Las dificultades que se nos presenta a los abogados para presentar una demanda de desahucio y su juicio con la nueva ley de vivienda.

Desde el pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la nueva ley de vivienda (12/2023), y entre otros objetivos se marca regular los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda.

Siempre que se entra a regular aspectos cotidianos de la vida, se presentan espacios procesales que dan lugar a muchas interpretaciones, y en algunas ocasiones, requisitos de obligado cumplimiento que podrían ser son difíciles o imposibles de cumplir (al menos temporalmente).

Ahora, los abogados especialistas en desahucios nos encontramos con los nuevos requisitos, que vienen introducidos en la Disposición final quinta, y que vienen a modificar circunstancias de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que debemos de tener en cuenta antes de tramitar cualquier demanda o futuro juicio de desahucio.

¿En que casos de desahucio se presentan estas obligaciones según la modificación de la Ley de la Vivienda?

Para poder apreciar estas modificaciones tenemos que observar, tanto lo que dice la Ley de Enjuiciamiento Civil como la nueva Ley de Vivienda.

Si vamos a iniciar un procedimiento como los que detallamos a continuación, tanto abogado como propietarios del (los) inmueble/s, tendrán que cumplir con los nuevos requisitos.

Esta regulación incidirá en los procedimientos de juicio de desahucio que versen sobre:

• Desahucio por falta de pago, y además, reclamación de cantidad.
• Desahucio en precario.
• Tutela sumaria, donde incluiríamos los casos de ocupación ilegal.
• Los que soliciten la ejecución de sus derechos que estén inscritos en el Registro de la Propiedad.

 ¿Cuáles son los requisitos para presentar demanda de desahucio que debo cumplir tras entrada en vigor la Ley de vivienda?

Ahora, a las demandas que se interpongan, deberá acompañarlas el siguiente contenido:

1. Indicación si es la vivienda habitual de la persona ocupante.
2. Indicación si es gran tenedor o no el propietario que ejercita la acción. En este extremo, se nos insta a acreditar con la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que conste la relación de propiedades.
3. Si estamos en casos, en los que nuestros clientes son grandes tenedores, informar si el inquilino/ocupante es considerada una persona vulnerable.

Se considerará gran tenedor a la persona física o jurídica que tenga más de 10 propiedades (excluyendo garajes y trasteros) o 5 en zonas del mismo ámbito.

Podríamos indicar que personas vulnerables son aquellas a las que se les haya aplicado un EERTE, deducida la jornada por cuidados, que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM, que los pagos del alquiler, agua corriente, suministros supongan más del 35%, etc.

La certificación del Registro de la Propiedad para acreditar el número de vivienda que tiene el propietario inscrito.

Debemos de indicar, que la Ley ya está en vigor y que se están despachando las primeras demandas de desahucio tras la aprobación de la nueva ley de la vivienda.

El primer problema que nos estamos encontrando es cumplir con la aportación del certificado del Registro de la Propiedad para detallar todos los bienes que tiene el propietario. Ese documento, como tal, no existe.

Si bien es cierto, en algún comunicado, se ha podido ver que el Registro de la Propiedad está trabajando en la confección de un modelo para cumplir con lo dispuesto por la Ley.

Bien, pero entonces…¿Qué podemos hacer hasta que llegue ese momento para cumplir con lo dispuesto por la Ley y que los letrados de la administración de justicia, una vez nos requieran que subsanemos, podamos dar cumplimiento?

En este punto, exponemos algunas posibles soluciones, como sería aportar:

• Nota de Localización.
• Fichero de índices.
• Certificado de propiedades del catastro.

Aunque la Nota de Localización no cumple con lo dispuesto por la norma, el Fichero de índices nos podría decir en qué Registros aparecen bienes, y acto seguido, acudir registro por registro a solicitar las notas.

Para que nos entendamos, y en algunos casos, un trabajo muy, muy laborioso.

De igual forma la ficha de índices no nos indica el tipo de finca qué es, pero otro asunto que debemos de tener en cuenta, qué ocurre con los bienes que nos están inscritos en el Registro de la Propiedad por los motivos que sean. Por ejemplo, herencias que no se han tramitado ni inscritos los inmuebles en el Registro.

Evidentemente, esto último no es un problema de la norma, sino casuística que nos hemos encontrado en el Despacho.

El certificado de propiedades del catastro bien podría acreditar la existencia de los bienes.

Así las cosas, la tramitación de un procedimiento judicial de desahucio se complica sobremanera.

Confiamos que en la medida de lo posible vayamos viendo luz a la mejor manera de poder tramitar las reclamaciones de nuestros clientes.

El lanzamiento de desahucio tras la nueva ley de vivienda

En este aspecto, entendemos que no hay mucha modificación, ya que se establece que las resoluciones judiciales (cualesquiera) que tengan como objeto señalar día y hora para el desalojo o lanzamiento de la vivienda tras decretarse el desahucio, debe de contener día y hora exacta.

Este punto es llamativo ya que, aunque en principio los lanzamientos se hacen en día y hora, qué ocurría si por cualquier circunstancia (o la más común, exceso de señalamientos por parte de la Comisión Judicial) se retrasa. ¿Se podría suspender ese lanzamiento y fijar nueva fecha y hora?

Estamos hablado de interpretaciones procesales que en la práctica podría dar lugar a muchos perjuicios.

¿Hay posibilidad de acto de conciliación en el caso de que sea la vivienda habitual del inquilino?

Este es otro de los procesos, que a nuestra interpretación, perjudicará sobremanera a los propietarios que se vean perjudicados de la situación arrendaticia.

En este caso, siempre que sea vivienda habitual, se dará la posibilidad a los inquilinos de acudir a un acto de conciliación civil.

Aquí es donde vemos, muchos claroscuros. Ya tenemos que contar que exista en materia de vivienda en dicha administración, un procedimiento específico para ello.

Entendemos que la negociación extrajudicial que hacen los abogados para evitar un desahucio, y especialmente a efectos de enervación, debería de ser suficiente para dar esa posibilidad.

Otras circunstancias, lo que vendría a justificar en un afán dilatorio añadido, al que sufren los propietarios por las demoras judiciales a la hora de tramitar los expedientes.

Conclusiones

Como puede observarse, se evidencia que esta ley tiene un claro beneficiario. Que han cambiado las reglas procesales del procedimiento, y que de momento, tenemos que ir adaptándonos los abogados a las circunstancias según nos sea confiada la labor por parte de nuestros clientes.

Según vayamos teniendo noticias iremos actualizando este interesante caso. Mientras tanto, cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados.