Poner en alquiler una vivienda siempre trae consigo sus riesgos, tal vez uno de los más temidos sea el impago del alquiler. Pero tranquilo, que no cunda el pánico. Cumplir con el pago de la renta es una de las obligaciones más importantes de un inquilino y, en caso de incumplirla, como dueño del inmueble o local comercial, estás en tu derecho de proceder al desalojo.
El desalojo de tus inquilinos es posible. Por este motivo, nuestros abogados especialistas en desahucios, querían ayudarte a resolver algunas cuestiones clave que puedes plantearte en caso de verte en esta desagradable situación. En esta entrada repasamos el desalojo por impagos, en precario, el desahucio exprés o qué ocurre cuando hay menores en la vivienda.
¿Qué encontrarás en este artículo?
- 1 ¿Serán efectivas las nuevas medidas que quiere aprobar el Congreso de los Diputados para que el desahucio exprés o rápido sea una nueva forma de alquiler seguro?
- 2 ¿Es posible el desalojo de inquilinos en seis meses?
- 3 ¿En qué consiste el desalojo de inquilinos en precario?
- 4 Haz que las malas experiencias se vayan para afuera.
- 5 ¿Qué debo de hacer para el desalojo de inquilinos cuando el contrato ha vencido?
- 6 ¿Es posible evitar un desalojo de inquilinos con niños en la vivienda?
- 7 El lanzamiento por desahucio se canceló por el Corona virus y el estado de alarma Yo estoy aquí porque no me puedo trasladar. ¿Me lo tienen que volver a notificar?
¿Serán efectivas las nuevas medidas que quiere aprobar el Congreso de los Diputados para que el desahucio exprés o rápido sea una nueva forma de alquiler seguro?
En opinión de nuestros abogados expertos en desahucios en la Comunidad de Madrid, francamente, las medidas adoptadas allá por el 2009 no fueron todo lo efectivas que les hubiera gustado desear a los propietarios de viviendas o locales de negocios.
Aunque la idea es aceptable, entiendo que volvemos a un error de base, y es que los procedimientos que se tramitan por vía judicial son demasiado lentos.
Con la entrada en vigor de la Ley 19/2009, conocida como la ley del desahucio exprés, se habría el camino hacia un desalojo de inquilinos más rápido. Pero como suele ocurrir, los procedimientos comenzaron a alargarse más de lo esperado, con una media de seis meses desde la interposición de la demanda hasta el desalojo de la vivienda, en el mejor de los casos.
En los últimos años, el desalojo o desahucio exprés, se convirtió en una realidad. Una realidad muy favorable para los propietarios de vivienda que han sufrido el tener inquilinos que no pagan y una pieza clave para asegurar que el alquiler seguro.
Las medidas para proceder al desalojo o desahucio rápido son muy interesantes. Lo que tiene funcionar ahora con agilidad son los plazos con los que trabajan los juzgados.
Sin embargo, la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados acaba de aprobar una proposición de ley que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil y que tiene como objetivo, el desalojo de viviendas en un plazo máximo de 20 días. Esto se aplicará tanto a las ocupaciones ilegales como a las situaciones en las que un inquilino no cumpla con sus obligaciones, defendiendo los derechos de los particulares dueños de viviendas, pero ya trataremos ese asunto
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¿Es posible el desalojo de inquilinos en seis meses?
Decimos que el desalojo de los inquilinos que no pagan se puede realizar en seis meses porque esta viene siendo la duración media del proceso.
La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU), es la encargada de recoger las obligaciones de propietarios e inquilinos en la firma de contratos de arrendamiento. Unas obligaciones que, en caso de incumplirse, pueden llevar consigo el desalojo del inmueble, como ocurre ante impagos. Conforme a la ley, el arrendador está en todo su derecho de interponer una demanda de desahucio o desalojo.
Desde el primer mes que se produce el impago, ya sería posible demandar, sobre todo si damos la opción al inquilino de pagar la renta no abonada por medio de requerimiento vía burofax, opción que utilizamos en el servicio ofrecido.
No obstante, siempre aconsejaremos intentar llegar a un acuerdo previamente, haciendo llegar un aviso por la vía amistosa, normalmente a través de un burofax. En este aviso se debe incluir la cuantía pendiente de abonar y el plazo (no puede ser inferior a 15 días) para efectuar su correspondiente pago. Si pasado dicho plazo, continúan los impagos, podremos proceder a la demanda de desalojo por la fuerza, a través de un juicio verbal que también puede conllevar el cobro de las rentas impagadas.
¿En qué consiste el desalojo de inquilinos en precario?
Además del desalojo de inquilinos por falta de pagos, también se puede hacer uso de este procedimiento cuando estos permanecen en precario. Es decir, hacen uso y disfrutan de un bien ajeno sin pagar nada a cambio porque el propio dueño ha permitido su estancia en el inmueble. Ocurre del mismo modo para aquellos casos en los que se produce la ocupación ilegal de una vivienda.
Este tipo de desalojo busca preservar el derecho del propietario a recuperar su vivienda en el momento en el que lo considere oportuno, incluso cuando él mismo permitió el acceso y permanencia de otros a su inmueble.
Al tratarse de un consentimiento digamos verbal y, al no haber contrato de por medio, no existe nada que habilite al inquilino a permanecer si el dueño le pide que se vaya. Ante una situación así, el procedimiento es bastante similar. Lo mejor será tratar de llegar a un acuerdo previo con envío de burofax o, en el peor de los casos, interponer una demanda judicial.
Haz que las malas experiencias se vayan para afuera.
Hemos preparado un servicio ideal para aquellos propietarios que dan mucha importancia a la rapidez y a la eficacia, con el objetivo de desalojar a inquilinos que no pagan la renta en el menor tiempo posible.
¿Qué debo de hacer para el desalojo de inquilinos cuando el contrato ha vencido?
En otras ocasiones, el desalojo de inquilinos puede producirse por finalización de contrato. Digamos que el contrato de arrendamiento ha finalizado y el propietario no desea renovarlo. El inquilino estaría en obligación de abandonar la vivienda y, en caso de no hacerlo, independientemente de que pague o no, el propietario puede proceder al desalojo por contrato vencido.
¿Es posible evitar un desalojo de inquilinos con niños en la vivienda?
Como podrás imaginar, si en el desalojo de inquilinos de una vivienda hay menores, la cosa de complica. Se entiende que, una vez notificada a los inquilinos la demanda de desalojo, tienen que cumplirla. Sin embargo, si existen niños, se suele paralizar el procedimiento para evitar una situación de desamparo, marcando una nueva fecha en la que sí se tendría que cumplir con el requerimiento de desalojar el inmueble.
Ahora bien, cada caso es un mundo y tienes que tener presente que el sistema judicial español cuida, y con mucha razón, los derechos de los menores, algo que puede ser una baza que juegue a favor de los inquilinos que no cumplen con sus obligaciones.
El lanzamiento por desahucio se canceló por el Corona virus y el estado de alarma Yo estoy aquí porque no me puedo trasladar. ¿Me lo tienen que volver a notificar?
Una consulta muy interesante y de actualidad nos han hecho llegar y la trasladamos a los lectores, dado que no hay normativa que aclare este asunto.
Evidentemente, para que haya un lanzamiento por desahucio debe de haber una notificación previa por parte del Juzgado. Si el lanzamiento se ha cancelado por estar dentro del periodo comprendido por el estado de alarma, el lanzamiento quedará sin efecto hasta nueva notificación.
Si tenemos otra fecha, las mismas se mantienen, en tanto en cuanto dure esta situación. Por poner un ejemplo, podemos asimilarlo a los plazos judiciales que corresponden al mes de agosto que son inhábiles para tramitación de desahucios, pero los mismos quedan suspendidos contabilizándose los plazos pendientes.
En este caso, podríamos decir que es un agosto judicial en marzo.
Lo importante aquí, y en cualquier contexto en el que te encuentres, es que te pongas en contacto lo antes posible con un abogado, que te asesore desde el primer momento y te ayude a actuar desde que se produce el primer o primeros impagos.
Se trata de evitar llegar a juicio, de que consigas el desalojo de tu vivienda y, a poder ser posible, recuperes lo que te deben.
El desalojo de inquilinos por impagos es posible y en nuestra opinión, los abogados debemos de hacer un esfuerzo con conciliar con los inquilinos, ofreciendo medidas para evitar mayores perjuicios económicos y materiales a los propietarios de pisos y locales comerciales que sufren injustamente esta situación.
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Es necesario darle al abogado la copia literal de la casa para q pueda hacer los tramites para que una inquilina precaria se retire de la casa?
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Muy util el artículo, pero es desesperante que se le de tanta protección a los inquilinos morosos, especialmente cuando lleva meses sin pagar y/o a dañando el inmueble.
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Totalmente de acuerdo Juancho.
Lo que indicas como protección a los inquilinos morosos lo podemos traducir a falta de recursos de personal en la Administración de Justicia, lo que provoca que los procesos de desahucios, en algunos casos, causen perjuicios económicos brutales para los propietarios.
Gracias por participar!
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Aprender de los paises verdaderamente desarrollados. En USA a los 30 DIAS DE IMPAGO, previa notificacion, automaticamente se procede al desalojo de la vivienda, si es peciso por la fuerza publica, poniendo los enseres en la calle. Si al cabo de una pocas horas no son relevados, el Ejercito de Salvacion los recoge para sus fines solidarios. Lo mismo en la mayoria de los paises europeos. Las naciones que progresan son las que defienden la propiedad privada, actuando con sentido comun y raciocinio al MARGEN de sentimentalismos baratos
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La vivienda tiene dos espacios coches, y una persona que no está habitando la vivienda ocupa los espacio, no hay contrato, escrito, y no quiere desocupar los lugares, hay una aceptación de herencia. En proceso,y ella es un de las herederas, ( aun no se ha hecho la firma la aceptación de herencia.), es posible por medios legal obligar a retirar sus unidades de la vivienda,,
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Gracias por contactarnos Miguel.
Entiendo que al no estar aceptada y adjudicada la herencia, salvo autorización alguna previa de los familiares, no debería de estar ocupando la vivienda/espacios. Se le debería de requerir fehacientemente que desalojara la misma, y en caso contrario, esperar a tener toda la documentación en regla para proceder al desahucio y/o extinción de condominio (si así fuera el caso).
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
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Buenas, si el inquilino no paga, te bloquea el telf, en caso de que se pueda demostrar que no lo ha hecho porque no ha querido se le podrian pedir las cantidades adeudadas? Cobra la minima.
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Estimada Nuria,
gracias por escribir. Entiendo que hay un contrato de alquiler, con unos derechos y unas obligaciones. Todas las rentas pendientes de pago se pueden reclamar de manera individual o conjunta junto a la acción de desahucio por falta de pago.
Espero haberte ayudado. Un cordial saludo,
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Yo ya no puedo más, me han minado las fuerzas y además me acosa todo el rato con wassasp… os cuento mi historia… nosotros vivimos en Almeria y alquilamos la casa de Cuenca ya que tenemos 2 hipotecas y nuestras nominas no son muy bollantes… Pues bien nosotros alquilamos la casa a una pareja, que aunque los dos tenían minusvalías físicas, tienen nóminas del estado y podían hacer frente a los pagos… como tenían una televisión pequeña y se pasaban el día en la casa nos dieron pena y les pusimos una televisión grande… empezamos a recibir comentarios de los vecinos que iban al restaurante de la pedanía y comían y después decían que no tenían dinero para pagar… y se fueron creando una fama… a mediados de octubre la mujer supuestamente le pegó una paliza al hombre y lo hecho de casa, con la consecuente llamada de ellos a la guardia civil, la cual apareció en la vivienda para intentar mediar, yo los llamé para informarme de en que podía repercutir en nosotros y al darles los datos de ella me dieron el más sentido pésame… que cuando ponías su DNI en la base de datos había un montón de denuncias y que ya la conocían de otras viviendas, … con lo cual hablamos con ella de buenas para que dejara la casa, le dijimos que mi marido se tenía que trasladar a Cuencas y necesitaba la casa, y además no iba a poder hacer frente a los pagos de la misma… pues encima se ofendió y dijo que no era una muerta de hambre. Y empezó nuestra pesadilla… él nos decía que nos iba a denunciar por omisión de ayuda, ella utilizaba el grupo común de wasap para sacarlo de quicio… y fueron a juicio entre ellos… no se bien como terminó ese tema, pero ella se quedó en casa y ya empezó a no pagar , ni alquiler desde noviembre, ni luz, ni gas de la calefacción ( la última factura ha sido de 300 €) y empezaron las amenazas, que le diésemos dinero y nos daba las llaves, que si no se iba a ir y nos iba a meter a rumanos, así nos hemos tirado diciembre y enero con wasaps y en su defecto mensajes cuando la bloqueábamos en wasap, ya que no podíamos más …. La tenemos denunciada desde diciembre, y ha salido el juicio para junio y el levantamiento para julio…, notificación que todavía no le ha llegado a ella…
Lo peor llegó el viernes… la vieron salir de la casa con sus cosas, y con los perros que tenía… dejando la ventana del salón abierta. El lunes nos mandó un wasap comentando que ya no vivía allí, y que le dijésemos donde dejar las llaves, le dije que pasarían a recogerlas pero al final quedo que las dejaba en un kiosco… nosotros con el miedo de que entrara alguien por la ventana de la casa, subió mi marido desde Almeria, cambiamos el bombín y entramos a cerrarla, como era de esperar había dejado la calefacción a 50 º con las ventanas abiertas. Y mi marido se bajó a Almeria.
Al día siguiente le pregunté si había dejado las llaves ya en el kiosco para pasar a recogerlas y me comentó que tenía que pasar por la casa a por el bastón ( premeditado y a mala fe) porque ya no le servirían las llaves, nos comentó el abogado que se subiera otra vez mi marido para cuenca y le abriera la puerta, ya que al comentarle que ya no podía entrar entró en cólera con temas legalistas y que además iba a ir con gente a pegarle una paliza al que estuviera en casa… al final nos llamó la hermana y nos dijo que se había dejado medicamentos de la epilepsia ( cosa rara que desde el viernes que se fue no los necesitara), que su hermana no estaba bien mentalmente y que no era la primera vez que lo hacia lo de amenazar, no pagar, extorsionar… que además estaba distanciada de la familia por lo mismo que les había también engañado y denunciado a la mayoría… que lo único que quería es que se terminara todo ya que recurría a ella cada vez que pasaba algo y que le diésemos sus cosas y que nos firmaban como que nos entregaran las llaves. Pues mi marido subió, cuando llegó se encontró a 2 hombres y a ella con la que se supone que era la hermana, la cual hablo por teléfono con nuestro abogado y le dijo que entraban cogían las cosas y se marchaban tras firmar la entrega de llaves que no querían ningún problema, le dijo a mi marido que no entrara y que dejara que cogieran las cosas, metieron el coche en el garaje y salieron diciendo que volvían ahora a por otro viaje…que pardillos somos… la casa esta como una pocilga, hay mierda por todos lados, nos han robado la tele, no han vuelto y ahora ni ella ni su hermana contestan al teléfono desde ayer… solo recibo wasaps de ella que ha vuelto y no estábamos ( cosa que es mentira porque mi marido se tiró en la puerta de la casa hasta las 12 de la noche y lleva esta mañana desde las 8 ) que le han desaparecido 3000 € en oro, que va a cambiar el bombín que nos hemos metido sin su permiso…. Etc, etc…. Porque de 2 a 3 de la mañana me mando 44 wasaps y llevo toda la mañana recibiendo amenazas… mi abogado ya no sabe ni que asesorarnos, lo que ha comentado que va a poner otra denuncia y nosotros estamos que ya no sabemos ni que hacer… con lo que mina eso en animo…
Agradecería que alguien nos asesorara o alguien nos contara su experiencia si ha pasado por esto, para saber a que atenernos…
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Gracias por escribirnos Paqui.
Con todos estos antecedentes, es necesario sentarse a estudiar el caso, y ver la viabilidad de las posibles denuncias o demandas a interponer. Si lo deseas, podemos contactar privado para tener más detalles de este asunto.
Quedo pendiente de tus noticias. Encantado de saludarte,
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Pero, si en muchos paises basta con que el inquilino no pueda demostrar con un recibo que ha pagado el alquiler de uno o dos meses, como denuncia el propietario, para desalojarle, independientemente de sus circunstancias, alguien me podria explicar porqué en este pais no pueden hacer lo mismo?
no se trata de un asesinato que todos entenderíamos que es mas complicado de demostrar, en un mes tendria que sobrar tiempo.
Porqué en España se protegen mucho más los derechos de los delincuentes ( porque algunos se portan como si lo fueran) que los de la gente honrada que lo único que ha hecho en su vida es ahorrar para asegurar su vida y la de sus hijos?
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Gracias por tu aportación María Teresa.
Lamentablemente, es un asunto que desde nuestra posición no podemos resolver. Un cordial saludo,
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