TRIBUNAL EUROPEO CLAUSULAS ABUSIVAS

Los elementos para determinar el Vencimiento Anticipado como Cl谩usula Abusiva [Sentencia TSJE]

Este pasado 26 de marzo el Tribunal de Justicia de la Uni贸n Europa dict贸 sentencia sobre las cl谩usulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. La cuesti贸n prejudicial es acerca de dos litigios en los que se dirim铆a sobre el car谩cter abusivo de la cl谩usula de vencimiento anticipado que se incluye en el contrato de pr茅stamo, en uno de ellos, y en el otro con relaci贸n a una demanda de ejecuci贸n hipotecaria. En las siguientes l铆neas, nuestro abogado especialista en hipotecas te explicar谩 m谩s acerca de la nulidad de las cl谩usulas abusivas en las hipotecas.

Se ha dictaminado que no se puede conservar de manera parcial la cl谩usula de vencimiento anticipado en el caso de que sea abusiva. Se ten铆a que dilucidar si la Directiva est谩 en contra de la pr谩ctica que se tiene de conservar de forma parcial la cl谩usula de vencimiento anticipado. Hay que aclarar que ya se ha declarado abusiva.

El Tribunal de Justicia de la Uni贸n Europea recalca la idea de que los consumidores se encuentran en una posici贸n de inferioridad en relaci贸n al profesional. Adem谩s, lo hace a dos niveles, en cuanto a la negociaci贸n y tambi茅n en lo relacionado con la informaci贸n.

El TJUE confirm贸 la nulidad de la cl谩usula de vencimiento anticipado que se incluye en los pr茅stamos hipotecarios. Pero no las ha quitado directamente, sino que ha dejado la posibilidad de que los jueces las puedan moderar o integrar cambiando su redacci贸n para que se ajuste a la legalidad vigente espa帽ola.

Hay que tener en cuenta el art铆culo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que da fuerza a la protecci贸n a los deudores hipotecarios, ya que tiene que existir un m铆nimo de tres cuotas sin pagar para poder dar inicio a un procedimiento especial de ejecuci贸n. El TJUE no impide dicha ejecuci贸n, ya que permite que el deudor pueda liberar el bien hipotecado pagando. Tambi茅n puede conseguir una reducci贸n parcial de la deuda o lograr que el precio en el que se venda la vivienda no sea inferior al 75 % de la tasaci贸n.

驴Qu茅 ocurrir谩 despu茅s de la nulidad de las cl谩usulas abusivas en las hipotecas?

Pero es precisamente la sentencia que se acaba de conocer la que deja una importante inc贸gnita. Cabe recordar que en Espa帽a ya existe una nueva legalidad que trata sobre el vencimiento anticipado y que estar谩 vigente a partir del 16 junio. Se trata de la Ley 5/2019 Reguladora de los Contratos de Cr茅dito Inmobiliario en la que se recoge un nuevo r茅gimen de ejecuci贸n hipotecaria con el que se imponen nuevas condiciones.

A partir de ese momento ser谩 necesario el impago de 12 cuotas o del 3 % del importe toral del pr茅stamo si el impago se da en la primera mitad del pr茅stamo. Si se da en la segunda parte ser谩n 15 cuotas o el 7 % del importe total de la hipoteca.

Hay que tener en cuenta que en la actualidad existen cerca de 20.000 procedimientos de ejecuci贸n hipotecaria que est谩n parados a la espera de la sentencia que estamos comentando. Sin olvidar que el que se haya declarado nula la cl谩usula tendr谩 ciertos efectos, pero a partir del d铆a 16 de junio, cuando entren en vigor las nuevas condiciones, se dar谩n otros. Es decir en menos de tres meses, esa tres cuotas sin pagar se transformar谩n en 12 o en 15.

Eso s铆, tal como establece la Disposici贸n Transitoria Primera de la Ley Reguladora de los Contratos de Cr茅dito Inmobiliario, no se podr谩 aplicar a los contratos que se hayan firmado antes de que esta Ley entre en vigor, salvo en el caso del vencimiento anticipado. Se establece una salvedad que es si el vencimiento anticipado es anterior a la entrada en vigor de la Ley, sin tener en cuenta si se ha pedido o no su ejecuci贸n, o si est谩 suspendido o no el procedimiento.

Con lo cual a los contratos que se firmen a partir de ahora se les aplicar谩 la nueva Ley que empezar谩 a funcionar a partir del mes de junio. Aunque no ocurrir谩 lo mismo con los que est茅n resueltos por incumplimiento o aquellos cuyo vencimiento anticipado suceda antes de la entrada en vigor de la Ley.

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Gar贸n Abogados

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