En fecha de 15 de mayo de 2024, acaba de publicarse en el BOE, que quedarán suspendidos los desahucios y ejecuciones hipotecarias hasta el próximo 15 de mayo de 2028, en aquellos casos que sean familias vulnerables y se trate de vivienda habitual.
Hablar de la fase de lanzamiento de desahucio o desalojo de la vivienda es referirse a la penúltima (o incluso en algunos casos, la última) etapa dentro de un procedimiento judicial de desahucio.
El fin en sí mismo de este tipo de reclamaciones es la inmediata recuperación de la posesión de la vivienda.
Como hemos podido comentar en artículos anteriores, este es el principal foco de nuestro despacho de abogados con sus clientes, y si hay posibilidad de evitar juicio de desahucio para que los propietarios puedan volver a disfrutar del mismo, será una opción a tener en cuenta, con sus pros y sus contras.
En este artículo realizaremos un análisis sobre el lanzamiento de desahucio para que puedas conocer todo acerca de este concepto si el inquilino de tu inmueble se niega a abonar las rentas acordadas en el contrato de arrendamiento.
Tabla de contenidos
El lanzamiento de desahucio se encuentra tipificado en el artículo 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y tiene como objetivo ayudar al arrendador a recuperar un inmueble por el impago de las rentas.
El acto por el cual, el propietario recupera la posesión de su propiedad.
El lanzamiento de desahucio consiste en el acto de desalojo o desahucio de los inquilinos de una vivienda, debido al impago de las rentas u otros motivos como la carencia e incumplimiento de contrato.
Este lanzamiento tiene lugar obligatoriamente después de la resolución dictada bien por sentencia de desahucio, o bien si la demanda no ha sido contestada. También cabe la posibilidad de recurso de apelación pero es menos frecuente.
Gracias a este proceso el arrendador puede recuperar su inmueble cuando los inquilinos se niegan a abandonarlo.
El acto de desalojo se lleva a cabo en presencia de miembros del juzgado y del procurador del arrendador. Además, deberá un cerrajero para cambiar el faq/bombín de la puerta. Todos estas actuaciones suelen realizarse en presencial de los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado.
En primer lugar, se llama a la puerta de la vivienda, para intentar que los inquilinos abandonen el inmueble voluntariamente.
Si esto no se produce, el cerrajero procederá a abrir la puerta y cambiar la cerradura, obligando a estos a abandonar el inmueble.
Finalmente, se redacta el acta de lanzamiento de desahucio si el arrendador lo solicita.
Los casos más conflictivos los encontramos en situaciones de ocupación ilegal. También es importante tener en cuenta los procedimientos de ejecución hipotecaria que inician los bancos cuando no se paga la hipoteca.
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Una vez que el Juez o Tribunal ha dictado la resolución, la duración del lanzamiento depende de cada situación concreta, aunque el propio desalojo puede realizarse rápidamente.
Sin embargo, el proceso judicial de desahucio completo tiene una duración media de seis meses.
La fecha de lanzamiento de desahucio se establece en función de disponibilidad de la Comisión judicial, por lo que resulta difícil adelantar este proceso.
A pesar de esto, si el lanzamiento se ha fijado en una fecha demasiado tardía, puedes contactar con tu abogado y procurador para que intente modificar dicha fecha haciendo las gestiones propias con los funcionarios que lleven nuestro expediente.
Como hemos comentado, en el lanzamiento de desahucio se obliga a los inquilinos a abandonar el inmueble.
Sin embargo, cuando estos se niegan utilizando la fuerza y haciendo imposible el desahucio se podría considerar un lanzamiento sin desahucio ya que no habría sido posible el desalojo.
Por supuesto que sí. Un caso podría ser el que entreguen voluntariamente las llaves de la vivienda, bien a nuestro procurador, bien depositándolas en el juzgado (preferiblemente, para que haya constancia).
La fecha de lanzamiento es dictada y notificada a las dos partes por un Juez en la demanda de desahucio.
Dependerá de la agenda de la comisión judicial.
El inquilino dispone de un plazo de diez días para reclamar dicha notificación, en cuyo caso se celebraría un juicio de desahucio con una nueva fecha de lanzamiento.
Por el contrario, si no se contesta, no se celebra juicio y se procede al lanzamiento de desahucio en la fecha inicial.
Una vez que se ha producido el lanzamiento de desahucio y se ha desalojado a los inquilinos, todos los bienes y objetos que se encuentren en el inmueble se considerarán abandonados.
Por ello, el arrendador podrá utilizarlos sin abonar indemnización alguna a los inquilinos.
El acta de lanzamiento de desahucio es un documento de gran importancia, pues en ella se certifica que el arrendador es el poseedor del piso, una vez desalojados los inquilinos.
Además, esta acta permite al propietario del piso reclamar posibles daños que se hayan producido en el inmueble.
Este documento que se redacta en el mismo acto del desalojo es el que habilita a entrar en la vivienda, por lo que nunca recomendaremos el acceso de otra manera distinta a esta vía o la entrega de llaves por parte del inquilino en el juzgado.
La suspensión del lanzamiento de desahucio es una medida que se contempla cuando la persona se encuentre en situación de especial vulnerabilidad:
Durante la pandemia de la COVID-19 se han suspendido todos los lanzamientos de desahucio debido a las situaciones de vulnerabilidad que podrían causar.
Es importante que se acredite situación de vulnerabilidad, ya que en otro caso, no se suspenden desahucios, tal y como hemos podido seguir trabajando desde el inicio de la pandemia.
Hasta la fecha, hay una nueva prórroga para suspender los desahucios hasta el 30 de junio de 2023, lo que obligará a los propietarios en esta situación a tener avanzados los procesos judiciales.
Aparte de lo anterior, es importante que las resoluciones judiciales no dejen lugar a interpretaciones. Nuestra firma ha podido parar un desahucio de alquiler recientemente por no haber una conexión que no deje lugar a dudas a la fecha del desahucio.
En un lanzamiento de desahucio no es absolutamente necesaria la presencia de cerrajero, sin embargo, es muy recomendable que acuda.
Podría llevarse a cabo el lanzamiento sin cerrajero siempre y cuando el inquilino acceda voluntariamente a abandonar el domicilio o local.
Por el contrario, si se opone, será necesario un cerrajero para cambiar la cerradura y obligarle a salir.
Nunca te recomendaremos que procedas al cambio de cerradura mientras el inquilino tiene la posesión de la vivienda. Podría considerarse un delito.
Nos parece muy interesante esta reflexión que pudimos leer en el Diario Cinco Días en el que tratan estas cuestiones.
Por nuestra experiencia en desahucios desde la pandemia hemos podido ver todos los escenarios: suspensión de desahucios y desalojos efectivos. También las soluciones intermedias como la entrega de llaves sin necesidad de juicio.
Como ya se conoce, se necesita acreditar vulnerabilidad y este concepto puede ser controvertido según en qué momento se pretenda solicitar. Obviamente, depende de la estrategia que puedan realizar los abogados de los inquilinos para su defensa.
Es una decisión que depende del juez que haya conocido de nuestro asunto, y cada resolución puede ser en mayor o menor término discutible, dependiendo de cómo se haya estado gestionando el procedimiento.
No todos los desahucios se suspenden y ese proceso no evita a que se pueda celebrar juicio, por lo que la recomendación de nuestros abogados especialistas en desahucios es comenzar las gestiones de negociación (durante todo el proceso) hasta que se pueda tener sentencia, y ya en ese punto, analizar la normativa aplicable respecto al Real Decreto en materia anti desahucios.
***
Nuestros abogados especialistas en desahucios quedan a tu disposición para poder ayudarte a resolver cualquier aclaración sobre tu problemática particular relacionada con arrendamientos.
10 agosto, 2021 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
Comentarios de los usuarios
Antonia
Hola guapa soy Antonia Baena estoy a la espera de un desahucio,no tengo claro cuánto tiempo tengo para negociar ,para que no sé haga un lanzamiento de desahucio o cuanto días disponibles tengo.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Antonia. Entiendo que todavía no has tenido juicio de desahucio, ¿verdad?. Tiempo para negociar un desahucio, todo el del mundo mientras dure el procedimiento y la parte contraria quiera aceptar las condiciones. Si ya hablamos de paralizar un desahucio habrá que ver otras circunstancias. Nos ponemos en contacto contigo para tener más información del caso y poder ayudarte. Encantado de saludarte,
Elizabeth
Hola buenas ,mi pregunta es q e dejado d pagar el alquiler,por un problema con el arrendador,ahora e recibido una notificación d lanzamiento judicial .. anteriormente no e recibido ninguna notificación ,me han declarado en rebeldíaQ tengo q hacer al respecto
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Elizabeth. Necesitaríamos tener acceso a los autos del juicio de desahucio para analizarlo. Ahora mismo la situación de lanzamientos que se deban a situación de vulnerabilidad se están suspendiendo por lo que necesitaríamos tener más detalles de tu caso. Nos ponemos en contacto por privado para solicitarte información. Encantado de saludarte,
Carmela
Hola que tal necesito ponerme en contacto con usted todavía no me ha llegado el desahucio pero necesito para saber ella dcie que nos veremos en los juzgado
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Carmela. Nos ponemos en contacto por privado. Estamos en contacto. Saludos,
Juan Carlos
Mi inquilino ha dejado de pagar el alquiler hace ya siete meses, y ya había fecha de lanzamiento tras la presentación de la pertinente demanda ante el juzgado, pero éste se ha suspendido, al haber solicitado el inquilino un abogado de oficio. Mi pregunta es ¿Cuánto tiempo debe pasar ahora hasta que el juzgado nos comunique algo? Ya que pretendo que el juez aprecie la posible situación de vulnerabilidad en que yo quedaría como arrendador, por el impago de las rentas
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Juan Carlos y lamento la situación. La verdad es que con la aprobación del RD medidas urgentes y la paralización de los desahucios (los lanzamientos en concreto) se están demorando mucho los procedimientos. Los Colegios de Abogados están tardando demasiado en designar abogados de oficio y todo en suma, hace que se demore más de lo querido, por lo que no te podemos hablar de plazos concretos, más allá de tener paciencia y que tu abogado y procurador, en la medida de sus limitaciones, puedan presentar los escritos de impulso procesal que resulten oportunos. La situación de vulnerabilidad de los arrendadores es más compleja de determinar. Nos ponemos en contacto por privado para lo que podamos ayudarte. Encantado de saludarte y ánimo,
Susana Flores liebana
Hola mi pregunta es, después de parar un lanzamiento cuanto tiempo tardan en darme una nueva fecha para el desalojo. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Susana. Depende del caso. Justo antes de navidades pudimos parar un lanzamiento de desahucio de banco y se negocia un alquiler social, al menos con dos meses vista. Al tener suspendidos los plazos ya depende de las acciones que inicien las partes y de la agenda que tenga la comisión judicial, asistencia social, etc. El Gobierno ha hecho una nueva prórroga para la suspensión de los desahucios de personas/familias vulnerables hasta junio de 2023. Ya habría que ver cómo ha sido tu procedimiento.Nos ponemos en contacto contigo por privado para tener más información. Encantado de saludarte
Ana
Hola soy arrendador con contrato vencido el nuevo propietario quiere sacarme por vecino conflictiivo soy buen pagadoo nunca me atraso.que debo hacer para quedarme tengo y vivo con hijo menor de 10 Amos y madre mayor
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Ana. Necesitamos tener el contrato de alquiler y las comunicaciones del arrendador. También saber si has tenido un juicio de desahucio. Nos ponemos en contacto por privado. Saludos,
Maria
Estamos ocupando una vivienda que ya es del Banco por haber dejado de pagar, nos enviaron la Carta con fecha para comunicarnos que iban a venir el jueves de la semana para desalojarnos y no se ha presentado nadie. Pueden venir en cualquier momento o tenemos que esperar una nueva citación?
Maria
Hola,soy inquilina,mi dueño dejo de pagar al banco y él banco se ha cogido el piso,donde vivimos nosotros 18 años,empezaron procedimiento por desahucio,Hemos hecho la apelación,qué todos los años teníamos contrato de alquiler.Yo quiero comprar este piso,qué ,qué antes no me ha hecho ninguna propuesta sobre compra venta.Me puede ayudar a comprar esta vivienda?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos María. Necesitamos tener acceso al procedimiento judicial de desahucio y posible lanzamiento para analizarlo todo en su conjunto. Entiendo que si han hecho un recurso de apelación al desahucio tendréis abogado y procurador. Si los trámites son para ayudaros con la compraventa del piso nos ponemos en contacto por privado para tener acceso a las actuaciones. Encantado de saludarte,
Manuel
Hola, me ha dejado un procurador una carta escrita a mano con un tfno me he puesto en contacto con él y me dice que quiere entregarme documentación de desahucio.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactar Manuel. Nuestra recomendación es coger la notificación de desahucio por parte del procurador. Puede ser del inicio de un juicio de desahucio y ahí siempre hay opciones de defender el caso. En caso contrario se darán por intentadas y el procedimiento de desahucio continuará. Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles. Encantado de saludarte,
Yaneth Vasques
Mi pregunta es cuanto dura un lanzamiento de desahucio ya se le notificó y no se presentó los dies días se interpuso ya lanzamiento cuanto tiempo dura ?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Yaneth. No se si te refieres al tiempo desde que va la Comisión Judicial para el desalojo o al procedimiento en sí mismo. En el primer caso dependerá de la complejidad del desalojo. En el segundo, dependerá de la agenda de la comisión judicial. Encantado de saludarte,
Rachif
Buenas noches. Me comentan desde la entidad que me alquilo el piso que hay una orden de lanzamiento dentro de un mes sin que me llegue ningún aviso del juzgado para beneficiar de los 10 días que tengo para explicar el porqué no pagaba el alquiler. Esto es legal de dictar una orden de lanzamiento sin que me llegue nada para ser notificado y ofrecer mis argumentos durante los 19 días que tengo derecho en ello. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Rachif. ¿Tienes algo de información del juicio de desahucio sobre tu asunto? Si tienes los datos del juzgado será recomendable solicitar información por si ha podido haber omisión del procedimiento por el que solicitar nulidad de actuaciones. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,
Rosa
Hola tengo sentencia favorable a mi favor pero tengo solicitado fecha de lanzamiento sobre cuanto suelen tardar en darme la fecha para recuperar mi inmueble
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Rosa. El plazo para el desalojo o lanzamiento depende de la agenda de la comisión judicial que se personará en la vivienda. No hay un plazo concreto. También hay que estar a los señalamientos, ya que vemos algunos casos en los que es muy tardío y quizá pueda hacerse algo para adelantar fechas. Encantado de saludarte,
Ana garcía
Buenos días Luis Enrique.
¿Cuáles podrían ser las formas en las que se pueda adelantar la fecha de lanzamiento?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Ana. La única forma es por medio de escritos al juzgado que conoce de vuestro caso, y tener suerte en la liberación de agenda de la Comisión Judicial que es la que se persona en los lanzamientos de los desahucios. Un saludo,
Mohamed
Hola tenía orden de desahucio el día 26 de enero pero no sé an presentado ni los policías ni los letrados ni nadie yo creo que es por la huelga de letrados quería saber qué pasaría ahora?
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Mohamed. Habrá que esperar un nuevo señalamiento de desahucio. Hasta la fecha, no se sabe hasta cuándo será la huelga de los letrados de la Administración de Justicia. Un saludo,
Natividad Romero Luis
Buenas tardes, he recibido hoy un lanzamiento de desahucio con fecha 22 de marzo, vulnerable soy segura 100%,vivo con mis perros y dejé de pagar por falta de trabajo y aún pudiendo pagar en mi periodo laboral solicité numerosas veces préstamo hipotecario para pagar esta vivienda que estaba en alquiler opción a compra. Caixa, Santander, BBVA y prestamistas varios… Todos con lo sentimos mucho… Pero… Si me hubieran concedido ese préstamo era más fácil abonar esa posible letra que seguramente la mensualidad y pese a todo llegué a pagar dos cuotas en vez de una… Necesito ayuda para no salir el 22 de marzo…
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada Natividad, lamento mucho su situación. Lo único que puedo recomendarle es que acuda a servicios sociales inmediatamente para que valoren su situación. Acto seguido, presentar la documentación en el juzgado que conoce de su asunto. Espero haberla ayudado a enfocar su asunto. Un saludo,
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