¿Cómo Calcular la Plusvalía Municipal en Madrid por herencia o donación?

Conocer cómo calcular la plusvalía en Madrid, bien sea por herencia, donación o compra de piso, será uno de los aspectos fundamentales que debes de tener en cuenta, antes de realizar este tipo de operaciones por las que fiscalmente se tributa.

Aunque la Agencia Tributaria de Madrid pone una calculadora para saber cuál sería el pago de plusvalía municipal, te explicaremos paso a paso qué aspectos debes de tener en cuenta.

Como abogado asesor fiscal hablaré de los métodos objetivo y de estimación directa, y sobre todo, de cómo nos podemos beneficiar tras la conocida sentencia del Tribunal Constitucional (186/2021, de 26 de octubre).

Básicamente, trataremos de entender la operación que viene a resultar de multiplicar los años en los que has sido propietario o propietaria de un inmueble (valor catastral del inmueble), con los nuevos coeficientes. La cuota a pagar será la que mejor te resulte de realizar varias operaciones.

Para cualquier aclaración que necesites resolver en materia fiscal o tributaria, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Paso a paso acerca de cómo calcular el impuesto de plusvalía municipal en 2025

La plusvalía es un impuesto que grava el incremento de valor de determinados inmuebles, y que ha sido objeto de transmisión (en este caso, adjudicación por herencia), tomando como referencia los últimos 20 años para el cálculo del impuesto.

Para calcular lo que hay que pagar por el concepto de plusvalía debemos tener en consideración varios elementos:

• El Valor catastral de suelo: que podemos encontrarlo en el recibo del IBI del inmueble.
• El número de años que han transcurrido desde que adquirió el difunto el inmueble.
• La ordenanza fiscal reguladora del impuesto del municipio en el que se encuentre el bien inmueble, donde tenemos que buscar tres cosas: el coeficiente de incremento, el tipo impositivo (ambos irán en función de los años que hemos tenido en propiedad el inmueble), y la bonificación aplicable.

Cuanto mayor sea el número de años que hayan transcurrido desde que se adquirió el inmueble, mayor será el importe para pagar.

La relación del número de años están asociados a los siguientes coeficientes:

PASO 1.- Datos de la transmisión.

Con las escrituras podemos tener en cuenta dos de los elementos que nos hará falta para continuar los trámites:

• Fecha de transmisión.
• Tipo de transmisión.

Respecto de la fecha de transmisión el criterio de la  Dirección General Tributaria y a efectos del IIVTNU, se tendrá por fecha de la transmisión  por acto inter vivos o herencia, por lo que será recomendable acudir a las escrituras oportunas en las que se realizó la transmisión.

PASO 2.- Valor del bien [FÓRMULA]

Los Ayuntamientos para hacer un calculo correcto de la plusvalía toman el importe teniendo en cuenta el valor catastral actual del bien heredado y la proporción adjudicada.

El valor del suelo será el que figure en el recibo del IBI del año en que tenga lugar la transmisión y en el % que corresponda.

A este valor se le aplica un porcentaje que varía en función del número de años, los trascurridos desde que el testador (llamado también causante o difunto, como se quiera entender) adquirió el inmueble y la fecha de aceptación de la herencia; y al resultado se le aplica el tipo impositivo correspondiente al tributo, restándole las bonificaciones aplicables.

PASO 3.- Porcentaje aplicable según año/s desde la última transmisión.

Cada Ayuntamiento tiene fijado en las correspondientes Ordenanzas fiscales los porcentajes, coeficientes, el tipo impositivo y las bonificaciones correspondientes.

Recuerda que se el impuesto de plusvalía graba los incrementos de valor de los bienes en un periodo de 20 años y se le aplicará el porcentaje que corresponda.

Así:

• Se localiza en el último recibo de BI el valor del suelo del inmueble
• El porcentaje de incremento se calcula multiplicando el número de años transcurridos desde la adquisición, por el difunto o causante, del inmueble hasta la herencia, POR un coeficiente que establece cada Ayuntamiento, que no puede exceder del 30%.

Plusvalía Madrid.

Es muy importante que nos fijemos en las fechas de transmisión, ya que dependiendo del periodo (hasta 31-12-14 o desde 1-1-2015) se aplicarán unos porcentajes u otros.

Plusvalía Municipal Barcelona.

El Ayuntamiento de Barcelona establece que los coeficientes serán los siguientes:

Si han transcurrido más de 20 años no se incrementará el impuesto, ni el importe a pagar.

 Y al resultado de tal operación, se le aplica el tipo impositivo, que determinado por cada Ayuntamiento no puede ser superior al 30%.

Recuerda que el porcentaje(%) que se indica se refiere a periodos completos y no a fracciones de ese último año.

El Ayuntamiento de Barcelona establece que el tipo impositivo será del 30% y para calcular cuánto debo de pagar por el impuesto de plusvalía municipal tendré que multiplicar este porcentaje a la base imponible, es decir, al resultado de aplicar el valor del suelo al número de años.

El Ayuntamiento de Madrid establece el tipo impositivo del 29% en los mismos términos anteriores.

PASO 4. Métodos para calcular plusvalías: OBJETIVO Y ESTIMACIÓN DIRECTA

Ahora, se permite al contribuyente aplicar la formula que mejor se adapte a sus intereses económicos ante el devengo del impuesto.

Hablamos de realizar los cálculos sobre la base de dos métodos: objetivo y estimación directa.

Método Objetivo

Tendremos que acudir a dos referencias:

• Valor del suelo de nuestro último recibo de IBI
• Y, x Coeficiente (número de años transcurridos entre la adquisición y transmisión).

Un ejemplo, si el valor del suelo fueran 208.932,59€ * 0,08 (12 años desde que se compró)= 16.714,60 (100%)

Método Estimación Directa

Analizaremos los valores de transmisión (según escritura) y el de adjudicación.

Por ejemplo, imaginemos que la valoración que tiene a día de hoy son 700.000€ y su coste de adquisición, supongamos fueron 200.000€. Se podría decir que hay una ganancia de 500.000€.

Acto seguido, tendremos que analizar qué % tiene el valor del suelo (es el que hay que fijarse) sobre el total.

De la ganancia anterior, habrá que aplicarle el % que corresponda.

Y, finalmente , tanto en el método objetivo como de estimación directa aplicar el coeficiente aprobado para cada municipio.

5. Bonificaciones plusvalía por fallecimiento: Transmisiones en Madrid o Barcelona

Además, de estos cálculos, hay que tener en consideración que existen una serie de bonificaciones aplicables al impuesto, lo que significa que disminuirá, al aplicarlas, y con ello los importes a pagar.

Para el cálculo de estas bonificaciones, cada Ayuntamiento suelen tener en cuenta determinadas circunstancias como son: el hecho de ser la vivienda habitual de la persona fallecida, o que el inmueble constituya un local que el fallecido tenia destinado para realizar su actividad profesional o empresarial.

Hay que estar atentos y procurar declarar y pagar en los plazos legalmente establecidos para que no se pierda el derecho a gozar de estas bonificaciones.

Respecto de la bonificación Vivienda habitual será necesario que haya sido el domicilio de la persona que ha fallecido. Y, por otro lado que, que haya mantenimiento de la vivienda durante tres años al menos.

-Respecto del local comercial será importante que mantengas la actividad durante el plazo de cinco años, salvo caso de fallecimiento.

En caso de incumplimiento de los requisitos deberás liquidar aquella parte de la que te hayas beneficiado.

Por ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid aplica las siguientes bonificaciones en base al valor catastral del bien inmueble, y habría que tomar el valor de la siguiente manera:

Igual o inferior a 60.000 euros: 95%.

Superior a 60.000 euros y no excede de 100.000 euros: 85%.

Superior a 100.000 euros y no excede de 138.000 euros: 70%.

Más de 138.000 euros: 40%.

En cambio, el Ayuntamiento de Barcelona establece una bonificación del 95%, tanto para transmisiones de vivienda habitual como para la permanencia del local comercial a efectos de plusvalía municipal.

¿Tendría que pagar el impuesto de plusvalía municipal si no se ha producido un incremento del valor del suelo del inmueble? 

No se debería de liquidar el impuesto, pero si  debemos acudir a las oficinas fiscales del Ayuntamiento correspondiente, y declarar el impuesto como exento de pago. 

Recuerda que antes de proceder a enviar toda la documentación al Ayuntamiento presentes una instancia solicitando la revisión de la autoliquidación.

Finalmente, y no menos importante al hecho de pagar por el incremento de valor que han experimentado los bienes inmuebles heredados, por el transcurso del tiempo, está la situación por la que los inmuebles en vez de incremento han sufrido disminución en su valor.

En estos casos es aplicable la doctrina jurisprudencial por la que, tras la Sentencia del Tribunal Constitucional, se considera que, ante la inexistencia de incremento del valor, la imposición es nula.

Otro escenario posible puede ser aquellos en los que se considera que no hay un incremento del valor del bien pero ya hayas presentado y liquidado el impuesto, se considera que, ante la inexistencia de incremento del valor, la imposición es nula y puedes reclamar la devolución por ingreso indebido si estás en el plazo de los cuatro años desde su presentación, por lo que te recomendamos que nos contactes por privado y expongas tu asunto para analizarlo.

¿Cómo podemos ayudarte en Garón Abogados para calcular la plusvalía en Madrid?

Con la documentación indicada podríamos hacer los cálculos necesarios para tomar una decisión respecto de la operación que se quiere realizar. En algún artículo ya hemos comentado de que se trata de un «impuesto trampa», al no hablarse tanto de él por sus bonificaciones.

Igualmente, te comentaremos la posibilidad de ocuparnos de todos los trámites necesarios ante el Ayuntamiento de Madrid o cualquier otro de la Comunidad.

Siempre recomendamos que este tipo de trámites estés supervisados por profesionales, por lo que te animamos, que ante cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.