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El contrato de arrendamiento es un documento entre el arrendador y el arrendatario por el cual:
Es conocido comúnmente como contrato de alquiler, y se trata de un contrato muy frecuente en el que el propietario del inmueble alquila el mismo al arrendatario, siempre y cuando cumpla las condiciones pactadas en el contrato.
El contrato de alquiler consta de dos partes, arrendador y arrendatario, cada uno de ellos con unos derechos y obligaciones determinadas.
A continuación, analizaremos los distintos puntos que debe incluir el contrato de alquiler:
La fianza es una cuantía económica que se impone para garantizar que el arrendatario cumple con las condiciones impuestas por el arrendador.
En el caso de alquiler de vivienda, la fianza legal será de una mensualidad, mientras que en otros tipos de arrendamientos será de dos mensualidades.
Esta fianza debe ser devuelta siempre y cuando al finalizar el contrato el inmueble se encuentre en condiciones adecuadas y el inquilino no haya incumplido sus obligaciones.
En caso contrario el propietario del inmueble podrá quedarse con una parte o la totalidad de esta cuantía.
La extinción del contrato de alquiler de un inmueble puede darse por diversos motivos, debiendo estar estos recogidos en el contrato:
En la actualidad la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen una duración mínima de un año para cualquier contrato de arrendamiento. Ver las disposiciones que dan la posibilidad al arrendatario de tener arrendamiento durante cinco o siete años según se trate de vivienda o local de negocios.
Una vez transcurrido este periodo, si ambas partes están de acuerdo en continuar con las mismas condiciones, el contrato se renovará automáticamente por un año más.
En caso de que quieran cambiarse las condiciones contractuales, será necesario notificarlo por escrito a la otra parte con un mes de antelación antes de la finalización del contrato.
Los gastos individuales propios del inmueble, tales como luz, agua y gas serán asumidos por el arrendatario, excepto cuando en el contrato se recoja lo contrario.
En cuanto a las reparaciones de la vivienda, es el propietario de la misma quien tiene obligación de conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad, a excepción de que la avería se haya producido voluntariamente o por un mal uso.
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge una condición por la cual el propietario puede recuperar un inmueble alquilado.
Esto podrá hacerse cuando haya trascurrido un año de contrato y el propietario necesite el inmueble como vivienda permanente para él mismo o para su familia.
Para ello deberá comunicarlo por escrito con dos meses de antelación. Además, tendrá un plazo máximo de tres meses para ocupar la vivienda.
Nuestra recomendación es que se establezca perfectamente claro este punto ya que en caso contrario no se podrá ejercer este derecho.
El arrendador podrá modificar el precio de la renta del inmueble siempre y cuando lo notifique con un mes de antelación a la otra parte, una vez cumplida la vigencia del contrato de alquiler.
Sin embargo, no se permite cambiar el precio del alquiler durante el periodo vigente de contrato. En el caso de actualización del IPC importante dejar bien reflejado cómo se actualizará.
El pasado 27 de julio de 2022, y desde la red social Twitter, el usuario Carlos Real State (@RealEstate_ESP ) creó un hilo muy interesante sobre algunas de las cláusulas que no pueden faltar a tu contrato.
Exponemos algunas de ellas y las comentamos.
‘Serán a cargo de la parte arrendadora los gastos ordinarios y extraordinarios de la Comunidad de Propietarios, así como el Impuesto anual sobre Bienes Inmuebles’.
‘La arrendataria se somete al régimen de propiedad horizontal de la vivienda donde se encuentra situada la finca, y se compromete a observar los estatutos y normas de régimen interior de la comunidad de propietarios existente’
‘Serán por cuenta del arrendatario todos los gastos e impuestos que se originen por el otorgamiento o por fuerza del presente contrato, o en su caso por su formalización pública e inscripción registral’.
Para un contrato de arrendamiento de vivienda no es necesario elevarlo a público salvo que las circunstancias que obligan a ello requieran de un plus de reforzamiento.
2 meses de fianza como mínimo
Se indicaba en el post que es una medida “preventiva” en aras a que se cuide mejor el piso y que dejen de pagar el último mes.
Esta medida no es legal y de cara a un juicio, podría revocarse en un tribunal. Puede considerarse una práctica abusiva que, como el acuerdo en este punto es previo a su firma, el no aceptarse podría llevar implícito la renuncia al contrato de arrendamiento.
Tampoco creemos que sirva como medida preventiva, ya que si te quieren dejar de pagar, lo pueden hacer con uno, dos, tres o más meses, y con ello obligarte a pleitear.
‘La existencia de la fianza y garantía adicional garantiza el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que se asumen en este contrato’
‘En ningún caso otorgará la facultad de compensar su importe con la renta mensual’
Recordar que el incumplimiento traerá a que se puedan reclamar los intereses por incumplimiento de la LAU.
‘La fianza y garantía adicional serán devueltos en un plazo máximo de treinta (30) días naturales después de la fecha de la terminación del arrendamiento siempre y cuando se cumplan las condiciones expresadas en este contrato’.
‘El retraso en el pago de las rentas y las demás cantidades adeudadas, se estimará como causa suficiente para incoar el desahucio, siendo todos los gastos y costas judiciales a cargo y cuenta del Arrendatario’.
En este momento, lo que recomendamos siempre es enviar un burofax para que empiecen a surtir efectos los plazos que marca la ley para aquellos casos en los que el inquilino no quiere pagar la renta (o no puede y/o no hay soluciones).
‘Si el arrendador hubiese notificado de manera fehaciente el requerimiento de pago a la parte arrendataria con dos meses de antelación a la presentación de la demanda, imposibilitará la enervación del desahucio por parte de la arrendataria’.
En este punto es importante dejar señalado lo que significa enervación del desahucio. En el enlace dejamos mucha más información sobre en qué consiste y cómo debe realizarse.
‘La obligación del pago de la renta subsistirá aún resuelto el contrato hasta que se devuelva en perfecto estado la vivienda a los arrendadores sin perjuicio de la liquidación que corresponda en su caso en concepto de daños y perjuicios’
Respecto de los daños y perjuicios por destrozos en la vivienda será importantísima la prueba de ello, tanto del estado original en el momento de preparar el contrato de arrendamiento como a la finalización del contrato.
‘Para la resolución de cuantas cuestiones pudieran surgir por razón de la interpretación o cumplimiento de este contrato, las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales del domicilio de la vivienda con renuncia expresa a cualquier fuero propio’
o
‘Sin perjuicio de lo anterior, también queda sometido al Arbitraje del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid para la resolución de cualquier conflicto o controversia derivada de este contrato y del arrendamiento objeto del mismo’
A nuestro parecer, siempre recomendamos la primera opción, ya que lo más importante son los plazos y que sea en forma de sentencia.
En este punto llamamos la atención para que se evite cualquier pensamiento de utilizar prácticas que puedan considerarse ilícitas penalmente, como cortes de luz, cambios de cerradura, acceso a la vivienda sin consentimiento ,etc, ya que podrían considerarse amenazas o coacciones al inquilino.
El inventario fotográfico especialmente para pisos amueblados es ideal. Estamos totalmente de acuerdo.
Preferiblemente hacer fotografías a color y que reflejen el elemento que se quiere señalar. Será muy interesante además hacer un breve detalle del mismo: marca, modelo, estado, etc.
A raíz del confinamiento vemos muy interesante que en el contrato aparezcan direcciones de email para mejor contacto, ya que en el supuesto de enviar alguna comunicación se puede tener certeza de su rápida recepción.
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Esperamos que sirva de ayuda este artículo. Nos ponemos a tu disposición para que nuestros abogados especialistas en inmobiliario puedan echarte una mano sobre las cuestiones más conflictivas en los arrendamientos.
17 agosto, 2022 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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