¿Qué es una comunidad de bienes? Fiscalidad, Responsabilidad y Causas de Disolución

Pasos para la constitución de una comunidad de bienes 

Para constituir una Comunidad de bienes, se necesita que dos o más personas mediante un contrato privado acuerden y estipulen unos acuerdos sobre las reglas que se regirá esa sociedad. 

No es un requisito necesario que dicho contrato se eleve a escritura pública salvo que se hagan aportaciones de bienes inmuebles u otros derechos reales; ni tampoco es necesario que se inscriba en el Registro Mercantil;  

En cambio, si es obligatorio que se estipulen ciertos aspectos como son la denominación de la Comunidad, el capital social y las aportaciones de cada uno de los socios/comuneros, con sus respectivas cuotas de participación, que tendrá relevancia en el reparto de las ganancias, perdidas o el haber patrimonial.  

Es también necesario que se estipulen, y se haga constar en el contrato de constitución, la forma de llevar la administración de la comunidad; quién o quienes serán sus administradores, y las facultades que se les otorga; el objeto al que se dedicarán, el plazo de duración de la Comunidad, así como su domicilio social. 

A la hora de interpretar la voluntad de los socios constituyentes aconsejamos, que entre los acuerdos se establezcan una especie clausulas o estatutos en los que se reflejen asuntos tan importantes como la llevanza de la contabilidad, la aprobación de las cuentas, la transmisión de las participaciones, la transformación y modificación de la Comunidad, y su disolución, liquidación y extinción. 

No existe un mínimo de capital a aportar, a diferencia de la sociedad limitada que exige el mínimo de 3.000,00€.; y tendrá la consideración jurídica del empresario individual o autónomo. 

¿Dónde y cómo realizar los trámites de constituir una sociedad de bienes? 

Una vez firmado el contrato privado por todos los comuneros, quienes hayan sido nombrados administradores tendrán que realizar tramites en distintos organismos, así: 

 A). – En la Delegación de la Hacienda Autonómica 

Se tiene que declarar por la constitución de la Comunidad (al igual que cuando haya una transformación o disolución), por medio del modelo 600 por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su apartado de operaciones societarias, que generalmente tributan al 1% del capital establecido, aunque en la actualidad está exento.  

B). –En la AEAT 

Que se corresponda con el domicilio social, tendrán que declarar el inicio de la actividad por medio del modelo 036 de alta en el censo fiscal, y solicitando el número de identificación fiscal. Se indicarán las distintas obligaciones fiscales. 

Igualmente, se presentará el modelo 840, del Impuesto de las Actividades Económicas, el IAE, que es un impuesto obligatorio, que se debe pagar por el hecho de realizar una actividad empresarial, profesional, o bien artística, en el territorio español; en un elevado número de supuestos está exento de tributar, pero es obligatorio presentarlo. 

A fin de tener derecho a la deducción de los gastos, y del IVA que soporta la C.B, ocasionados con anterioridad al inicio de la actividad, hay que darse de alta en el censo fiscal por medio de la declaración censal previa de inicio de la actividad por medio del modelo 037; posteriormente procederemos al declarar el alta definitiva por el anteriormente indicado modelo 036. 

C). – Ante la Delegación Provincial de la Comunidad Autónoma de la Inpección de Trabajo.

Si se tienen trabajadores contratados hay que comunicar la apertura del centro de trabajo y se solicitaran los libros de visita oficiales. 

Se tiene que elaborar un calendario de trabajo conforme a las disposiciones laborales que se firmará por la empresa y se colocará en lugares visibles de los centros de trabajo. 

D). – Ante la Tesorería de la Seguridad Social. 

Es obligado afiliarse en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA), por medio del documento de afiliación TA0521, al que habrá que acompañar la documentación de identificación personal, y las altas en IAE, y Censal fiscal.  

Se solicitará el Código de cuenta de cotización, que significará la inscripción en Seguridad Social del empresario; tramite que se realiza por medio del Modelo oficial TA-6. 

E). – Ante el Ayuntamiento. 

Independientemente de que se solicite la pertinente licencia en los casos de realización de obras; la C.B. tiene que solicitar la licencia de apertura, lo que se debe de hacer antes de abrir el establecimiento. 

La tributación y fiscalidad de las Comunidades de Bienes

 A) La renta, beneficios o perdidas de la actividad se declarará individualmente, por cada socio, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), según su cuota de participación en la distribución de ellos; es decir que no los declara la Comunidad, sino que se hace en IRPF en régimen de atribución de renta, declarando cada uno de los comuneros la renta neta que le corresponde. 

Para el calculo del rendimiento de la actividad la C.B. lo hará por medio de uno de los sistemas que al efecto tiene reglados la propia Ley del impuesto; régimen de estimación directa normal o simplificada, y régimen de estimación objetiva tasadas para algunas de las actividades económicas. 

Independientemente de la Declaración anual que presenten lo comuneros, cada uno de ellos tendrá que declarar mediante los correspondientes modelos 130 o 131, trimestralmente la parte que le corresponda, según su cuota de participación, de ingresos de gastos del total acumulado de cada trimestre, en concepto de pago a cuenta. 

B) La Comunidad de Bienes es sujeto pasivo, y tiene la obligación de declarar y liquidarel IVA (modelos 300 a 399), RETENCIONES a los trabajadores y profesionales (modelos 111 y 115); declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347) 

C) La C.B., tendrá que soportar los impuestos derivados de los bienes de su propiedad como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), o el Impuesto sobre Vehículos. 

¿En qué consiste la responsabilidad de las comunidades de bienes? 

La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica propia, a diferencia de otro tipo de sociedades civiles, por lo que la responsabilidad recae de manera personal e ilimitada en cada uno de los comuneros, que responderán, de manera solidaria, con todos sus bienes presentes y futuros de sus deudas. La Comunidad de Bienes deudora, responderá junto con los socios con su patrimonio, en el pago a sus acreedores. 

Además, los comuneros serán responsables frente a la Comunidad de los daños y perjuicios que le ocasionen. 

 Por lo que recomendamos que se establezca por escrito un régimen de derechos y obligaciones de los comuneros en la Comunidad de Bienes, sobre la base legal siguiente: 

• Todo comunero tiene derecho a utilizar la cosa común siempre que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida el derecho de los demás partícipes a utilizarlas, se trata de actos de uso solidarios e indivisibles. 

Como todo copropietario, cada comunero, tiene Derecho a la plena propiedad de su cuota y de los frutos que le correspondan, por lo que puede disponer de ella enajenándola, cediéndola o hipotecándola.

En el supuesto caso, en el que uno de los comuneros quiera enajenar su cuota, los demás comuneros gozarán del Derecho preferente de adquisición sobre la cuota que pretenda enajenarse; y cuando dos o más comuneros quieran ejercer este derecho de adquisición preferente, deberán hacerlo conforme a la regla de prorrata según sus cuotas de participación. 

•  Todo comunero tiene Derecho a participar en los beneficios de acuerdo con su cuota, que se presumirán iguales salvo prueba en contrario. Además, cada comunero tiene derecho a obligar a los demás a que contribuyan en los gastos necesarios de conservación de la cosa común. 

• Todo comunero tiene el Derecho de renuncia a no seguir formando parte de la comunidad de bienes, liberándose así de las deudas vencidas y futuras que tuviera sobre la cosa común, siempre que lo consientan los demás a quienes acrecerán sus respectivas cuotas en la parte de la que deja el renunciante. Lo que viene a significar la liberación que a favor del renunciante hacen el resto de los comuneros 

• Todo comunero tiene Derecho a ejercer la acción de división, en cualquier momento, poniendo fin así a la situación de comunidad. Esta acción de división no podrá ser ejercida si existiera un pacto de indivisión de la cosa común, que tendrá una duración determinada y en todo caso no podrá exceder de 10 años, prorrogable. 

• Todo comunero tiene Derecho a defender la cosa común por lo que podrá ejercer las acciones legales que correspondan tanto contra los otros comuneros como contra terceros que perjudiquen la copropiedad; El ejercicio de la acción frente a terceros siempre será en beneficio de la Comunidad. 

Las acciones que se pudieran emprender por cualquier comunero, o por terceros, contra la comunidad de bienes se tendrá que demandar a todos los comuneros, sin excepción, al tener todos y cada uno de ellos interés legitimo en su defensa. 

• Todo comunero tiene la obligación de cumplir los acuerdos adoptados por mayoría de las cuotas de participación, aunque haya votado en contra. En el supuesto de no alcanzarse esa mayoría habrá que acudir a la vía judicial para obtener la respuesta a la forma de defender la copropiedad. 

• Todo comunero tiene la obligación de no alterar los bienes de la comunidad sin el consentimiento unánime de todos los demás; la alteración no supone un acto de administración, sino que se trata de una transformación esencial que afecta a la estructura en si de la propia existencia de la comunidad de bienes. 

 Causas de disolución y extinción de la comunidad de bienes. 

Independientemente de que en el contrato de constitución de la comunidad de bienes consten las causas para disolverla; con posterioridad los comuneros pueden acordarla, siempre y cuando conste de manera expresa el consentimiento unánime de todos ellos. 

Si se hubiera establecido un tiempo determinado de duración de la comunidad de bienes, llegado esté tiempo se extinguirá, aunque entendemos que hay que tomar el acuerdo por unanimidad pues cabría la posibilidad de prolongar el termino establecido; lo que supone una modificación esencial.  

En parecida circunstancia estaríamos si se hubiera cumplido el fin social por el que fue constituida la comunidad de bienes; Se podría tomar el acuerdo unánime de ampliar el objeto social, y no fuera imposible continuar. 

En los supuestos de no poder tomar acuerdos por la completa paralización del órgano de administración, y/o no alcanzarse las mayorías necesarias para ello, habría que acudir a la vía judicial para disolver la comunidad de bienes. 

También es causa de disolución de la comunidad de bienes, la muerte o incapacidad de uno de los comuneros, salvo que se hubiera pactado la continuidad con sus herederos.  En este ultimo supuesto, si los herederos no llegaran a un acuerdo con los comuneros sobrevivientes, se les liquidará la parte que les corresponda, continuando la comunidad sin ellos, y haciendo acrecer la parte alícuota de cada uno de ellos. 

Para llegar a la extinción de la comunidad de bienes, previamente hay que liquidar las deudas tanto publicas como privadas; es decir atender a todos los acreedores, teniendo presente que estos pueden cobrar sus créditos con el patrimonio de la propia comunidad de bienes, o con el patrimonio personal e ilimitado de cada uno de los socios, quienes responderán de manera solidaria; es decir que el acreedor se puede dirigir contra el patrimonio de cada uno de los comuneros, quienes a su vez, estos tiene la vía de la acción de regreso contra el resto en el supuesto de haber pagado más de lo que le corresponde conforme a su cuota de participación. 

Finalmente se liquidará la comunidad con el reparto de los bienes entre sus socios. Para ello, hay que hacer un contrato de disolución privado, muy similar al de constitución. En él se recogerán los motivos para tomar la decisión y el reparto de los bienes que se tengan. 

Por lo que se refiere  a las obligaciones fiscales, por la disolución, y extinción,  habrá que liquidar y abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados ITPYAJD (modelo 600)  gravado al  1% sobre lo repartido a los comuneros. 

Notificar la disolución a Hacienda, presentando el modelo 036 de baja censal tributaria, la baja de los trabajadores por cuenta ajena y autónomos la Seguridad Social con el modelo TA 521,  junto con  el acuerdo de disolución. 

LA COMUNIDAD DE BIENES PUEDE EXTINGUIRSE POR ALGUNA DE LAS SIGUIENTES CAUSAS: 

– Adquisición de todas las cuotas en que se divide la cosa común por un solo comunero.  

– Renuncia de los comuneros de sus cuotas hasta que solo quede uno de ellos.  

– Adquisición por un tercero de las cuotas de todos los comuneros. 

– División de la cosa común. 

De todas las causas de disolución, la más habitual es la que viene vía de la acción de división, se traduce en el derecho de cada comunero a separarse de la comunidad de la que forma parte (siempre y cuando no hubiera existido un pacto previo de indivisibilidad). Recomendamos la lectura de una entrada al blog sobre la extinción de condominio o disolución del proindiviso. 

Básicamente, esta acción, judicial o extrajudicial, pretende la adjudicación de la cosa común entre los comuneros, en relación con las respectivas partes alícuotas.  

En el supuesto de que la división sea perjudicial para la cosa en sí de manera que la división suponga una perdida considerable de su valor, o resulte que conforme a su destino quedaría inservible; no procederá la división (se considerará como indivisible); y o bien se adjudicará a uno solo de los comuneros, quien tendrá que pagar en dinero lo que le corresponda a cada uno de los otros; o bien se procederá a la venta de la cosa a terceros, o se adjudicará en pública subasta al mejor postor, y con su producto se distribuirá a los comuneros. 

En líneas generales hemos tratado algunos de los conceptos de más actualidad acerca de este tipo sociedades. Si necesitas ampliar más información, no dudes en contactar con nuestros abogados mercantilistas.