Un vicio oculto es un defecto grave de lo que has comprado que no se veía en el momento de la compra y que lo hace impropio para su uso o disminuye tanto ese uso que, de haberlo conocido, no lo habrías comprado o habrías pagado menos (artículo 1484 del Código Civil). El vendedor responde aunque no lo conociera (artículo 1485). El comprador puede desistir del contrato o rebajar el precio (artículo 1486) y dispone de seis meses desde la entrega para reclamar (artículo 1490). Vale para una vivienda, un coche o cualquier otro bien comprado.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en vicios ocultos te explican qué son, en qué se diferencian de un simple defecto, quién responde, qué puedes reclamar, cuánto tiempo tienes y cómo se reclama paso a paso. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, llevamos reclamaciones por vicios ocultos tanto de compradores como de vendedores.
¿Qué son los vicios ocultos?
La ley no da una lista de vicios ocultos: da cuatro condiciones que tiene que cumplir el defecto. Si falta una, normalmente no hay vicio oculto.
- Estar oculto. No ser visible ni detectable con una revisión normal. El vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista.
- Ser anterior a la compraventa. Si el daño aparece después por el uso o el desgaste, no lo cubre el saneamiento.
- Ser grave. Debe hacer la cosa impropia para su uso o reducir tanto ese uso que cambie la decisión de comprar o el precio.
- Ser desconocido para el comprador. Si lo conocías, o si eres un perito que por tu oficio debía conocerlo con facilidad, el vendedor no responde (artículo 1484).
¿En qué se diferencia un vicio oculto de un defecto?
| Situación | Qué es | Qué cabe reclamar |
|---|---|---|
| Vicio oculto | Defecto grave, anterior a la compra y no visible | Desistir del contrato o rebajar el precio (artículo 1486), en seis meses |
| Defecto manifiesto | Se ve o se puede ver con una revisión normal | Nada por saneamiento: el vendedor no responde (artículo 1484) |
| Entrega de cosa distinta | Se entrega algo diferente de lo pactado, no solo defectuoso | Reclamación por incumplimiento del contrato, con el plazo general de cinco años para las acciones personales (artículo 1964.2) y no el de seis meses |
La frontera entre un vicio oculto y una entrega de cosa distinta no siempre es clara, y de ella depende el plazo. Por eso conviene que un abogado analice el caso antes de que pasen los seis meses.
¿Quién responde por los vicios ocultos?
Responde el vendedor, aunque no los conociera (artículo 1485). Ahora bien, hay matices que cambian el resultado:
- Cláusula de exoneración. El artículo 1485 admite que se pacte lo contrario, pero la exoneración solo protege al vendedor si ignoraba los vicios. Un “se vende en el estado en que se encuentra” no tapa lo que el vendedor sabía.
- Vendedor que los conocía. Además de desistir o rebajar el precio, el comprador puede reclamar daños y perjuicios si opta por resolver el contrato (artículo 1486).
- Vendedor profesional. Si vendes o compras a una empresa, a lo anterior se suma la normativa de consumidores, que protege más al comprador.
¿Qué puede reclamar el comprador?
| Acción | En qué consiste |
|---|---|
| Acción redhibitoria | Desistir del contrato: se devuelve el bien y el vendedor reintegra el precio y los gastos pagados |
| Acción estimatoria o quanti minoris | Quedarse con el bien y rebajar el precio en una cantidad proporcional, a juicio de peritos |
| Indemnización | Solo si el vendedor conocía el vicio y no lo dijo, y el comprador opta por resolver el contrato |
Si el bien se pierde por el vicio, el vendedor que lo conocía soporta la pérdida y devuelve el precio y los gastos, con daños y perjuicios; si no lo conocía, devuelve solo el precio y los gastos (artículo 1487). Dicho de otro modo: reparar el bien no figura entre las opciones del Código Civil, aunque en la práctica muchas reclamaciones se resuelven así por acuerdo.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar vicios ocultos?
El artículo 1490 del Código Civil dice que las acciones se extinguen a los seis meses desde la entrega de la cosa vendida. Lo importante es contar desde la entrega, no desde que descubres el vicio.
Se discute en los tribunales si es un plazo de prescripción o de caducidad, y de ello depende que una reclamación extrajudicial lo interrumpa. En la práctica, no conviene confiar en interrumpirlo: lo prudente es reunir la prueba y reclamar cuanto antes, y presentar la demanda dentro de los seis meses si la negociación no avanza.
Para las viviendas nuevas hay, además, garantías propias de la ley de edificación, con plazos de uno, tres y diez años según el daño. Las explicamos en la guía específica de vivienda.
Vicios ocultos según el bien comprado
| Bien | Defectos típicos | Particularidad |
|---|---|---|
| Vivienda | Humedades, cimentación, instalaciones, aislamientos | Hay plazos propios en vivienda nueva y el informe pericial es clave |
| Coche | Averías del motor o de la caja de cambios, kilometraje, accidentes ocultos | Si vende un profesional, se aplica también la normativa de consumidores |
| Otros bienes muebles | Maquinaria, electrodomésticos, equipos | Se aplican las mismas reglas del Código Civil, con el plazo de seis meses |
¿Cómo se reclama un vicio oculto paso a paso?
- Documenta el vicio. Fotos, vídeos, facturas de reparación y toda la comunicación previa con el vendedor (anuncio, mensajes, correos).
- Encarga un informe pericial. Debe describir el defecto, decir que es anterior a la compra y cuantificar el daño. Sin él, una reclamación pierde casi siempre.
- Envía una reclamación al vendedor, mejor por burofax, con la descripción del vicio y una propuesta real de solución. Desde la Ley Orgánica 1/2025, la mayoría de las demandas civiles exigen acreditar un intento previo de acuerdo.
- Demanda judicial si no hay acuerdo, dentro del plazo de seis meses desde la entrega. Lo que pidas en la demanda debe coincidir con lo que concluya el perito.
¿Cómo se prueba un vicio oculto?
Quien reclama tiene que acreditar que el defecto existía antes de la venta, que no era visible y que es suficientemente grave. La prueba reina es el informe pericial, que fija la causa, la fecha aproximada de origen y el coste de la reparación o la minoración del valor. Ayudan también el estado documentado del bien al comprarlo, los anuncios y los mensajes del vendedor. Si el vendedor oculta el defecto con una obra o una reparación cosmética, conviene que el perito lo indique expresamente.
¿Se puede reclamar si compraste el bien “tal como está”?
A veces sí. La cláusula de exoneración solo protege al vendedor que desconocía el vicio, por lo que no sirve si se demuestra que lo sabía y lo calló. Con honestidad: es un terreno discutible, y cuanto más claramente conste en el contrato lo que se vendía y en qué estado, más difícil es la reclamación.
¿Qué hacer si te reclaman por vicios ocultos?
Si eres vendedor, la defensa suele apoyarse en alguno de estos puntos: que el defecto era manifiesto, que el comprador era un perito, que hay una cláusula de exoneración y tú no conocías el defecto, que apareció después de la venta o que ya han pasado seis meses. No ignores el burofax: contéstalo con documentación, porque lo que digas en esa fase pesa después en el juicio, y estudia si te conviene proponer una solución antes de que se presente la demanda.
Errores frecuentes al reclamar vicios ocultos
- Dejar pasar los seis meses esperando a “ver cómo evoluciona” el daño.
- Reparar el defecto antes de que lo vea un perito, con lo que se pierde la prueba.
- Reclamar sin un informe pericial que fije el daño.
- Pedir en la demanda algo que no corresponde con lo que dice el informe.
- Confundir el vicio oculto con una entrega de cosa distinta y elegir mal la acción y el plazo.
¿Cómo podemos ayudarte?
Estudiamos tu caso para decirte si estás dentro de plazo y si hay un vicio oculto o un defecto manifiesto, te ponemos en contacto con el perito adecuado, enviamos la reclamación al vendedor con una propuesta de solución y, si no hay acuerdo, presentamos la demanda. Si eres vendedor y te reclaman, preparamos tu defensa. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos cuanto antes: el plazo de seis meses corre desde la entrega, no desde que descubras el vicio.
Preguntas frecuentes sobre los vicios ocultos
¿Qué son los vicios ocultos?
Son defectos graves de un bien comprado que no eran visibles al comprarlo y que lo hacen impropio para su uso o disminuyen tanto ese uso que, de haberlos conocido, el comprador no lo habría adquirido o habría pagado menos. Deben ser anteriores a la venta y desconocidos por el comprador. Los regula el artículo 1484 del Código Civil.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar vicios ocultos?
Seis meses desde la entrega de la cosa vendida, según el artículo 1490 del Código Civil. Se cuentan desde la entrega y no desde que descubres el defecto. Como se discute si el plazo se interrumpe con una reclamación extrajudicial, lo prudente es reunir la prueba y presentar la demanda dentro de esos seis meses.
¿Qué se puede reclamar por un vicio oculto?
El comprador puede elegir entre desistir del contrato, con devolución del precio y de los gastos pagados, o quedarse con el bien y rebajar el precio en proporción al daño, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía el vicio y no lo dijo, puede además reclamar daños y perjuicios cuando opte por resolver el contrato.
¿Responde el vendedor aunque no conociera el defecto?
Sí, con carácter general. El artículo 1485 del Código Civil dice que el vendedor responde del saneamiento por los vicios ocultos aunque los ignorase. Solo queda a salvo si se pactó lo contrario y, además, ignoraba de verdad los vicios. Si los conocía y los calló, la cláusula de exoneración no le protege.
¿Cuál es la diferencia entre un vicio oculto y un defecto?
El vicio oculto es grave, anterior a la compra y no visible, y permite desistir del contrato o rebajar el precio. Un defecto manifiesto, que se ve o se puede ver con una revisión normal, no da derecho a reclamar por saneamiento. Si se entrega algo distinto de lo pactado, no es un vicio oculto sino un incumplimiento, con otro plazo.
¿Hace falta un perito para reclamar vicios ocultos?
No lo exige la ley, pero en la práctica es casi imprescindible. El informe pericial acredita que el defecto existía antes de la venta, que no era visible y cuánto cuesta repararlo o cuánto baja el valor. Sin él, es muy difícil probar el vicio y cuantificar la rebaja del precio, y la reclamación suele perderse.
