El lanzamiento judicial es el acto de desalojo de los inquilinos de una vivienda cuando se produce el impago de las rentas u otros incumplimientos del contrato de arrendamiento. Y por ende, su definición:
Acto mediante el cual el propietario recupera la posesión de su propiedad.
El artículo 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil viene a explicarnos que el lanzamiento de desahucio tiene como finalidad permitir al arrendador recuperar su inmueble en caso de impago de las rentas u otras circunstancias.
La característica principal que define esta fase de ejecución es la negativa a un abandono voluntario de la vivienda.
En este sentido, la fecha de lanzamiento no viene incluida con la sentencia de desahucio o cuando la demanda no ha sido contestada por el inquilino, por lo que tendremos que esperar a la notificación.
Con la nueva modificación de los órganos de justicia en España, podremos encontrarnos que lo que tarda un desahucio después del juicio superen los plazos habituales. Esto puede aumentar el perjuicio que sufren los propietarios.
Seguimos informando, hasta nueva actualización, que los desahucios y ejecuciones hipotecarias quedarán suspendidos hasta el 15 de mayo de 2028 en aquellos casos en los que se trate de familias vulnerables y la vivienda sea su residencia habitual.
No obstante, vamos a abordar una importantísima Sentencia del Tribunal Constitucional (STC 2863/2024) de 17 de noviembre de 2025 en la que viene a recoger que “los desahucios no se suspenden automáticamente“.
Como abogados de desahucios analizaremos el lanzamiento de desahucio, normativa, la última sentencia del Tribunal Constitucional para evitar desahucio, algunas preguntas frecuentes para que comprendas en qué consiste este proceso en caso de que un inquilino se niegue a pagar las rentas acordadas en el contrato de arrendamiento.
Quedamos atentos a tus comentarios para resolver las cuestiones que nos hagas llegar.
Base legal
La normativa que regula principalmente los lanzamientos judiciales se encuentra recogida en:
- Ley de Enjuiciamiento Civil
- RDL 11/2020. de 31 de marzo, de medidas urgentes y complementarias en el ámbito social y económico.
¿Cómo se hace un lanzamiento de desahucio?
La fase de lanzamiento de desahucio o desalojo de la vivienda es una de las últimas etapas dentro de un procedimiento judicial de desahucio
El acto de desalojo se lleva a cabo en presencia de miembros del juzgado y del procurador del arrendador. Además, será necesario contar con un cerrajero para cambiar el bombín de la puerta. Todas estas actuaciones suelen realizarse en presencia de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado.
Gracias a este proceso, el arrendador puede recuperar su inmueble en caso de que los inquilinos se nieguen a abandonarlo.
Lanzamiento o desalojo paso a paso
- Llamada a la puerta de la vivienda para intentar que los inquilinos la abandonen voluntariamente.
- Si esto no sucede, el cerrajero procederá a abrir la puerta y cambiar la cerradura, obligando a los inquilinos a abandonar el inmueble.
- Redacción de acta de lanzamiento de desahucio por la comisión judicial.
- En casos en los que se suspenda por cualquier motivo, los abogados tendremos que solicitar con anterioridad al desalojo la necesaria asistencia de personal.
Los casos más conflictivos suelen darse en situaciones de ocupación ilegal. También es importante considerar los procedimientos de ejecución hipotecaria, que los bancos inician cuando no se paga la hipoteca.
¿Cuánto tarda un lanzamiento de desahucio?
Una vez que el juez o tribunal ha dictado la resolución, la duración del lanzamiento varía según cada caso, aunque el desalojo en sí suele realizarse rápidamente.
Sin embargo, el proceso judicial de desahucio completo tiene una duración media de seis meses. Si te preguntas cuánto tarda el desahucio después del juicio, es importante considerar factores como la carga de trabajo del juzgado, la posible oposición del inquilino y los plazos administrativos.
Preguntas frecuentes
Analizaremos algunas cuestiones frecuentes relacionadas con el procedimiento y el lanzamiento de desahucio.
¿Es posible adelantar el lanzamiento?
La fecha de lanzamiento de desahucio se establece en función de la disponibilidad de la comisión judicial, por lo que adelantar este proceso es complicado.
Si la fecha de lanzamiento fijada es demasiado tardía, puedes contactar con tu abogado y procurador para que intenten modificarla realizando las gestiones oportunas con los funcionarios encargados del expediente.
¿Es posible un lanzamiento sin desahucio?
En un lanzamiento de desahucio, los inquilinos están obligados a abandonar el inmueble. Para ello, ha sido necesario instar demanda de ejecución de desahucio.
Sin embargo, en casos en los que los inquilinos se resistan con el uso de la fuerza o dificulten el proceso, se podría considerar que el lanzamiento no ha podido completarse, lo que daría lugar a un “lanzamiento sin desahucio”.
También puede darse la situación en la que los inquilinos entreguen voluntariamente las llaves de la vivienda, ya sea al procurador del arrendador o depositándolas en el juzgado para que quede constancia.
¿Quién determina la fecha de lanzamiento de un desahucio?
La fecha de lanzamiento es fijada y notificada a ambas partes por un juez dentro del procedimiento de desahucio. Dependerá de la agenda de la comisión judicial.
El inquilino tiene un plazo de diez días para impugnar la notificación, en cuyo caso se celebraría un juicio de desahucio con una nueva fecha de lanzamiento.
Por el contrario, si no se presenta oposición, no se celebrará juicio y el lanzamiento se llevará a cabo en la fecha inicialmente establecida.
¿Qué ocurre con los bienes abandonados en un desahucio?
Una vez ejecutado el lanzamiento de desahucio y desalojados los inquilinos, todos los bienes y objetos que permanezcan en el inmueble se considerarán abandonados.
Por lo tanto, el arrendador podrá disponer de ellos sin estar obligado a abonar indemnización alguna a los inquilinos.
Acta de lanzamiento de desahucio
El acta de lanzamiento de desahucio es un documento de gran importancia, ya que certifica que el arrendador vuelve a ser el poseedor legal del inmueble tras el desalojo de los inquilinos.
Además, este documento permite al propietario reclamar posibles daños que se hayan producido en la vivienda.
El acta se redacta en el mismo momento del desalojo y es el único documento que habilita la entrada al inmueble. Por ello, nunca recomendamos acceder a la vivienda por otra vía que no sea esta o la entrega voluntaria de llaves por parte del inquilino en el juzgado.
¿Es posible la suspensión del lanzamiento?
La suspensión del lanzamiento de desahucio es una medida que puede aplicarse cuando la persona afectada se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, como:
- Estar en situación de desempleo o haber sufrido una pérdida de ingresos de al menos el 40 %.
- Que los ingresos de la unidad familiar no superen determinados umbrales establecidos por la ley.
Desde el año 2020 se suspendieron todos los lanzamientos de desahucio debido a la situación de vulnerabilidad que podían generar. En la actualidad, la normativa sigue contemplando ciertos casos de desahucio de personas vulnerables, por lo que es esencial acreditar la situación para poder solicitar la suspensión.
Para obtener esta suspensión, es imprescindible acreditar la situación de vulnerabilidad. En caso contrario, los desahucios no se suspenden.
Tal y como hemos comprobado en nuestra experiencia profesional es fundamental que las resoluciones judiciales sean claras y no dejen margen a interpretaciones. No es la primera vez que hemos conseguido detener un desahucio de alquiler debido a la falta de precisión en la fecha de lanzamiento establecida en la resolución.
¿Es necesario llevar un cerrajero al lanzamiento de desahucio?
La presencia de un cerrajero en un lanzamiento de desahucio no es obligatoria, pero sí altamente recomendable.
El desalojo puede realizarse sin cerrajero si el inquilino accede voluntariamente a abandonar la vivienda.
Por el contrario, si el inquilino se opone a salir, será necesario contar con un cerrajero para cambiar la cerradura y garantizar que no pueda volver a acceder. En estos casos, es importante conocer cómo echar a un inquilino que no paga y seguir el procedimiento legal adecuado para evitar complicaciones.
En ningún caso recomendamos que procedas al cambio de cerradura mientras el inquilino aún tenga la posesión del inmueble, ya que esto podría considerarse un delito de coacciones.
Jurisprudencia sobre lanzamientos judiciales que marcarán el 2026
En fecha de 17 de noviembre de 2025, el Tribunal Constitucional dicta sentencia 2863/2024, en la que en síntesis viene a establecer que:
“No cabe suspender los desahucios porque sí”.
Viene a diferenciar los procedimientos en los que no hay arrendatarios, y los casos en los que es de aplicación el artículo 1 RDL 11/2020.
Podríamos indicar que no caben la aplicación de la norma, con la mera alegación de situación de vulnerabilidad, y todo ello con independencia de que sea persona física o jurídica con más de diez propiedades, si no concurren los siguientes requisitos:
- Obligado cumplimiento para valorar los requisitos para acordar el lanzamiento.
- Justificación de las circunstancias de vulnerabilidad y examen de las mismas.
- Ponderación real y motivación para evitar vulneración a la tutela judicial efectiva.
En conclusión, esto va a marcar claramente los lanzamientos judiciales en 2026 ya que los abogados y abogadas vamos a repetir mucho esta sentencia.
Reflexión: ¿Por qué siguen habiendo desahucios si, en teoría, están suspendidos?
Esta es una cuestión interesante que abordó el Diario Cinco Días en uno de sus artículos.
En nuestra experiencia con desahucios desde la pandemia, hemos presenciado múltiples escenarios: desde suspensiones de desahucios hasta desalojos efectivos. También hemos visto soluciones intermedias, como la entrega de llaves sin necesidad de llegar a juicio.
Para que un desahucio sea suspendido, es necesario acreditar la vulnerabilidad del inquilino. Sin embargo, este concepto puede ser subjetivo y depende del momento en el que se solicite la suspensión. Además, en algunos casos, los inquilinos presentan motivos de oposición en desahucio por precario, lo que puede retrasar aún más el procedimiento.
En última instancia, la decisión recae en el juez que instruya el caso, por lo que cada resolución puede ser discutible en mayor o menor medida dependiendo de cómo se haya desarrollado el procedimiento.
No todos los desahucios se suspenden, y en caso de que sí lo hagan, esto no impide que se celebre el juicio. Por ello, nuestra recomendación como abogados especialistas en desahucios es iniciar las negociaciones desde el primer momento y continuar con ellas durante todo el proceso. Una vez obtenida la sentencia, se deberá analizar la normativa vigente, como el Real Decreto en materia de desahucios.
¿Puede ayudarme Garón Abogados a obtener un lanzamiento judicial y al resto de trámites de un desahucio?
Si, podemos darte asesoramiento desde el primer momento que ocurra una de estas dos circunstancias:
- Ocupación ilegal de la vivienda
- Falta de pago de la renta
En aquellos casos en los que las circunstancias inviten a ello, realizaremos las siguientes actuaciones:
- Requerimiento de pago y notificación de posible lanzamiento en caso de no pagar o abandonar la vivienda.
- Preparación demanda
- Recursos
- Asistencia a lanzamientos judiciales.
Quedamos a tu disposición para cualquier aclaración que puedas necesitar resolver. No dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Alberti
Compré una casa a un fondo la cual estaba okupada por su antiguo propietario desde hace 6 años. Inicié un proceso de efectividad de derechos reales, y no han cogido ninguna notificación. estamos a la espera de que se dicte sentencia sin vista y rebeldía.
2 preguntas:
1- al no ser gran tenedor ¿evito el que in extremis se puedan declarar vulnerables y paralicen el lanzamiento?
2-¿cuanto tiempo crees que le queda a mi proceso según lo comentado?
Antonia Salmerón
Buenos días, Alberti. Te escribimos por privado para atender tu asunto sobre los trámites a llevar a cabo sobre tu asunto a la mayor brevedad. Un saludo,
Natividad Romero Luis
Buenas tardes, he recibido hoy un lanzamiento de desahucio con fecha 22 de marzo, vulnerable soy segura 100%,vivo con mis perros y dejé de pagar por falta de trabajo y aún pudiendo pagar en mi periodo laboral solicité numerosas veces préstamo hipotecario para pagar esta vivienda que estaba en alquiler opción a compra. Caixa, Santander, BBVA y prestamistas varios… Todos con lo sentimos mucho… Pero… Si me hubieran concedido ese préstamo era más fácil abonar esa posible letra que seguramente la mensualidad y pese a todo llegué a pagar dos cuotas en vez de una… Necesito ayuda para no salir el 22 de marzo…
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Natividad, lamento mucho su situación. Lo único que puedo recomendarle es que acuda a servicios sociales inmediatamente para que valoren su situación. Acto seguido, presentar la documentación en el juzgado que conoce de su asunto. Espero haberla ayudado a enfocar su asunto. Un saludo,
Mohamed
Hola tenía orden de desahucio el día 26 de enero pero no sé an presentado ni los policías ni los letrados ni nadie yo creo que es por la huelga de letrados quería saber qué pasaría ahora?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Mohamed. Habrá que esperar un nuevo señalamiento de desahucio. Hasta la fecha, no se sabe hasta cuándo será la huelga de los letrados de la Administración de Justicia. Un saludo,
Rosa
Hola tengo sentencia favorable a mi favor pero tengo solicitado fecha de lanzamiento sobre cuanto suelen tardar en darme la fecha para recuperar mi inmueble
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Rosa. El plazo para el desalojo o lanzamiento depende de la agenda de la comisión judicial que se personará en la vivienda. No hay un plazo concreto. También hay que estar a los señalamientos, ya que vemos algunos casos en los que es muy tardío y quizá pueda hacerse algo para adelantar fechas. Encantado de saludarte,
Ana garcía
Buenos días Luis Enrique.
¿Cuáles podrían ser las formas en las que se pueda adelantar la fecha de lanzamiento?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Ana. La única forma es por medio de escritos al juzgado que conoce de vuestro caso, y tener suerte en la liberación de agenda de la Comisión Judicial que es la que se persona en los lanzamientos de los desahucios. Un saludo,
Rachif
Buenas noches. Me comentan desde la entidad que me alquilo el piso que hay una orden de lanzamiento dentro de un mes sin que me llegue ningún aviso del juzgado para beneficiar de los 10 días que tengo para explicar el porqué no pagaba el alquiler. Esto es legal de dictar una orden de lanzamiento sin que me llegue nada para ser notificado y ofrecer mis argumentos durante los 19 días que tengo derecho en ello. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Rachif. ¿Tienes algo de información del juicio de desahucio sobre tu asunto? Si tienes los datos del juzgado será recomendable solicitar información por si ha podido haber omisión del procedimiento por el que solicitar nulidad de actuaciones. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
Yaneth Vasques
Mi pregunta es cuanto dura un lanzamiento de desahucio ya se le notificó y no se presentó los dies días se interpuso ya lanzamiento cuanto tiempo dura ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Yaneth. No se si te refieres al tiempo desde que va la Comisión Judicial para el desalojo o al procedimiento en sí mismo. En el primer caso dependerá de la complejidad del desalojo. En el segundo, dependerá de la agenda de la comisión judicial. Encantado de saludarte,
Manuel
Hola, me ha dejado un procurador una carta escrita a mano con un tfno me he puesto en contacto con él y me dice que quiere entregarme documentación de desahucio.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactar Manuel. Nuestra recomendación es coger la notificación de desahucio por parte del procurador. Puede ser del inicio de un juicio de desahucio y ahí siempre hay opciones de defender el caso. En caso contrario se darán por intentadas y el procedimiento de desahucio continuará. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Encantado de saludarte,
Maria
Estamos ocupando una vivienda que ya es del Banco por haber dejado de pagar, nos enviaron la Carta con fecha para comunicarnos que iban a venir el jueves de la semana para desalojarnos y no se ha presentado nadie. Pueden venir en cualquier momento o tenemos que esperar una nueva citación?
Maria
Hola,soy inquilina,mi dueño dejo de pagar al banco y él banco se ha cogido el piso,donde vivimos nosotros 18 años,empezaron procedimiento por desahucio,Hemos hecho la apelación,qué todos los años teníamos contrato de alquiler.Yo quiero comprar este piso,qué ,qué antes no me ha hecho ninguna propuesta sobre compra venta.Me puede ayudar a comprar esta vivienda?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos María. Necesitamos tener acceso al procedimiento judicial de desahucio y posible lanzamiento para analizarlo todo en su conjunto. Entiendo que si han hecho un recurso de apelación al desahucio tendréis abogado y procurador. Si los trámites son para ayudaros con la compraventa del piso nos ponemos en contacto por privado para tener acceso a las actuaciones. Encantado de saludarte,
Antonia
Hola guapa soy Antonia Baena estoy a la espera de un desahucio,no tengo claro cuánto tiempo tengo para negociar ,para que no sé haga un lanzamiento de desahucio o cuanto días disponibles tengo.
Ana
Hola soy arrendador con contrato vencido el nuevo propietario quiere sacarme por vecino conflictiivo soy buen pagadoo nunca me atraso.que debo hacer para quedarme tengo y vivo con hijo menor de 10 Amos y madre mayor
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Ana. Necesitamos tener el contrato de alquiler y las comunicaciones del arrendador. También saber si has tenido un juicio de desahucio. Nos ponemos en contacto por privado. Saludos,
Juan Carlos
Mi inquilino ha dejado de pagar el alquiler hace ya siete meses, y ya había fecha de lanzamiento tras la presentación de la pertinente demanda ante el juzgado, pero éste se ha suspendido, al haber solicitado el inquilino un abogado de oficio. Mi pregunta es ¿Cuánto tiempo debe pasar ahora hasta que el juzgado nos comunique algo? Ya que pretendo que el juez aprecie la posible situación de vulnerabilidad en que yo quedaría como arrendador, por el impago de las rentas
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Juan Carlos y lamento la situación. La verdad es que con la aprobación del RD medidas urgentes y la paralización de los desahucios (los lanzamientos en concreto) se están demorando mucho los procedimientos. Los Colegios de Abogados están tardando demasiado en designar abogados de oficio y todo en suma, hace que se demore más de lo querido, por lo que no te podemos hablar de plazos concretos, más allá de tener paciencia y que tu abogado y procurador, en la medida de sus limitaciones, puedan presentar los escritos de impulso procesal que resulten oportunos. La situación de vulnerabilidad de los arrendadores es más compleja de determinar. Nos ponemos en contacto por privado para lo que podamos ayudarte. Encantado de saludarte y ánimo,
Susana Flores liebana
Hola mi pregunta es, después de parar un lanzamiento cuanto tiempo tardan en darme una nueva fecha para el desalojo. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Susana. Depende del caso. Justo antes de navidades pudimos parar un lanzamiento de desahucio de banco y se negocia un alquiler social, al menos con dos meses vista. Al tener suspendidos los plazos ya depende de las acciones que inicien las partes y de la agenda que tenga la comisión judicial, asistencia social, etc. El Gobierno ha hecho una nueva prórroga para la suspensión de los desahucios de personas/familias vulnerables hasta junio de 2023. Ya habría que ver cómo ha sido tu procedimiento.Nos ponemos en contacto contigo por privado para tener más información. Encantado de saludarte
Elizabeth
Hola buenas ,mi pregunta es q e dejado d pagar el alquiler,por un problema con el arrendador,ahora e recibido una notificación d lanzamiento judicial .. anteriormente no e recibido ninguna notificación ,me han declarado en rebeldíaQ tengo q hacer al respecto
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Elizabeth. Necesitaríamos tener acceso a los autos del juicio de desahucio para analizarlo. Ahora mismo la situación de lanzamientos que se deban a situación de vulnerabilidad se están suspendiendo por lo que necesitaríamos tener más detalles de tu caso. Nos ponemos en contacto por privado para solicitarte información. Encantado de saludarte,
Carmela
Hola que tal necesito ponerme en contacto con usted todavía no me ha llegado el desahucio pero necesito para saber ella dcie que nos veremos en los juzgado
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Carmela. Nos ponemos en contacto por privado. Estamos en contacto. Saludos,
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Antonia. Entiendo que todavía no has tenido juicio de desahucio, ¿verdad?. Tiempo para negociar un desahucio, todo el del mundo mientras dure el procedimiento y la parte contraria quiera aceptar las condiciones. Si ya hablamos de paralizar un desahucio habrá que ver otras circunstancias. Nos ponemos en contacto contigo para tener más información del caso y poder ayudarte. Encantado de saludarte,