estas cuestiones.
En relación con los hechos que indicas, daría para discutir bastante. En mi opinión, entiendo que lo que se perfecciona es un contrato para la compra de una vivienda concreta y no de los metros cuadrados como tal. El hecho de constatar que tiene menos metros cuadrados de los indicados, de manera posterior a la firma del contrato de arras, no es impedimento para que se tenga que formalizar, ya que el Registro es público, y antes de firmar las arras, se podía haber solicitado una nota. No obstante, habría que estudiar el caso con detenimiento.
Espero haberte aclarado parte de las dudas. Cualquier cuestión, no dudes en contactarme por privado. Encantado de saludarte,
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Ayer visite un piso y me dijeron que fuese a la oficina que me harían una simulación de financiación gratuita. Al terminar me dijeron si me había gustado el piso que me lo podían reservar. El piso aún lo tiene que ver mi marido y decidir que hacemos. Firme una propuesta de contrato de compraventa sin pagar absolutamente nada a la espera de que fuese la vivienda mi marido y decidir si nos interesa. En dicho contrato le digo que ponga un precio menor al de la venta inicial por tantear al vendedor. Ese contrato me obliga a algo?Me dijeron que quedaba pendiente de la decisión de mi marido y como no he entregado dinero si al verlo el decidimos que no, rompían en contrato. Ahora estoy leyendo cosas y estoy algo asustada por firmar este papel….
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Estimada Lourdes;
agradecer que nos hayas contactado para poder ayudarte en este asunto. Sin el ver el contrato no podría saber qué habéis firmado, pero entiendo que lo que tenéis es una hoja de visita, que no obliga al pago de nada, ya que lo que cerraría el que la agencia pudiera enseñar más ese piso, es el pago de la señal, y no lo has abonado. No obstante, si lo deseas, ponte en contacto con nosotros por privado para tener más información del asunto.
Encantado de saludarte,
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Hola, firmé un contrato de arras que se caducaba el dia 28 de junio. Debido a la nueva ley hipotecaria al banco le ha sido imposible enviar los documentos al notario antes del dia 28 de junio. Hay prevista la firma ante notario de la compra-venta para el dia 15 de Julio.
La parte vendedora dice que el contrato de arras ha caducado y que quiere modificar por completo la venta, nos da una prologa solo si accedemos a que la propietaria se quede en el piso 3 meses gratis.(en el contrato de arras pone claramente que entregaba el piso vacio al firmar la compra-venta).
Si vamos al notario y no se presenta la parte vendedora podria reclamar el doble de las arras? O al estar el plazo caducado ya lo pierdo todo?
Es legal que me obligue a aceptar nuevas clausulas abusibas en el contrato de arras para concedernos la prologa de 15 dias que necesita el banco con la nueva ley?
Creo que pasar de entregar un piso vacio en una compra-venta a querer quedarse viviendo en él durante 3 meses una vez ya se ha hecho la venta es claramenre un abuso por su parte.
Gracias
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Buenas Esther,
agradecer que nos hayas contactado. Siempre en la práctica del Despacho,intentamos agotar todas las vias posibles para acreditar el incumplimiento. Si bien es cierto, estamos ante una nueva situación en normativa hipotecaria, pero que es perfectamente aplicable a los casos actuales. En estos casos, entiendo que habría un incumplimiento entre comillas (» «), dado que, no existe esa imposibilidad, sino una demora no culpable. Los datos que indica como «contraprestación» a ese «incumplimiento, también me parecen abusivos. Procedemos a contactar por privado para que pueda facilitarnos más detalles.
Encantado de saludarte,
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Hola, el 3 de septiembre firmamos unas arras de 1 mes, nos dimls cuenta que los metros no estaban legalizados en una parte de la casa asi que hicimos una ampliacion de arras hasta dia 5 de febrero. Ayer me llamaron que el ayuntamiento aun tardara 1 mes mas minimo en entregar los documentos. A la vista de 6 meses de espera estamos pensando en no renovar arras. Esto da derecho a nuestra devolucion del dinero entregado?
Gracias
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Estimado Javier,
muchas gracias por contactarnos para conocer tu asunto. En relación con este tipo de asuntos, ya se ha podido resolver por alguna sentencia que, lo que importa del contrato es la adquisición de la vivienda y, que si no se formaliza, podría existir incumplimiento de contrato, dado que antes de adherirse al mismo, se podrían haber hecho las comprobaciones necesarias… Entiendo que habría que estudiar todas las posibilidades del caso, y, a partir de ahí establecer una negociación, dado que la imposibilidad de cumplirse es relativa.
Si vuestro ánimo es resolver el acuerdo, lo que se podría hacer es enviar un burofax poniendo todos estos hechos en conocimiento de los vendedores para poder resolverlo.
Espero haberte ayudado. Cualquier cuestión, no dudes en contactarnos por privado.
Encantado de saludarte,
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Hola somos 4 hermanos y hemos hecho un contrato de arras y los compradores por causas de su banco no hay llegado al final plazo que habíamos firmado de 60 días y ya sabemos que pierden el dinero que dieron de las arras . Pero tres de los hermanos queremos darle una prórroga y uno no quiere ejejutar el contrato de arras por incumplimiento ¿los otros 3 no podemos hacer nada ?
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Gracias por contactarnos Mavi.
Entiendo que la parte que representáis, lo hacéis como una unidad, es decir, como vendedores en su conjunto. Mi recomendación es intentar una nueva prórroga para ver la posibilidad o imposibilidad de llegar a elevar a público la compraventa por medio del contrato de arras. Es la mejor manera de asegurarse la no devolución por incumplimiento de contrato.
Cualquier cuestión que pueda aclarar, quedo a vuestra disposición. Encantado de saludarte,
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Hola. Me gustaria que me contestaseis a una breve consulta. Estoy en proceso de venta de mi vivienda, hice con el comprador un contrato de arras en el.que se me hizo entrega de 3000 euros en comcepto de señal. En el contrato se estipula que en caso de incumplimiento por la parte compradora perderá el 100× 100 de lo entregado, pudiendo disponer el vendedor de la vivienda previo requerimiento notarial otorgando a la parte compradora 1 mes para que efectue el pago con los imtereses legales más el importe del requerimiento o exigir judicialmente el cumplimiento del contrato. Se debió firmar ayer y el comprador no cumplió parece ser porque aún no hizo efectiva la venta de su casa para pagar la compra de la mia. Ahora me dice que en 2 semanas podria ser que se pudiera firmar. En este caso, los 3000 euros que me dió de señal los pierde verdad? No se deben descontar del precio de la vivienda. Gracias
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Estimado José Manuel,
gracias por escribirnos. En relación a la consulta y para acreditar un efectivo incumplimiento de contrato de arras, yo haría los trámites necesarios para acreditar ese incumplimiento en un hipotético procedimiento judicial. Por ejemplo, realizaría una prórroga y lo dejaría por escrito-burofax.
Si necesitas alguna aclaración al respecto, no dudes de contactarnos por privado. Encantado de saludarte,
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Hola, Soy vendedor de una vivienda y tengo un contrato de arras firmado con el comprador a través de una agencia inmobiliaria. El contrato finaliza el 15 de Julio, ¿ En el caso que no haya pagado el importe de la vivienda, hay que dar una prorroga? ¿ Me puedo quedar con las arras y vender el piso a otro comprador si finaliza el plazo de las arras y no ha satisfecho el importe de la compra?
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Buenas Nico,
gracias por escribir. En mi opinión, siempre es recomendable dar una prórroga (o plazo «razonable») para acreditar la buena fe e incumplimiento de la otra parte. En los casos de incumplimiento de contrato de arras que hemos tramitado, haciéndolo de esa manera hemos tenido resultados muy favorables, por lo tanto, no puedo recomendar otra cosa.
Un saludo,
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Firme un contrato de arras penitenciales por valor de 11000 euros incluido IVA con una promotora para la compra de un piso nuevo. Antes de la firma del contrato de arras me informaron que la entrega del inmueble estaba para el ultimo trimestre de 2020, aunque esto no quedó especificado en el contrato de arras dado que la promotora tiene un contrato estándar que no cambia. Ahora que voy a firmar el contrato de compraventa veo que la fecha de entrega es el último día del primer trimestre de 2021 con opción de retrasarse 3 meses más por causa justificada del vendedor. Adicionalmente, pasado este tiempo no será responsabilidad del vendedor el incumplimiento en la entrega si esta es debido a demoras del ayuntamientos en los permisos de habitabilidad. De entrada ya nos están diciendo que la entrega ya no es en el 2020, si no en el 2021 con opción indeterminada.
Como supongo que todos los contratos son bilaterales y de acuerdo entre las partes, solicite ajustar la cláusula para incluir «en caso de que la el inmueble pactado en el presente contrato no se entregue en el primer plazo establecido (31 de marzo de 2021), el Comprador tendrá derecho a rescindir del contrato sin que esto sea causal de incumplimiento y el vendedor se obliga a la devolución de los dineros entregados a la fecha por parte del comprador», pero la promotora no acepta ninguna modificación a su estándar del contrato, entonces como no aceptaron la modificación solicito la devolución de la totalidad de las arras, pero indican que no es posible porque yo soy el que estoy decidiendo rescindir de firmar el contrato. Cuando de mala fe, me dieron fechas de entrega incorrectas y no compartieron el contrato de compraventa antes de la firma del contrato de arras. Mis pregunta es si es posible rescindir el contrato de arras ya que aunque quiero el inmueble, ellos no aceptan la modificación de la clausula de tiempo de entrega y me obligan a estar atado a un contrato por no se cuanto tiempo adicional. De antemano gracias por su respuesta.
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Pusimos a la venta una casa antigua y enseguida tuvimos unos compradores interesados, la firma tenia que hacerse a finales de Julio, pero había un problema en las medidas de la planta y tuvimos que solucionarlo y luego por una nueva ley tuvieron que avisar por carta a los vecinos colindantes por el tema de los metros también ,total que estamos en Octubre y ese tema se ha solucionado y ahora los compradores están pendientes de acabar el tramite con el banco. Para la compra de la nueva vivienda ya hemos hecho dos prórrogas porque sin el dinero de la venta no podemos comprar la nueva vivienda, de la cual no vamos a necesitar préstamo hipotecario, pero el vendedor nos amenaza con perder las arras, tenemos total intención de comprar esa vivienda, pero nos hemos encontrado con un montón de problemas que hemos tenido que solucionar, las arras prorrogadas vencen el 31 de este mes y con la nueva ley hipotecaria no creemos que podamos firmar la venta de la casa antigua hasta mediados del mes que viene, que podemos hacer?
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Buenos días. Edtoy a punto de comprar una vivienda pero la vendedora es un tanto especial. Sube y baja el precio, y es muy cambiante. La inmobiliaria me ha aconsejado que de una entrada firmando un contrato de arras para asegurarme de que me la vende. Sé que si ella después de firmar se echa para atrás me debería devolver el doble… Pero…. Y si se niega? Vamos a juicio no? Eso tendría fácil solución? Es que me encanta el piso… Pero me lo está poniendo dificil. Yo soy funcionaria. Tengo unas condiciones estupendas psra que me den la hipoteca. Pero la vendedora no me da seguridad. Gracias!
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Gracias por escribirnos Aida.
Efectivamente, tal y como te recomienda la inmobiliaria, una opción podría ser un contrato de arras con cláusula penal. Otra opción podría ser un contrato de promesa de venta con cláusula penal en caso de incumplimiento. Si no cumple el contrato y no te indemniza sobre lo que recoge el contrato, me temo que tendrás que ir a juicio. Mi recomendación es que intentes cerrar la operación con cualquiera de estos contratos.
Encantado de saludarte,
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Buenos días mi problema es q firmen un contrato de atrás penitenciales, en la q decía que estaba libre de cargas pero no fue así, primero estaba en un plan urbanístico, y tuvimos que pedir todo esos informes, paso la fecha del contrato y no se prorrateo por q decía q no pasaba nada, tengo el préstamo concedido y cuando se va firmar aparece un asiento de cancelación de embargo u mi banco no firma hasta q desaparezca, y esta mujer anuncia la casa por otro lado para venderme la, y yo la quiero lo único es q espero q el banco firme tras desaparecer el asiento, tenenos todo para la casa nueva y no quiero perderla
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Gracias por escribirnos Natalia.
¿Podríamos contactar por privado para facilitar más información y ver documentos del caso?
Quedo pendiente de tus noticias para tener más detalles de este contrato de arras. Encantado de saludarte,
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