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Requisitos, tr√°mites e impuestos a tener en cuenta para comprar una casa.

Si vas a comprar una casa, debes de agotar todos los tr√°mites pertinentes a la hora de recabar informaci√≥n acerca del piso. No ser√≠a la primera vez en la que nos encontramos con que la vivienda que quieres adquirir tiene menos metros cuadrados de los ofertados, que el local comercial tiene alg√ļn embargo, que el inmueble est√© inscrito a nombre de otros titulares que no hayan aceptado la operaci√≥n, etc.

Salvo que dispongas de liquidez suficiente, lo más habitual para formalizar este tipo de operaciones es mediante la celebración del oportuno contrato de arras, del que puedes tener más información sobre el mismo en el enlace.

Entre los documentos relevantes y con carácter previo a la compraventa, has de solicitar los siguientes: nota simple en el Registro de la Propiedad; certificados a la comunidad de propietarios para saber que se está al corriente de pagos y/o tener conocimiento de importes correspondientes a derramas; solicitar información acerca de si los recibos del IBI están al día ;y el ya conocido certificado energético.

¬ŅQu√© impuestos tengo que pagar para comprar una casa?

Pues hay que hacer n√ļmeros porque como dicen muchos, posiblemente se trate de la mayor inversi√≥n que hagas a lo largo de tu vida. Por tanto, hay que tenerlo todo bien atado, evitando as√≠ sorpresas desagradables.

Uno de los aspectos más importantes es el fiscal y con este post, nuestros abogados tributarios van a tratar de poner algo de luz en esto, para que te sea más fácil entender qué impuestos hay que pagar en cada caso.

En el caso de la compra de una vivienda, seas o no residente en Espa√Īa, entran en juego varios impuestos, siendo los m√°s importantes los siguientes:

  • IVA (Impuesto sobre el Valor A√Īadido).
  • AJD (Actos Jur√≠dicos Documentados).
  • TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).

¬ŅQu√© impuestos pago si compro una vivienda nueva? Casos en que pagas IVA y AJD.

En el caso de que se la estés comprando al promotor, es decir, una vivienda nueva.

En estos casos el promotor te repercutir√° un IVA del 10% sobre el precio de la casa. T√ļ le pagas el IVA al promotor y √©ste ingresa ese dinero en Hacienda, que es el que est√° obligado.

Por ejemplo, si la casa vale 200.000 euros, vas a tener que pagar esos 200.000 euros m√°s 20.000 euros (10% x 200.000 euros) de IVA.

No tienes que hacer ning√ļn tr√°mite respecto al pago del impuesto ya que ser√° el vendedor el que ingrese el dinero de ese impuesto en Hacienda.

Cuando la compra lleva IVA también se le aplica otro impuesto, llamado AJD, que supone un coste menor, pero que hay que considerar porque puede rondar entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio. Es un impuesto que está cedido a las comunidades autónomas y variará en función de la comunidad autónoma donde esté el inmueble, que será donde tienes que presentarlo.

¬ŅQu√© impuestos pago cuando quieres comprar una vivienda de segunda mano? Casos en que pagas TPO.

Cuando compras una vivienda de segunda mano, la operación no lleva IVA, pero no queda libre de tributación. Aquí entra en escena el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, conocido como TPO.

En este caso eres t√ļ el que est√° obligado a elaborar e ingresar el impuesto. Se trata de un coste extra que no est√° incluido en el precio que te da el vendedor, como te cont√°bamos antes con el IVA.

Lo que tienes que pagar por este impuesto dependerá de cada comunidad autónoma. Como en el caso de AJD, es un impuesto cedido a las CCAA. Te facilitamos los tipos generales de algunas CCAA con los que más acostumbrados estamos a gestionar la compraventa y liquidar los impuestos:

  • Madrid: 6%
  • Catalu√Īa: 10%
  • Castilla La Mancha: 9%

Estos tipos se aplican sobre el valor de compra del inmueble y lo tienes que ingresar en la comunidad donde se encuentre el inmueble.

¬ŅQu√© impuestos pago si quiero vender mi casa pero soy no residente en Espa√Īa?¬†

En este caso es aplicable todo dicho anteriormente. La diferencia est√° en que en este caso t√ļ, como comprador, est√°s obligado a retener (dejar de pagar) al vendedor el 3% del importe de la compra para ingresarlo en hacienda. Es un pago a cuenta de un tributo que tiene hacer frente el no residente, pero ante el miedo de que se pueda quitar de en medio sin pagar, hacienda le pasa la pelota al comprador.

Te ponemos un ejemplo: si vas a comprar un piso por 100.000 euros, le tendr√°s que pagar 97.000 euros al vendedor y 3.000 a Hacienda (en nombre del vendedor).

El plazo para hacer el ingreso es de un mes desde la fecha de la compra y el modelo a rellenar es el 211.

Una vez hecho el ingreso tienes que darle copia del modelo al vendedor, para que pueda justificar el ingreso ante Hacienda.

¬ŅQu√© impuestos tengo que pagar si quiero vender mi casa a extranjeros?¬†

¬ŅVas a vender tu casa? Pues no te preocupes si el comprador es o no extranjero, porque no te afecta. Te cuento a continuaci√≥n los impuestos que tendr√≠as que pagar.

En el caso de que seas t√ļ la persona que vende la vivienda ten en cuenta que hay dos impuestos que te van a afectar: el IRPF (la renta) en caso de que seas residente en Espa√Īa, el IRNR (renta de no residentes) en el caso de que seas no residente y el IIVTNU (plusval√≠a municipal).

IRPF 

En el caso de la renta (para residentes en Espa√Īa) habr√° que esperar a que hagas la declaraci√≥n del a√Īo en que has vendido la vivienda. Que suele ser entre abril y junio del a√Īo siguiente.

Cuando llegue ese momento tendrás que declarar una ganancia o pérdida patrimonial por el valor que salga de esta fórmula:

Valor de transmisi√≥n (venta) ‚Äď valor de adquisici√≥n (compra)

Si el resultado es positivo, se considera que en ese a√Īo has recibido una renta (lo que has ganado por vender el inmueble) y se le aplica un tipo impositivo que puede ser del 19%, 21% √≥ 23%, en funci√≥n del importe de la ganancia.

Si el resultado es negativo se considera que has sufrido una pérdida patrimonial, ya que lo vendiste por menos de lo que te costó. En este caso ese importe lo puedes compensar con otros rendimientos positivos que marca la ley.

Ojo! Ponte en manos de un profesional para hacer la declaraci√≥n correctamente. Seguro que te ayudar√°n a tener en cuenta todo lo necesario para hacer la ganancia lo m√°s peque√Īa posible y aprovechar cualquier beneficio fiscal que sea aplicable a tu caso, que los hay (para mayores de 65, cuando vendes tu vivienda habitual para comprarte otra, etc.)

IRNR( Renta no Residentes)

Como coment√°bamos antes para el caso del comprador, cuando el vendedor es no residente el comprador tiene que retener un 3% del precio de la vivienda para ingresarla en Hacienda.

Ahora que nos ponemos en la piel del vendedor vamos a profundizar en esto.

Como no residente que eres, tienes la obligación de declarar la ganancia o pérdida en el impuesto de la renta de no residentes.

El 3% que el comprador retiene, lo va a ingresar en Hacienda, en el plazo de un mes desde que le vendiste el inmueble, como pago a cuenta del impuesto que tienes que presentar, y tiene que darte copia de dicho ingreso (modelo 211).

A partir de la fecha de presentación del modelo 211 tienes el plazo de 3 meses para presentar el IRNR (modelo 210).

Si lo que te sale a pagar en el modelo 210 es mayor que lo ya se ha ingresado con el modelo 211, tendrás que ingresar la diferencia. En el caso de que sea menor, Hacienda tendrá que devolverte la diferencia, para lo cual tiene el plazo de 6 meses a contar desde que acaba tu plazo de 3 meses para presentar la declaración.

Plusvalía Municipal: Pago de impuestos por la venta de piso o local.

Este es un impuesto local que te exige el ayuntamiento donde radique el inmueble.

De un tiempo a esta parte este impuesto hab√≠a que pagarlo siempre, pero ya no (no exento de pol√©mica por las √ļltimas sentencias). Te contamos un caso de √©xito de reclamaci√≥n de devoluci√≥n de plusval√≠a municipal al Ayuntamiento de Madrid en el art√≠culo que se enlaza.

En el caso de que hayas vendido sufriendo una pérdida (es decir, que lo has vendido por menos dinero de lo que te costó) y puedas demostrarlo, no vas a tener que pagar nada.

Si lo que has obtenido con la venta es una ganancia, te va a tocar pedir la factura.

Sobre cuánto tienes que pagar lo mejor que puedes hacer es pedirle al ayuntamiento en donde se encuentre el inmueble que te haga una simulación, o bien hacernos el encargo. A la hora de ocuparnos de gestionar las compra venta de pisos o locales comerciales, toda la gestión de la plusvalía, tanto cálculo-simulación, como de su oportuna presentación(si así fuera el caso) se encargan nuestros abogados. 

Sí te podemos adelantar que el importe a pagar será mayor cuanto mayor sea el valor del suelo a efectos del IBI y cuanto más tiempo hayas tenido ese inmueble en propiedad. 

¬ŅQu√© impuestos pago por la compra de piso en Espa√Īa por los no residentes?

Si eres no residente y tienes que comprar una vivienda, √©chale un ojo a la pregunta anterior ‚Äú¬ŅQu√© impuestos tengo que pagar para comprar una casa?‚ÄĚ, el contenido es aplicable ya seas o no residente.

¬ŅC√≥mo puedo saber cu√°l es el valor fiscal de un inmueble en Madrid o Barcelona?

Las comunidades autónomas tienen establecidos unos valores mínimos para cada inmueble. Si la compra la haces por una cantidad menor y pones ese importe en el impuesto, la comprobación la vas a tener asegurada.

Así, te recomendamos que te asegures de cuál es el valor mínimo de la vivienda para la comunidad autónoma donde se encuentre y pongas ese importe en el modelo del impuesto, siempre que el de compra haya sido menor.

Conocer este valor no es dif√≠cil ya que la mayor√≠a de las comunidades tienen el servicio gratuito en su web. La f√≥rmula m√°s f√°cil para encontrar el enlace es a trav√©s de Google. Escribe en el buscador ‚Äúvalor m√≠nimo comunidad de xxx‚ÄĚ y prueba en los primeros resultados, ya que suelen existir varios portales web oficiales para tener una idea orientativa.

Como no puede ser de otro modo, cada compraventa tiene sus particularidades, y te recomendamos que acudas a tu despacho de abogados de confianza para tener perfectamente claro qué impuestos hay que pagar, qué gestiones tienes que hacer,etc. 

Despacho de abogados en Madrid y Barcelona

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