La tácita reconducción se produce cuando, terminado el contrato de alquiler y agotadas sus prórrogas, el inquilino sigue en la vivienda quince días con el consentimiento del propietario, sin que este le haya requerido para que se vaya. Así lo establece el artículo 1566 del Código Civil. No es una prórroga del contrato anterior, sino un contrato nuevo, con las mismas condiciones salvo la duración, que depende de cómo se fijó la renta: un mes si la renta era mensual y un año si era anual. Y conviene no confundirla con la prórroga tácita de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que es una figura distinta y anterior en el tiempo.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en arrendamientos y desahucios te explican cuándo se produce, cuánto dura, en qué se diferencia de las prórrogas de la LAU y cómo evitarla con un requerimiento bien hecho. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, asesoramos a propietarios e inquilinos al final de sus contratos.
Tácita reconducción, prórroga obligatoria y prórroga tácita
Es la confusión más extendida y la que provoca más errores. En un alquiler de vivienda hay tres figuras distintas que se suceden en el tiempo:
| Prórroga obligatoria | Prórroga tácita | Tácita reconducción | |
|---|---|---|---|
| Dónde se regula | Art. 9 LAU | Art. 10 LAU | Arts. 1566 y 1581 del Código Civil |
| Cuándo opera | Hasta cumplir 5 años, o 7 si el propietario es una empresa | Al terminar esos 5 o 7 años, si nadie avisa | Al terminar todas las prórrogas de la LAU |
| Duración | Plazos anuales hasta el mínimo legal | Plazos anuales hasta 3 años más | Un mes o un año, según se fijó la renta, sucesivamente |
| Naturaleza | Mismo contrato | Mismo contrato | Contrato nuevo |
| Cómo se evita | Solo el inquilino puede salir | Preaviso de 4 meses el propietario y 2 el inquilino | Requerimiento del propietario antes de que opere |
Por eso, cuando se dice que un alquiler “se renueva automáticamente un año más hasta tres”, se está hablando de la prórroga tácita de la LAU, no de la tácita reconducción. Y la cifra de “hasta 8 años” que circula por internet corresponde a la suma de los 5 años de prórroga obligatoria y los 3 de prórroga tácita, en contratos con un propietario persona física.
La vida de un contrato de vivienda, paso a paso
Para un contrato de vivienda firmado desde marzo de 2019, la secuencia sería la siguiente:
- Duración pactada: la que fijen las partes, por ejemplo un año.
- Prórroga obligatoria: si la duración pactada es inferior, el contrato se prorroga por años hasta alcanzar 5 años, o 7 si el propietario es una persona jurídica. Durante esta fase, el inquilino puede marcharse avisando con 30 días, pero el propietario no puede ponerle fin, salvo necesidad de la vivienda para uso propio si se pactó.
- Prórroga tácita: si al llegar a esos 5 o 7 años ninguna parte avisa con la antelación legal, el contrato se prorroga por plazos anuales hasta 3 años más. El inquilino puede salir en cualquier momento avisando con un mes.
- Tácita reconducción: si al agotar esas prórrogas el inquilino sigue en la vivienda quince días y el propietario no se opone, nace un contrato nuevo regido por el Código Civil.
En los contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019 los plazos eran más cortos: tres años de prórroga obligatoria y un año de prórroga tácita, con un preaviso de 30 días. Conviene comprobar siempre la fecha del contrato, porque determina qué régimen se aplica.
Además, la Ley de Vivienda de 2023 introdujo una prórroga extraordinaria a petición del inquilino en determinados supuestos, como las zonas de mercado residencial tensionado o la vulnerabilidad acreditada frente a grandes tenedores, que puede alargar el contrato antes de llegar a la tácita reconducción.
Los requisitos de la tácita reconducción
Según el artículo 1566 del Código Civil, deben concurrir:
- Que el contrato haya terminado, incluidas sus prórrogas legales.
- Que el inquilino permanezca quince días en la vivienda tras esa fecha.
- Que lo haga con la aquiescencia del propietario, es decir, sin que este se oponga. Seguir cobrando la renta es el indicio más claro de esa conformidad.
- Que no haya precedido requerimiento del propietario para que deje la vivienda.
Basta con que falte uno de estos requisitos para que no haya tácita reconducción. Y el más importante en la práctica es el último: un requerimiento a tiempo la impide por completo.
¿Cuánto dura? La regla del artículo 1581
El Tribunal Supremo, en una línea jurisprudencial consolidada desde su sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, y reiterada en las sentencias 184/2021 y 233/2022, ha establecido dos ideas clave:
- La tácita reconducción no prorroga el contrato anterior: da lugar a un contrato nuevo, que no queda sometido a los plazos mínimos de la LAU.
- Su duración se rige por el artículo 1581 del Código Civil, y depende de cómo se fijó la renta, no de cómo se paga: si la renta se pactó por meses, el nuevo contrato dura un mes; si se pactó anual, aunque se abone mensualmente, dura un año.
Un ejemplo: si el contrato establecía “una renta de 1.000 euros al mes”, la tácita reconducción será mensual. Si establecía “una renta anual de 12.000 euros, pagadera en mensualidades de 1.000”, será anual. Esa diferencia de redacción cambia por completo la situación del propietario, que en el primer caso puede recuperar la vivienda al final de cualquier mes y en el segundo tendrá que esperar a que termine el año.
¿Es indefinida?
No, aunque en la práctica pueda parecerlo. Cada vez que termina un periodo, si se vuelven a dar los requisitos, se produce una nueva tácita reconducción por el mismo plazo, y así sucesivamente. Pero cualquiera de las partes puede ponerle fin al término de un periodo: el propietario, mediante un requerimiento al inquilino para que deje la vivienda; el inquilino, comunicando que se marcha.
¿Con cuánta antelación hay que avisar?
Depende de la fase en la que esté el contrato:
- Para evitar la prórroga tácita de la LAU: el propietario debe avisar con al menos 4 meses de antelación al fin del plazo, y el inquilino con 2, en los contratos firmados desde marzo de 2019.
- Para evitar la tácita reconducción: basta con que el requerimiento del propietario llegue antes de que se produzca, es decir, antes de que termine el contrato o el periodo en curso y transcurran los quince días. Cuanta más antelación, mejor: permite acreditar sin discusión la voluntad de no continuar.
En ambos casos, la comunicación debe hacerse por un medio fehaciente, que permita acreditar su contenido y su recepción, como el burofax con certificación de contenido.
¿Se puede excluir en el contrato?
Sí. El Pleno del Tribunal Supremo, en sentencia de 7 de octubre de 2025, ha confirmado que, terminada la prórroga de la LAU, el contrato no queda sometido de forma imperativa a la tácita reconducción si las partes pactaron libremente excluirla. Es, por tanto, una cláusula útil para el propietario que quiera evitar cualquier discusión al final del contrato, aunque conviene redactarla con precisión.
Qué efectos tiene el nuevo contrato
- Mismas condiciones que el contrato anterior: renta, fianza, reparto de gastos y demás pactos, salvo la duración.
- Las garantías de terceros se extinguen. El Supremo ha precisado que los avales y fianzas otorgados por terceros para el contrato original no se extienden automáticamente al nuevo. Es un efecto muy relevante para el propietario, que puede quedarse sin garantía sin saberlo.
- La actualización de la renta se rige por lo pactado: si el contrato tenía cláusula de actualización, sigue aplicándose. Sin pacto, no hay actualización.
¿Puede el propietario subir la renta?
No de forma unilateral. En la tácita reconducción el nuevo contrato reproduce las condiciones del anterior, renta incluida. Si el propietario quiere una renta distinta, lo que debe hacer es evitar la tácita reconducción mediante el requerimiento y proponer al inquilino un contrato nuevo con las nuevas condiciones, que este podrá aceptar o no, y siempre con los límites que la normativa de vivienda imponga en cada momento.
¿Y en los locales comerciales?
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como los locales, no existen los plazos mínimos de la LAU: rige lo pactado. Al terminar el contrato, si el arrendatario permanece quince días con la aquiescencia del propietario y sin requerimiento, se produce igualmente la tácita reconducción, con la duración que resulte del artículo 1581. Por eso en los locales es todavía más importante prever en el contrato qué ocurre al vencimiento.
¿A quién beneficia la tácita reconducción?
Generalmente al inquilino, que conserva la vivienda sin necesidad de negociar un contrato nuevo y con la misma renta. Al propietario puede perjudicarle, sobre todo si pierde las garantías de terceros o si deseaba actualizar la renta, aunque también tiene una ventaja: los periodos son cortos y puede recuperar la vivienda con relativa rapidez si requiere a tiempo.
Cómo evitarla: modelo de requerimiento
A título orientativo, el requerimiento del propietario puede redactarse en estos términos:
“En (lugar), a (fecha).
D./Dña. (nombre del propietario), con DNI (número), en su condición de arrendador de la vivienda sita en (dirección), se dirige a D./Dña. (nombre del inquilino) para comunicarle que el contrato de arrendamiento suscrito el (fecha del contrato) finaliza el próximo (fecha de finalización), y que no es su voluntad continuarlo, prorrogarlo ni consentir su tácita reconducción.
En consecuencia, le requiero para que en dicha fecha deje la vivienda libre y a disposición de esta parte, con entrega de las llaves, procediéndose a la liquidación de la fianza conforme a lo pactado.
Firmado.”
Envíalo por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, respetando los plazos que correspondan según la fase del contrato, y conserva el justificante.
Si el inquilino no se va
Si, pese al requerimiento, el inquilino permanece en la vivienda al término del contrato, el propietario puede presentar una demanda de desahucio por expiración del plazo. El requerimiento previo será la prueba clave de que no hubo tácita reconducción. Puedes ver los plazos del procedimiento en nuestra guía sobre cuánto tarda un desahucio por finalización de contrato.
Conviene tener presente que, si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad y el propietario es titular de más de dos viviendas, puede solicitar la suspensión del lanzamiento, actualmente prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2026. Lo explicamos en nuestra guía sobre el desahucio de personas vulnerables.
Nuestra experiencia
En uno de los asuntos que hemos llevado, defendíamos a una propietaria que había comunicado en plazo a sus inquilinos su voluntad de no renovar, pese a lo cual estos permanecieron en la vivienda alegando que el contrato se había prorrogado. El juzgado de primera instancia no nos dio la razón, pero recurrimos por error en la valoración de la prueba y la Audiencia Provincial estimó el recurso al quedar acreditado el requerimiento. La experiencia confirma lo que repetimos a nuestros clientes: la clave de estos asuntos está en documentar bien la comunicación, porque es lo que decide el pleito.
¿Cómo podemos ayudarte?
Revisamos tu contrato para determinar en qué fase está y qué plazos se aplican, redactamos y enviamos el requerimiento con la antelación adecuada, incorporamos cláusulas que eviten la tácita reconducción en tus nuevos contratos y, si el inquilino no abandona la vivienda, presentamos la demanda de desahucio. También asesoramos a inquilinos que quieren saber si su contrato sigue vigente. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos antes de que venza tu contrato.
Preguntas frecuentes sobre la tácita reconducción
¿Qué es la tácita reconducción?
Es el nuevo contrato de alquiler que nace cuando, terminado el anterior y sus prórrogas, el inquilino permanece quince días en la vivienda con el consentimiento del propietario y sin que este le haya requerido para que se vaya. La regula el artículo 1566 del Código Civil. Mantiene las condiciones del contrato anterior, salvo la duración, que depende de cómo se fijó la renta.
¿Cuánto dura la tácita reconducción?
Según el artículo 1581 del Código Civil y la doctrina del Tribunal Supremo, depende de cómo se fijó la renta en el contrato original: un mes si se pactó una renta mensual, y un año si se pactó anual, aunque se pague por meses. Al terminar cada periodo puede producirse una nueva tácita reconducción, salvo que alguna de las partes le ponga fin.
¿Qué diferencia hay entre tácita reconducción y prórroga tácita?
La prórroga tácita está en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: al cumplirse los 5 o 7 años de duración mínima, si nadie avisa, el mismo contrato se prorroga por años hasta 3 más. La tácita reconducción está en el Código Civil, opera cuando ya se han agotado esas prórrogas y da lugar a un contrato nuevo, con una duración mensual o anual según cómo se fijó la renta.
¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario?
Para evitar la prórroga tácita de la LAU, en los contratos firmados desde marzo de 2019, con al menos cuatro meses de antelación al fin del plazo; el inquilino, con dos. Para evitar la tácita reconducción, basta con que el requerimiento llegue antes de que se produzca, aunque conviene hacerlo con margen y por un medio fehaciente, como el burofax con certificación de contenido.
¿Puede el propietario subir la renta en la tácita reconducción?
No unilateralmente. El nuevo contrato mantiene la renta del anterior, aunque sigue aplicándose la cláusula de actualización si existía. Si el propietario quiere una renta distinta, debe evitar la tácita reconducción mediante un requerimiento y proponer un contrato nuevo, que el inquilino puede aceptar o no, respetando los límites que la normativa de vivienda imponga en cada momento.
¿Se mantienen los avales en la tácita reconducción?
No automáticamente. Como la tácita reconducción da lugar a un contrato nuevo, el Tribunal Supremo ha precisado que las garantías otorgadas por terceros para el contrato original, como avales o fianzas personales, no se extienden a él. Si el propietario quiere conservarlas, debe evitar la tácita reconducción y firmar un contrato nuevo con las garantías renovadas.
