¿Cómo hemos evitado a un cliente una ejecución hipotecaria por no pagar la hipoteca?

Antes de presentar el último caso de éxito de un cliente de la firma, nos gustaría poner en conocimiento que se ha publicado en el BOE, en fecha de 15 de mayo de 2024, la nueva prórroga para la suspensión de los desahucios por impago de renta y vencimiento del plazo, así como de las ejecuciones hipotecarias, hasta el próximo 15 de mayo de 2028. Te lo contamos en la última publicación.

Para entrar en el contenido de esta publicación, y en esta ocasión, pudimos evitar que la ejecución hipotecaria siguiese su curso por no pagar la hipoteca de su vivienda habitual.

Aprovechamos para dar más información sobre este proceso, y sobre cómo podrían ayudarte nuestros abogados hipotecarios si recibas una demanda por parte de los abogados de tu banco.

¿Qué es o qué quiere decir ejecución hipotecaria?

Aunque hay mucho escrito por internet, no queremos detenernos mucho en este asunto, más allá de indicar lo que significa una ejecución hipotecaria.

En síntesis, podemos resumir que es el procedimiento judicial, en el que una entidad bancaria reclama la resolución y ejecución del contrato de préstamo hipotecario.

Normalmente, por el incumplimiento de cuotas del préstamo vienen a reclamar los siguientes conceptos:

• Principal adeudado.
• Resto de cuotas de la hipoteca. Acción conocida como “vencimiento anticipado”.
• Intereses ordinarios.
• Intereses de demora.
• Costas de sus abogados.
• Otros conceptos según escritura de préstamo hipotecario.

En otros casos, y normalmente antes de que se inicien actuaciones judiciales, se suelen hacer negociaciones con la entidad bancaria por si cupiere la dación en pago.

¿Cómo ayudamos a nuestro cliente a evitar y parar la ejecución hipotecaria?

En derecho, los plazos son fundamentales, y aunque hablaremos de este punto más adelante, si que podemos afirmar, que en estos casos, la presentación de escritos en vía judicial es fundamental.

Si bien es cierto, la deuda no era elevada respecto de la totalidad de lo reclamado, pero se habían cumplido los plazos que se establecen por Ley para que, ante el incumplimiento de un número determinado de cuotas, el banco pueda ejecutar directamente el préstamo hipotecario.

En esta situación, entendemos que solo puedes hacer varias cosas:

• Presentar la oposición a la ejecución hipotecaria.
• Pagar la deuda
• Agotar plazos para preparar un plan de pagos y que tus abogados puedan negociar la suspensión del procedimiento.

Negociar con entidades bancarias no es tarea sencilla, y menos cuando tienes el plazo para contestar la demanda de manera próximo. En este caso, sólo tuvimos el fin de semana para ayudar a nuestro cliente.

Pudimos preparar una propuesta extrajudicial interesante mientras cumplíamos los plazos de presentación de nuestros escritos para poder discutir judicialmente los hechos reclamados por el banco.

Los plazos para la vista eran muy reducidos, pero el hecho de estar muy pendientes del expediente, y el buen hacer de los abogados del banco, hizo posible evitar, temporalmente, la continuidad del proceso.

La suspensión del procedimiento está condicionada a que el cliente cumpla con lo acordado por contrato respecto del pago de las nuevas cuotas.

En muchos casos, lo que necesitan los clientes es tiempo y para ello, lo mejor es que esa negociación sea entablada por abogados, ya que lo razonable sería pensar: “para qué voy a negociar con quién incumple con mi cliente”. En ese caso, presentamos acuerdo con un serio plan de pagos.

Una ejecución hipotecaria y un desahucio, ¿son lo mismo?

Desde el punto de vista jurídico podemos afirmar que una ejecución hipotecaria y un desahucio no son lo mismo.

Tanto uno como otro son procedimientos judiciales con sus particularidades a la hora de tramitarse judicialmente.

Quizá, la manera en la que pueden confundirse es porque al final de uno u otro proceso, tiene como finalidad el desalojo de la vivienda de la persona que reside en ella. 

Te invitamos a que puedas leer una entrada reciente sobre cómo hemos podido parar un desahucio de vivienda habitual , que en cierta manera, puede servir de ayuda para este tipo de casos.

En las ejecuciones hipotecarias, ¿Cómo responde el avalista?

El avalista e una figura muy importante en este tipo de procedimiento judicial, tanto en reclamaciones a consumidores y usuarios, como cuando se reclama a empresas.

Es importante que sepas que el avalista responde con todos sus bienes, presentes y futuros hasta el total cumplimiento de la responsabilidad detallada en escritura notarial.

Si presento mi empresa a concurso de acreedores y está liquidada, ¿sigue respondiendo el avalista?

La respuesta es afirmativa.

Nuestros abogados especialistas en concursos de acreedores siempre advierten al administrador (quién en muchos casos responde como avalista a título personal) de que en caso de incumplimiento, por las causas que fueran, podría responder de ello.

Aquí será interesante fijar la estrategia de cara a limitar al máximo la responsabilidad y/o en su caso, tener la aceptación de una posible venta previa para poder atender a estos incumplimientos.

En algunos casos que hemos podido gestionar en Garón, la reclamación de la deuda se ha emprendido por medio de despachos de abogados especialistas en recobro de deudas, pudiendo alcanzar acuerdos por vía de condonación de deudas.

Dentro de este punto es importante saber que el hecho de que tengas una empresa en concurso de acreedores no evita el desahucio. Si bien es cierto, hay que seguir el oportuno proceso judicial para evitar que al legitimo propietario se le pueda perjudicar de esta situación.

De igual manera, si estás pensando en plantear la existencia de cláusulas abusivas es importante que sepas que ni empresas ni avalistas se les considera consumidores ni usuarios.

¿Existen cláusulas abusivas en las demandas de ejecución hipotecaria?

Si, aparentemente suelen aparecer cláusulas abusivas.

Es necesario en este tipo de casos fijar la estrategia, ya que en algunos supuestos, bien podrás alegar la existencia de las mismas en dicho proceso de ejecución de hipoteca, bien podrías iniciar el correspondiente proceso de nulidad por cláusulas abusivas.

Algunas que hemos podido ver son:

• Intereses que se aplican en casos de amortización.
• Las correspondientes a los intereses de demora.
• Los gastos a cargo del cliente. Algunos de ellos ya comentados sobre reclamación de gastos hipotecarios.
• Seguro de daños.
• Etc.

¿Cuánto tarda una ejecución hipotecaria?

La tramitación en vía judicial depende del volumen de trabajo del juzgado que conoce nuestro asunto.

Por ejemplo, en el caso de estudio reciente del despacho:

1. Los impagos de la cuota del préstamo hipotecario se produjeron en dieciocho meses hasta la presentación de la demanda.
2. La presentación de la demanda se interpuso en el mes de diciembre de 2022.
3. El decreto por el juzgado de primera instancia de Madrid se dictó en enero de 2023.
4. Y, la notificación de la demanda para oponernos, entre unas circunstancias y otras, en el mes de marzo de 2023.

Con esta cronología puedes hacerte una idea aproximada de los plazos de la primera fase de ejecución. Obviamente, no contamos con fases de peritación, ni subasta, que nos llevará un tiempo más extenso.

¿Puedo hacer una oposición a la ejecución fuera de plazo?

En términos estrictamente procesales, todo escrito que esté presentado fuera de plazo, no se entrará sobre el contenido del mismo.

El hacer un escrito de contestación u oposición a ejecución hipotecaria obedece en la mayor parte de las ocasiones al planteamiento para intentar salvar la situación, ya que el objeto de la reclamación, en la mayor parte de las ocasiones, está clara la resolución.

Aquí es donde entra el buen hacer de los abogados, que tendrán que hacer todos los esfuerzos posibles para contactar con los abogados de tu banco para renegociar las condiciones, y así, evitar que el procedimiento judicial agote sus plazos.

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Esperamos que os haya resultado útil esta noticia. Como no puede ser de otra manera, cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados hipotecarios.