Desahucio de personas vulnerables: suspensión y requisitos en 2026

La suspensión de desahucios para hogares en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional está prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2026 por el Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero. Ahora bien, esta prórroga incorpora un cambio decisivo respecto de las anteriores: ya no se aplica a los arrendadores con dos o menos viviendas, de modo que los pequeños propietarios pueden reanudar los procedimientos. Para acogerse a la suspensión hay que acreditar la vulnerabilidad mediante informe de servicios sociales, y es el juez quien decide ponderando también la situación del propietario.

En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en desahucios explican quién puede acogerse, cómo solicitarlo, en qué casos no procede y qué opciones tiene el propietario. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, asistimos tanto a inquilinos como a arrendadores en estos procedimientos.

La normativa vigente

El régimen actual procede del Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, publicado el 4 de febrero, que modificó el Real Decreto-ley 11/2020 tras la no convalidación parlamentaria de la prórroga anterior. Sus puntos esenciales:

• La suspensión de desahucios y lanzamientos se extiende hasta el 31 de diciembre de 2026.
• Los procedimientos que ya estaban suspendidos a 27 de enero de 2026 mantienen esa situación sin necesidad de nueva solicitud.
• Las compensaciones a propietarios pueden solicitarse hasta el 31 de enero de 2027.

Conviene no confundir este régimen con otro distinto: la moratoria de lanzamientos en ejecuciones hipotecarias para colectivos especialmente vulnerables, que procede de la Ley 1/2013 y tiene su propio calendario, prorrogado hasta 2028. Son dos mecanismos diferentes, con requisitos y plazos propios, y mezclarlos es un error frecuente.

La novedad de 2026: los pequeños propietarios quedan fuera

Es el cambio con más trascendencia práctica y conviene subrayarlo porque altera por completo el escenario. La suspensión no se aplica cuando el arrendador es titular de dos o menos viviendas.

Dicho de otro modo: si quien reclama es un particular con una o dos propiedades, el procedimiento de desahucio continúa aunque el inquilino acredite vulnerabilidad. La protección se mantiene frente a grandes tenedores y personas jurídicas.

El legislador busca así equilibrar la protección social con la situación de quienes dependen económicamente del alquiler de una única vivienda, que a menudo se encontraban soportando años de impago sin compensación efectiva.

¿Quién se considera persona vulnerable?

No basta con atravesar dificultades: hay que cumplir requisitos tasados y acreditarlos. Los principales son:

• Límite de ingresos: el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no puede superar, con carácter general, tres veces el IPREM. Ese umbral se incrementa por cada hijo a cargo, por cada persona mayor de 65 años y en supuestos de discapacidad, dependencia o enfermedad que incapacite para trabajar.
• Circunstancia sobrevenida: situación de desempleo, expediente de regulación temporal de empleo, reducción de jornada por cuidados o pérdida sustancial de ingresos en el caso de los autónomos.
• Esfuerzo excesivo: que la renta más los suministros básicos suponga una parte muy relevante de los ingresos del hogar.
• Ausencia de alternativa habitacional para la unidad familiar.

A estos efectos se entiende por unidad familiar la formada por la persona deudora, su cónyuge o pareja y los hijos que residan en la vivienda, con independencia de su edad.

Cómo declararse vulnerable: el informe de servicios sociales

Es la pieza central del procedimiento y de él depende todo lo demás. Los pasos son:

1. Acudir a los servicios sociales del ayuntamiento o de la comunidad autónoma y solicitar cita, explicando que existe un procedimiento de desahucio en curso.
2. Aportar la documentación: DNI de todos los miembros del hogar, libro de familia, certificado de empadronamiento, declaración de la renta o certificado de ingresos, vida laboral, documentación de la prestación por desempleo, contrato de arrendamiento y nota simple del Registro que acredite que no se dispone de otra vivienda.
3. Obtener el informe, en el que los servicios sociales valoran la situación y se pronuncian sobre las medidas adecuadas.
4. Presentarlo en el juzgado dentro del procedimiento.

Hay un problema práctico que conviene anticipar: los servicios sociales están saturados y el informe puede demorarse semanas. Por eso la recomendación es clara: inicia el trámite en cuanto recibas la demanda, no cuando llegue la fecha de lanzamiento. Un informe que llega tarde deja de servir.

El procedimiento de suspensión

Recibida la demanda de desahucio, se dispone de diez días para contestar, y es en ese escrito donde debe alegarse la situación de vulnerabilidad y solicitarse el incidente de suspensión extraordinaria. La intervención de abogado y procurador es preceptiva.

El juzgado dará traslado a los servicios sociales para que emitan su informe y, a la vista de este y de la documentación aportada, dictará auto. Acordará la suspensión si considera acreditada la vulnerabilidad económica y que no debe prevalecer la del arrendador. En caso contrario, o si el arrendador es titular de dos o menos viviendas, acordará la continuación del procedimiento.

Es importante entenderlo bien: la suspensión no es automática ni se concede por el mero hecho de alegar dificultades. Es una decisión judicial motivada que pondera las circunstancias de ambas partes.

Cuándo no procede la suspensión

La norma establece exclusiones expresas. No cabe suspender el lanzamiento cuando:

• La vivienda es el domicilio habitual o la segunda residencia de una persona física.
• El inmueble se ocupó con violencia o intimidación.
• Existen indicios de que se desarrollan en la vivienda actividades ilícitas.
• Se trata de una vivienda social ya adjudicada a otro solicitante.
• La ocupación se produjo con posterioridad a la entrada en vigor de la norma.
• El arrendador es titular de dos o menos viviendas.

Ocupación sin título

Aquí la protección es mucho más restringida y conviene ser claro, porque circula bastante confusión. Quien ocupa una vivienda sin título solo puede acogerse a la suspensión si concurren todas estas condiciones: ser víctima de violencia de género, persona dependiente o con personas dependientes o menores a cargo, encontrarse en situación de vulnerabilidad, y que la vivienda pertenezca a titulares de más de diez viviendas.

Fuera de ese supuesto tan acotado, la vulnerabilidad no ampara la ocupación. La jurisprudencia es constante: la situación de necesidad no constituye un título que legitime ocupar la vivienda ajena, y así lo han declarado las audiencias provinciales de forma reiterada. Lo tratamos en nuestra guía sobre la denuncia por delito leve de usurpación.

Si eres propietario

La entrada no estaría completa sin abordar el otro lado, porque el perjuicio para el arrendador es real. Estas son tus opciones:

• Comprobar si te afecta la suspensión. Con dos o menos viviendas, el procedimiento continúa. Es la consulta que más nos llega desde febrero de 2026.
• Solicitar la compensación prevista con cargo al plan estatal de vivienda, hasta el 31 de enero de 2027, cuando la suspensión te haya causado perjuicio.
• Acreditar tu propia vulnerabilidad, si la renta de esa vivienda es tu sustento. El juez debe ponderarla y puede prevalecer sobre la del inquilino.
• Negociar una salida pactada, que con frecuencia resuelve antes que el pleito.

¿Cuánto se tarda en recuperar la vivienda?

Con honestidad: bastante. Un desahucio por impago sin incidencias puede resolverse en unos meses, pero si se plantea el incidente de vulnerabilidad hay que sumar el tiempo de tramitación, la espera del informe de servicios sociales y, si se acuerda la suspensión, el propio periodo de paralización. En la práctica, los procedimientos con vulnerabilidad acreditada frente a grandes tenedores se han prolongado durante años.

Por eso insistimos siempre en actuar pronto ante el primer impago y en valorar un seguro de impago de alquiler como medida preventiva.

Si te desahucian y no tienes dónde ir

Si has llegado a este punto, esto es lo que conviene hacer, y cuanto antes:

1. Acude a servicios sociales de inmediato, aunque el procedimiento esté avanzado. Son quienes deben proponer una alternativa habitacional.
2. Solicita justicia gratuita en el colegio de abogados de tu provincia si no puedes costear la defensa. Tienes derecho a abogado y procurador de oficio.
3. Pregunta por la mesa de emergencia habitacional o el registro de vivienda de tu comunidad autónoma, que dan prioridad a los desahucios inminentes.
4. Solicita alquiler social si el propietario es un gran tenedor. En varias comunidades existe la obligación de ofrecerlo antes del lanzamiento, como explicamos a propósito del alquiler social.
5. Consulta las ayudas al alquiler de tu ayuntamiento y comunidad autónoma.
6. Contacta con entidades sociales especializadas en vivienda, que acompañan en estos procesos.

No dejes de comparecer en el procedimiento. La incomparecencia no detiene el desahucio: lo acelera y te priva de alegar la vulnerabilidad.

Violencia de género

Las víctimas de violencia de género reciben una protección reforzada, tanto en los supuestos de arrendamiento como en los de ocupación sin título frente a grandes tenedores. Acreditar esa condición mediante orden de protección, informe del Ministerio Fiscal o informe de los servicios especializados es determinante para obtener la suspensión.

¿Cómo podemos ayudarte?

Si eres inquilino, analizamos si cumples los requisitos, te orientamos para obtener el informe de servicios sociales a tiempo y planteamos el incidente de suspensión en plazo. Si eres propietario, comprobamos si te afecta la suspensión tras la reforma de 2026, tramitamos la compensación y llevamos el procedimiento hasta la recuperación de la vivienda. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu situación.

Preguntas frecuentes sobre el desahucio de personas vulnerables