¿Cómo calcular la plusvalía municipal por herencia o donación?

Calcular la plusvalía municipal se resume en una fórmula: base imponible por el tipo de gravamen que fije tu ayuntamiento, que nunca puede superar el 30%. Lo que cambia, y mucho, es cómo se obtiene esa base, porque desde la sentencia del Tribunal Constitucional puedes elegir entre dos métodos de cálculo y quedarte con el que menos te haga pagar. A ello se suman las bonificaciones, que en las herencias de la vivienda habitual llegan al 95% en ciudades como Madrid o Barcelona, y una regla esencial: si el suelo no se ha revalorizado, no hay impuesto que pagar.

El método es común a toda España, ya que lo fija la ley estatal, pero el tipo y las bonificaciones los decide cada municipio. En esta guía, actualizada a 2026, nuestros asesores fiscales te explican paso a paso el cálculo, con los coeficientes vigentes y ejemplos aplicados a Madrid y Barcelona. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, sabemos que este es un impuesto trampa: se habla poco de él y muchas familias lo liquidan sin aplicar las bonificaciones a las que tienen derecho.

¿Qué grava exactamente la plusvalía municipal?

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo urbano desde que se adquirió el inmueble hasta que se transmite, con un periodo máximo de cómputo de 20 años. Conviene subrayar dos matices que generan mucha confusión:

• Solo se grava el suelo, no la construcción ni el valor total del inmueble.
• Solo afecta a suelo urbano, de modo que las fincas rústicas quedan fuera.

Tampoco debe confundirse con la ganancia patrimonial del IRPF: son dos impuestos distintos sobre la misma operación. El IRPF es estatal y grava la ganancia total, mientras que la plusvalía es local y grava únicamente el incremento del valor del suelo.

¿Quién paga la plusvalía en una herencia y en una donación?

El obligado al pago varía según el tipo de transmisión: en una herencia la abonan los herederos o legatarios, en una donación corresponde al donatario, es decir, a quien recibe el bien, y en una compraventa la paga el vendedor. Puedes ampliar esta cuestión en nuestras guías sobre la plusvalía en una herencia y sobre quién paga la plusvalía en una donación.

Qué datos necesitas antes de calcular

Reúne esta información y el cálculo será sencillo:

• El valor catastral del suelo, que aparece desglosado en el recibo del IBI del año de la transmisión. Ojo: es el del suelo, no el valor catastral total.
• La fecha de adquisición por parte del causante o del donante, que consta en la escritura anterior.
• La fecha de transmisión: el fallecimiento en las herencias, o la fecha de la escritura en las donaciones.
• El porcentaje de propiedad que se transmite y el que se adjudica a cada heredero o donatario.
• Los valores de adquisición y transmisión que figuren en las escrituras, necesarios para el segundo método de cálculo.
• La ordenanza fiscal del municipio donde radique el inmueble, que fija el tipo y las bonificaciones.

Los dos métodos de cálculo tras la sentencia del Constitucional

La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, anuló el sistema de cálculo objetivo que se venía aplicando, y la reforma posterior, aprobada por el Real Decreto-ley 26/2021, alumbró el modelo actual. Su gran ventaja es que el contribuyente puede calcular el impuesto por los dos métodos y aplicar el que le resulte más favorable.

Método objetivo

Parte del valor catastral del suelo y lo multiplica por el coeficiente que corresponda a los años de tenencia:

Base imponible = valor catastral del suelo x coeficiente según años de tenencia

Es el método que suele convenir cuando el inmueble se ha revalorizado mucho, ya que la base no depende del beneficio real obtenido.

Método de estimación directa o plusvalía real

Parte de la ganancia realmente obtenida. Se calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición y, sobre esa diferencia, se aplica la proporción que representa el suelo sobre el valor catastral total:

Base imponible = (valor de transmisión menos valor de adquisición) x porcentaje que representa el suelo

En herencias y donaciones, los valores de referencia son los que consten en las escrituras y en la declaración del impuesto de sucesiones o donaciones.

¿Qué método conviene elegir?

Siempre el que arroje una base imponible menor. Como norma práctica, el método real suele resultar más favorable cuando el inmueble se ha revalorizado poco o nada, mientras que el objetivo compensa cuando la revalorización ha sido notable. Nuestra recomendación es calcular ambos antes de presentar la autoliquidación, porque la diferencia puede ser de miles de euros y el ayuntamiento no siempre lo hace por ti.

Tabla de coeficientes vigentes

Los coeficientes dependen de los años completos transcurridos desde la adquisición y los fija el Estado como máximos, de modo que cada ayuntamiento los concreta en su ordenanza fiscal sin poder superarlos. La ley prevé que se actualicen anualmente mediante norma con rango legal.

Y aquí conviene conocer una novedad reciente: el Gobierno aprobó una subida de los coeficientes mediante el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso no convalidó la norma y quedó derogada el 27 de enero de 2026. En consecuencia, desde el 28 de enero de 2026 han vuelto a aplicarse los coeficientes anteriores, los que fijó el Real Decreto-ley 8/2023, en su artículo 24. Ya había ocurrido lo mismo con el intento previo del Real Decreto-ley 9/2024, derogado en enero de 2025.

Esta es, por tanto, la tabla de coeficientes vigente según el periodo de generación, es decir, los años completos transcurridos desde la adquisición:

Ten presente que son coeficientes máximos: cada ayuntamiento puede aprobar en su ordenanza coeficientes inferiores, aunque en la práctica la mayoría aplica directamente el máximo estatal. Si han transcurrido más de 20 años, se aplica siempre el coeficiente del último tramo, sin que el impuesto siga creciendo.

Un apunte práctico derivado de este vaivén normativo: si tu transmisión se produjo entre el 1 y el 27 de enero de 2026 y se aplicaron los coeficientes más altos del decreto que después decayó, es posible que hayas pagado de más y puedas solicitar la rectificación de la autoliquidación.

El tipo de gravamen: lo fija cada ayuntamiento

Obtenida la base imponible por el método elegido, se le aplica el tipo de gravamen que haya aprobado el municipio, con un máximo legal del 30%. Aquí es donde el cálculo deja de ser uniforme en toda España:

Cuota íntegra = base imponible x tipo de gravamen municipal

En cualquier otro municipio, el procedimiento es idéntico: basta con sustituir el tipo y las bonificaciones por los de su ordenanza fiscal.

Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid

El Ayuntamiento de Madrid aplica un tipo del 29%, muy próximo al máximo legal, si bien lo compensa con un sistema de bonificaciones especialmente generoso en las herencias. Estas se gradúan según el valor catastral del suelo:

Ejemplo práctico en Madrid

Se hereda la vivienda habitual del padre en Madrid, con un valor catastral del suelo de 90.000 euros, adquirida hace 12 años, periodo al que corresponde un coeficiente de 0,09:

1. Base imponible (método objetivo): 90.000 x 0,09 = 8.100 euros.
2. Cuota íntegra: 8.100 x 29% = 2.349 euros.
3. Bonificación: al situarse el valor del suelo entre 60.000 y 100.000 euros, se aplica el 85%.
4. Cuota a pagar: unos 352 euros en lugar de 2.349.

La bonificación reduce la factura en cerca de 2.000 euros. Antes de dar por bueno el resultado, conviene calcular también el método real por si resultara todavía más ventajoso. El Ayuntamiento pone además a disposición una calculadora oficial de plusvalía municipal muy útil para contrastar.

Cómo calcular la plusvalía municipal en Barcelona

El Ayuntamiento de Barcelona aplica el tipo máximo permitido, el 30%, tanto en el método objetivo como en el real. Su sistema de bonificaciones es más sencillo que el madrileño: una bonificación del 95% en la cuota para las transmisiones por causa de muerte de la vivienda habitual del fallecido a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes, sin escalonar por valor catastral, condicionada a mantener el inmueble durante el plazo que fija la ordenanza.

Ejemplo práctico en Barcelona

Se hereda la vivienda habitual con un valor catastral del suelo de 80.000 euros, adquirida hace 12 años (coeficiente 0,09):

1. Base imponible: 80.000 x 0,09 = 7.200 euros.
2. Cuota íntegra: 7.200 x 30% = 2.160 euros.
3. Bonificación del 95%.
4. Cuota a pagar: unos 108 euros.

Barcelona contempla además la exención en los supuestos de dación en pago de la vivienda habitual. El trámite se realiza a través del Institut Municipal d’Hisenda.

Los requisitos de las bonificaciones

Las bonificaciones por herencia se reconocen en casi todas las grandes ciudades, pero exigen cumplir condiciones. Con carácter general:

• Que el inmueble fuera la vivienda habitual del fallecido, o un local afecto a su actividad económica.
• Que quien lo adquiere sea cónyuge, descendiente o ascendiente.
• Que se mantenga la propiedad durante el plazo que exija la ordenanza, habitualmente entre tres y cinco años.
• Que se solicite expresamente y en plazo: las bonificaciones no se aplican de oficio.

Si se incumple el plazo de permanencia, habrá que devolver la parte del impuesto bonificada. Y si se hereda una segunda residencia o un inmueble alquilado, la bonificación no procede. En las donaciones, además, estas bonificaciones no resultan aplicables, ya que están reservadas a las transmisiones por causa de muerte, un factor que conviene valorar al decidir entre donar en vida o heredar.

Plazos para presentar y pagar la plusvalía

Es uno de los puntos que más disgustos provoca, porque presentar fuera de plazo puede costar la bonificación:

• Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses si se solicita antes de que venza el primer plazo.
• Donaciones y compraventas: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.

¿Y si no ha habido incremento de valor?

Si el suelo no se ha revalorizado, no se devenga el impuesto. Es la consecuencia directa de la doctrina del Tribunal Constitucional: donde no hay incremento de valor, no puede haber gravamen. Ahora bien, la no sujeción no es automática, así que debes:

• Presentar igualmente la declaración ante el ayuntamiento, haciendo constar que la operación no está sujeta.
• Acreditarlo documentalmente, aportando la escritura de adquisición y la de transmisión, que son la prueba de la ausencia de incremento.

Si ya pagaste una autoliquidación en un supuesto en el que no existía incremento, puedes solicitar su rectificación y la devolución de ingresos indebidos, con carácter general dentro de los cuatro años siguientes, siempre que la liquidación no haya adquirido firmeza. Cuéntanos tu caso y analizamos si tu situación encaja.

¿Cómo podemos ayudarte a calcular tu plusvalía?

Con la documentación que hemos indicado calculamos el impuesto por ambos métodos, aplicamos las bonificaciones que te correspondan y nos ocupamos de todos los trámites ante el ayuntamiento que corresponda. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 respaldan nuestra forma de trabajar. Para cualquier aclaración, ponte en contacto con nosotros.

Preguntas frecuentes sobre el cálculo de la plusvalía municipal