El proceso monitorio es la vía que la Ley de Propiedad Horizontal prevé para que la comunidad reclame las cuotas y derramas impagadas de un vecino moroso. Es rápido y no requiere abogado ni procurador para presentar la petición, pero exige tres pasos previos: que la junta apruebe la liquidación de la deuda, que se notifique al propietario y que se emita un certificado firmado por el secretario con el visto bueno del presidente. Desde abril de 2025, además, los juzgados exigen acreditar un intento previo de negociación (MASC). Y un detalle que el moroso suele desconocer: aunque pague tras el requerimiento judicial, deberá abonar los honorarios de abogado y procurador de la comunidad.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en propiedad horizontal te explican los requisitos, cómo cumplir el MASC, qué pasa tras presentar el monitorio, quién paga las costas y cómo defenderse si eres el propietario reclamado. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, asesoramos tanto a comunidades como a propietarios.
¿Qué es el monitorio de la comunidad de propietarios?
El procedimiento monitorio es un proceso judicial rápido para reclamar deudas de dinero vencidas, exigibles y de cantidad determinada. La Ley de Enjuiciamiento Civil lo prevé expresamente para las deudas de los propietarios con su comunidad por gastos comunes, y el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal regula sus particularidades.
Su gran ventaja es que, si el vecino no paga ni se opone, la comunidad obtiene directamente un título para embargar, sin necesidad de celebrar juicio. Y para presentar la petición inicial no es necesario abogado ni procurador, aunque, como veremos, contar con ellos tiene ventajas.
Los requisitos del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal
- Acuerdo de la junta que apruebe la liquidación de la deuda del propietario moroso, con los conceptos y periodos desglosados, y que autorice al presidente o al administrador a reclamarla judicialmente.
- Notificación del acuerdo al propietario deudor en la forma prevista en la ley: en el domicilio que haya designado o, en su defecto, en la vivienda o local, y si no es posible, mediante el tablón de anuncios de la comunidad.
- Certificado de la deuda, emitido por quien actúe como secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente.
- Intento previo de negociación, exigido desde 2025, que explicamos a continuación.
Un consejo práctico: la liquidación debe detallar cada concepto y el periodo al que corresponde (cuotas ordinarias de tales meses, derrama de tal fecha). Una liquidación genérica facilita la oposición y puede hacer fracasar la reclamación.
El MASC: obligatorio también para el monitorio
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, con carácter general, acreditar un intento previo de negociación o de otro medio adecuado de solución de controversias antes de acudir a los tribunales civiles. Aunque al principio se discutió si afectaba al monitorio de las comunidades, los criterios adoptados por las juntas de jueces y letrados de la Administración de Justicia coinciden en que sí es exigible, y ya hay resoluciones de audiencias provinciales que confirman la inadmisión de monitorios presentados sin cumplirlo.
Dos matices importantes:
- Un simple requerimiento de pago puede no bastar. Para que se tenga por cumplido, conviene que la comunicación al moroso contenga una propuesta real de negociación, por ejemplo un plan de pagos, y que se envíe por un medio que acredite su recepción, como el burofax.
- Si el vecino se opone y el asunto pasa a juicio ordinario, no hace falta un nuevo intento de MASC.
Por eso recomendamos que la propia junta, al aprobar la liquidación, acuerde también ofrecer al moroso una vía de negociación y fije un plazo para responder. Y si se alcanza un acuerdo de pago aplazado, conviene documentarlo en un reconocimiento de deuda.
Modelo de certificado de deuda
A título orientativo, el certificado que acompaña a la petición de monitorio puede redactarse así:
“D./Dña. (nombre), en su condición de secretario de la Comunidad de Propietarios de (dirección), con CIF (número),
CERTIFICA: Que en la junta de propietarios celebrada el (fecha) se aprobó la liquidación de la deuda que mantiene con la comunidad D./Dña. (nombre del propietario), titular del piso (identificación), por un importe total de (importe) euros, conforme al siguiente desglose: (concepto, periodo e importe de cada partida).
Que en dicha junta se acordó facultar a (presidente o administrador) para reclamar judicialmente la deuda, y que el acuerdo fue notificado al propietario deudor el (fecha) mediante (medio de notificación).
Y para que conste, expido el presente certificado con el visto bueno del presidente, en (lugar), a (fecha).
Firmado: el secretario. Visto bueno: el presidente.”
Para la petición inicial puede utilizarse el formulario normalizado de monitorio disponible en los juzgados y en la sede judicial electrónica.
¿Contra quién se dirige?
- Contra el propietario actual de la vivienda o local.
- Si la vivienda se ha vendido, la ley permite dirigirse también contra el anterior propietario, y la vivienda queda afecta al pago de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, de modo que el comprador puede responder de ellas.
- Si el propietario ha fallecido, la reclamación se dirige contra sus herederos o, si no han aceptado la herencia, contra la herencia yacente. Es un supuesto frecuente que conviene estudiar antes de presentar nada.
¿Qué juzgado es competente?
La comunidad puede elegir entre el juzgado del domicilio del deudor y el del lugar donde se encuentra la vivienda o local. En la práctica, este segundo suele ser el más cómodo para la comunidad.
¿Qué pasa después de presentar el monitorio?
El juzgado requiere al propietario para que, en el plazo de 20 días hábiles, pague o se oponga. A partir de ahí caben tres escenarios:
| Si el propietario… | Consecuencia |
|---|---|
| Paga | Se archiva el procedimiento, aunque deberá abonar también los honorarios de abogado y procurador si la comunidad los utilizó |
| No paga ni se opone | Se da por terminado el monitorio y la comunidad puede pedir la ejecución y el embargo de sus bienes |
| Se opone | El asunto pasa a juicio verbal si la deuda no supera los 6.000 euros, o a juicio ordinario si los supera |
Si el vecino se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes para cubrir la deuda y las costas, y la ley le exime de prestar fianza para ello. Es una herramienta muy útil frente a morosos que intentan ganar tiempo. Si no paga tras la sentencia, se acude a la ejecución de sentencia.
¿Quién paga las costas?
Aquí la Ley de Propiedad Horizontal tiene una regla especial, muy favorable a la comunidad:
- Si la comunidad ha utilizado abogado y procurador para la petición inicial, el deudor deberá pagar sus honorarios tanto si atiende el requerimiento como si no comparece, con el límite general de un tercio de la cuantía reclamada.
- Si el deudor se opone, se aplican las reglas generales de las costas, pero si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable, las costas incluirán los honorarios de abogado y procurador aunque su intervención no fuera obligatoria.
- Además, la comunidad puede reclamar los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que se acompañe su justificante.
Por eso, la idea de que el moroso puede “pagar en el último momento y no gastar nada” es equivocada: retrasarse hasta la vía judicial le encarece la deuda.
Si eres el propietario reclamado: causas de oposición
El vecino puede oponerse en el plazo de 20 días hábiles alegando, entre otras:
- Que ya pagó, total o parcialmente.
- Que la deuda no fue aprobada por la junta o no le fue notificada correctamente.
- Errores en la liquidación: conceptos que no le corresponden o cantidades mal calculadas.
- Prescripción de las cuotas reclamadas, que es de cinco años.
- Defectos en el certificado o en la legitimación de quien reclama.
Conviene distinguir: si lo que el propietario discute es el acuerdo de la junta en sí, por considerarlo ilegal o perjudicial, la vía no es la oposición al monitorio sino la impugnación del acuerdo, que tiene sus propios plazos. Y si la deuda supera los 2.000 euros, la oposición debe ir firmada por abogado y procurador. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la oposición al monitorio.
¿Y si quieres demandar tú a la comunidad?
Muchas personas que llegan a esta guía buscan lo contrario: reclamar contra la comunidad. Los supuestos más habituales son:
- Impugnar un acuerdo de la junta que consideras contrario a la ley o a los estatutos, o gravemente perjudicial. El plazo es de tres meses desde el acuerdo, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos, y para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar lo debido.
- Reclamar daños causados por elementos comunes, como filtraciones desde la cubierta o una bajante, o por falta de mantenimiento.
- Exigir obras necesarias de conservación o accesibilidad.
En estos casos la reclamación no es un monitorio, sino una demanda en juicio verbal u ordinario, y también exige el intento previo de MASC. Te ayudamos a valorarlo desde nuestro servicio de propiedad horizontal.
¿Cómo podemos ayudarte?
Si representas a una comunidad, revisamos la liquidación y el acuerdo de junta, preparamos la comunicación que cumple el requisito del MASC, presentamos el monitorio, solicitamos el embargo preventivo si hay oposición y llevamos la ejecución, repercutiendo los honorarios al moroso. Si eres el propietario reclamado, analizamos si la deuda está bien aprobada, notificada y calculada, y presentamos la oposición dentro de plazo. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre el monitorio de la comunidad de propietarios
¿Qué requisitos tiene el monitorio de una comunidad de propietarios?
Que la junta apruebe la liquidación de la deuda y autorice su reclamación, que el acuerdo se notifique al propietario moroso, y que el secretario emita un certificado de la deuda con el visto bueno del presidente. Desde abril de 2025, además, hay que acreditar un intento previo de negociación, que conviene hacer por burofax e incluyendo una propuesta real, como un plan de pagos.
¿Es obligatorio el MASC en el monitorio de la comunidad?
Sí. Los criterios de las juntas de jueces y letrados de la Administración de Justicia coinciden en que la petición inicial de monitorio exige acreditar un intento previo de negociación, y ya hay audiencias provinciales que han confirmado la inadmisión de monitorios de comunidades que no lo cumplían. En cambio, si el vecino se opone y el asunto pasa a juicio ordinario, no hace falta repetir el MASC.
¿Quién paga las costas del monitorio de la comunidad?
Si la comunidad utiliza abogado y procurador, el moroso debe pagar sus honorarios aunque abone la deuda tras el requerimiento judicial, con el límite de un tercio de la cuantía. Si se opone y la comunidad gana totalmente, las costas incluyen esos honorarios aunque su intervención no fuera obligatoria. También pueden reclamarse los gastos del requerimiento previo.
¿Cuándo prescriben las cuotas de la comunidad?
A los cinco años, por tratarse de pagos periódicos. Si la comunidad reclama cuotas más antiguas, el propietario puede alegar la prescripción en su oposición. Además, cuando una vivienda se vende, queda afecta al pago de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, de modo que el comprador puede tener que responder de ellas.
¿Se necesita abogado para el monitorio de la comunidad?
Para presentar la petición inicial, no. Pero si la comunidad los utiliza, puede repercutir sus honorarios al moroso, y si el vecino se opone y el asunto pasa a juicio, será necesario contar con ellos en la mayoría de los casos. Para el propietario que quiera oponerse, son obligatorios cuando la deuda supera los 2.000 euros.
¿Qué pasa si el propietario moroso ha fallecido?
La reclamación se dirige contra sus herederos o, si todavía no han aceptado la herencia, contra la herencia yacente. Conviene identificar bien a quién se demanda antes de presentar el monitorio, porque un error en el destinatario puede obligar a empezar de nuevo, y mientras tanto la vivienda sigue respondiendo de las cuotas del año en curso y los tres anteriores.
