LOS PROBLEMAS LEGALES DEL CONTRATO DE ALQUILER.

La última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene como finalidad potenciar el mercado de los arrendamientos (alquiler de viviendas o locales comerciales) con el objetivo de reconocer el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, como así viene recogido en la Constitución Española.

En este artículo nuestros abogados en Madrid tratarán algunos aspectos que han suscitado dudas entre nuestros lectores acerca del contrato de alquiler, tanto de vivienda como otros usos diferentes a vivienda.

PRINCIPALES PROBLEMAS LEGALES DEL CONTRATO DE ALQUILER.

¿Cómo puedo saber si mi contrato de alquiler es legal?

Como sabemos, los contratos se pueden celebrar mediante documento privado o por acuerdo verbal. En este caso en cuestión, si queremos formalizar nuestro contrato de alquiler, nuestra recomendación es que consten detallados cada uno de los extremos de dicho arrendamiento, y así evitar cualquier tipo de problema que tenga que resolverse en el oportuno procedimiento judicial.

Respecto a, si nuestro contrato de alquiler es legal, tenemos dos opciones: 
• Documento privado (el típico contrato de alquiler).
• Documento timbrado para liquidar el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. La cuota dependerá de cada Comunidad Autónoma. Se puede adquirir en estancos, aunque es poco común la utilización por este medio.

Los requisitos que deben de contener ambos documentos para su legalidad son:
• Identidad de quienes celebran el celebran el contrato de alquiler o arrendamiento.
• Identificación del piso o vivienda. Indicar a ser posible la referencia catastral.
• La duración.
• La renta.
• Otras cláusulas (inventarios, arbitraje, gastos, etc).

En el caso de que seas un profesional que te dediques a los arrendamientos de viviendas como actividad económica visita nuestro artículo para que conozcas los requisitos fiscales. Consulta a nuestro asesor fiscal.

¿Qué tenemos que saber para negociar un contrato de alquiler?

Tomando como referencia si el contrato de alquiler que hemos celebrado es legal, lo necesario para negociar un contrato de alquiler queda reducido, la mayor parte de las veces, a lo que acuerden las partes interesadas.

Lo frecuente es negociar el precio o renta, la duración del contrato, posibles gastos e inclusiones de determinados bienes que suelen incorporarse por medio de un inventario anexo al contrato de alquiler o arrendamiento.

¿Me pueden subir la renta? Cuándo?

Existe la posibilidad de subir la renta en los arrendamientos, pero dicha condición debe de recogerse en el contrato de alquiler. Así lo contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, y dispone que se podrá revisar por el arrendador o arrendatarios en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, y que queda sujeta dicha revisión a una variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

Dicha actualización deberá constar por escrito y ser notificada al arrendatario a partir del mes siguiente, expresando el porcentaje de alteración aplicado, y si el arrendatario lo exigiera, con la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Así lo dispone la Ley, pero como hemos indicado anteriormente, la libertad de pactos puede dar lugar a convenir otras formas.

¿Qué motivos pueden haber para subir la renta del contrato de alquiler?

Puede ser porque se hayan hecho reparaciones en el edificio o incluso en la vivienda, adquisición de bienes para esa vivienda, el transcurso del tiempo o incluso haber recibido alguna oferta de un tercero, etc.

¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler de una vivienda?

De igual modo en este asunto. La duración de un contrato de alquiler de vivienda queda sujeto a lo que acuerden las partes.

No obstante, si este fuera un plazo inferior a tres años, llegado el vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente hasta esos años, salvo que el arrendatario comunicase su voluntad de no renovarlo con una duración mínima de treinta días.

Esta cuestión es importante, ya que cada vez es más frecuente la incorporación en los contratos de alquiler de una cláusula penal, para que en caso de incumplimiento de estas condiciones se pueda no devolver la fianza. Si bien es cierto, y aunque habrá que estar a las concretas circunstancias del caso, hay muchas sentencias que no vienen aplicando el 100% del importe acordado como cláusula penal en el contrato de arrendamiento, siempre que se comunique la voluntad de no renovarlo, y hayan transcurrido más días de los fijados.

En este tipo de asuntos, en los que opere la cláusula penal, se podrán iniciar acciones legales por daños y perjuicios sin necesidad de imputarse a la fianza, por ejemplo, cuando no se entregan las llaves del piso en plazo.

Si quieres reclamar daños y perjuicios contacta con nuestros abogados civil en Madrid y Barcelona.

La devolución de la fianza en un contrato de alquiler de vivienda.

Para poder fijar el importe de la fianza tenemos que diferenciar si el contrato de alquiler está destinado a vivienda o para otros usos distintos de vivienda.

Si estará destinado a vivienda se fijará el importe correspondiente a una mensualidad de renta. En caso contrario, se fijarán dos meses de renta para usos distintos.

Estas entregas de fianza deberán estar desembolsadas al momento de la firma del contrato.

No se permitirá una actualización (entendemos que al alza) del importe de la fianza durante los tres primeros años, pero una vez que se haya podido producir algún tipo de prórroga, si se podrá actualizar, no obstante, convendría dejar reflejado cuándo-cuánto en el contrato de alquiler de vivienda o para uso diferente.

Para el caso en el que el arrendador no quiera devolver el importe de la fianza, debemos de acudir a la vía civil y no penal, ya que no puede ser calificado como apropiación indebida por las finalidades que se le atribuye a las fianzas de los arrendamientos.

El inventario en el contrato de alquiler

Cada vez es más frecuente ver un anexo adjunto con el inventario de los bienes en los contratos de alquiler y que se depositan tanto en la vivienda como en los locales comerciales. Todos estos elementos forman parte de un activo y que venimos considerando, como un mayor valor en el precio o renta del alquiler de vivienda o local.

Desde GARÓN ABOGADOS recomendamos que se aporte y se firme cada una de las hojas detallen cada uno de los bienes, así como mencionar el estado en qué se encuentran.

En alguna que otra ocasión, y dentro de un procedimiento judicial, nos hemos encontrado con que se alega de contrario el mal estado de los bienes al momento de la celebración del contrato de alquiler o arrendamiento. Bien, nuestra opinión al respecto es que no cabe aceptarse dichas alegaciones siempre y cuando no se haya “denunciado” o comunicado por cualquier medio que sirviese para tener conocimiento de ese estado inicial de los bienes y accesorios descritos en el inventario anexo al contrato de alquiler, y por lo que cabe presumir que el estado y funcionamiento de los mismos era el adecuado.

En los casos donde dejas bienes y otros elementos para desarrollar una actividad profesional en un local comercial, no olvides incluir inventario en el contrato de alquiler.

Si quiero ir a juicio…¿dónde tengo que interponer la demanda?

Nuestra recomendación es que acuda a su despacho de abogados de confianza para que le informen de su caso en cuestión y de los pasos a seguir para interponer una demanda. La acción judicial más frecuente es la de desahucio por falta de pago, es decir, para reclamar todas las rentas que has dejado de cobrar y además, para que desalojes el piso si no lo hubieras hecho ya.

Respecto a la competencia judicial,  el lugar donde interponer la demanda sería en los tribunales en donde se encuentre la vivienda.

Ej. ¿Quieres poner una demanda por desahucio y reclamación de rentas porque han dejado de abonarte mensualmente la cantidad pactada de una vivienda en Madrid? Pues en este caso, la demanda deberá de interponerse ante los Juzgados y Tribunales de Madrid, por ser el lugar donde se encuentra el bien.