Guia completa sobre el desistimiento del contrato de alquiler

Saber cómo puedes realizar el desistimiento del contrato de alquiler con tu inquilino y evitar una demanda de juicio verbal de desahucio por incumplimiento, es una de las muchas preocupaciones de los propietarios. La situación en la que quieres finalizar el contrato de alquiler puede tener relación con el impago de rentas o porque se quiere vender el piso.

En este artículo, nuestro departamento de abogados especialistas en desahucios tratará cuestiones acerca de qué pasa si resuelvo antes el contrato de alquiler, las 3´P (plazo, procedimiento y penalización), y otras cuestiones relacionadas con el procedimiento de desahucio.

Quedamos a tu disposición si quisieras que nuestros abogados conozcan tu asunto con más detalles. No tardaremos en responderte.

¿Qué significa desistir de un contrato de alquiler?

El  término  « desistimiento  de  contrato  de  alquiler »  hace  referencia  a  la  decisión  de  una  de  las  partes  (inquilino  o  arrendador)  de  finalizar  el  contrato  antes  de  lo  acordado.  Pero,  al  estar  sujeta  esta  acción  a  la  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos  (LAU),  puede  acarrear  implicaciones  legales y financieras.

Tipos de desistimiento en contratos de alquiler.

1. Desistimiento  en  contratos  de  vivienda:  El  desistimiento  en  contratos  del  alquiler  de  una  vivienda  suele  ser  el  más  común,  dado  que  se  aplica  a  viviendas  principales.  Además,  está  regulado  por  normativas  específicas  que  establecen  plazos  mínimos  y  sanciones definidas.
2. Desistimiento en  alquiler  de  locales  comerciales:  En  el  caso  de  los  desistimientos  en  el  contrato  del  alquiler  de  un  local  comercial,  las  condiciones  pueden  cambiar  según el tipo de contrato y las cláusulas acordadas entre las partes.
3. Desistimiento en  contratos  de  alquiler  de  piso  para  estudiantes:  En los   desistimientos  en  contratos  de  alquiler  de  piso  para  estudiantes , es   común  añadir cláusulas específicas por la naturaleza temporal de dicho arrendamiento.

 Requisitos  y  plazos  para  el  desistimiento  en  contratos de alquiler.

• Plazo mínimo  de  desistimiento  según  la  ley  de  arrendamientos  urbanos  (LAU):  La  LAU  determina  que  el  arrendatario  debe  avisar  con  seis  meses  de  antelación  si  quiere desistir  del  contrato  de  alquiler  sin  necesidad  de  dar  más  explicaciones,  siempre y cuando se cumpla con el preaviso acordado.
• Desistimiento del contrato  de  alquiler  antes  de  6  meses:  Si  se  produce  el desistimiento   del  contrato de   alquiler antes   de  los  seis  meses  indicados,  es  posible  enfrentar multas  monetarias  u  otras   repercusiones  legales  de  acuerdo  a lo   establecido en el contrato.
• Desistimiento contrato  alquiler  a  los  14  días,  ¿es  posible?:  El derecho   al desistimiento  del  contrato  de   alquiler  a  los  14 días no   suele  ser  válido  para contratos   de  alquiler  ya  que  no  son  considerados  productos  o  servicios  que  estén sujetos al derecho de desistimiento por compras a distancia.

Procedimiento  para  formalizar  el  desistimiento  del  contrato de alquiler.

En  primer  lugar  se  debe  realizar  el  preaviso  de  desistimiento:  plazos  y  medios  válidos.  Este  aviso  previo  debe  realizarse  con  un  mínimo  de  30  días  de  anticipación,  a  menos  que  el  contrato  establezca  otro  plazo.  Es  aconsejable  emplear  medios  formales  como  el  burofax  o  el  correo certificado para asegurar la legitimidad del preaviso.

Por  otro  lado,  es  importante  presentar  la  documentación  necesaria  para  desistir  de  un  contrato  de  alquiler.  Es  necesario  entregar  al  arrendador  la  carta  de  desistimiento,  una  copia  del  contrato  y  los  documentos  que  demuestren  el  cumplimiento  de  las  condiciones  del  contrato.

En  último  lugar,  la  carta  de  desistimiento  del  contrato  de  alquiler  debe  contener  la  información  del  propietario,  del  arrendatario,  de  la  propiedad  y  la  fecha  de  entrega  acordada  del inmueble.

Penalización  por  desistimiento  del  contrato  de  alquiler.

En  efecto,  existe  la  penalización  por  desistimiento  del  contrato  de  alquiler  pero,  normalmente,  suele  ser  una  penalización  proporcional  en  función  del  tiempo  restante.  Esto  quiere  decir  que  la  penalización  se  calcula  de  manera  proporcional  en  función  de  los  meses que quedan para cumplir el plazo acordado en el contrato.

Del  mismo  modo,  existen  también  exenciones  y  condiciones  especiales  para  evitar  penalizaciones ,  como  por  ejemplo,  el  incumplimiento  de  las  condiciones  del  contrato  por  parte  del  arrendador.  Así,  el  incumplimiento  de  condiciones  por  el  arrendador  puede  suponer  que  el  inquilino  desista  sin  ser  penalizado.  Otro  ejemplo  de  esto  podría  ser  la  no  garantización de la habitabilidad del inmueble por parte del arrendador.

En  cuanto  al  desistimiento  sin  penalización  por  inhabitabilidad  de  la  vivienda  cabe  decir  que,  cuando  la  vivienda  tiene  problemas  que  la  hacen  imposible  de  habitar,  como  daños  estructurales  o  cuestiones  de  salubridad,  el  inquilino  puede  solicitar  la  rescisión  del  contrato  sin sufrir pérdidas económicas.

Desistimiento  del  contrato  de  alquiler  según  el  tipo  de arrendador.

Existen  un  serie  de  derechos  y  deberes  del  arrendador  en  caso  de  desistimiento  del  inquilino .  El  arrendador  puede  requerir  que  se  cumpla  con  el  preaviso  y,  si  es  necesario,  la  penalización si el desistimiento no cumple con lo establecido por la ley.

Del  mismo  modo,  existen  también  una  serie  de  requisitos  para  el  desistimiento  en  contratos  con  arrendadores  particulares.  En  estos,  por  lo  general,  las  condiciones  son  más  flexibles, pero aún deben respetar lo acordado en el contrato y las leyes en vigor.

En  los  casos  de  desistimiento  en  contratos  gestionados  por  agencias  o  empresas  los  procesos  pueden  ser  más  estrictos,  debido  a  que  las  condiciones  están  definidas  en  base  a  estándares legales más rigurosos.

Motivos para rescindir un contrato de alquiler con el inquilino.

La propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece una serie de circunstancias por las cuáles el arrendatario puede poner fin al contrato de alquiler antes de que este finalice.

Antes que nada, aprovechamos que recordar que la duración de los arrendamientos será la pactada por propietario e inquilino. Si bien lo normal es que se firmen contratos por entre 1 a 3 años con posibilidad de prórroga.

Pasando a los motivos que pueden llevar a un arrendador a rescindir el contrato, nos fijamos en el Art. 27 de la LAU, que hace referencia al incumplimiento de obligaciones. Así, aquellos supuestos que pueden darse son:

• Que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones. En este casi hablaríamos de que el inquilino no ha cumplido con alguno de los aspectos plasmados en el contrato y, por tanto, la otra parte estará en su derecho de exigir dicha responsabilidad y/o poner fin al contrato.
• Si existen impagos de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago le corresponde al arrendatario.
• En caso de no haber efectuado el abono de la fianza o de su correspondiente actualización.
• Si el inquilino subarrienda o cede la propiedad sin consentimiento previo del dueño.
• Cuando el arrendatario realice daños u obras en la vivienda sin autorización del arrendador.
• Si en el inmueble se producen actividades que resultan molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• En caso de que el uso de la vivienda se destine a un fin distinto al que se había pactado en la firma del contrato.

De todos estos supuestos, con diferencia, el tema de los impagos es que se repite con más frecuencia como razón para querer “echar al inquilino”.

Junto con estos motivos, también existe la posibilidad de que el arrendador ponga fin al contrato de alquiler por razón de necesitar la vivienda para uso propio o de cualquier familiar de primer grado de consanguinidad. En tal caso, el propietario tendrá la obligación de notificar al inquilino dichos cambios en el plazo de 2 meses.

Rescindir el contrato para uso del propietario

Con las últimas modificaciones en 2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se incorporó el derecho de finalización del contrato de alquiler en aquellos casos en los que el propietario precise de la vivienda para uso propio.

Estas circunstancias, están recogidas en el Art. 9.3 de la LAU:

Así, una vez haya finalizado el primer año de alquiler y, alegando necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o para familiares de primer grado de consanguinidad, el propietario estará en todo su derecho de rescindir el contrato y pasar a habitar la vivienda. Y por tanto, no existirá derecho a prórroga.

Entre las razones que puedes presentar como arrendador, la ley hace mención a la necesidad de usar el inmueble como vivienda permanente, por separación o divorcio, o cuando precisen habitar la vivienda otros familiares directos del dueño.

¿Cuándo y cómo debo avisar al inquilino que debo recuperar la vivienda por uso propio?

Para evitar perjudicar los derechos del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que se deberá notificar al arrendatario de la necesidad de recuperar la vivienda con una antelación mínima de 2 meses. Dentro de ese plazo, el inquilino estará obligado a entregar la casa al propietario, aunque siempre se podrán pactar plazos distintos entre ambas partes.

En cuanto a las formas, aunque la ley no específica cómo debe producirse la comunicación, siempre recomendaremos que este tipo de avisos se hagan por escrito. A poder ser, mediante burofax para que quede mayor constancia de los cambios.

Obligaciones del arrendador antes de recuperar la vivienda por necesidad

Por otro lado, aunque se reconoce el derecho del propietario a recuperar la vivienda para uso propio, se establece también la responsabilidad de éste a la hora de cumplir con la entrada al inmueble.

Así, si en el plazo de 3 meses desde que se haya notificado la finalización del contrato, el arrendador o sus familiares, no se han instalado en la vivienda, el arrendatario estará en su derecho de volver a arrendar el inmueble en el plazo de 30 días, o bien, reclamar una indemnización compensatoria.

Esta indemnización podrá ser equivalente a los gastos efectuados para el desalojo de la vivienda o a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir del contrato hasta completar tres años. Todo esto, con excepción a que los motivos de la no ocupación de la casa por parte del dueño sean por causas de fuerza mayor.

¿Cómo interponer una demanda judicial por no aceptar rescindir el contrato de alquiler? 

Cuando el inquilino haya incumplido el contrato, el arrendador, el arrendador estará en su derecho de interponer una demanda.

Esta reclamación se lleva a cabo mediante juicio verbal, en el que se deberán alegar las razones por las que se desea poner fin al contrato de arrendamiento. Ya sea por impagos, daños, actividades molestas, etc. 

No obstante, siempre recomendamos realizar una reclamación extrajudicial previa. Es decir, en caso de que el inquilino no esté cumpliendo con las mensualidades, enviarle un burofax exigiendo el pago de las mismas.

Esto servirá para demostrar que el propietario ha hecho todo lo posible por arreglar el asunto, y para que el arrendatario cumpla con sus obligaciones.

Una vez agotadas todas las vías, puedes presentar una demanda de desahucio, en cuyo caso será más que recomendable contar con el apoyo de un abogado, aunque únicamente sea obligatorio para casos en los que las cantidades a reclamar superen los 2.000€.

La demanda de desahucio

Los motivos por los que un arrendador puede interponer una demanda de desahucio son los mismos que contempla la ley para rescindir contratos de alquiler. A continuación, si te planteas el desahucio de tu inquilino, te contamos paso a paso cómo hacerlo: 

• Notificación de desalojo al arrendatario de la vivienda. De cara a que sea conocedor de la situación y con posibilidad de solucionar el asunto de forma «amistosa«.
• Plazos, tras presentar la demanda y la obligación de acudir a la vista. En caso contrario, se procederá al desahucio de forma inmediata.

Antes de iniciar la demanda de desahucio, si tu inquilino te debe rentas, nuestros abogados te ofrecen aprovechar el tiempo legal desde la comunicación de pago y/o abandono de vivienda y la correspondiente demanda, para que se pueda ejercer el derecho a la enervación del desahucio .

Preguntas  frecuentes  sobre  el  desistimiento  del  contrato de alquiler.

A continuación, algunas cuestiones frecuentes que nos preguntan los clientes en el despacho. De igual modo, puedes contactarnos para poder hablar más sobre estas u otras cuestiones relacionadas con tu asunto.

¿Se puede desistir de un contrato de alquiler en cualquier  momento?

Sí,  se  puede  desistir  de  un  contrato  de  alquiler  en  cualquier  momento,  pero  se  deben  respetar los plazos y condiciones establecidos en el contrato.

Los incumplimientos de contrato, tienen asociadas cláusulas penales que habría que revisar sus efectos.

¿Qué  pasa  si  desisto  de  un  contrato  de  alquiler  antes  del  plazo  mínimo?

En  estas  situaciones,  se  puede  incurrir  en  sanciones  monetarias, como por ejemplo, el pago de las mensualidades restantes hasta el cumplimiento del periodo mínimo. También, la  pérdida  de  la  fianza, de acuerdo con lo especificado en el contrato.

¿Es posible desistir sin penalización por obras en la vivienda?

En caso  de  que  las  obras  perjudiquen  seriamente  la  habitabilidad  de  la  propiedad,  podría  ser  motivo válido para desistir el contrato sin penalización. Normalmente, esos meses en los que duren las obras no suele haber obligación de pago de la renta. Si bien es cierto, esto es un problema, ya que alquileres de temporada o por días, suelen tener elevados costes.