¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?

Depende de lo que diga el contrato. Si la compra se condicionó a obtener financiación, la denegación del banco permite recuperar las arras. Si no se previó nada, la regla general es que el comprador las pierde. En Cataluña la situación es más favorable: el artículo 621-49 del Código Civil catalán permite desistir y recuperarlas cuando la necesidad de financiación constaba en el contrato, salvo que el comprador hubiera renunciado expresamente a esa facultad.

Mi contrato solo dice «en concepto de arras», ¿qué tipo son?

Con toda probabilidad, confirmatorias. Los tribunales solo consideran penitenciales las arras cuando el contrato recoge de forma clara la facultad de desistir, y expresiones como «en concepto de señal» o «a cuenta del precio» no bastan. La consecuencia práctica es importante: con arras confirmatorias nadie puede echarse atrás simplemente perdiendo o devolviendo la señal.

¿Puedo echarme atrás si firmé arras confirmatorias?

No libremente. Las arras confirmatorias son parte del precio y prueban que la compraventa ya está cerrada. Por eso la otra parte puede exigirte que firmes la escritura, o bien resolver el contrato y reclamarte los daños causados, que pueden superar el importe de las arras. Antes de dejar de cumplir, conviene negociar una salida pactada con asesoramiento.

¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?

No. El contrato de arras es válido en documento privado, que es como se firma casi siempre. El notario interviene después, en la escritura de compraventa. La excepción útil está en Cataluña, donde depositar ante notario unas arras penitenciales pactadas por un máximo de seis meses permite inscribirlas en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto dinero se entrega normalmente como arras?

La ley no fija ningún importe: es el que acuerden las partes. En la práctica suele rondar el 10% del precio de la vivienda. Conviene no confundir las arras con la reserva que a veces cobra la inmobiliaria, que es un documento distinto y con efectos distintos.

¿Necesito abogado para reclamar las arras?

Para reclamar judicialmente más de 2.000 euros, sí: son obligatorios abogado y procurador. Por debajo de esa cantidad puedes demandar tú mismo, aunque en la práctica las arras de una vivienda casi siempre superan ese importe. Y antes de llegar al juzgado, un requerimiento bien planteado por un abogado resuelve muchos conflictos sin necesidad de juicio.

Civil

Abogado de contrato de arras en Madrid y toda España

¿Has firmado un contrato de arras y la compraventa se ha torcido? El banco no concede la hipoteca, el vendedor se echa atrás o el comprador no se presenta en la notaría. Somos abogados especialistas en arras y compraventa de viviendas, con despachos en Madrid y Barcelona y asuntos en toda España.

Revisamos el contrato antes de que firmes y, si el conflicto ya existe, reclamamos la devolución de las arras, su pago doblado o el cumplimiento de la compraventa. Lo que puedes recuperar depende casi siempre de cómo se redactó una sola cláusula.

Cuéntanos tu caso

¿Qué pasa si se incumple un contrato de arras?

Depende del tipo de arras que firmasteis. Confirmatorias, penitenciales o penales: cada una tiene consecuencias distintas, y muchos contratos que parecían permitir echarse atrás no lo permiten.

      
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Abogados de arras en la compraventa: qué puedes reclamar según el tipo

Tipo de arras	¿Permiten echarse atrás?	Si no se cumple
Confirmatorias	No	Se exige la firma o se resuelve con indemnización
Penitenciales	Sí	El comprador las pierde; el vendedor las devuelve dobladas
Penales	No	Sanción por incumplir, sin liberar de cumplir

El Tribunal Supremo presume que las arras son confirmatorias: las penitenciales deben pactarse de forma expresa, y citar el artículo 1454 del Código Civil no basta (STS 583/2018). En Cataluña rige además el artículo 621-8 del Código Civil catalán. Revisamos tu contrato y te decimos qué puedes reclamar.

Cómo te ayudamos

Revisión del contrato antes de firmar

Revisamos o redactamos el contrato de arras antes de que entregues un euro: tipo de arras, plazo, notaría, cargas del inmueble y condición de financiación. Es el momento más barato para evitar el conflicto.

Análisis de las arras pactadas

Si el problema ya existe, determinamos qué tipo de arras firmasteis según la redacción real del contrato y la jurisprudencia, porque de esa calificación depende todo lo que puedes reclamar.

Requerimiento fehaciente

Enviamos burofax o acta notarial a la otra parte fijando fecha de firma o exigiendo la devolución. Deja constancia del incumplimiento e interrumpe la prescripción de la reclamación.

Negociación y acuerdo previo

Intentamos cerrar el conflicto sin juicio. Desde abril de 2025 ese intento es además obligatorio antes de demandar, así que lo planteamos para que sirva a ambos fines.

Demanda judicial

Si no hay acuerdo, demandamos la devolución de las arras, su pago doblado, el cumplimiento de la compraventa o su resolución con indemnización, según lo que más te convenga.

Ejecución y cobro

Obtenida la sentencia, impulsamos la ejecución y el embargo si la otra parte no paga voluntariamente, hasta que el dinero esté en tu cuenta.

Quiero saber más

Casos habituales en los contratos de arras

Estos son los conflictos de arras que más vemos en el despacho, tanto desde el lado del comprador como del vendedor. En todos, la primera pregunta es la misma: ¿qué tipo de arras dice realmente el contrato?

El banco no concede la hipoteca

El comprador no obtiene financiación y el vendedor se niega a devolver las arras.

QUÉ HACEMOS

Revisamos si el contrato condicionaba la compra a la hipoteca. En Cataluña, el artículo 621-49 permite desistir y recuperar las arras si la financiación constaba en el contrato.

RESULTADO POSIBLE

Devolución íntegra de las arras entregadas.

El vendedor se echa atrás o vende a otro

Tras cobrar las arras, el vendedor recibe una oferta mejor y no se presenta a firmar.

QUÉ HACEMOS

Si las arras eran penitenciales, reclamamos el doble. Si eran confirmatorias, exigimos la firma de la compraventa o su resolución con indemnización.

RESULTADO POSIBLE

Devolución doblada de las arras, la vivienda o una indemnización por los daños.

El comprador no se presenta en la notaría

Llega la fecha pactada, el comprador no comparece y la vivienda lleva meses retirada del mercado.

QUÉ HACEMOS

Levantamos acta notarial de comparecencia y, según el tipo de arras, retenemos la señal o exigimos el cumplimiento del contrato.

RESULTADO POSIBLE

Conservación de las arras o indemnización por el perjuicio sufrido.

Aparecen cargas o problemas antes de firmar

La nota simple revela un embargo, una hipoteca no cancelada o deudas con la comunidad que no se informaron.

QUÉ HACEMOS

Acreditamos el incumplimiento del vendedor y reclamamos la resolución del contrato con la devolución de lo entregado.

RESULTADO POSIBLE

Recuperación de las arras y, en su caso, de los gastos soportados.

Cada contrato es distinto y dos cláusulas casi idénticas pueden tener consecuencias opuestas. No firmes un acuerdo ni renuncies a nada sin que un abogado haya leído antes tu contrato.

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Requisitos para reclamar

Un contrato de arras bien redactado evita la mayoría de los pleitos. Estos son los puntos que comprobamos siempre, tanto si vas a firmar como si ya ha surgido el problema.

Documentación del inmueble

Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Escritura de propiedad del vendedor. Certificado de deudas con la comunidad de propietarios. Último recibo del IBI y situación urbanística.

Cláusulas imprescindibles

El tipo de arras, con mención expresa al desistimiento si son penitenciales. Fecha límite y notaría para firmar la escritura. Condición de financiación si el comprador necesita hipoteca. Reparto de gastos e impuestos entre las partes.

Errores comunes

Firmar el modelo de la inmobiliaria sin revisarlo. Pactar la entrega «en concepto de señal» sin más precisión. No fijar fecha ni notaría para la escritura. Pedir la hipoteca después de firmar las arras, sin condición.

Plazos en un contrato de arras

La ley apenas regula plazos para las arras, así que casi todos los fija el propio contrato. Estos son los que sí marcan la diferencia cuando surge un conflicto.

El plazo para firmar la escritura

No hay un plazo legal: es el que pactéis en el contrato. Si llega la fecha y una parte no comparece, conviene acreditarlo con acta notarial. Si el contrato no fijó fecha, hay que requerir a la otra parte de forma fehaciente para señalarla, porque sin ese paso es difícil probar el incumplimiento.

Sin fecha pactada, el primer paso es fijarla por burofax.

Cinco años para reclamar

La reclamación de las arras es una acción personal y prescribe a los cinco años, según el artículo 1964 del Código Civil. A diferencia de otros plazos, este sí se interrumpe con un burofax, de modo que el cómputo vuelve a empezar. Antes de demandar, desde abril de 2025 hay que acreditar además un intento de acuerdo previo.

5 años para reclamar, y el burofax reinicia el plazo.

Seis meses en Cataluña

El Código Civil catalán permite algo que no existe en el resto de España: si las arras penitenciales se pactan por un plazo máximo de seis meses y se depositan ante notario, pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, de forma que la vivienda queda afecta a su devolución. Es la máxima garantía para el comprador.

En Cataluña, arras depositadas ante notario e inscritas en el Registro.

Si la compraventa se ha frustrado, no dejes pasar el tiempo negociando sin dejar constancia: el primer requerimiento fehaciente es el que protege tu reclamación.

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Nuestra premisa es ser transparentes y cercanos.
Sabemos escuchar y somos conscientes de la importancia de los asuntos que te han llevado hasta nosotros.

Testimonios

Excelente servicio por parte de Garón Abogados. Elena Encinas y Antonia me acompañaron en mi proceso judicial y fueron súper atentas y con excelentes recomendaciones para mi caso. Cabe destacar que lo hicimos todo online, ya que me encontraba fuera de España. Recomiendo 100%

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FJ JP

Tuvimos una atención excelente, amable, objetiva, ágil y eficaz, tanto en la consulta de nuestro caso como en la gestión y realización, que por cierto estábamos con los tiempos justos. Un gracias enorme a Toñi y Luis Enrique, que poniendo a disposición todos los canales de comunicación han estado en contacto permamente con nosotros simplificando y actuando rápidamente. Sin duda, contaremos con vosotros nuevamente!

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Robert Hanley

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Preguntas Frecuentes

¿Puedo recuperar las arras si no me conceden la hipoteca?
Depende de lo que diga el contrato. Si la compra se condicionó a obtener financiación, la denegación del banco permite recuperar las arras. Si no se previó nada, la regla general es que el comprador las pierde. En Cataluña la situación es más favorable: el artículo 621-49 del Código Civil catalán permite desistir y recuperarlas cuando la necesidad de financiación constaba en el contrato, salvo que el comprador hubiera renunciado expresamente a esa facultad.
Mi contrato solo dice «en concepto de arras», ¿qué tipo son?
Con toda probabilidad, confirmatorias. Los tribunales solo consideran penitenciales las arras cuando el contrato recoge de forma clara la facultad de desistir, y expresiones como «en concepto de señal» o «a cuenta del precio» no bastan. La consecuencia práctica es importante: con arras confirmatorias nadie puede echarse atrás simplemente perdiendo o devolviendo la señal.
¿Puedo echarme atrás si firmé arras confirmatorias?
No libremente. Las arras confirmatorias son parte del precio y prueban que la compraventa ya está cerrada. Por eso la otra parte puede exigirte que firmes la escritura, o bien resolver el contrato y reclamarte los daños causados, que pueden superar el importe de las arras. Antes de dejar de cumplir, conviene negociar una salida pactada con asesoramiento.
¿Hay que firmar el contrato de arras ante notario?
No. El contrato de arras es válido en documento privado, que es como se firma casi siempre. El notario interviene después, en la escritura de compraventa. La excepción útil está en Cataluña, donde depositar ante notario unas arras penitenciales pactadas por un máximo de seis meses permite inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto dinero se entrega normalmente como arras?
La ley no fija ningún importe: es el que acuerden las partes. En la práctica suele rondar el 10% del precio de la vivienda. Conviene no confundir las arras con la reserva que a veces cobra la inmobiliaria, que es un documento distinto y con efectos distintos.
¿Necesito abogado para reclamar las arras?
Para reclamar judicialmente más de 2.000 euros, sí: son obligatorios abogado y procurador. Por debajo de esa cantidad puedes demandar tú mismo, aunque en la práctica las arras de una vivienda casi siempre superan ese importe. Y antes de llegar al juzgado, un requerimiento bien planteado por un abogado resuelve muchos conflictos sin necesidad de juicio.

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