Cómo desalojar a la fuerza a inquilinos morosos que no pagan incumpliendo con el contrato

Poner en alquiler una vivienda siempre trae consigo sus riesgos, tal vez uno de los más temidos sea el impago del alquiler. Pero tranquilo, que no cunda el pánico. Cumplir con el pago de la renta es una de las obligaciones más importantes de un inquilino y, en caso de incumplirla, como dueño del inmueble o local comercial, estás en tu derecho de proceder al desalojo.

El desalojo de tus inquilinos es posible. Por este motivo, nuestros abogados especialistas en desahucios, querían ayudarte a resolver algunas cuestiones clave que puedes plantearte en caso de verte en esta desagradable situación. En esta entrada repasamos el desalojo por impagos, en precario, el desahucio exprés o qué ocurre cuando hay menores en la vivienda.

¿Serán efectivas las nuevas medidas que quiere aprobar el Congreso de los Diputados para que el desahucio exprés o rápido sea una nueva forma de alquiler seguro?

En opinión de nuestros abogados expertos en desahucios en la Comunidad de Madrid, francamente, las medidas adoptadas allá por el 2009 no fueron todo lo efectivas que les hubiera gustado desear a los propietarios de viviendas o locales de negocios.

Aunque la idea es aceptable, entiendo que volvemos a un error de base, y es que los procedimientos que se tramitan por vía judicial son demasiado lentos.

Con la entrada en vigor de la Ley 19/2009, conocida como la ley del desahucio exprés, se habría el camino hacia un desalojo de inquilinos más rápido. Pero como suele ocurrir, los procedimientos comenzaron a alargarse más de lo esperado, con una media de seis meses desde la interposición de la demanda hasta el desalojo de la vivienda, en el mejor de los casos.

En los últimos años, el desalojo o desahucio exprés, se convirtió en una realidad. Una realidad muy favorable para los propietarios de vivienda que han sufrido el tener inquilinos que no pagan y una pieza clave para asegurar que el alquiler seguro.

Las medidas para proceder al desalojo o desahucio rápido son muy interesantes. Lo que tiene funcionar ahora con agilidad son los plazos con los que trabajan los juzgados.

Sin embargo, la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados acaba de aprobar una proposición de ley que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil y que tiene como objetivo, el desalojo de viviendas en un plazo máximo de 20 días. Esto se aplicará tanto a las ocupaciones ilegales como a las situaciones en las que un inquilino no cumpla con sus obligaciones, defendiendo los derechos de los particulares dueños de viviendas, pero ya trataremos ese asunto

¿Es posible el desalojo de inquilinos en seis meses?

Decimos que el desalojo de los inquilinos que no pagan se puede realizar en seis meses porque esta viene siendo la duración media del proceso.

La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU), es la encargada de recoger las obligaciones de propietarios e inquilinos en la firma de contratos de arrendamiento. Unas obligaciones que, en caso de incumplirse, pueden llevar consigo el desalojo del inmueble, como ocurre ante impagos. Conforme a la ley, el arrendador está en todo su derecho de interponer una demanda de desahucio o desalojo.

Desde el primer mes que se produce el impago, ya sería posible demandar, sobre todo si damos la opción al inquilino de pagar la renta no abonada por medio de requerimiento vía burofax, opción que utilizamos en el servicio ofrecido.

No obstante, siempre aconsejaremos intentar llegar a un acuerdo previamente, haciendo llegar un aviso por la vía amistosa, normalmente a través de un burofax. En este aviso se debe incluir la cuantía pendiente de abonar y el plazo (no puede ser inferior a 15 días) para efectuar su correspondiente pago. Si pasado dicho plazo, continúan los impagos, podremos proceder a la demanda de desalojo por la fuerza, a través de un juicio verbal que también puede conllevar el cobro de las rentas impagadas.

¿En qué consiste el desalojo de inquilinos en precario?

Además del desalojo de inquilinos por falta de pagos, también se puede hacer uso de este procedimiento cuando estos permanecen en precario. Es decir, hacen uso y disfrutan de un bien ajeno sin pagar nada a cambio porque el propio dueño ha permitido su estancia en el inmueble. Ocurre del mismo modo para aquellos casos en los que se produce la ocupación ilegal de una vivienda.

Este tipo de desalojo busca preservar el derecho del propietario a recuperar su vivienda en el momento en el que lo considere oportuno, incluso cuando él mismo permitió el acceso y permanencia de otros a su inmueble.

Al tratarse de un consentimiento digamos verbal y, al no haber contrato de por medio, no existe nada que habilite al inquilino a permanecer si el dueño le pide que se vaya. Ante una situación así, el procedimiento es bastante similar. Lo mejor será tratar de llegar a un acuerdo previo con envío de burofax o, en el peor de los casos, interponer una demanda judicial.

¿Qué debo de hacer para el desalojo de inquilinos cuando el contrato ha vencido?

En otras ocasiones, el desalojo de inquilinos puede producirse por finalización de contrato. Digamos que el contrato de arrendamiento ha finalizado y el propietario no desea renovarlo. El inquilino estaría en obligación de abandonar la vivienda y, en caso de no hacerlo, independientemente de que pague o no, el propietario puede proceder al desalojo por contrato vencido.

¿Es posible evitar un desalojo de inquilinos con niños en la vivienda?

Como podrás imaginar, si en el desalojo de inquilinos de una vivienda hay menores, la cosa de complica. Se entiende que, una vez notificada a los inquilinos la demanda de desalojo, tienen que cumplirla. Sin embargo, si existen niños, se suele paralizar el procedimiento para evitar una situación de desamparo, marcando una nueva fecha en la que sí se tendría que cumplir con el requerimiento de desalojar el inmueble.

Ahora bien, cada caso es un mundo y tienes que tener presente que el sistema judicial español cuida, y con mucha razón, los derechos de los menores, algo que puede ser una baza que juegue a favor de los inquilinos que no cumplen con sus obligaciones.

El lanzamiento por desahucio se canceló por el Corona virus y el estado de alarma Yo estoy aquí porque no me puedo trasladar. ¿Me lo tienen que volver a notificar?

Una consulta muy interesante y de actualidad nos han hecho llegar y la trasladamos a los lectores, dado que no hay normativa que aclare este asunto.

Evidentemente, para que haya un lanzamiento por desahucio debe de haber una notificación previa por parte del Juzgado.  Si el lanzamiento se ha cancelado por estar dentro del periodo comprendido por el estado de alarma, el lanzamiento quedará sin efecto hasta nueva notificación.

Si tenemos otra fecha, las mismas se mantienen, en tanto en cuanto dure esta situación.  Por poner un ejemplo, podemos asimilarlo a los plazos judiciales que corresponden al mes de agosto que son inhábiles para tramitación de desahucios, pero los mismos quedan suspendidos contabilizándose los plazos pendientes. 

En este caso, podríamos decir que es un agosto judicial en marzo.

Lo importante aquí, y en cualquier contexto en el que te encuentres, es que te pongas en contacto lo antes posible con un abogado, que te asesore desde el primer momento y te ayude a actuar desde que se produce el primer o primeros impagos.

Se trata de evitar llegar a juicio, de que consigas el desalojo de tu vivienda y, a poder ser posible, recuperes lo que te deben.

El desalojo de inquilinos por impagos es posible y en nuestra opinión, los abogados debemos de hacer un esfuerzo con conciliar con los inquilinos, ofreciendo medidas para evitar mayores perjuicios económicos y materiales a los propietarios de pisos y locales comerciales que sufren injustamente esta situación.