Poner en alquiler una vivienda siempre trae consigo sus riesgos, tal vez uno de los m谩s temidos sea el impago del alquiler. Pero tranquilo, que no cunda el p谩nico. Cumplir con el pago de la renta es una de las obligaciones m谩s importantes de un inquilino y, en caso de incumplirla, como due帽o del inmueble o local comercial, est谩s en tu derecho de proceder al desalojo.
El desalojo de tus inquilinos es posible. Por este motivo, nuestros abogados especialistas en desahucios, quer铆an ayudarte a resolver algunas cuestiones clave que puedes plantearte en caso de verte en esta desagradable situaci贸n. En esta entrada repasamos el desalojo por impagos, en precario, el desahucio expr茅s o qu茅 ocurre cuando hay menores en la vivienda.
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¿Qué encontrarás en este artículo?
- 1 驴Ser谩n efectivas las nuevas medidas que quiere aprobar el Congreso de los Diputados para que el desahucio expr茅s o r谩pido sea una nueva forma de alquiler seguro?
- 2 驴Es posible el desalojo de inquilinos en seis meses?
- 3 驴En qu茅 consiste el desalojo de inquilinos en precario?
- 4 驴Qu茅 debo de hacer para el desalojo de inquilinos cuando el contrato ha vencido?
- 5 驴Es posible evitar un desalojo de inquilinos con ni帽os en la vivienda?
- 6 El lanzamiento por desahucio se cancel贸 por el Corona virus y el estado de alarma Yo estoy aqu铆 porque no me puedo trasladar. 驴Me lo tienen que volver a notificar?
驴Ser谩n efectivas las nuevas medidas que quiere aprobar el Congreso de los Diputados para que el desahucio expr茅s o r谩pido sea una nueva forma de alquiler seguro?
En opini贸n de nuestros abogados expertos en desahucios en la Comunidad de Madrid, francamente, las medidas adoptadas all谩 por el 2009 no fueron todo lo efectivas que les hubiera gustado desear a los propietarios de viviendas o locales de negocios.
Aunque la idea es aceptable, entiendo que volvemos a un error de base, y es que los procedimientos que se tramitan por v铆a judicial son demasiado lentos.
Con la entrada en vigor de la Ley 19/2009, conocida como la ley del desahucio expr茅s, se habr铆a el camino hacia un desalojo de inquilinos m谩s r谩pido. Pero como suele ocurrir, los procedimientos comenzaron a alargarse m谩s de lo esperado, con una media de seis meses desde la interposici贸n de la demanda hasta el desalojo de la vivienda, en el mejor de los casos.
En los 煤ltimos a帽os, el desalojo o desahucio expr茅s, se convirti贸 en una realidad. Una realidad muy favorable para los propietarios de vivienda que han sufrido el tener inquilinos que no pagan y una pieza clave para asegurar que el alquiler seguro.
Las medidas para proceder al desalojo o desahucio r谩pido son muy interesantes. Lo que tiene funcionar ahora con agilidad son los plazos con los que trabajan los juzgados.
Sin embargo, la Comisi贸n de Justicia del Congreso de los Diputados acaba de aprobar una proposici贸n de ley que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil y que tiene como objetivo, el desalojo de viviendas en un plazo m谩ximo de 20 d铆as. Esto se aplicar谩 tanto a las ocupaciones ilegales como a las situaciones en las que un inquilino no cumpla con sus obligaciones, defendiendo los derechos de los particulares due帽os de viviendas, pero ya trataremos ese asunto
驴Es posible el desalojo de inquilinos en seis meses?
Decimos que el desalojo de los inquilinos que no pagan se puede realizar en seis meses porque esta viene siendo la duraci贸n media del proceso.
La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU), es la encargada de recoger las obligaciones de propietarios e inquilinos en la firma de contratos de arrendamiento. Unas obligaciones que, en caso de incumplirse, pueden llevar consigo el desalojo del inmueble, como ocurre ante impagos. Conforme a la ley, el arrendador est谩 en todo su derecho de interponer una demanda de desahucio o desalojo.
Desde el primer mes que se produce el impago, ya ser铆a posible demandar, sobre todo si damos la opci贸n al inquilino de pagar la renta no abonada por medio de requerimiento v铆a burofax, opci贸n que utilizamos en el servicio ofrecido.
No obstante, siempre aconsejaremos intentar llegar a un acuerdo previamente, haciendo llegar un aviso por la v铆a amistosa, normalmente a trav茅s de un burofax. En este aviso se debe incluir la cuant铆a pendiente de abonar y el plazo (no puede ser inferior a 15 d铆as) para efectuar su correspondiente pago. Si pasado dicho plazo, contin煤an los impagos, podremos proceder a la demanda de desalojo por la fuerza, a trav茅s de un juicio verbal que tambi茅n puede conllevar el cobro de las rentas impagadas.
驴En qu茅 consiste el desalojo de inquilinos en precario?
Adem谩s del desalojo de inquilinos por falta de pagos, tambi茅n se puede hacer uso de este procedimiento cuando estos permanecen en precario. Es decir, hacen uso y disfrutan de un bien ajeno sin pagar nada a cambio porque el propio due帽o ha permitido su estancia en el inmueble. Ocurre del mismo modo para aquellos casos en los que se produce la ocupaci贸n ilegal de una vivienda.
Este tipo de desalojo busca preservar el derecho del propietario a recuperar su vivienda en el momento en el que lo considere oportuno, incluso cuando 茅l mismo permiti贸 el acceso y permanencia de otros a su inmueble.
Al tratarse de un consentimiento digamos verbal y, al no haber contrato de por medio, no existe nada que habilite al inquilino a permanecer si el due帽o le pide que se vaya. Ante una situaci贸n as铆, el procedimiento es bastante similar. Lo mejor ser谩 tratar de llegar a un acuerdo previo con env铆o de burofax o, en el peor de los casos, interponer una demanda judicial.
驴Qu茅 debo de hacer para el desalojo de inquilinos cuando el contrato ha vencido?
En otras ocasiones, el desalojo de inquilinos puede producirse por finalizaci贸n de contrato. Digamos que el contrato de arrendamiento ha finalizado y el propietario no desea renovarlo. El inquilino estar铆a en obligaci贸n de abandonar la vivienda y, en caso de no hacerlo, independientemente de que pague o no, el propietario puede proceder al desalojo por contrato vencido.
驴Es posible evitar un desalojo de inquilinos con ni帽os en la vivienda?
Como podr谩s imaginar, si en el desalojo de inquilinos de una vivienda hay menores, la cosa de complica. Se entiende que, una vez notificada a los inquilinos la demanda de desalojo, tienen que cumplirla. Sin embargo, si existen ni帽os, se suele paralizar el procedimiento para evitar una situaci贸n de desamparo, marcando una nueva fecha en la que s铆 se tendr铆a que cumplir con el requerimiento de desalojar el inmueble.
Ahora bien, cada caso es un mundo y tienes que tener presente que el sistema judicial espa帽ol cuida, y con mucha raz贸n, los derechos de los menores, algo que puede ser una baza que juegue a favor de los inquilinos que no cumplen con sus obligaciones.
El lanzamiento por desahucio se cancel贸 por el Corona virus y el estado de alarma Yo estoy aqu铆 porque no me puedo trasladar. 驴Me lo tienen que volver a notificar?
Una consulta muy interesante y de actualidad nos han hecho llegar y la trasladamos a los lectores, dado que no hay normativa que aclare este asunto.
Evidentemente, para que haya un lanzamiento por desahucio debe de haber una notificaci贸n previa por parte del Juzgado.聽 Si el lanzamiento se ha cancelado por estar dentro del periodo comprendido por el estado de alarma, el lanzamiento quedar谩 sin efecto hasta nueva notificaci贸n.
Si tenemos otra fecha, las mismas se mantienen, en tanto en cuanto dure esta situaci贸n.聽 Por poner un ejemplo, podemos asimilarlo a los plazos judiciales que corresponden al mes de agosto que son inh谩biles para tramitaci贸n de desahucios, pero los mismos quedan suspendidos contabiliz谩ndose los plazos pendientes.聽
En este caso, podr铆amos decir que es un agosto judicial en marzo.
Lo importante aqu铆, y en cualquier contexto en el que te encuentres, es que te pongas en contacto lo antes posible con un abogado, que te asesore desde el primer momento y te ayude a actuar desde que se produce el primer o primeros impagos.
Se trata de evitar llegar a juicio, de que consigas el desalojo de tu vivienda y, a poder ser posible, recuperes lo que te deben.
El desalojo de inquilinos por impagos es posible y en nuestra opini贸n, los abogados debemos de hacer un esfuerzo con conciliar con los inquilinos, ofreciendo medidas para evitar mayores perjuicios econ贸micos y materiales a los propietarios de pisos y locales comerciales que sufren injustamente esta situaci贸n.
Es necesario darle al abogado la copia literal de la casa para q pueda hacer los tramites para que una inquilina precaria se retire de la casa?
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Mi inquilina hace 3 meses que no paga y se le acaba el contrato
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Gracias por contactarnos Roberto.
Nos ponemos en contacto por privado para pedirte el contrato de arrendamiento, saldos y certificados para explicarte el procedimiento, as铆 como los pasos legales para anunciar la no renovaci贸n de contrato. Seguimos en contacto. Encantado de saludarte,
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Muy util el art铆culo, pero es desesperante que se le de tanta protecci贸n a los inquilinos morosos, especialmente cuando lleva meses sin pagar y/o a da帽ando el inmueble.
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Totalmente de acuerdo Juancho.
Lo que indicas como protecci贸n a los inquilinos morosos lo podemos traducir a falta de recursos de personal en la Administraci贸n de Justicia, lo que provoca que los procesos de desahucios, en algunos casos, causen perjuicios econ贸micos brutales para los propietarios.
Gracias por participar!
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Aprender de los paises verdaderamente desarrollados. En USA a los 30 DIAS DE IMPAGO, previa notificacion, automaticamente se procede al desalojo de la vivienda, si es peciso por la fuerza publica, poniendo los enseres en la calle. Si al cabo de una pocas horas no son relevados, el Ejercito de Salvacion los recoge para sus fines solidarios. Lo mismo en la mayoria de los paises europeos. Las naciones que progresan son las que defienden la propiedad privada, actuando con sentido comun y raciocinio al MARGEN de sentimentalismos baratos
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La vivienda tiene dos espacios coches, y una persona que no est谩 habitando la vivienda ocupa los espacio, no hay contrato, escrito, y no quiere desocupar los lugares, hay una aceptaci贸n de herencia. En proceso,y ella es un de las herederas, ( aun no se ha hecho la firma la aceptaci贸n de herencia.), es posible por medios legal obligar a retirar sus unidades de la vivienda,,
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Gracias por contactarnos Miguel.
Entiendo que al no estar aceptada y adjudicada la herencia, salvo autorizaci贸n alguna previa de los familiares, no deber铆a de estar ocupando la vivienda/espacios. Se le deber铆a de requerir fehacientemente que desalojara la misma, y en caso contrario, esperar a tener toda la documentaci贸n en regla para proceder al desahucio y/o extinci贸n de condominio (si as铆 fuera el caso).
Espero haberte ayudado. Encantado de saludarte,
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Buenas, si el inquilino no paga, te bloquea el telf, en caso de que se pueda demostrar que no lo ha hecho porque no ha querido se le podrian pedir las cantidades adeudadas? Cobra la minima.
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Estimada Nuria,
gracias por escribir. Entiendo que hay un contrato de alquiler, con unos derechos y unas obligaciones. Todas las rentas pendientes de pago se pueden reclamar de manera individual o conjunta junto a la acci贸n de desahucio por falta de pago.
Espero haberte ayudado. Un cordial saludo,
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Yo ya no puedo m谩s, me han minado las fuerzas y adem谩s me acosa todo el rato con wassasp鈥 os cuento mi historia鈥 nosotros vivimos en Almeria y alquilamos la casa de Cuenca ya que tenemos 2 hipotecas y nuestras nominas no son muy bollantes鈥 Pues bien nosotros alquilamos la casa a una pareja, que aunque los dos ten铆an minusval铆as f铆sicas, tienen n贸minas del estado y pod铆an hacer frente a los pagos鈥 como ten铆an una televisi贸n peque帽a y se pasaban el d铆a en la casa nos dieron pena y les pusimos una televisi贸n grande鈥 empezamos a recibir comentarios de los vecinos que iban al restaurante de la pedan铆a y com铆an y despu茅s dec铆an que no ten铆an dinero para pagar鈥 y se fueron creando una fama鈥 a mediados de octubre la mujer supuestamente le peg贸 una paliza al hombre y lo hecho de casa, con la consecuente llamada de ellos a la guardia civil, la cual apareci贸 en la vivienda para intentar mediar, yo los llam茅 para informarme de en que pod铆a repercutir en nosotros y al darles los datos de ella me dieron el m谩s sentido p茅same鈥 que cuando pon铆as su DNI en la base de datos hab铆a un mont贸n de denuncias y que ya la conoc铆an de otras viviendas, 鈥 con lo cual hablamos con ella de buenas para que dejara la casa, le dijimos que mi marido se ten铆a que trasladar a Cuencas y necesitaba la casa, y adem谩s no iba a poder hacer frente a los pagos de la misma鈥 pues encima se ofendi贸 y dijo que no era una muerta de hambre. Y empez贸 nuestra pesadilla鈥 茅l nos dec铆a que nos iba a denunciar por omisi贸n de ayuda, ella utilizaba el grupo com煤n de wasap para sacarlo de quicio鈥 y fueron a juicio entre ellos鈥 no se bien como termin贸 ese tema, pero ella se qued贸 en casa y ya empez贸 a no pagar , ni alquiler desde noviembre, ni luz, ni gas de la calefacci贸n ( la 煤ltima factura ha sido de 300 鈧) y empezaron las amenazas, que le di茅semos dinero y nos daba las llaves, que si no se iba a ir y nos iba a meter a rumanos, as铆 nos hemos tirado diciembre y enero con wasaps y en su defecto mensajes cuando la bloque谩bamos en wasap, ya que no pod铆amos m谩s 鈥. La tenemos denunciada desde diciembre, y ha salido el juicio para junio y el levantamiento para julio鈥, notificaci贸n que todav铆a no le ha llegado a ella鈥
Lo peor lleg贸 el viernes鈥 la vieron salir de la casa con sus cosas, y con los perros que ten铆a鈥 dejando la ventana del sal贸n abierta. El lunes nos mand贸 un wasap comentando que ya no viv铆a all铆, y que le dij茅semos donde dejar las llaves, le dije que pasar铆an a recogerlas pero al final quedo que las dejaba en un kiosco鈥 nosotros con el miedo de que entrara alguien por la ventana de la casa, subi贸 mi marido desde Almeria, cambiamos el bomb铆n y entramos a cerrarla, como era de esperar hab铆a dejado la calefacci贸n a 50 潞 con las ventanas abiertas. Y mi marido se baj贸 a Almeria.
Al d铆a siguiente le pregunt茅 si hab铆a dejado las llaves ya en el kiosco para pasar a recogerlas y me coment贸 que ten铆a que pasar por la casa a por el bast贸n ( premeditado y a mala fe) porque ya no le servir铆an las llaves, nos coment贸 el abogado que se subiera otra vez mi marido para cuenca y le abriera la puerta, ya que al comentarle que ya no pod铆a entrar entr贸 en c贸lera con temas legalistas y que adem谩s iba a ir con gente a pegarle una paliza al que estuviera en casa鈥 al final nos llam贸 la hermana y nos dijo que se hab铆a dejado medicamentos de la epilepsia ( cosa rara que desde el viernes que se fue no los necesitara), que su hermana no estaba bien mentalmente y que no era la primera vez que lo hacia lo de amenazar, no pagar, extorsionar鈥 que adem谩s estaba distanciada de la familia por lo mismo que les hab铆a tambi茅n enga帽ado y denunciado a la mayor铆a鈥 que lo 煤nico que quer铆a es que se terminara todo ya que recurr铆a a ella cada vez que pasaba algo y que le di茅semos sus cosas y que nos firmaban como que nos entregaran las llaves. Pues mi marido subi贸, cuando lleg贸 se encontr贸 a 2 hombres y a ella con la que se supone que era la hermana, la cual hablo por tel茅fono con nuestro abogado y le dijo que entraban cog铆an las cosas y se marchaban tras firmar la entrega de llaves que no quer铆an ning煤n problema, le dijo a mi marido que no entrara y que dejara que cogieran las cosas, metieron el coche en el garaje y salieron diciendo que volv铆an ahora a por otro viaje鈥ue pardillos somos鈥 la casa esta como una pocilga, hay mierda por todos lados, nos han robado la tele, no han vuelto y ahora ni ella ni su hermana contestan al tel茅fono desde ayer鈥 solo recibo wasaps de ella que ha vuelto y no est谩bamos ( cosa que es mentira porque mi marido se tir贸 en la puerta de la casa hasta las 12 de la noche y lleva esta ma帽ana desde las 8 ) que le han desaparecido 3000 鈧 en oro, que va a cambiar el bomb铆n que nos hemos metido sin su permiso鈥. Etc, etc鈥. Porque de 2 a 3 de la ma帽ana me mando 44 wasaps y llevo toda la ma帽ana recibiendo amenazas鈥 mi abogado ya no sabe ni que asesorarnos, lo que ha comentado que va a poner otra denuncia y nosotros estamos que ya no sabemos ni que hacer鈥 con lo que mina eso en animo鈥
Agradecer铆a que alguien nos asesorara o alguien nos contara su experiencia si ha pasado por esto, para saber a que atenernos鈥
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Gracias por escribirnos Paqui.
Con todos estos antecedentes, es necesario sentarse a estudiar el caso, y ver la viabilidad de las posibles denuncias o demandas a interponer. Si lo deseas, podemos contactar privado para tener m谩s detalles de este asunto.
Quedo pendiente de tus noticias. Encantado de saludarte,
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Pero, si en muchos paises basta con que el inquilino no pueda demostrar con un recibo que ha pagado el alquiler de uno o dos meses, como denuncia el propietario, para desalojarle, independientemente de sus circunstancias, alguien me podria explicar porqu茅 en este pais no pueden hacer lo mismo?
no se trata de un asesinato que todos entender铆amos que es mas complicado de demostrar, en un mes tendria que sobrar tiempo.
Porqu茅 en Espa帽a se protegen mucho m谩s los derechos de los delincuentes ( porque algunos se portan como si lo fueran) que los de la gente honrada que lo 煤nico que ha hecho en su vida es ahorrar para asegurar su vida y la de sus hijos?
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Gracias por tu aportaci贸n Mar铆a Teresa.
Lamentablemente, es un asunto que desde nuestra posici贸n no podemos resolver. Un cordial saludo,
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Muchas gracias por escuchar a los sufridores de inquilinos morosos y sinverg眉enzas.
Llevo sin cobrar el alquiler 15 meses. Hace 10 meses , interpuse una demanda en el juzgado por desahucio. Los inquilinos solicitaron justicia gratuita, y… hasta ahora. El colegio de abogados imagino que les pedir谩 documentaci贸n, pero no la aportan. Archivan el caso. El juzgado requiere al colegio de abogado para que nombre un abogado de oficio, Y vuelta a empezar, Los inquilinos se hacen los tontos, No reciben la documentaci贸n o no la aportan para demostrar que tienen derecho a justicia gratuita, y sin abogado, no hay juicio. As铆 llevamos 10 meses esperando que se pueda celebrar el juicio. En el juzgado nos dicen que eso es lo que hay, que no pueden hacer nada, y en el colegio de abogados, con su pol铆tica de protecci贸n de datos, no pueden decirnos nada. 驴No se puede hacer nada? 驴Hasta cuando se puede prolongar la situaci贸n? Y lo grave del caso es que tiene una casa en propiedad, aunque en una localidad cercana, pero como esta les sale gratis….
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Estimado Manuel,
lamento su situaci贸n personal y lamento la situaci贸n general entorno a este asunto. Se habla de muchas propuestas, que en mi opini贸n, no vienen reforzadas de los medios suficientes para una correcta ejecuci贸n, lo que al final hace que sean medidas y normal inservibles. Mientras aparecen cambios normativos debe sujetarse al procedimiento de desahucio, y tener paciencia. Seguro que el compa帽ero que le gestiona el caso est谩 muy pendiente de ello y ser谩 cuesti贸n de tiempo.
脕nimo!
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A mi me pasa lo mismo con mi inquilina se hace invulnerable para cobrar de Servicios Sociales haciendo trampa, Testigos que la ven trabajar de las 8h a las 0:00h y la creen, es Cocinera en un restaurante y encima y para m谩s ENRI cobra de servicios Sociales. Ganando m谩s que yo y ella viviendo sin pagar un punto duro, Este Pa铆s es una.verguenza, Que no paguen en Alemania u otro Pais Europeo y ver谩s lo que pasa, a la puta calle van sin Juicio, abogados ni historias, S贸lo en Espa帽a pasa esto,
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Lamentamos la situaci贸n Miguel.
Ahora mismo la funci贸n de servicios sociales en materia de desahucios se ha vuelto fundamental. Si tienes constancia de estos hechos hay mecanismos para acreditar la temeridad y mala fe. En cuanto al proceso, si que es cierto que se empiezan a complicar los procesos, pero tambi茅n es cierto, que los propietarios tienen sus derechos y un proceso que seguir. Nos ponemos en contacto contigo para tener m谩s detalles del caso y ver viabilidad.
Encantado de saludarte y gracias por escribirnos.
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