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驴Como puedo rescindir un contrato de alquiler con mi inquilino y evitar una demanda de juicio verbal por desahucio?

M谩s de una vez hemos comentado los riesgos que traen consigo los contratos de arrendamiento. Aunque el alquiler se posiciona como una f贸rmula muy popular, tanto arrendatarios como arrendadores a veces se ven implicados en situaciones m谩s que desagradables.

 

En este art铆culo nos centramos en ti, que eres due帽o de una vivienda y ya sea por impagos o por cualquier otra cuesti贸n, quieres finalizar el contrato de alquiler con tu inquilino. Nuestros abogados explican cu谩les son los motivos por los que se puede poner fin a un arrendamiento y c贸mo se debe actuar previamente ante la interposici贸n de una demanda de desahucio.

 

Motivos para rescindir un contrato de alquiler con el inquilino.

 

La propia Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece una serie de circunstancias por las cu谩les el arrendatario puede poner fin al contrato de alquiler antes de que este finalice.

 

Antes que nada, aprovechamos que recordar que la duraci贸n de los arrendamientos ser谩 la pactada por propietario e inquilino. Si bien lo normal es que se firmen contratos por entre 1 a 3 a帽os con posibilidad de pr贸rroga.

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Pasando a los motivos que pueden llevar a un arrendador a rescindir el contrato, nos fijamos en el Art. 27 de la LAU, que hace referencia al incumplimiento de obligaciones. As铆, aquellos supuestos que pueden darse son:

 

  • Que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones. En este casi hablar铆amos de que el inquilino no ha cumplido con alguno de los aspectos plasmados en el contrato y, por tanto, la otra parte estar谩 en su derecho de exigir dicha responsabilidad y/o poner fin al contrato.

 

  • Si existen impagos de la renta o de cualquier cantidad cuyo pago le corresponde al arrendatario.

 

  • En caso de no haber efectuado el abono de la fianza o de su correspondiente actualizaci贸n.

 

  • Si el inquilino subarrienda o cede la propiedad sin consentimiento previo del due帽o.

 

  • Cuando el arrendatario realice da帽os u obras en la vivienda sin autorizaci贸n del arrendador.

 

  • Si en el inmueble se producen actividades que resultan molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il铆citas.

 

  • En caso de que el uso de la vivienda se destine a un fin distinto al que se hab铆a pactado en la firma del contrato.

 

De todos estos supuestos, con diferencia, el tema de los impagos es que se repite con m谩s frecuencia como raz贸n para querer 鈥echar al inquilino鈥.

 

Junto con estos motivos, tambi茅n existe la posibilidad de que el arrendador ponga fin al contrato de alquiler por raz贸n de necesitar la vivienda para uso propio o de cualquier familiar de primer grado de consanguinidad. En tal caso, el propietario tendr谩 la obligaci贸n de notificar al inquilino dichos cambios en el plazo de 2 meses.

Rescindir el contrato para uso del propietario

Con las 煤ltimas modificaciones en 2013 en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se incorpor贸 el derecho de finalizaci贸n del contrato de alquiler en aquellos casos en los que el propietario precise de la vivienda para uso propio.

 

Estas circunstancias, est谩n recogidas en el Art. 9.3 de la LAU:

鈥淣o proceder谩 la pr贸rroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer a帽o de duraci贸n del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s铆 o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci贸n o para su c贸nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci贸n, divorcio o nulidad matrimonial.鈥

 

As铆, una vez haya finalizado el primer a帽o de alquiler y, alegando necesidad de recuperar la vivienda para uso propio o para familiares de primer grado de consanguinidad, el propietario estar谩 en todo su derecho de rescindir el contrato y pasar a habitar la vivienda. Y por tanto, no existir谩 derecho a pr贸rroga.

 

Entre las razones que puedes presentar como arrendador, la ley hace menci贸n a la necesidad de usar el inmueble como vivienda permanente, por separaci贸n o divorcio, o cuando precisen habitar la vivienda otros familiares directos del due帽o.

驴Cu谩ndo y c贸mo debo avisar al inquilino que debo recuperar la vivienda por uso propio?

 

Para evitar perjudicar los derechos del inquilino, la Ley de Arrendamientos Urbanos, establece que se deber谩 notificar al arrendatario de la necesidad de recuperar la vivienda con una antelaci贸n m铆nima de 2 meses. Dentro de ese plazo, el inquilino estar谩 obligado a entregar la casa al propietario, aunque siempre se podr谩n pactar plazos distintos entre ambas partes.

 

En cuanto a las formas, aunque la ley no espec铆fica c贸mo debe producirse la comunicaci贸n, siempre recomendaremos que este tipo de avisos se hagan por escrito. A poder ser, mediante burofax para que quede mayor constancia de los cambios.

Obligaciones del arrendador antes de recuperar la vivienda por necesidad

 

Por otro lado, aunque se reconoce el derecho del propietario a recuperar la vivienda para uso propio, se establece tambi茅n la responsabilidad de 茅ste a la hora de cumplir con la entrada al inmueble.

 

As铆, si en el plazo de 3 meses desde que se haya notificado la finalizaci贸n del contrato, el arrendador o sus familiares, no se han instalado en la vivienda, el arrendatario estar谩 en su derecho de volver a arrendar el inmueble en el plazo de 30 d铆as, o bien, reclamar una indemnizaci贸n compensatoria.

 

Esta indemnizaci贸n podr谩 ser equivalente a los gastos efectuados para el desalojo de la vivienda o a una mensualidad por cada a帽o que quedara por cumplir del contrato hasta completar tres a帽os. Todo esto, con excepci贸n a que los motivos de la no ocupaci贸n de la casa por parte del due帽o sean por causas de fuerza mayor.

驴C贸mo interponer una demanda judicial por no aceptar rescindir el contrato de alquiler?

 

Cuando por cualquiera de los motivos anteriormente citados, el inquilino haya incumplido con lo pactado en el contrato, el arrendador estar谩 en su derecho de interponer una demanda. Esta reclamaci贸n se lleva a cabo mediante juicio verbal, en el que se deber谩n alegar las razones por las que se desea poner fin al contrato de arrendamiento. Ya sea por impagos, da帽os, actividades molestas, etc. As铆 mismo, es importante presentar dicho contrato como prueba clave.

 

Si nos encontramos ante un caso de impago de las rentas, se proceder谩 tambi茅n a hacer una reclamaci贸n econ贸mica, que podr谩 hacerse a trav茅s de un procedimiento monitorio.

 

No obstante, siempre recomendamos realizar una reclamaci贸n extrajudicial previa. Es decir, en caso de que el inquilino no est茅 cumpliendo con las mensualidades, enviarle un burofax exigiendo el pago de las mismas. Esto no solo sirve para demostrar que el propietario ha hecho todo lo posible por arreglar el asunto, sino que tambi茅n es una advertencia clara al arrendatario que, tal vez sea suficiente para que cumpla con sus obligaciones.

 

Antes de interponer una demanda judicial, plant茅ate esta opci贸n, que puede ser una soluci贸n r谩pida sin tener que llevar el asunto al juzgado. Si necesitas asesoramiento para el reclamo de deudas, nosotros somos expertos, atenderemos tu caso con gusto.

 

Una vez agotadas todas las v铆as, puedes presentar una demanda de desahucio, en cuyo caso ser谩 m谩s que recomendable contar con el apoyo de un abogado, aunque 煤nicamente sea obligatorio para casos en los que las cantidades a reclamar superen los 2.000鈧.

La demanda de desahucio

Los motivos por los que un arrendador puede interponer una demanda de desahucio son los mismos que contempla la ley para rescindir contratos de alquiler. Si has llegado a este punto y te planteas el desahucio de tu inquilino como opci贸n, te preguntar谩s, 驴qu茅 pasos debo seguir?

 

Pues bien, en primer lugar es importante que de forma previa se notifique al arrendatario el desalojo de la vivienda. De cara a que sea conocedor de la situaci贸n y con posibilidad de solucionar el asunto de forma “amistosa“.

 

Una vez se ha informado al inquilino, en la demanda debe quedar constancia del plazo que cuenta para aceptar el requerimiento (5 d铆as), as铆 como su obligaci贸n de acudir a la vista y, en caso de no acudir, se proceder谩 al desahucio de forma inmediata.

 

Nuestros abogados cuentan con una amplia experiencia en desahucios por impagos. Si tu inquilino te debe rentas y no parece dispuesto a asumir los pagos, nosotros podemos ayudarte a interponer la correspondiente demanda, asumiendo la enervaci贸n del desahucio y, en caso de que sea necesario, proceder al desahucio express.

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