La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) es la norma que regula la convivencia en las comunidades de propietarios: los elementos comunes, el reparto de gastos, las mayorías necesarias para cada acuerdo y las obligaciones de los vecinos. Su novedad más importante en años llegó con la reforma del 3 de abril de 2025, que dio un giro al alquiler turístico: hoy está prohibido por defecto salvo que la comunidad lo autorice expresamente por una mayoría de tres quintos, que además puede aplicar un recargo de hasta el 20% en las cuotas.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados de propiedad horizontal repasan los artículos que de verdad se consultan, con las mayorías de cada acuerdo y los plazos para impugnar. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, asesoramos tanto a comunidades como a propietarios en conflicto con ellas.
La reforma de 2025: el alquiler turístico
Es el cambio de mayor calado y conviene entenderlo bien porque invierte la regla anterior. La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 e introdujo un nuevo artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, con efectos desde el 3 de abril de 2025.
Qué ha cambiado exactamente
- Autorización previa obligatoria. El propietario que quiera destinar su vivienda a uso turístico debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Hasta la reforma, la actividad era libre salvo que la comunidad la hubiera limitado.
- Mayoría de tres quintos. El acuerdo por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba la actividad requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Recargo de hasta el 20%. La comunidad puede aprobar, con esa misma mayoría, cuotas especiales o un incremento de los gastos comunes de hasta un 20% para las viviendas turísticas, como compensación por el mayor uso de los elementos comunes.
- Sin efectos retroactivos. Quienes ya ejercían la actividad de forma legal antes del 3 de abril de 2025 no quedan sujetos al nuevo requisito de aprobación.
La reforma incorpora al texto legal la doctrina que el Tribunal Supremo había fijado en sus sentencias de 3 de octubre de 2024, que ya admitían prohibir los pisos turísticos por mayoría de tres quintos sin necesidad de unanimidad.
Dos precisiones prácticas: el acuerdo debe constar expresamente en el orden del día y recogerse en acta, y para que sea plenamente oponible frente a terceros conviene elevarlo a público e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Además, estar inscrito en el registro turístico autonómico ya no basta: sin el visto bueno de la comunidad, la actividad no puede iniciarse.
Los artículos clave de la Ley de Propiedad Horizontal
Artículo 3: cuotas de participación
Fija la cuota de cada propietario, que funciona como la medida de todo: determina su participación en los gastos, el valor de su voto y su cuota en los elementos comunes. Se establece en el título constitutivo atendiendo a la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
Artículo 7: límites al uso y actividades molestas
Permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos de su vivienda siempre que no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exterior, ni perjudique los derechos de otro propietario. Y prohíbe desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que resulten molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Frente a ellas, la comunidad puede requerir el cese y, si no se atiende, ejercitar la acción de cesación, que puede llegar a la privación del uso de la vivienda por un tiempo. Su nuevo apartado tercero es el que impone la autorización previa para el uso turístico.
Artículo 9: obligaciones de los propietarios
Recoge el catálogo de deberes: contribuir a los gastos generales según su cuota, mantener su vivienda en buen estado, consentir las reparaciones necesarias en elementos comunes y permitir el acceso para ellas, y comunicar el domicilio a efectos de notificaciones. Incluye también la obligación de dotar un fondo de reserva que no puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario.
Un punto muy relevante en las compraventas: el adquirente responde de las cuotas del año en curso y los tres años anteriores, porque la deuda va afecta al inmueble.
Artículo 10: obras obligatorias
Determina qué actuaciones son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta: las de conservación necesarias para el sostenimiento y la habitabilidad del inmueble, las de accesibilidad exigidas por la normativa cuando existan personas con discapacidad o mayores de setenta años, y las impuestas por la Administración.
Artículo 15: asistencia a juntas y morosos
Regula quién puede asistir y con qué derechos. La regla que más consultas genera es la de los morosos: los propietarios que no estén al corriente de pago y no hayan impugnado ni consignado la deuda pueden asistir y participar en las deliberaciones, pero no votar, y sus cuotas no se computan a efectos de alcanzar las mayorías.
Artículo 17: las mayorías necesarias
Es el artículo más consultado de toda la ley, porque de él depende que un acuerdo sea válido. Este es el resumen:
| Mayoría | Para qué acuerdos |
|---|---|
| Unanimidad | Aprobar o modificar el título constitutivo o los estatutos |
| Tres quintos | Aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico y sus recargos; establecer o suprimir servicios comunes de interés general como portería o vigilancia; arrendar elementos comunes sin uso específico |
| Mayoría de propietarios y cuotas | Obras y servicios de accesibilidad |
| Un tercio | Instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones, sistemas de energías renovables o puntos de recarga de vehículos eléctricos, sin repercutir el coste a quien no vote a favor |
| Mayoría simple | El resto de acuerdos |
Conviene recordar además la regla del voto presunto: los propietarios ausentes debidamente citados que no manifiesten su discrepancia en el plazo de treinta días naturales desde la notificación del acuerdo se computan como favorables.
Artículo 18: impugnación de acuerdos
Los acuerdos de la junta pueden impugnarse judicialmente cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, resulten gravemente lesivos para la comunidad o supongan un grave perjuicio para algún propietario. Los plazos son breves y de caducidad: un año para los contrarios a la ley o a los estatutos y tres meses en los demás casos.
Hay un requisito que sorprende a muchos: para impugnar es necesario estar al corriente de pago o haber consignado judicialmente la deuda.
Artículo 21: reclamación de deudas a los morosos
Es la herramienta económica de la comunidad y suele desconocerse. Aprobada la liquidación de la deuda por la junta y notificada al propietario deudor, la certificación del acuerdo expedida por el secretario con el visto bueno del presidente constituye título suficiente para acudir al procedimiento monitorio.
Este monitorio tiene además una especialidad frente al ordinario: en las reclamaciones de comunidades sí cabe la notificación por edictos cuando no se localiza al deudor, lo que evita el archivo del procedimiento. Puedes ampliar en nuestra guía sobre el procedimiento monitorio.
Los conflictos más habituales
Terrazas y balcones
La distinción clave es entre elemento común de uso privativo y elemento privativo. En general, la estructura y la impermeabilización corresponden a la comunidad, mientras que el mantenimiento ordinario y la limpieza son del propietario que la disfruta. Los balcones forman parte de la fachada, de modo que cualquier obra que altere su estética exterior requiere autorización de la comunidad, aunque su uso sea privativo.
Barbacoas
La ley no las regula expresamente. Su uso es lícito siempre que no genere molestias ni riesgo, pero la comunidad puede limitarlo mediante acuerdo o norma de régimen interior. Si el humo o los olores resultan reiteradamente molestos, la conducta puede encajar en las actividades del artículo 7.
Ruidos y actividades molestas
Es el motivo de conflicto más frecuente. Ante ruidos persistentes, el camino es requerir por escrito al propietario, dejar constancia en junta y, si persiste, ejercitar la acción de cesación del artículo 7.2, además de acudir a la ordenanza municipal de ruidos.
Ascensores
Son elementos comunes. Su mantenimiento y modernización se costean por todos los propietarios según su cuota, incluidos los bajos y locales que no lo utilizan, salvo que los estatutos los eximan expresamente. La instalación de un ascensor por motivos de accesibilidad tiene un régimen especialmente favorable.
Trasteros y zonas comunes
Los trasteros suelen ser elementos privativos o anejos, pero su uso queda sujeto a las normas de la comunidad, sobre todo en materia de seguridad y almacenamiento de materiales peligrosos. En jardines, piscinas o portales, la junta puede aprobar normas de régimen interior que regulen horarios y condiciones de uso, siempre respetando la ley.
¿Cómo podemos ayudarte?
Asesoramos a comunidades en la convocatoria y celebración de juntas, la adopción de acuerdos con la mayoría correcta y la reclamación de cuotas impagadas, y también a propietarios que quieren impugnar un acuerdo o defenderse frente a la comunidad, incluidos los conflictos por uso turístico tras la reforma. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí, con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas. Desde la reforma en vigor el 3 de abril de 2025, además, la actividad requiere aprobación expresa previa de la comunidad, de modo que sin ese acuerdo no puede iniciarse. Quienes ya ejercían legalmente la actividad antes de esa fecha no quedan afectados.
¿Qué mayoría se necesita para cada acuerdo?
Depende del acuerdo. La modificación del título constitutivo o de los estatutos exige unanimidad. El alquiler turístico, los servicios comunes de interés general o el arrendamiento de elementos comunes requieren tres quintos. Las infraestructuras de telecomunicaciones, energías renovables o recarga de vehículos eléctricos, un tercio. El resto de acuerdos se adopta por mayoría simple.
¿Puede votar un vecino moroso?
No. El propietario que no esté al corriente de pago y no haya impugnado judicialmente la deuda ni consignado su importe puede asistir a la junta y participar en las deliberaciones, pero queda privado del derecho de voto, y sus cuotas no se computan para alcanzar las mayorías. Tampoco puede impugnar los acuerdos mientras no regularice su situación.
¿Cuánto tiempo hay para impugnar un acuerdo de la junta?
Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, y tres meses en los demás supuestos, como los gravemente lesivos para la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario. Son plazos de caducidad y se cuentan desde la adopción del acuerdo o, para los ausentes, desde su notificación. Además, hay que estar al corriente de pago para poder impugnar.
¿A quién corresponde pagar una derrama?
A todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, con independencia de que hayan votado en contra, salvo que los estatutos establezcan otro reparto. En las obras de conservación y accesibilidad obligatorias no cabe negarse a contribuir. Y quien compra una vivienda responde de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores.
¿Quién paga el mantenimiento de una terraza de uso privativo?
Con carácter general, la comunidad asume la estructura y la impermeabilización, por tratarse de elementos comunes, mientras que el propietario que disfruta de la terraza costea su conservación ordinaria y limpieza. Esta distinción es la que evita la mayoría de conflictos, aunque conviene revisar siempre los estatutos, que pueden establecer un reparto distinto.
