Para impugnar un acta o un acuerdo de la junta de propietarios hay que presentar una demanda de juicio ordinario en el juzgado del lugar donde está el edificio, dentro de 3 meses desde el acuerdo (o desde que te lo notificaron, si no asististe), o de 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal). Solo pueden impugnar quienes votaron en contra, los ausentes y los privados de voto, y hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en propiedad horizontal te explican qué acuerdos se pueden impugnar, quién puede hacerlo, los plazos exactos, los pasos previos obligatorios desde 2025 y cuánto cuesta. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, llevamos impugnaciones de acuerdos de comunidades de propietarios tanto para vecinos como para las propias comunidades.
¿Qué acuerdos de la junta se pueden impugnar?
El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite impugnar los acuerdos que:
- Son contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad. Por ejemplo, aprobar por mayoría simple algo que exige unanimidad o tres quintos, o tomar un acuerdo sobre un asunto que no estaba en el orden del día.
- Son gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, como ceder el uso exclusivo de una zona común a un vecino sin compensación.
- Causan un grave perjuicio a un propietario que no tiene obligación jurídica de soportarlo, o se han adoptado con abuso de derecho, como repartir una derrama de forma distinta a las cuotas sin justificación.
Lo que no se puede impugnar es un acuerdo simplemente porque no te guste o porque hayas perdido la votación. Tiene que encajar en alguno de estos tres supuestos.
Motivos más habituales para impugnar una junta de vecinos
| Motivo | Ejemplo | Supuesto del art. 18 |
|---|---|---|
| Defectos de convocatoria | No se convocó a todos los propietarios o no se respetaron los 6 días de antelación en la junta ordinaria | Contrario a la ley |
| Mayoría insuficiente | Instalar un ascensor o alquilar un elemento común sin la mayoría que exige el artículo 17 | Contrario a la ley |
| Asunto fuera del orden del día | Aprobar una derrama que no figuraba en la convocatoria | Contrario a la ley |
| Privación indebida del voto | Impedir votar a un propietario que sí estaba al corriente de pago | Contrario a la ley |
| Reparto de gastos injusto | Cargar a un local gastos de portal o ascensor que el título le excluye | Contrario a los estatutos o grave perjuicio |
| Cuentas irregulares | Aprobar unas cuentas con gastos no justificados | Lesivo para la comunidad |
¿Quién puede impugnar un acta de la comunidad?
Según el artículo 18.2, están legitimados:
- Los propietarios que votaron en contra y lo hicieron constar en el acta (lo que se llama “salvar el voto”).
- Los ausentes por cualquier causa, aunque no se hubieran opuesto.
- Los que fueron privados de su derecho a voto indebidamente.
Quien votó a favor o se abstuvo estando presente no puede impugnar después. Por eso, si en la junta ves que se va a aprobar algo que te perjudica, vota en contra y pide que conste en el acta.
Requisito clave: estar al corriente de pago
Para impugnar hay que estar al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de presentar la demanda. La única excepción son los acuerdos que fijan o alteran las cuotas de participación. Si no se cumple este requisito, la demanda no prosperará aunque el acuerdo sea claramente ilegal. Es uno de los errores más frecuentes.
Plazo para impugnar un acta de comunidad de propietarios
| Tipo de acuerdo | Plazo | Desde cuándo |
|---|---|---|
| Gravemente lesivo o con abuso de derecho | 3 meses | Desde la junta (presentes) o desde la notificación del acta (ausentes) |
| Contrario a la ley o a los estatutos | 1 año | Desde la junta (presentes) o desde la notificación del acta (ausentes) |
Son plazos de caducidad: si se pasan, el acuerdo queda firme. Hay una excepción importante que reconocen los tribunales: los acuerdos nulos de pleno derecho por vulnerar normas imperativas o el orden público (por ejemplo, los que afectan a derechos fundamentales) pueden impugnarse sin sujeción a esos plazos. Es un supuesto excepcional y conviene no confiar en él.
Por ejemplo, si la junta se celebró el 15 de marzo de 2026 y estuviste presente, para un acuerdo lesivo tienes hasta el 15 de junio; si el acuerdo vulnera los estatutos, hasta el 15 de marzo del año siguiente.
Paso previo obligatorio: el intento de acuerdo (MASC)
Desde la Ley Orgánica 1/2025, para presentar la demanda hay que acreditar antes un intento de negociación con la comunidad: un requerimiento con una propuesta concreta, una mediación, una conciliación o una negociación entre abogados. La impugnación de acuerdos no está entre las materias exentas.
La buena noticia es que la solicitud de negociación suspende el plazo de caducidad desde que se intenta comunicar a la comunidad, y el plazo se reanuda si no hay respuesta en 30 días naturales o la negociación termina sin acuerdo (artículo 7 de la LO 1/2025). Aun así, no conviene dejarlo para el último momento.
Cómo impugnar un acta de comunidad paso a paso
- Revisa el acta y comprueba cómo se votó, quién asistió y si el asunto estaba en el orden del día.
- Calcula el plazo (3 meses o 1 año) y desde cuándo corre en tu caso.
- Ponte al corriente de pago o prepara la consignación.
- Envía a la comunidad el requerimiento con una propuesta de solución, por burofax o medio fehaciente, para cumplir el requisito del MASC.
- Presenta la demanda de juicio ordinario contra la comunidad, representada por su presidente, en el juzgado de primera instancia (sección civil del tribunal de instancia) del lugar del edificio.
- Si el acuerdo te causa un daño inmediato, pide la suspensión cautelar: la impugnación por sí sola no suspende su ejecución (artículo 18.4).
Modelo de requerimiento previo a la comunidad
A título orientativo, este es un modelo de requerimiento que sirve como intento de negociación antes de la demanda:
“A la Comunidad de Propietarios de (dirección), a la atención de su presidente/a, (nombre).
(Nombre y apellidos), propietario/a del piso (piso y puerta), con DNI (número), le comunico que en la junta celebrada el (fecha) se adoptó el acuerdo de (descripción del acuerdo), frente al que (voté en contra y así consta en el acta / no asistí y me fue notificado el (fecha)).
Considero que dicho acuerdo es (contrario a la ley o a los estatutos / gravemente lesivo / perjudicial para mí sin obligación de soportarlo) por los siguientes motivos: (motivos concretos).
Con el fin de evitar un procedimiento judicial, propongo (propuesta concreta: dejar sin efecto el acuerdo, someterlo de nuevo a votación en una junta extraordinaria, modificar el reparto…). Le ruego que me responda en el plazo de 30 días naturales. De no alcanzarse un acuerdo, ejercitaré la acción de impugnación prevista en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En (localidad), a (fecha). Firma.”
Envíalo por burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, y guarda la prueba: la necesitarás para presentar la demanda.
¿Cuánto cuesta impugnar un acta de comunidad de propietarios?
El procedimiento es un juicio ordinario (artículo 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), así que son obligatorios abogado y procurador. Las personas físicas no pagan tasa judicial. El coste depende de la complejidad del asunto y de si hay que aportar un informe pericial. Si ganas, lo habitual es que la comunidad sea condenada en costas; si pierdes, puedes tener que pagar las suyas. Por eso conviene valorar antes la viabilidad del caso.
¿Se puede impugnar la aprobación de las cuentas de la comunidad?
Sí. La aprobación de las cuentas es un acuerdo más y se impugna por las mismas vías y plazos. Antes de demandar, pide al administrador o al secretario los justificantes de los gastos: los propietarios tienen derecho a consultarlos. Muchas discrepancias se resuelven en esa fase o en la siguiente junta, sin juicio.
¿Y si eres la comunidad?
Si un vecino amenaza con impugnar, revisa con el administrador si la convocatoria, el orden del día, las mayorías y la redacción del acta son correctos. Muchos defectos del acta pueden subsanarse antes de la siguiente junta, que debe ratificar la corrección (artículo 19.3). Responder al requerimiento con una propuesta razonable también puede evitar un juicio y sus costas.
Errores frecuentes al impugnar una junta
- Votar a favor o abstenerse y querer impugnar después.
- No estar al corriente de pago ni consignar la deuda.
- Contar el plazo desde la recepción del acta cuando estuviste presente en la junta.
- Presentar la demanda sin el intento previo de acuerdo.
- Impugnar por simple desacuerdo, sin un motivo del artículo 18.
¿Cómo podemos ayudarte?
Revisamos el acta y la convocatoria, comprobamos si el acuerdo es impugnable y qué plazo corre, redactamos y enviamos el requerimiento previo con una propuesta de solución y, si no hay acuerdo, presentamos la demanda y pedimos la suspensión cautelar cuando hace falta. Si representamos a la comunidad, revisamos la validez de los acuerdos y la defendemos en el procedimiento. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos en cuanto recibas el acta: el plazo de tres meses pasa rápido.
Preguntas frecuentes sobre cómo impugnar una junta de propietarios
¿Cuál es el plazo para impugnar un acta de comunidad de propietarios?
Tres meses desde el acuerdo, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos. Para quien estuvo presente en la junta, el plazo empieza ese mismo día; para los ausentes, desde que se les notifica el acta. Son plazos de caducidad: si pasan, el acuerdo queda firme, salvo los casos excepcionales de nulidad radical que admiten los tribunales.
¿Quién puede impugnar un acuerdo de la junta de vecinos?
Los propietarios que votaron en contra y lo hicieron constar en el acta, los que no asistieron por cualquier causa y los que fueron privados indebidamente de su derecho a voto. Quien votó a favor o se abstuvo estando presente no puede impugnar después. Además, hay que estar al corriente de pago con la comunidad o consignar la deuda antes de demandar.
¿Cómo se impugna un acta de comunidad de propietarios?
Con una demanda de juicio ordinario contra la comunidad en el juzgado del lugar donde está el edificio, con abogado y procurador. Antes hay que estar al corriente de pago y, desde 2025, intentar un acuerdo con la comunidad mediante un requerimiento con una propuesta, una mediación o una conciliación. Esa solicitud suspende el plazo de caducidad mientras dura la negociación.
¿Se puede impugnar una junta si debo dinero a la comunidad?
Sí, pero antes de presentar la demanda tienes que pagar todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas en el juzgado. Si no lo haces, la impugnación no prosperará aunque el acuerdo sea ilegal. La única excepción son los acuerdos que fijan o modifican las cuotas de participación de los propietarios, que se pueden impugnar sin cumplir este requisito.
¿Cuánto cuesta impugnar una junta de propietarios?
Depende del caso. Al tratarse de un juicio ordinario, son obligatorios abogado y procurador, y puede hacer falta un informe pericial. Las personas físicas no pagan tasa judicial. Si se gana, lo normal es que la comunidad sea condenada a pagar las costas; si se pierde, puede tocar pagar las suyas. Por eso conviene estudiar antes la viabilidad del caso.
¿Impugnar un acuerdo de la comunidad lo deja en suspenso?
No. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, que sigue siendo válido y aplicable mientras dura el juicio. Si el acuerdo te causa un perjuicio inmediato, por ejemplo una obra o una derrama, puedes pedir al juez que lo suspenda como medida cautelar. El juez decide después de oír a la comunidad de propietarios.
carlos
Buenos días, si no se me ha comunicado la convocatoria de la reunión de propietarios, ni de forma oral, ni escrita, ni
por medios electrónicos.
Su puede impugnar el acta?
Antonia Salmerón
Buenos dias, Carlos.
acabamos de contactar contigo por privado para solicitar información detallada y ver qué soluciones encontramos a tu asunto.
Un saludo.
Juan
Hola. Pues no me queda claro cómo se ha de tratar una ausencia de convocatoria a un comunero a la Junta de Propietarios. Si impugnar alguno de los acuerdos adoptados, todos y cada uno de ellos o directamente la Junta en sí misma.
Un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Juan. Las irregularidades o defectos formales de la convocatoria los podrás impugnar por vía judicial. Adicionalmente, impugnaria aquellos acuerdos que sean contrarios a la LPH. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles del caso y poder asesorarte. Un saludo,
María Isabel
Buenos días, mi duda es si al administrador de la propiedad horizontal, se le ha pedido que los comunicados y desglose de cuentas, sean en castellano y la dicha administración sigue enviándonos la documentación en catalán , puedo tomar acciones legales sobre el administrador? En acta consta dicho requerimiento, saludos
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos María Isabel. En mi opinión, el que los documentos de una comunidad de propietarios esté en catalán, a priori, no es causa de indefensión ni de impugnar el acta. Habría que ver cómo están recogidos los estatutos de la comunidad y de cómo se han ido redactando el resto. A partir de ahí, estudiar su viabilidad. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles y poder ayudarte. Un saludo,