La tácita reconducción viene a ser el efecto de prórroga en contrato de alquiler que se produce cuando no se ha realizado comunicación alguna respecto de la continuidad de los inquilinos en el inmueble o local comercial.
Son 2 los elementos y requisitos fundamentales de la renovación tácita:
- Requerimiento fehaciente.
- Comunicación dentro de los 15 días de que no se renovará el contrato de alquiler.
Como abogado de desahucios te indico que es frecuente ver errores en las formas de comunicar la intención del arrendador de no renovar el contrato. Por éste motivo, vamos a analizar el significado de la tácita reconducción, la importancia de los artículos 1566 y 1581 del Código Civil, el plazo máximo de duración del alquiler y el impacto social en los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos, entre otras cuestiones.
En cualquier caso, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para analizar tu asunto y poder aconsejarte sobre los pasos que debes de seguir.
Normativa de la tácita reconducción del alquiler: Código Civil y Ley de Arrendamientos Urbanos
Principalmente, son 2 las leyes que regulan todo lo que tiene que ver con la duración de los arrendamientos, sus efectos, y otras obligaciones entre propietarios e inquilinos:
La renovación tácita en el Código Civil: Referencia a los artículos 1566 y 1581.
El artículo 1566 del Código Civil viene a establecer que si la vivienda está alquilada y transcurren 15 días desde el mismo, sin que el propietario niegue el consentimiento de uso, se producirá una tácita reconducción del alquiler.
En ese mismo sentido, el artículo 1581 del Código Civil, nos habla de aquellos casos en los que no se fije un plazo, cómo computarán. En cualquier caso, siempre habrá que remitirse a la LAU para estos temas.
La duración mínima del contrato de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos habla de manera pormenorizada de la duración de los contratos. Nos diferencia claramente si el alquiler es realizado a persona física o jurídica.
Tácita reconducción en contratos de arrendamiento
Cuando el contrato de arrendamiento finaliza, entra en juego la conocida como tácita reconducción en el alquiler.
Si no se comunica fehacientemente la intención de no renovar el alquiler y el deseo de que tienen que abandonar la vivienda a la finalización del plazo del contrato, se entiende que se renueva. Así es el funcionamiento en contratos de alquiler.
Este acuerdo puede ser por escrito o verbal.
Cuando hay consentimiento en la renovación del plazo, surtirá plenos efectos para arrendadores e inquilinos, al menos durante un año más. Por lo tanto, la duración del contrato bajo tácita reconducción, y por periodos sucesivos, podrá llegar hasta un plazo máximo de tres años.
Llegados a un caso de incumplimiento y no abandono de la vivienda, tendrás que iniciar acciones legales y menos debes de saber cuánto se tarda un desahucio por finalización del contrato. Este plazo no suele ser inferior a un año y medio.
Derechos y obligaciones del arrendador
Podríamos decir que el arrendador tendrá derecho a recuperar la posesión de la vivienda, una vez finalice el plazo del arrendamiento. Estos plazos podrán acortarse, por ejemplo, en aquellas situaciones en las que por causas de primera necesidad o casos tasados por Ley, requiera de la misma.
Para que ello opere, las obligaciones del arrendador partirán por que se hagan las comunicaciones en los plazos reglamentarios. Fuera de ellos, no habrá obligación de desalojo.
En este punto, cuando hablamos de la forma de comunicación, te recomendaremos que sea cualquiera, por la que se le permita tener conocimiento al inquilino.
Derechos y obligaciones del inquilino
Uno de los derechos del inquilino más importantes, son aquellos en los que se le debe de permitir disfrutar de la vivienda en optimas condiciones de habitabilidad.
Recientemente, uno de los derechos al inquilino, como medida de escudo social, y aplicable hasta el 15 de mayo de 2028, es que no podrá ser desahuciado si es su vivienda habitual, en aquellos casos, en los que se le reconozca la condición de persona vulnerable.
En cuanto a las obligaciones del inquilino, podríamos decir que tendrá obligación de desalojo de la vivienda, en aquellos casos en los que el arrendador necesite de la misma por causas necesarias, y ellas hayan sido redactadas por contrato y avisadas en legal forma. También, tendrá la obligación del pago de la renta en la forma convenida.
Diferencias entre renovación y tácita reconducción
Podríamos decir que la principal diferencia entre renovación y tácita reconducción es la comunicación y voluntad del arrendador en que haya una nueva duración del contrato.
La tácita reconducción podría ser asimilada, a la aceptación de esa prórroga, por medio del silencio.
El contrato privado es la forma adecuada de recoger la renovación, que bien podría ser, a modo de anexo, sin necesidad de tener que preparar un nuevo documento.
Cómo afecta la tácita reconducción al precio del alquiler
Esta podría considerarse una pregunta frecuente, y podríamos indicar que podría ser contradictoria en sí misma. Entendemos que no puede afectar la tacita reconducción al precio del alquiler, porque aquí falla la comunicación sobre la duración del contrato.
Es decir, y tal y como recoge el Código Civil, si no se fija un plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años.
Por lo tanto, la actualización de la renta, debe de ser comunicada cada año de vigencia del contrato, y en la forma convenida.
Sin acuerdo, no hay actualización de la renta.
Impacto en el plazo del contrato
El impacto en el plazo del contrato se suele ver en el valor de la renta. En un mercado del alquiler completamente alcista, los efectos para los arrendadores son perjudiciales, ya que no tendrán derecho a esa actualización de la renta.
De igual modo para casos de nuevos propietarios que hayan podido adjudicarse el bien por compraventa o herencia. Habrá que respetar los plazos del contrato, y esto puede hacer que bajen sus expectativas de inversión sobre la vivienda o local comercial.
Jurisprudencia
La Sentencia del Tribunal Supremo 3328/2018, de 26 de septiembre de 2018, estableció jurisprudencia muy importante en este asunto, ya que vino a establecer el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción.
Esta sentencia vino a dar significado al artículo 1581 Código Civil y a los efectos de la forma del pago de la renta.
Casos prácticos de tácita reconducción en el alquiler de viviendas
Como hemos comentado a lo largo del artículo, la tácita reconducción en el alquiler de viviendas tendrá que ver con la comunicación de la voluntad del propietario de resolver el contrato.
Por este motivo, aquí contamos dos casos prácticos de tacita reconducción, con diferentes escenarios
Caso 1: Tácita reconducción para no renovar la vivienda alquilada
En este caso, defendíamos a la propiedad para comunicar a los inquilinos, su deseo de no renovar la vivienda alquilada. Se hicieron las comunicaciones por los conductos legales, y pese a ello, decidieron quedarse en la vivienda aprovechando la situación.
No ganamos en primera instancia, pero recurrimos por un manifiesto error en la valoración de la prueba por el juzgado que conoció de nuestro asunto. La Audiencia Provincial nos dio la razón en segunda instancia, al acreditarse tal situación. Muchos años nos ha llevado a resolver este asunto, inclusive teniendo que ejecutar la sentencia, solicitando todos los daños que se están originando.
Caso 2: Tácita reconducción por no comunicar nada al término del contrato
El supuesto normal para que pueda darse la tacita reconducción es que no se comunique nada al término del contrato. Siguiendo lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos es que dicho plazo se renueva automáticamente.
Pero también encontramos los casos, en los que hemos tenido que preparar los escritos para comunicar a los inquilinos la fecha máxima en la que han de desalojar la vivienda.
Como hemos podido ver muchos escenarios, aquí recomendamos incluir las apropiadas cláusulas penales en caso de incumplimiento y permanencia en la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre la tácita reconducción
La tácita reconducción en el alquiler suele provocar conflictos, especialmente por los defectos de notificación. En este punto, algunas de las preguntas frecuentes que hacen a nuestros abogados especializados, tienen que ver con el plazo máximo de la duración de un contrato de alquiler, qué efectos produce la tácita reconducción en contratos de larga duración, bien a personas físicas o para empresas, etc.
Tratamos de dar respuesta a estas y otras cuestiones.
¿Qué sucede si no se notifica el fin del contrato?
No comunicar la resolución o fin del contrato al inquilino lleva implícita la renovación automática del mismo, por los tiempos que marque la ley.
¿Cómo afecta la tácita reconducción a los contratos de larga duración?
En los contratos de larga duración se deberá comunicar el fin del contrato, ya que en caso contrario, se podrá volver a renovar.
¿Puede el propietario negarse a la tácita reconducción?
Si, siempre se podrá negar el propietario a la tácita reconducción, si ha avisado dentro de los plazos que marca la ley, pero no en otro caso.
¿Cuántos años puede durar la tácita reconducción?
La duración del contrato es la dispuesta por el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, y teniendo en cuenta la aplicación de la última normativa, si ninguna de las partes dice nada respecto de la duración del contrato, podrá durar hasta 8 años por reconducción tácita.
¿Qué efecto produce la renovación tácita en el contrato de arrendamiento?
El efecto que produce es la automática renovación del contrato de arrendamiento, al menos, durante un año más.
¿A quién beneficia la tácita reconducción?
La tácita reconducción beneficia al arrendatario o inquilino, generalmente.
Los motivos pueden ser variados: dificultad de poder encontrar otra vivienda, falta de previsión, elevadas rentas conforme está el mercado inmobiliario, etc.
Conclusiones
A la vista de los plazos y requisitos, una de las conclusiones a las que llegamos es la recomendación de formalizar el acuerdo verbal y documentarlo para evitar problemas.
En caso de desacuerdo o incumplimiento, acreditar estos extremos no es sencillo y puede que nos haga perder un juicio, y lo peor, renovación automática del contrato en contra de nuestra voluntad.
Merece la pena está asesorado.
¿Me puede ayudar Garón Abogados ante una posible tácita reconducción del alquiler?
En aquellos supuestos, en los que llegados los plazos para comunicar la intención de no renovar el contrato de alquiler,
Las acciones que proponemos siguen el siguiente orden:
- Comunicación fehaciente entre propietario e inquilinos para formalizar la resolución del contrato.
- Acreditación del proceso de negociación y documentarlo conforme a la nueva Ley para conciliar.
- Iniciar acciones judiciales.
- Gestión de venta o arrendamiento de la vivienda o local comercial.
Ante la necesidad de resolver cualquier aclaración que tengas, no dudes en contactar con nosotros. Te resolveremos las cuestiones de inmediato.
