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reunion de comuneros en comunidad de bienes

¬ŅQu√© es una comunidad de bienes? Fiscalidad, Responsabilidad y Causas de Disoluci√≥n

Pasos para la constitución de una comunidad de bienes 

Para constituir una Comunidad de bienes, se necesita que dos o más personas mediante un contrato privado acuerden y estipulen unos acuerdos sobre las reglas que se regirá esa sociedad. 

No es un requisito necesario que dicho contrato se eleve a escritura p√ļblica salvo que se hagan aportaciones de bienes inmuebles u otros derechos reales; ni tampoco es necesario que se inscriba en el Registro Mercantil;¬†¬†

En cambio, si es obligatorio que se estipulen ciertos aspectos como son la denominación de la Comunidad, el capital social y las aportaciones de cada uno de los socios/comuneros, con sus respectivas cuotas de participación, que tendrá relevancia en el reparto de las ganancias, perdidas o el haber patrimonial.  

Es también necesario que se estipulen, y se haga constar en el contrato de constitución, la forma de llevar la administración de la comunidad; quién o quienes serán sus administradores, y las facultades que se les otorga; el objeto al que se dedicarán, el plazo de duración de la Comunidad, así como su domicilio social. 

A la hora de interpretar la voluntad de los socios constituyentes aconsejamos, que entre los acuerdos se establezcan una especie clausulas o estatutos en los que se reflejen asuntos tan importantes como la llevanza de la contabilidad, la aprobación de las cuentas, la transmisión de las participaciones, la transformación y modificación de la Comunidad, y su disolución, liquidación y extinción. 

No existe un m√≠nimo de capital a aportar, a diferencia de la sociedad limitada que exige el m√≠nimo de 3.000,00‚ā¨.; y tendr√° la consideraci√≥n jur√≠dica del empresario individual o aut√≥nomo.¬†

¬ŅD√≥nde y c√≥mo realizar los tr√°mites de constituir una sociedad de bienes?¬†

Una vez firmado el contrato privado por todos los comuneros, quienes hayan sido nombrados administradores tendrán que realizar tramites en distintos organismos, así: 

¬†A). –¬†En la Delegaci√≥n de la Hacienda Auton√≥mica¬†

Se tiene que declarar por la constitución de la Comunidad (al igual que cuando haya una transformación o disolución), por medio del modelo 600 por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su apartado de operaciones societarias, que generalmente tributan al 1% del capital establecido, aunque en la actualidad está exento.  

       

B). –En la AEAT¬†

Que se corresponda con el domicilio social, tendr√°n que declarar el inicio de la actividad por medio del modelo 036¬†de alta en el censo fiscal, y solicitando el¬†n√ļmero de identificaci√≥n fiscal. Se indicar√°n las distintas obligaciones fiscales.¬†

 

Igualmente, se presentar√° el modelo 840, del¬†Impuesto de las Actividades Econ√≥micas,¬†el IAE, que es un impuesto obligatorio, que se debe pagar por el hecho de realizar una actividad empresarial, profesional, o bien art√≠stica, en el territorio¬†espa√Īol; en un elevado n√ļmero de supuestos est√° exento de tributar, pero es obligatorio presentarlo.¬†

A fin de tener derecho a la deducción de los gastos, y del IVA que soporta la C.B, ocasionados con anterioridad al inicio de la actividad, hay que darse de alta en el censo fiscal por medio de la declaración censal previa de inicio de la actividad por medio del modelo 037; posteriormente procederemos al declarar el alta definitiva por el anteriormente indicado modelo 036. 

 

C). РAnte la Delegación Provincial de la Comunidad Autónoma de la Inpección de Trabajo.

Si se tienen trabajadores contratados hay que comunicar la apertura del centro de trabajo y se solicitaran los libros de visita oficiales. 

Se tiene que elaborar un calendario de trabajo conforme a las disposiciones laborales que se firmará por la empresa y se colocará en lugares visibles de los centros de trabajo. 

D). РAnte la Tesorería de la Seguridad Social. 

Es obligado afiliarse en el R√©gimen Especial de Trabajadores Aut√≥nomos (RETA), por medio del¬†documento de afiliaci√≥n TA0521, al que habr√° que acompa√Īar la documentaci√≥n de identificaci√≥n personal, y las altas en IAE, y Censal fiscal.¬†¬†

Se solicitará el Código de cuenta de cotización, que significará la inscripción en Seguridad Social del empresario; tramite que se realiza por medio del Modelo oficial TA-6. 

 

E). РAnte el Ayuntamiento. 

Independientemente de que se solicite la pertinente licencia en los casos de realización de obras; la C.B. tiene que solicitar la licencia de apertura, lo que se debe de hacer antes de abrir el establecimiento. 

La tributación y fiscalidad de las Comunidades de Bienes 

¬†A) La renta, beneficios o perdidas de la actividad se declarar√° individualmente, por cada socio, en el¬†Impuesto sobre la Renta de las Personas F√≠sicas (IRPF),¬†seg√ļn su cuota de participaci√≥n en la distribuci√≥n de ellos; es decir que no los declara la Comunidad, sino que¬†se hace¬†en IRPF¬†en r√©gimen de atribuci√≥n de renta, declarando cada uno¬†de los comuneros¬†la renta neta que le corresponde.¬†

Para el calculo del rendimiento de la actividad la C.B. lo hará por medio de uno de los sistemas que al efecto tiene reglados la propia Ley del impuesto; régimen de estimación directa normal o simplificada, y régimen de estimación objetiva tasadas para algunas de las actividades económicas. 

Independientemente de la Declaraci√≥n anual que presenten lo comuneros, cada uno de ellos tendr√° que declarar mediante los¬†correspondientes¬†modelos¬†130 o 131, trimestralmente¬†la parte que le corresponda, seg√ļn su cuota de participaci√≥n, de ingresos de gastos del total acumulado de cada trimestre, en concepto de pago a cuenta.¬†

B) La Comunidad de Bienes es sujeto pasivo, y tiene la obligación de declarar y liquidarel IVA (modelos 300 a 399), RETENCIONES a los trabajadores y profesionales (modelos 111 y 115); declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347) 

C) La C.B., tendrá que soportar los impuestos derivados de los bienes de su propiedad como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), o el Impuesto sobre Vehículos. 

¬ŅEn qu√© consiste la responsabilidad de las comunidades de bienes?¬†

La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica propia, a diferencia de otro tipo de sociedades civiles, por lo que la responsabilidad recae de manera personal e ilimitada en cada uno de los comuneros, que responderán, de manera solidaria, con todos sus bienes presentes y futuros de sus deudas. La Comunidad de Bienes deudora, responderá junto con los socios con su patrimonio, en el pago a sus acreedores. 

Adem√°s, los comuneros ser√°n responsables frente a la Comunidad de los da√Īos y perjuicios que le ocasionen.¬†

‚ÄĮPor¬†lo que recomendamos que se establezca por escrito un¬†r√©gimen de derechos y obligaciones de los comuneros en la Comunidad de Bienes,¬†sobre la base legal siguiente:¬†

  • Todo comunero tiene derecho a utilizar la cosa com√ļn¬†siempre que no perjudique el inter√©s de la¬†comunidad, ni¬†impida el derecho de los dem√°s part√≠cipes a¬†utilizarlas,¬†se trata de actos de uso solidarios e indivisibles.¬†

Como todo copropietario, cada comunero, tiene Derecho a la plena propiedad de su cuota y de los frutos que le correspondan, por lo que puede disponer de ella enajenándola, cediéndola o hipotecándola.

En el supuesto caso, en el que uno de los comuneros quiera enajenar su cuota, los dem√°s¬†comuneros gozar√°n¬†del¬†Derecho preferente de adquisici√≥n¬†sobre la cuota que pretenda enajenarse; y cuando dos o m√°s comuneros quieran ejercer este derecho¬†de adquisici√≥n preferente, deber√°n hacerlo¬†conforme a la regla de¬†prorrata¬†seg√ļn sus¬†cuotas¬†de participaci√≥n.¬†

  • ¬†Todo comunero tiene¬†Derecho a participar en los¬†beneficios¬†de¬†acuerdo con¬†su cuota, que se presumir√°n iguales salvo prueba en contrario. Adem√°s, cada comunero tiene derecho a obligar a los dem√°s a que contribuyan en los gastos necesarios de conservaci√≥n de la cosa com√ļn.¬†

 

  • Todo comunero tiene¬†el¬†Derecho de renuncia¬†a no seguir¬†formando parte de la comunidad de bienes, liber√°ndose as√≠ de las deudas vencidas y futuras que tuviera sobre la cosa¬†com√ļn, siempre que lo consientan los dem√°s a quienes acrecer√°n sus respectivas cuotas en la parte de la que deja el renunciante. Lo que viene a significar la liberaci√≥n que a favor del renunciante hacen el resto de los comuneros¬†

 

  • Todo comunero tiene Derecho a ejercer la acci√≥n de divisi√≥n, en cualquier momento, poniendo fin as√≠ a la situaci√≥n de comunidad. Esta acci√≥n de divisi√≥n no podr√° ser ejercida si existiera un pacto de indivisi√≥n de la cosa com√ļn, que tendr√° una duraci√≥n determinada y en todo caso no podr√° exceder de 10 a√Īos, prorrogable.¬†

 

  • Todo comunero tiene Derecho¬†a defender¬†la cosa com√ļn¬†por lo que podr√° ejercer las acciones legales que correspondan tanto contra los otros comuneros como contra terceros que perjudiquen la copropiedad; El ejercicio de la acci√≥n frente a terceros siempre ser√° en beneficio de la Comunidad.¬†

Las acciones que se pudieran emprender por cualquier comunero, o por terceros, contra la comunidad de bienes se tendrá que demandar a todos los comuneros, sin excepción, al tener todos y cada uno de ellos interés legitimo en su defensa. 

  • Todo comunero tiene la obligaci√≥n de cumplir los acuerdos adoptados¬†por mayor√≠a de las cuotas de participaci√≥n, aunque haya votado en contra. En el supuesto de no alcanzarse esa mayor√≠a habr√° que acudir a la v√≠a judicial para obtener la respuesta a la forma de defender la copropiedad.¬†

 

  • Todo comunero tiene la obligaci√≥n de no alterar¬†los bienes de la comunidad sin el consentimiento un√°nime de todos los dem√°s;¬†la alteraci√≥n no supone un acto de administraci√≥n, sino que se trata de una transformaci√≥n esencial que afecta a la estructura en si de la propia existencia de la comunidad de bienes.¬†

 Causas de disolución y extinción de la comunidad de bienes. 

Independientemente de que en el contrato de constitución de la comunidad de bienes consten las causas para disolverla; con posterioridad los comuneros pueden acordarla, siempre y cuando conste de manera expresa el consentimiento unánime de todos ellos. 

Si se hubiera establecido un tiempo determinado de duración de la comunidad de bienes, llegado esté tiempo se extinguirá, aunque entendemos que hay que tomar el acuerdo por unanimidad pues cabría la posibilidad de prolongar el termino establecido; lo que supone una modificación esencial.  

En parecida circunstancia estaríamos si se hubiera cumplido el fin social por el que fue constituida la comunidad de bienes; Se podría tomar el acuerdo unánime de ampliar el objeto social, y no fuera imposible continuar. 

En los supuestos de no poder tomar acuerdos por la completa paralización del órgano de administración, y/o no alcanzarse las mayorías necesarias para ello, habría que acudir a la vía judicial para disolver la comunidad de bienes. 

También es causa de disolución de la comunidad de bienes, la muerte o incapacidad de uno de los comuneros, salvo que se hubiera pactado la continuidad con sus herederos.  En este ultimo supuesto, si los herederos no llegaran a un acuerdo con los comuneros sobrevivientes, se les liquidará la parte que les corresponda, continuando la comunidad sin ellos, y haciendo acrecer la parte alícuota de cada uno de ellos. 

Para llegar a la extinción de la comunidad de bienes, previamente hay que liquidar las deudas tanto publicas como privadas; es decir atender a todos los acreedores, teniendo presente que estos pueden cobrar sus créditos con el patrimonio de la propia comunidad de bienes, o con el patrimonio personal e ilimitado de cada uno de los socios, quienes responderán de manera solidaria; es decir que el acreedor se puede dirigir contra el patrimonio de cada uno de los comuneros, quienes a su vez, estos tiene la vía de la acción de regreso contra el resto en el supuesto de haber pagado más de lo que le corresponde conforme a su cuota de participación. 

Finalmente se liquidar√° la comunidad con el reparto de los bienes entre¬†sus socios. Para ello, hay que hacer un‚ÄĮcontrato de disoluci√≥n privado, muy similar al de constituci√≥n. En √©l se recoger√°n los motivos para tomar la decisi√≥n y el reparto de los bienes que se tengan.¬†

Por lo que se refiere¬†¬†a las obligaciones fiscales, por la disoluci√≥n, y extinci√≥n,¬†¬†habr√° que liquidar y abonar el‚ÄĮImpuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur√≠dicos documentados‚ÄĮITPYAJD¬†(modelo 600)‚ÄĮ¬†gravado al¬†‚ÄĮ1%¬†sobre lo repartido a los comuneros.‚ÄĮ

Notificar la disoluci√≥n a Hacienda,‚ÄĮpresentando el‚ÄĮmodelo 036¬†de baja censal tributaria,¬†la baja¬†de los trabajadores por cuenta ajena y aut√≥nomos¬†la Seguridad Social con¬†el modelo¬†TA¬†521,¬† junto con¬†¬†el¬†acuerdo de disoluci√≥n.¬†

LA COMUNIDAD DE BIENES PUEDE EXTINGUIRSE POR ALGUNA DE LAS SIGUIENTES‚ÄĮCAUSAS:¬†

–¬†Adquisici√≥n de todas las cuotas en que se divide la cosa com√ļn por un solo comunero.¬†¬†

РRenuncia de los comuneros de sus cuotas hasta que solo quede uno de ellos.  

РAdquisición por un tercero de las cuotas de todos los comuneros. 

– Divisi√≥n de la cosa com√ļn.¬†

De todas las causas de disoluci√≥n, la‚ÄĮm√°s habitual‚ÄĮes la que viene v√≠a de la‚ÄĮacci√≥n de divisi√≥n,¬†se traduce en el derecho de cada comunero a separarse de la comunidad de la que forma parte (siempre y cuando no hubiera existido un pacto previo de indivisibilidad). Recomendamos la lectura de una entrada al blog sobre la¬†extinci√≥n de condominio o disoluci√≥n del proindiviso.¬†

B√°sicamente, esta acci√≥n, judicial o extrajudicial, pretende la adjudicaci√≥n de la cosa com√ļn entre los comuneros, en relaci√≥n con las respectivas¬†partes al√≠cuotas.¬†¬†

En el supuesto de que la divisi√≥n sea perjudicial para la cosa en s√≠ de manera que la divisi√≥n suponga una perdida considerable de su valor, o resulte que conforme a su destino quedar√≠a inservible; no proceder√° la divisi√≥n (se considerar√° como indivisible); y o¬†bien se adjudicar√° a uno solo de los comuneros, quien tendr√° que pagar en dinero lo que le corresponda a cada uno de los otros; o bien se proceder√° a la venta de la cosa a terceros, o se adjudicar√° en p√ļblica subasta al mejor postor, y con su producto se distribuir√° a los comuneros.¬†

En líneas generales hemos tratado algunos de los conceptos de más actualidad acerca de este tipo sociedades. Si necesitas ampliar más información, no dudes en contactar con nuestros abogados mercantilistas.  

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