C贸mo desalojar a la fuerza a inquilinos morosos que no pagan incumpliendo con el contrato

Poner en alquiler una vivienda siempre trae consigo sus riesgos, tal vez uno de los m谩s temidos sea el impago del alquiler. Pero tranquilo, que no cunda el p谩nico. Cumplir con el pago de la renta es una de las obligaciones m谩s importantes de un inquilino y, en caso de incumplirla, como due帽o del inmueble o local comercial, est谩s en tu derecho de proceder al desalojo.

El desalojo de tus inquilinos es posible. Por este motivo, nuestros abogados especialistas en desahucios, quer铆an ayudarte a resolver algunas cuestiones clave que puedes plantearte en caso de verte en esta desagradable situaci贸n. En esta entrada repasamos el desalojo por impagos, en precario, el desahucio expr茅s o qu茅 ocurre cuando hay menores en la vivienda.

驴Ser谩n efectivas las nuevas medidas que quiere aprobar el Congreso de los Diputados para que el desahucio expr茅s o r谩pido sea una nueva forma de alquiler seguro?

En opini贸n de nuestros abogados expertos en desahucios en la Comunidad de Madrid, francamente, las medidas adoptadas all谩 por el 2009 no fueron todo lo efectivas que les hubiera gustado desear a los propietarios de viviendas o locales de negocios.

Aunque la idea es aceptable, entiendo que volvemos a un error de base, y es que los procedimientos que se tramitan por v铆a judicial son demasiado lentos.

Con la entrada en vigor de la Ley 19/2009, conocida como la ley del desahucio expr茅s, se habr铆a el camino hacia un desalojo de inquilinos m谩s r谩pido. Pero como suele ocurrir, los procedimientos comenzaron a alargarse m谩s de lo esperado, con una media de seis meses desde la interposici贸n de la demanda hasta el desalojo de la vivienda, en el mejor de los casos.

En los 煤ltimos a帽os, el desalojo o desahucio expr茅s, se convirti贸 en una realidad. Una realidad muy favorable para los propietarios de vivienda que han sufrido el tener inquilinos que no pagan y una pieza clave para asegurar que el alquiler seguro.

Las medidas para proceder al desalojo o desahucio r谩pido son muy interesantes. Lo que tiene funcionar ahora con agilidad son los plazos con los que trabajan los juzgados.

Sin embargo, la Comisi贸n de Justicia del Congreso de los Diputados acaba de aprobar una proposici贸n de ley que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil y que tiene como objetivo, el desalojo de viviendas en un plazo m谩ximo de 20 d铆as. Esto se aplicar谩 tanto a las ocupaciones ilegales como a las situaciones en las que un inquilino no cumpla con sus obligaciones, defendiendo los derechos de los particulares due帽os de viviendas, pero ya trataremos ese asunto

 

驴Es posible el desalojo de inquilinos en seis meses?

 

Decimos que el desalojo de los inquilinos que no pagan se puede realizar en seis meses porque esta viene siendo la duraci贸n media del proceso.

La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU), es la encargada de recoger las obligaciones de propietarios e inquilinos en la firma de contratos de arrendamiento. Unas obligaciones que, en caso de incumplirse, pueden llevar consigo el desalojo del inmueble, como ocurre ante impagos. Conforme a la ley, el arrendador est谩 en todo su derecho de interponer una demanda de desahucio o desalojo.

Desde el primer mes que se produce el impago, ya ser铆a posible demandar, sobre todo si damos la opci贸n al inquilino de pagar la renta no abonada por medio de requerimiento v铆a burofax, opci贸n que utilizamos en el servicio ofrecido.

No obstante, siempre aconsejaremos intentar llegar a un acuerdo previamente, haciendo llegar un aviso por la v铆a amistosa, normalmente a trav茅s de un burofax. En este aviso se debe incluir la cuant铆a pendiente de abonar y el plazo (no puede ser inferior a 15 d铆as) para efectuar su correspondiente pago. Si pasado dicho plazo, contin煤an los impagos, podremos proceder a la demanda de desalojo por la fuerza, a trav茅s de un juicio verbal que tambi茅n puede conllevar el cobro de las rentas impagadas.

 

驴En qu茅 consiste el desalojo de inquilinos en precario?

 

Adem谩s del desalojo de inquilinos por falta de pagos, tambi茅n se puede hacer uso de este procedimiento cuando estos permanecen en precario. Es decir, hacen uso y disfrutan de un bien ajeno sin pagar nada a cambio porque el propio due帽o ha permitido su estancia en el inmueble. Ocurre del mismo modo para aquellos casos en los que se produce la ocupaci贸n ilegal de una vivienda.

Este tipo de desalojo busca preservar el derecho del propietario a recuperar su vivienda en el momento en el que lo considere oportuno, incluso cuando 茅l mismo permiti贸 el acceso y permanencia de otros a su inmueble.

 

Al tratarse de un consentimiento digamos verbal y, al no haber contrato de por medio, no existe nada que habilite al inquilino a permanecer si el due帽o le pide que se vaya. Ante una situaci贸n as铆, el procedimiento es bastante similar. Lo mejor ser谩 tratar de llegar a un acuerdo previo con env铆o de burofax o, en el peor de los casos, interponer una demanda judicial.

 

驴Qu茅 debo de hacer para el desalojo de inquilinos cuando el contrato ha vencido?

En otras ocasiones, el desalojo de inquilinos puede producirse por finalizaci贸n de contrato. Digamos que el contrato de arrendamiento ha finalizado y el propietario no desea renovarlo. El inquilino estar铆a en obligaci贸n de abandonar la vivienda y, en caso de no hacerlo, independientemente de que pague o no, el propietario puede proceder al desalojo por contrato vencido.

 

驴Es posible evitar un desalojo de inquilinos con ni帽os en la vivienda?

Como podr谩s imaginar, si en el desalojo de inquilinos de una vivienda hay menores, la cosa de complica. Se entiende que, una vez notificada a los inquilinos la demanda de desalojo, tienen que cumplirla. Sin embargo, si existen ni帽os, se suele paralizar el procedimiento para evitar una situaci贸n de desamparo, marcando una nueva fecha en la que s铆 se tendr铆a que cumplir con el requerimiento de desalojar el inmueble.

Ahora bien, cada caso es un mundo y tienes que tener presente que el sistema judicial espa帽ol cuida, y con mucha raz贸n, los derechos de los menores, algo que puede ser una baza que juegue a favor de los inquilinos que no cumplen con sus obligaciones.

 

El lanzamiento por desahucio se cancel贸 por el Corona virus y el estado de alarma Yo estoy aqu铆 porque no me puedo trasladar. 驴Me lo tienen que volver a notificar?

Una consulta muy interesante y de actualidad nos han hecho llegar y la trasladamos a los lectores, dado que no hay normativa que aclare este asunto.

Evidentemente, para que haya un lanzamiento por desahucio debe de haber una notificaci贸n previa por parte del Juzgado.聽 Si el lanzamiento se ha cancelado por estar dentro del periodo comprendido por el estado de alarma, el lanzamiento quedar谩 sin efecto hasta nueva notificaci贸n.

Si tenemos otra fecha, las mismas se mantienen, en tanto en cuanto dure esta situaci贸n.聽 Por poner un ejemplo, podemos asimilarlo a los plazos judiciales que corresponden al mes de agosto que son inh谩biles para tramitaci贸n de desahucios, pero los mismos quedan suspendidos contabiliz谩ndose los plazos pendientes.聽

En este caso, podr铆amos decir que es un agosto judicial en marzo.

Lo importante aqu铆, y en cualquier contexto en el que te encuentres, es que te pongas en contacto lo antes posible con un abogado, que te asesore desde el primer momento y te ayude a actuar desde que se produce el primer o primeros impagos.

Se trata de evitar llegar a juicio, de que consigas el desalojo de tu vivienda y, a poder ser posible, recuperes lo que te deben.

El desalojo de inquilinos por impagos es posible y en nuestra opini贸n, los abogados debemos de hacer un esfuerzo con conciliar con los inquilinos, ofreciendo medidas para evitar mayores perjuicios econ贸micos y materiales a los propietarios de pisos y locales comerciales que sufren injustamente esta situaci贸n.

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