Asesor fiscal inmobiliario en Madrid para residentes y no residentes
¿Vas a vender, comprar, alquilar o heredar una vivienda en España y no sabes cuánto te va a pedir Hacienda? Somos abogados y asesores fiscales especializados en fiscalidad inmobiliaria en Madrid, y también te atendemos en Barcelona, tanto si vives en España como si resides fuera. Calculamos los impuestos antes de firmar, buscamos las exenciones que te corresponden y presentamos por ti cada modelo, del 600 al 210.
En Garón somos abogados y asesores fiscales especializados en operaciones inmobiliarias. Te decimos cuánto vas a pagar antes de firmar, no después.
¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda en España?
Al vender una vivienda se pagan, como norma general, dos impuestos: el que grava la ganancia patrimonial (la diferencia entre lo que te costó y lo que cobras, descontando gastos) y la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo. Lo que cambia, y mucho, es dónde resides.
Si resides en España, la ganancia tributa en tu IRPF dentro de la base del ahorro, a un tipo que va del 19 % al 30 % según el importe, y puede quedar exenta si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual o si reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual.
Si no resides en España, la ganancia tributa al 19 % en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y, además, el comprador debe retenerte el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda. Esa retención no es el impuesto final: se ajusta después con el modelo 210 y, si te han retenido de más, se pide la devolución.
Analizamos tu operación con números reales y te decimos qué vas a pagar, cuándo y cómo reducirlo legalmente.
Cómo te ayudamos
1
Estudio de tu situación fiscal
Confirmamos tu residencia fiscal, la comunidad autónoma y el municipio del inmueble, cómo lo adquiriste (compra, herencia o donación) y si vas a vender, comprar, alquilar o heredar. De esos datos depende qué impuestos se aplican y qué normativa manda.
2
Cálculo previo, antes de firmar
Calculamos la ganancia patrimonial, la plusvalía municipal por los dos métodos que permite la ley y, si compras, el ITP o el IVA. Sabrás la cifra aproximada antes de cerrar el precio, que es cuando todavía se puede decidir.
3
Exenciones y estrategia
Revisamos si puedes aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, la de mayores de 65 años, las bonificaciones autonómicas o el convenio de doble imposición con tu país. Si una alternativa sale más barata, te la explicamos con números.
4
Revisión de la escritura y de la retención
Revisamos con la notaría las cláusulas fiscales de la escritura y, si vende un no residente, que la retención del 3 % se practique y se ingrese bien. Si no se ingresa, Hacienda puede dirigirse contra el comprador y contra el propio inmueble.
5
Presentación de todos los modelos
Preparamos y presentamos lo que toque en cada caso: modelo 600 de ITP, plusvalía municipal, modelo 211 de retención, modelo 210 de no residentes o la ganancia en tu declaración de la renta, siempre dentro de plazo.
6
Devoluciones y requerimientos
Si te retuvieron más de lo que debías pagar, solicitamos la devolución. Y si después llega una comprobación o una sanción de Hacienda o del ayuntamiento, la contestamos y la recurrimos nosotros.
Casos habituales en fiscalidad inmobiliaria
Estas son las situaciones que más nos consultan propietarios residentes en España y no residentes con inmuebles aquí.
Venta de una vivienda viviendo en España:
El vendedor no sabe cuánto le tocará pagar en la renta ni por la plusvalía municipal, y teme que los impuestos se coman buena parte del beneficio.
QUÉ HACEMOS
Calculamos la ganancia deduciendo todos los gastos que admite la ley, comprobamos si cabe la exención por reinversión o por ser mayor de 65 años y liquidamos la plusvalía por el método más favorable.
RESULTADO POSIBLE
Una venta con la factura fiscal conocida desde el principio y, cuando se cumplen los requisitos, una ganancia exenta o reducida.
Un no residente vende su piso en España:
El comprador le retiene el 3 % del precio y el vendedor no sabe si eso es todo lo que debe pagar, si tiene que declarar algo más o si puede recuperar parte.
QUÉ HACEMOS
Comprobamos que la retención se ingresó con el modelo 211, calculamos la ganancia real y presentamos el modelo 210 al 19 %, descontando la retención y aplicando el convenio con su país si procede.
RESULTADO POSIBLE
La venta queda cerrada con Hacienda y, si la retención fue mayor que el impuesto, se solicita la devolución de la diferencia.
Un no residente alquila su vivienda en España:
Cobra el alquiler desde el extranjero y nunca ha declarado esas rentas en España, o las declara sin deducir ningún gasto.
QUÉ HACEMOS
Regularizamos las declaraciones pendientes con el modelo 210, aplicamos el tipo que corresponde según su país de residencia y, si reside en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, deducimos los gastos que permite la ley.
RESULTADO POSIBLE
Rentas al día con Hacienda, con recargos en lugar de sanciones cuando la regularización llega antes de un requerimiento.
Herencia de un inmueble en España viviendo fuera:
Los herederos residen en otro país y no saben qué impuestos pagar, en qué plazo ni qué normativa autonómica les corresponde.
QUÉ HACEMOS
Determinamos la normativa aplicable, liquidamos el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal dentro de plazo y, si después se vende el inmueble, planificamos la venta con su retención y su modelo 210.
RESULTADO POSIBLE
Herencia aceptada y liquidada sin recargos y con las reducciones autonómicas a las que los herederos tienen derecho.
El momento de llamar a un asesor fiscal es antes de firmar. Una vez otorgada la escritura, muchas decisiones que ahorran impuestos ya no se pueden tomar.
Esto es lo que necesitamos para calcular y presentar tus impuestos con seguridad
Documentación del inmueble
Escritura de compra, de herencia o de donación por la que adquiriste el inmueble.
Facturas de gastos e inversiones: notaría, registro, impuestos de la compra y reformas.
Último recibo del IBI con la referencia y el valor catastral.
Contrato de arras o borrador de la escritura de venta, si ya existen.
Documentación personal y de residencia
DNI, NIE o pasaporte en vigor de todos los titulares.
Certificado de residencia fiscal de tu país, si resides fuera de España.
Contratos de alquiler y justificantes de gastos, si el inmueble está arrendado.
Declaraciones de impuestos anteriores relacionadas con el inmueble.
Obligaciones fiscales según la operación
Venta: ganancia patrimonial en la renta (residentes) o en el modelo 210 (no residentes).
Venta por un no residente: retención del 3 % del precio, que ingresa el comprador con el modelo 211.
Compra: ITP (modelo 600) en vivienda usada, o IVA y AJD en vivienda nueva.
Venta, donación o herencia: plusvalía municipal ante el ayuntamiento del inmueble.
Presentar fuera de plazo sale caro: recargos, intereses y, si Hacienda llega antes, sanciones.
Retención del 3 % (modelo 211)
Cuando vende un no residente, el comprador debe ingresar la retención del 3 % del precio en el plazo de un mes desde la fecha de la escritura (artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
Si el comprador no la ingresa, responde él ante Hacienda y el inmueble queda afecto al pago.
Declaración de la ganancia (modelo 210)
El vendedor no residente declara la ganancia en los tres meses siguientes al final del mes que tiene el comprador para ingresar la retención. Es el momento de restar el 3 % retenido y, si procede, pedir la devolución.
Sin modelo 210 no hay devolución: la retención de más se queda en Hacienda.
Plusvalía municipal
En una venta o donación hay 30 días hábiles para declararla o autoliquidarla; en una herencia, 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se pide antes de que terminen (artículo 110 de la Ley de Haciendas Locales).
Hacienda y el ayuntamiento tienen 4 años para revisar la operación: guarda todas las facturas.
Tu operación inmobiliaria, sin sorpresas fiscales.
Llevamos más de [anos_experiencia] años resolviendo asuntos fiscales y civiles de propietarios en Madrid, Barcelona y toda España. Unimos en un mismo equipo al abogado que revisa la operación y al asesor fiscal que la liquida, para que nada se quede entre dos despachos.
Luis Enrique García Martínez
Especialista en Derecho Procesal
Abogado Colegiado Nº 107056
Enrique García
Derecho Procesal, Tributario y Corporativo
Abogado Colegiado Nº 128563
Ana A. Herranz
Derecho Procesal, Civil y Penal
Abogado Colegiado Nº 104538
Nuestra premisa es ser transparentes y cercanos.
Sabemos escuchar y somos conscientes de la importancia de los asuntos que te han llevado hasta nosotros.
Ahorro fiscal legal (exenciones, reducciones y bonificaciones)
Seguridad ante Hacienda (cada modelo, en plazo y bien hecho)
Gestión integral (notaría, ayuntamiento y Agencia Tributaria)
Especialistas en no residentes (retención, modelo 210 y convenios)
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Me dijeron desde la primera reunión si mi caso tenía salida o no.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué impuestos paga el vendedor de una vivienda?
El vendedor paga dos impuestos: el de la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. Si reside en España, la ganancia va a su declaración de la renta del año siguiente, en la base del ahorro; si no reside, tributa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes con el modelo 210. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento del inmueble y solo se paga si el suelo ha ganado valor. A eso se suman sus propios gastos, como la cancelación de la hipoteca o la comisión de la inmobiliaria.
¿Cuánto se lleva Hacienda de la venta de un piso?
Depende de la ganancia, no del precio. Un residente tributa por tramos: el 19 % hasta 6.000 euros, el 21 % hasta 50.000, el 23 % hasta 200.000, el 27 % hasta 300.000 y el 30 % por encima. Por ejemplo, con una ganancia de 60.000 euros pagarías 12.680 euros: 1.140 del primer tramo, 9.240 del segundo y 2.300 del tercero. Un no residente paga un 19 % fijo sobre la ganancia. Antes de calcular, conviene restar todos los gastos de compra, venta y reformas que admite la ley.
¿Qué es la retención del 3 % cuando vende un no residente?
Es un pago a cuenta que el comprador descuenta del precio e ingresa en Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. No es el impuesto definitivo: el vendedor declara después la ganancia en el modelo 210 al 19 % y resta lo retenido. Por ejemplo, si vendes por 300.000 euros te retienen 9.000; si la ganancia es de 30.000 euros, el impuesto es de 5.700 y puedes pedir la devolución de los 3.300 euros restantes.
¿Qué impuestos paga un no residente por alquilar su vivienda en España?
Paga el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por las rentas del alquiler, con el modelo 210. El tipo es del 24 % con carácter general y del 19 % si resides en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, que además pueden deducir los gastos que permite la ley. Si la vivienda no está alquilada, también hay que declarar una renta imputada por ser propietario. Conviene revisar los plazos con un asesor, porque Hacienda los ha modificado recientemente.
¿Cuánto se paga de plusvalía al vender un piso?
Depende del valor catastral del suelo, de los años que hayas tenido el piso y de lo que haya fijado tu ayuntamiento. La ley permite calcularla por dos métodos, el objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años) y el real (diferencia entre el precio de compra y el de venta), y pagar por el que salga más bajo. Si vendes por menos de lo que compraste, no hay incremento de valor y no se paga. Lo calculamos con tus escrituras antes de la venta.
¿Qué diferencia hay entre un asesor fiscal inmobiliario y una gestoría?
Una gestoría presenta los modelos con los datos que le das. Un asesor fiscal inmobiliario estudia la operación antes de firmar, decide cómo tributar menos dentro de la ley y revisa la escritura. Como además somos abogados, si Hacienda o el ayuntamiento discuten después la liquidación, la defendemos nosotros en vía administrativa y judicial. Es la diferencia entre presentar un impuesto y planificarlo.
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