Las arras penitenciales son la señal que permite a cualquiera de las dos partes desistir de la compraventa: si se echa atrás el comprador pierde lo entregado, y si lo hace el vendedor debe devolverlo por duplicado. Las regula el artículo 1454 del Código Civil, pero tienen un requisito que decide la mayoría de los pleitos: deben pactarse de forma expresa e inequívoca, porque en caso de duda los tribunales las presumen confirmatorias y desaparece el derecho a desistir. Lo habitual es entregar entre el 5% y el 10% del precio.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados civilistas te explican cómo redactarlas para que sean válidas, cuánto se paga, qué ocurre si no te conceden la hipoteca y cómo reclamar si no te las devuelven. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, redactamos y revisamos estos contratos a diario.
¿Qué son las arras penitenciales?
Son una excepción al principio de obligatoriedad de los contratos. Mientras la regla general es que lo pactado obliga y solo cabe resolver por incumplimiento, las arras penitenciales permiten desistir libremente y sin alegar causa, asumiendo una penalización tasada de antemano.
El artículo 1454 lo formula así: si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Los tres tipos de arras
| Tipo | Función | Si una parte incumple |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Anticipo del precio y señal de que el contrato existe | Cabe exigir el cumplimiento forzoso o resolver, más daños y perjuicios |
| Penales | Garantía del cumplimiento, funcionan como cláusula penal | Se aplica la penalización pactada, pero no facultan para desistir |
| Penitenciales | Facultan a ambas partes para desistir | El comprador pierde las arras; el vendedor las devuelve dobladas |
La diferencia práctica es enorme: con arras confirmatorias puedes obligar a la otra parte a vender o comprar; con penitenciales solo puedes quedarte la señal o cobrar el doble. Por eso el vendedor que quiere asegurar la operación suele preferir las confirmatorias, y quien teme no poder cerrarla, las penitenciales.
El requisito que decide los pleitos: el pacto expreso
Es el punto más importante de toda la entrada. Los tribunales interpretan el artículo 1454 de forma restrictiva: para que las arras sean penitenciales debe constar de manera expresa e inequívoca tanto esa calificación como el derecho a desistir. En caso de duda, se presumen confirmatorias.
Y hay un matiz que sorprende: mencionar el artículo 1454 no basta. El Tribunal Supremo ha rechazado el carácter penitencial en contratos que citaban el precepto pero no dejaban constancia de las obligaciones que asumía cada parte. En cambio, sí lo ha reconocido cuando el contrato empleaba la terminología correcta, transcribía el artículo y detallaba con claridad las consecuencias del desistimiento, apoyándose además en las comunicaciones previas y posteriores entre las partes.
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?
Pierde íntegramente la cantidad entregada, que el vendedor hace suya como penalización. No debe nada más, y el vendedor no puede exigirle que compre ni reclamarle daños adicionales, porque las arras ya constituyen la indemnización pactada.
¿Y si se echa atrás el vendedor?
Debe devolver el doble de lo recibido. Sobre unas arras de 13.000 euros, el comprador recibiría 26.000 euros: los 13.000 entregados más otros 13.000 en concepto de penalización. Tampoco podrá el comprador obligarle a vender.
Conviene tener presente que ese equilibrio es precisamente lo que exige la ley: una cláusula que permitiera al vendedor desistir devolviendo solo lo recibido, sin duplicar, rompería la reciprocidad y sería nula por abusiva cuando el vendedor es un profesional y el comprador un consumidor.
¿Cuánto se paga de arras?
No hay importe fijado legalmente: rige la autonomía de la voluntad. En la práctica inmobiliaria se mueve entre el 5% y el 10% del precio de compraventa, siendo el 10% lo más frecuente por tener suficiente eficacia disuasoria sin resultar desproporcionado.
| Precio de la vivienda | Arras al 5% | Arras al 10% |
|---|---|---|
| 150.000 € | 7.500 € | 15.000 € |
| 250.000 € | 12.500 € | 25.000 € |
| 400.000 € | 20.000 € | 40.000 € |
Conviene calibrar bien la cifra: unas arras muy bajas apenas disuaden y dejan al vendedor la puerta abierta a aceptar una oferta mejor; unas muy altas exponen al comprador a una pérdida severa si surge cualquier imprevisto. El importe se descuenta del precio final en la escritura.
¿Cuánto dura el contrato de arras?
El plazo lo fijan las partes, y lo habitual es entre uno y tres meses, tiempo suficiente para gestionar la financiación y preparar la escritura. Transcurrido el plazo sin firmar, el contrato decae y hay que determinar a quién es imputable el retraso, lo que suele ser el origen del conflicto.
Por eso conviene pactar un plazo realista y prever expresamente la posibilidad de prórroga por escrito, así como qué ocurre si el retraso obedece a causas ajenas a las partes, como una demora del banco o del Registro.
Qué debe contener el contrato
- Identificación completa de comprador y vendedor, con DNI y estado civil.
- Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, datos registrales y superficie.
- Precio total de la compraventa y forma de pago.
- Importe de las arras y medio de entrega, preferiblemente transferencia.
- Calificación expresa de las arras como penitenciales.
- Plazo máximo para otorgar la escritura pública.
- Reparto de gastos e impuestos de la compraventa.
- Situación de cargas del inmueble y compromiso de entregarlo libre de ellas.
- Cláusula de financiación, si el comprador necesita hipoteca.
- Fecha y firma de ambas partes.
Modelo de cláusula de arras penitenciales
A título orientativo, la cláusula debería redactarse en términos similares a estos:
“Las partes convienen expresamente que la cantidad de (importe) euros entregada en este acto por la parte compradora tiene la naturaleza de ARRAS PENITENCIALES, conforme al artículo 1454 del Código Civil, cuyo tenor literal se transcribe: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».”
“En consecuencia, ambas partes se reservan expresamente la facultad de desistir unilateralmente del presente contrato, sin necesidad de alegar causa alguna, con las siguientes consecuencias: si desistiera la parte compradora, perderá la totalidad de la cantidad entregada, que quedará en poder de la parte vendedora; si desistiera la parte vendedora, deberá restituir a la compradora el doble de la cantidad recibida, esto es, (importe duplicado) euros.”
“La facultad de desistimiento podrá ejercitarse hasta el (fecha), fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.”
Dos advertencias sobre este modelo. Primera: adáptalo siempre al caso concreto, porque una cláusula genérica copiada sin ajustar es precisamente lo que los tribunales interpretan de forma restrictiva. Segunda: firma también un contrato privado completo, no solo la cláusula, con la descripción del inmueble y el reparto de gastos.
¿Y si no te conceden la hipoteca?
Esta es la consulta más frecuente y la respuesta depende de dos cosas: de lo que diga el contrato y de dónde esté el inmueble.
En derecho común, si el contrato guarda silencio, la denegación de la hipoteca no libera al comprador: se considera un riesgo suyo y, si no puede pagar, pierde las arras. Por eso es imprescindible negociar una cláusula de condición suspensiva que prevea que, si la financiación no se obtiene en el plazo pactado, el contrato quede sin efecto y las arras se devuelvan sin penalización.
No siempre resulta fácil de negociar, porque depende de la voluntad del vendedor, pero cada vez es más habitual incluirla. Conviene redactarla con precisión: designando las entidades a las que se solicitará, fijando un plazo para acreditar la respuesta y previendo qué ocurre si la denegación es solo parcial.
Las arras penitenciales en Cataluña
Si el inmueble está en Cataluña se aplica su derecho civil propio, con diferencias importantes que conviene conocer.
Deben pactarse expresamente
El artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña establece que la entrega de dinero se entiende hecha como arras confirmatorias, y que las penitenciales deben pactarse expresamente. La regla es, por tanto, la misma que en derecho común, pero aquí está escrita en la ley y no solo en la jurisprudencia.
El depósito notarial, una figura sin equivalente estatal
Es la gran especialidad catalana. Cuando las arras penitenciales se pactan por un plazo máximo de seis meses, su importe puede depositarse ante notario y hacerse constar en el Registro de la Propiedad, de modo que el inmueble queda afecto a la devolución de las arras dobladas si desiste el vendedor.
Para el comprador es una garantía de primer orden: si el vendedor se echa atrás, no depende de su solvencia para cobrar. Añadido a ello, Cataluña bonifica al 100% el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en las arras penitenciales, de modo que la operación no encarece.
La hipoteca denegada: el artículo 621-49
Aquí está la diferencia más relevante frente al derecho común. Si el contrato prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador puede desistir y recuperar íntegramente lo entregado si acredita documentalmente, dentro del plazo pactado, que la entidad designada le ha denegado la financiación o la subrogación, siempre que la negativa no se deba a su negligencia.
Ahora bien, esa protección no opera de forma automática. Las audiencias han declarado que, si el contrato no prevé expresamente la financiación, rige la regla general y el comprador que desiste pierde las arras. Para beneficiarse del artículo 621-49 hay que hacerlo constar en el contrato, designar las entidades, fijar un plazo razonable para acreditar la respuesta bancaria y prever el supuesto de denegación parcial. El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha consolidado además doctrina sobre la diligencia exigible al comprador en la búsqueda de financiación.
No me devuelven las arras: cómo reclamar
- Requerimiento por burofax, dejando constancia del incumplimiento y de la voluntad de cumplir por tu parte.
- Concede un plazo razonable para otorgar la escritura, señalando día, hora y notaría.
- Segundo requerimiento, reiterando el incumplimiento y advirtiendo de las acciones judiciales.
- Acredita un intento de acuerdo, ya que desde la Ley Orgánica 1/2025 es requisito de admisibilidad de la demanda civil.
- Demanda de incumplimiento contractual y reclamación de cantidad.
Un consejo práctico: acude a la notaría el día señalado aunque sepas que la otra parte no se presentará, y solicita acta de presencia. Ese documento acredita que tú estabas dispuesto a cumplir y es una prueba muy potente sobre a quién es imputable la frustración del contrato.
Cuando el vendedor es una inmobiliaria o promotora
Si quien vende es un profesional y quien compra un consumidor, entra en juego la normativa de protección de consumidores. Los tribunales han declarado nulas por abusivas las cláusulas que rompen la reciprocidad, típicamente aquellas en que el comprador pierde lo entregado si desiste pero el profesional solo se obliga a devolverlo sin duplicar.
Si te encuentras ante una cláusula así, no la des por válida: es precisamente el tipo de estipulación que los juzgados anulan.
Si los herederos no quieren vender
Es un supuesto frecuente cuando el inmueble procede de una herencia. Firmado el contrato de arras, todos los herederos quedan obligados, de modo que si uno se niega a otorgar la escritura deberán devolver el doble de lo recibido.
Cuestión distinta es la relación interna entre ellos: los herederos que sí querían vender pueden reclamar daños y perjuicios al que bloqueó la operación, y valorar la extinción del condominio como salida. La recomendación es clara: antes de firmar arras sobre un inmueble heredado, comprueba que la herencia está aceptada, adjudicada e inscrita y que firman todos los titulares.
¿Puede el juez moderar la penalización?
Con carácter general, no. La cuantía de las arras penitenciales se deja a la libre voluntad de las partes y el juez no puede reducirla, a diferencia de lo que ocurre con las cláusulas penales, que sí son susceptibles de moderación judicial cuando la obligación se ha cumplido en parte.
La excepción son los contratos con consumidores: si la cláusula genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, el juez puede declarar su nulidad, que no es lo mismo que moderarla.
¿Cómo podemos ayudarte?
Redactamos o revisamos el contrato de arras antes de que firmes, cuidando que la calificación penitencial sea inequívoca y negociando la cláusula de financiación, comprobamos la situación registral y de cargas del inmueble, reclamamos la devolución cuando la otra parte incumple y coordinamos la operación con nuestros fiscalistas para los impuestos de la compraventa. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos antes de entregar la señal.
Preguntas frecuentes sobre las arras penitenciales
¿Qué pasa si el comprador se echa atrás?
Pierde íntegramente la cantidad entregada como arras, que el vendedor hace suya. No debe nada más: el vendedor no puede obligarle a comprar ni reclamarle daños adicionales, porque las arras constituyen ya la indemnización pactada. Si quien desiste es el vendedor, deberá devolver el doble de lo recibido.
¿Cuánto se paga de arras en un piso?
No hay importe legal: lo fijan las partes. En la práctica se entrega entre el 5% y el 10% del precio, siendo el 10% lo más habitual. Sobre una vivienda de 250.000 euros, eso supone entre 12.500 y 25.000 euros. La cantidad se descuenta después del precio final en la escritura, y conviene calibrarla: muy baja apenas disuade y muy alta expone al comprador a una pérdida severa.
¿Se devuelven las arras si el banco me deniega la hipoteca?
Solo si se pactó expresamente. En derecho común, si el contrato nada dice, la denegación no libera al comprador y perderá las arras, de ahí la importancia de negociar una cláusula de condición suspensiva. En Cataluña, el artículo 621-49 permite recuperarlas íntegramente si el contrato preveía la financiación, se designó la entidad y se acredita documentalmente la negativa sin negligencia del comprador.
¿Basta con citar el artículo 1454 para que sean penitenciales?
No. El Tribunal Supremo ha rechazado el carácter penitencial en contratos que mencionaban el precepto sin dejar constancia de las obligaciones que asumía cada parte. Hace falta expresar de forma inequívoca la calificación de las arras, el derecho a desistir unilateralmente y las consecuencias económicas de hacerlo. En caso de duda, se presumen confirmatorias y se pierde la facultad de desistimiento.
¿En qué se diferencian de las arras confirmatorias?
Las confirmatorias son un simple anticipo del precio y confirman que el contrato existe, de modo que ante un incumplimiento cabe exigir el cumplimiento forzoso de la compraventa o resolver reclamando daños. Las penitenciales, en cambio, facultan para desistir sin causa, y la penalización pactada agota la indemnización: nadie puede obligar al otro a firmar la escritura.
¿Cuánto dura el contrato de arras?
El plazo que pacten las partes, habitualmente entre uno y tres meses, tiempo suficiente para obtener la financiación y preparar la escritura. Vencido sin haber firmado, el contrato decae y hay que determinar a quién es imputable el retraso, que suele ser el origen del conflicto. Conviene prever expresamente la posibilidad de prórroga por escrito.
Rosario
Soy el comprador y tengo un contrato de arras que la agencia de venta me están poniendo impedimentos me insisten en caviar la fecha de la firma según el vendedor cada día nos llaman para intentar cambiar fechas ahora vivo de alquiler y tengo fecha tope este mes y quieren que les dé más tiempo para la firma
Luis Enrique García Martínez
Gracias por contactarnos Rosario. Te hemos escrito por privado para que nos hagas llegar el contrato de arras penitenciales y analizar el incumplimiento y consecuencias. Encantado de saludarte,
Laura
Buenas, voy a firmar un contrato de arras penitenciales para una casa con duración de 6 meses (tenemos que vender la actual para poder comprar), pero la inmobiliaria me comenta que no se podrían condicionar a concesión de hipoteca ya que la duración del contrato de arras es muy largo, es una casa en Catalunya. ¿Esto es correcto? No quiero firmar el contrato de arras renunciando a esta ley por si no me conceden la hipoteca y me gustaría saber si es posible condicionar dicho contrato por la duración de 6 meses. Muchas gracias.
Antonia Salmerón
Gracias por contactarnos Laura. Te escribimos por privado para atender tu asunto sobre la firma de contrato de arras a la mayor brevedad posible. Un saludo,
begoña
Hola, firme un contrato de arras penitenciales en diciembre para la venta en Agosto, firmado esta el pago hasta la fecha de la venta por la parte compradora de la hipoteca, se fija agosto para que el comprador pueda vender su casa y asi poder comprar.
El comprador me notifica por mail que renuncia a la compra por motivos personales. Eso quiere decir que piede el importe de arras? hay que esperar aunque haya renuncado a que llegue el dia que nos asignaron en notario?
Luis Enrique García Martínez
Gracias por contactar Begoña.
En mi opinión, intentaría cerrar esa renuncia por alguna otra vía para acreditar que no pudiera reclamar las arras penitenciales por incumplimiento de contrato. Te escribimos por privado para hacer seguimiento del caso. Encantado de saludarte,
César
Buenas
¿Que ocurre si, firmado el contrato de arras, la parte vendedora, en este caso dos propietarios, uno de ellos se echa para atrás y procede a devolver su parte proporcional de la señal doblada?
¿Ha de exigir la parte compradora al otro propietario el importe pendiente, aunque este propietario quisiera vender?, ¿sería responsable legalmente de ese importe ante la parte compradora?
Hablo exclusivamente en el contexto de la celebración de esa compraventa y las obligaciones comprador-vendedor.
Antonia Salmerón
Buenas César.
gracias por visitarnos. Nos pondremos en contacto contigo por privado para conocer tu asunto.
Saludos.
Maria Teresa
Buenas tardes, hemos firmado un contrato de arras que vence el día 3 de junio, somos la parte compradora, pero no vamos a poder llegar a firmar hasta el día 5, o sea dos días más tarde, porque vivimos en el extranjero, hay algún problema? Muchas gracias por la información
Antonia Salmerón
Gracias por escribirnos María Teresa,
contacto por privado para poder brindarte asesoramiento con el abogado especializado.
Un saludo,
Mel
buenas tardes
Hemos firmado un contrato de arras que vence el 30jun23, en el titulo de propiedad se estipula un local sin uso con acceso a terraza de uso privativo. el propietario tenia un expediente abierto por dicho local al intentar convertirlo en habitable y en la resolucion del ayuntamiento indica que esta registrado como local para uso comunitario. Estamos entendiendo que es posible que el propietario nos esté vendiendo como privado un local que es de uso comunitario? siendo esta la situacion, es posible que decidamos no seguir adelante con la compraventa y pedir la devolucion completa de lo que hemos pagado por arras? que asciende a EUR 13.000
Antonia Salmerón
Buenos dias,
gracias por visitarnos. Nos pondremos en contacto contigo por privado para conocer tu asunto con el abogado especializado.
Saludos.
María
Tenemos unas arras firmadas con fecha máxima el 15 de julio, los vendedores quieres firmar en mayo pero nosotros hasta el 26 de junio (cosa que la immobiliaria sabía) no tenemos sitio donde quedarnos (4 adultos, un bebé y un perro). Nos hemos planteado firmar antes y pagarles un “alquiler” para quedarnos hasta el 26 de junio (si firmamos pasado el 1 de junio el banco les cambia las condiciones).
Nos pueden obligar a firmar cuando ellos quieran? Pueden tirarse para atrás de la compra si no firmamos el día que ellos quieran y ese mismo día les entregamos la casa?
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Maria.
Nos vamos a poner en contacto por privado para tener más detalles de tu asunto. Por la complejidad del mismo, no es posible resolverla de manera genérica. No obstante, si hay una fecha máxima entiendo que no pueden obligarte a firmar antes y pueden surtir efectos las arras penitenciales.Seguimos en contacto. Encantado de saludarte,
Antonio
Buenas, somos la parte vendedora y el contrato de arras penitenciales caducó el 31 de marzo, la inmobiliaria no comunicó la ampliación del tiempo porque el motivo era esperar un documento del registro civil que llegó 10 días después el 10 de abril.
Resulta que el comprador ya no quiere la vivienda y quiere la devolución que le corresponde según el artículo 1454 del C.C.
¿En que posición quedamos la parte vendedora ?.
¿Hay posibilidad de reclamar a la inmobiliaria la negligencia?.
Muchas gracias
Antonia Salmerón
Buenas tardes Antonio,
acabamos de contactar contigo por privado para pedir más información y ver que soluciones encontramos a tu asunto con el abogado especializado en derecho civil.
Un saludo,
joaquin rodriguez
Buenas noches,,, soy la parte vendedora de un piso por el cual la inmobiliaria hizo un contrato de arras penitenciales por el cual el comprador ingreso 8000 e, los cuales el comprador ingreso en la cuenta de la inmobiliaria y la inmobiliaria me lo ingreso a mi.
La parte compradora comunico que no queria el inmueble, que renunciaba a su compra y que sabia que el dinero del contrato de arras penitenciales estaba perdido,,, lo tenia asumido y asi firmo el burofax que mando el abogado de la inmobiliaria… ahora mi pregunta es…
La inmobiliaria me reclama un dinero extra ,,,por las gestiones realizadas por su parte hasta que la parte compradora renuncio a la compra… un 20% del contrato de las arras… eso es legal? yo tengo que pagarle a la inmobiliaria un porcentaje por una venta que no se ha llegado a realizar por culpa de la compradora?
Muchas gracias y enhorabuena por su pagina
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos y por las palabras Joaquín. Necesitamos tener acceso a la hoja de encargo o mediación para la venta del piso. Tenemos que analizar lo que abarca esta situación. De igual manera, analizar la posible responsabilidad del comprador y su reclamación por daños y perjuicios. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
Juan Carlos Castilla
Buenas!
Firmamos un contrato de arras hace unos meses, el vendedor a su vez, ha firmado un contrato de arras con otra pareja un mes antes de finalizar nuestro contrato. Como finalmente no vamos a optar por la compra y el vendedor tiene otro contrato de arras firmado, podemos solicitar la devolución de la señal? gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Juan Carlos. Cuando hablamos de la señal entiendo que nos referimos a arras penitenciales, ¿verdad? Si el vendedor incumple su promesa de venta de ser arras penitenciales se podría solicitar el doble de lo aportado. Te escribimos por privado. Seguimos en contacto.
Raul
Buenas noches, tengo un familiar que ha firmado un contrato de arras penitenciales, se puede llegar a un acuerdo entre las dos partes para que el vendedor no tenga que pagar el doble y al comprador se le pueda devolver la señal entregada? Gracias por su tiempo.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos. Por supuesto, el contrato de arras penitenciales no deja de ser un contrato privado entre las personas que lo firman. Siempre que se llegue a ese acuerdo, quedaría resuelto. Encantado de saludarte,
Aida
Soy la parte compradora y tenía firmadas unas arras que vencían el 10.10.2022. Llevo desde julio solicitando la información pertinente a la inmobiliaria para poder pedir la hipoteca y agilizar los trámites y poder ir a notaría a formalizar la compraventa pero no me han querido facilitar esa información si no abonaba 10.000€ en efectivo a la inmobiliaria… A día de hoy no recibo ni respuesta de la inmobiliaria ni tengo el importe de las arras. Podría resolver el contrato reclamando las arras ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Aida. En principio, el incumplimiento de contrato de arras es claro, pero también es cierto que no les has requerido para escriturar. Nos ponemos en contacto por privado para ayudarte. Seguimos en contacto.
Ihintza
Somos 4 hermanos y yo fui la que hice el contrato de arras penitenciales acudiendo como representante de los demas. Ahora me dice 1 de ellos que no va a firmar el contrato de compraventa y que por lo tanto yo sola tengo que pagar la amonestación ya que solo he firmado yo. Esto es posible? Lo podría llevar a juicio? Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Ihintza. Gracias por escribirnos. El que uno de los propietarios incumpla el contrato de arras penitenciales puede perjudicar a todos en su conjunto. En el caso de que alguien de vosotros asuma la responsabilidad puede repetirse contra el incumplidor. Nos vamos a poner en contacto por privado para tener más información y poder asesorarte. Seguimos en contacto.
Elena Castaño
Buenos días, firmamos un contrato de arras con plazo de un año, que vence en junio de 2023. Ahora el vendedor nos mete prisa y nos dice que como aun no hemos formalizado la cv, va a alquilar la vivienda hasta que formalicemos en escritura pública la cv. ¿Puede hacerlo? ¿Podemos oponernos? ¿Se entendería como un incumplimiento al haber pactado que se entrega libre de cargas y arrendamientos? ¿Podría hacer un contrato de arrendamiento por temporada hasta mayo de 2023 sin entenderse como incumplimiento?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Elena. Entiendo que puede hacerlo aunque tiene unos riesgos importantes. Si tenéis firmada la cv en junio de 2023, hasta esa fecha no tenéis obligación de escriturar. En caso de incumplimiento, los efectos de las arras penitenciales. Nos ponemos en contacto por privado para solicitarte acceso a toda la información. Seguimos en contacto,
Gema
Buenas tardes,
Soy de la parte vendedora. Tenemos un contrato de arras penitenciales,con cláusula de devolución al comprador en caso de no aceptación de la hipoteca. El comprador nos envía un documento generado de manera automático por le entidad bancaria,no un estudio realizado por un profesional. Los de la inmobiliaria consideran que es un documento válido. Me gustaría saber si lo es o queda debería de contener un certificado validó para ello. Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Gema. En principio, si es generado por la entidad bancaria puede ser valido, habría que leer el contrato. Por experiencia en otros casos, esa cláusula de no aceptación de la hipoteca queda condicionada a que solicite en X número de bancos. Nos ponemos en contacto por privado por si podemos ayudarte con las arras. Encantado de saludarte,
Juan
Tengo firmado un contrato de arras hasta el 15 de febrero. Soy el comprador y tengo todo preparado para la compra. Pero el vendedor está posponiendo la venta y no acepta las fechas que proponemos. Llegado él vencimiento de las arras penitenciarias que tenemos firmadas, ¿deberá indemnizarme el vendedor como establece el contrato?¿debo justificar de alguna forma que por mi parte ha habido intencionalidad en la compra?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Juan. Mi recomendación es seguir un proceso adecuado de resolución de contrato, no resolver por “las bravas” y ya perder el dinero depositado por arras. En casos que hemos gestionado siempre hemos procedido a negociar a cambio de una penalización económica. Quizá en este caso pueda ser interesante. En cualquier caso, te contactamos por privado para tener acceso a más información. Encantado de saludarte,
Albert
Hola. Soy la parte compradora. Hicimos unas arras de una casa. Total 4000 euros. En contrato está realizado y firmado y sellado por la inmobiliaria. A pocos dias de la firma en la Notaria de la compra venta, me pide la Imobiliaria que debo justificar los pagos. Bien, de esos 4000 euros, 3000 los ingrese via transferencia bancaria. Y los otros 1000 los hice en pago en efectivo. Me dieron el peritnente recibo. Pues ese recibo no lo encuentro. La historia es muy rocambolesca, hubo covid de por medio, y una carga inesperada en la casa, por no coincidir los metros del catstro con el registro civil, con dos años de cadencia, en el que no podiamos pedir hipoteca, ya que no nos la concedian en ningun lado.
El caso es; de esos mil euros que dimos a la Inmobiliaria en efectivo, que están presentes en el contrato de arras, tengo la obligatoriedad de presentar recibo? No se entiende que eso lo gestiona la Inmobiliaria? No consta en el propio contrato que ya se entregó a la INmobiliaria?
Muchas gracias por avanzado,
y felicitaciones por la pagina
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por las palabras Albert. En principio deben de tener el documento porque lo han expedido ellos. Solicítalo. Será conveniente buscar conversaciones en los que se pueda acreditar ese pago. Entiendo que de ser asi, no hay problema en que la inmobiliaria emita otro recibo. De cara a la escritura de compraventa en la notaria, si suelen solicitar los documentos. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información del incidente. Seguimos en contacto. Saludos,
Dasha
Hola!
Soy la parte vendedora de un piso y he firmado las arras penintenciales, pero el comprador todavía no las ha firmado y no me han ingresado la suma de 5,000 euros de reserva. En este caso cuando el contrato de arras está firmado solo por mi parte, la vendedora, ¿tiene alguna validez?
Tambien el comprador nos ha pedido extender el plazo maximo de la firma de la compraventa a lo que me he negado porque necesito el dinero antes para la compra de otro piso.. no me lo pueden exigir judicialmente?
Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Dasha. Entiendo que hay un incumplimiento de contrato de arras penitenciales, pero será conveniente resolverlo siguiendo un proceso de comunicaciones fehacientes. Nos ponemos en contacto por privado. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información. Saludos,
Julio
Buenos días.
Si en el contrato arras penitenciales, yo como vendedor, recibo 5.000€, si incumplo el contrato ¿debería devolver 5.000 (devolución de lo entregado por el comprador) más la penalización del doble 5000+5000 total 15.000.-€?
Si esto fuera así, en el contrato de arras habría posibilidad de acordar que la penalización fuera igual que la del comprador, es decir, no el doble, si no la cantidad entregada (5000 entrega a cuenta más 5.000 de penalización? Total 10.000.-€.
Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Julio. Si el vendedor no cumple con la venta del piso, lo que normalmente dicen los contratos de arras penitenciales es que habrá que indemnizar al comprador con el doble de lo que se entregó. En este caso, 10.000€. Nos ponemos en contacto para ver qué soluciones podemos encontrar. Encantado de saludarte,
Antonio
Buenas. Somos la parte vendedora de un piso. En el contrato de arras penitenciales, se ingresaron 1000€, comprometiendose la parte compradora en ingresar 11000 € a las 24 horas siguientes, dentro de la cuenta de la inmobiliaria.
A día de hoy, se cumplio hace una semana el contrato de arras, y la inmobiliaria no tiene el dinero depositado en su cuenta, solo los 1000€ iniciales. La inmobiliaria nos ha comunicado que va a ponerse en contacto con el comprador para denunciarlo, pero que nosotros no podemos poner en venta el piso mientras tanto, por que el contrato no esta rescindido aún.
¿Deben darme ese dinero del las arras la inmobiliaria?, ¿El contrato de arras esta ya caducado?
Sebastian
Buenos días quería saber si en un contrato de arras penitenciales en la que hay 4 vendedores y un solo comprador, tan sólo uno de los vendedores se echa para atrás.
Quién paga el solo o todos los vendedores que son los que han firmado?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Sebastián. El problema puede estar cuando vayáis a la notaria y tengáis que firmar los cuatro propietarios, el hecho de que uno de los propietarios no firme puede dar lugar a que no se venda… otra cosa sería poder repetirse contra los daños y perjuicios del incumplimiento del contrato de arras penitenciales. Nos ponemos en contacto por privado para analizarlo con detalle. Encantado de saludarte,
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Antonio. Efectivamente, el contrato de arras penitenciales aún no está resuelto por lo que no puedes quedarte con ningún tipo de señal. Necesitamos ver el contrato para ver a qué se tiene derecho. No obstante, en situaciones así es importantes que se manden burofaxes anunciando el incumplimiento de contrato. Nos ponemos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Encantado de saludarte,
Laura
Somos vendedores, tenemos firmadas unas arras penitenciales con fecha máxima de firma 8 de julio, y el comprador exige firmar antes del 30 de junio por un tema de condiciones bancarias en su hipoteca, no ha notificado fecha de firma y en las arras viene que el comprador elige notario, implica que elige fecha también y es de carácter obligatorio pese a ser anterior al vencimiento y no llegar a acuerdo de fecha???
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Laura. En el contrato de arras penitenciales indica que se podrá firmar con antelación a la fecha máxima? En ese caso y si lo indica el contrato, habría que ver esos elementos. Respecto a que el comprador elige notaria es así. Nos ponemos en contacto para solicitarte el contrato y analiza qué derechos tenéis. Encantado de saludarte,