Abogado de vicios ocultos en viviendas

Preguntas Frecuentes

• ¿Qué son los vicios ocultos en vivienda?

  Son defectos graves que ya existían antes de la compra y que no eran visibles ni detectables en una visita normal. Para poder reclamar deben afectar al uso del inmueble o reducir de forma relevante su valor, y el comprador no debe haber sido informado de ellos. Un desperfecto menor o el desgaste lógico por la antigüedad del edificio no son vicios ocultos.

• ¿Qué puedo reclamar si mi vivienda tiene vicios ocultos?

  Tienes dos acciones. La redhibitoria permite resolver el contrato y recuperar el precio pagado devolviendo la vivienda. La estimatoria permite quedártela y pedir una rebaja proporcional, y es la más habitual en la práctica. Si el vendedor conocía el defecto, cabe además reclamar daños y perjuicios. Elegir bien entre ellas depende del coste de reparación y de si quieres conservar el inmueble.

• ¿Qué plazo tengo para reclamar por vicios ocultos en vivienda?

  Seis meses desde la entrega de la vivienda, conforme al artículo 1490 del Código Civil. Dos matices decisivos: el cómputo empieza cuando recibes la posesión, no cuando descubres el defecto, y es un plazo de caducidad, de modo que no se interrumpe con un burofax. Para conservar el derecho hay que presentar la demanda dentro de esos seis meses.

• ¿Qué pruebas necesito para reclamar vicios ocultos?

  La prueba decisiva es el informe pericial de un arquitecto o arquitecto técnico que acredite el defecto, su gravedad y, sobre todo, que ya existía antes de la entrega. Se completa con fotografías fechadas, presupuestos de reparación, actas de la comunidad y las comunicaciones con el vendedor. El consejo práctico es siempre el mismo: no repares antes de documentar.

• En la escritura firmé que compraba la vivienda «en el estado en que se encuentra», ¿puedo reclamar igualmente?

  Sí, en muchos casos. Esa cláusula puede exonerar al vendedor, pero solo si desconocía el defecto. El artículo 1485 del Código Civil es claro: si el vendedor conocía los vicios y los ocultó, responde igualmente aunque se hubiera pactado lo contrario. Por eso una parte importante de nuestro trabajo consiste en acreditar qué sabía el vendedor, algo que suelen revelar las actas de la comunidad, las reparaciones previas o los propios mensajes de la venta.

• ¿Qué pasa si el vendedor se niega a asumir los vicios ocultos?

  Se reclama judicialmente, y conviene no demorarlo. El burofax deja constancia y a veces mueve a negociar, pero no amplía el plazo, así que ante una negativa la respuesta es presentar la demanda. Si esta se estima, la sentencia puede imponer las costas al vendedor, lo que reduce mucho el coste final para el comprador.