Terminar de pagar la hipoteca no la elimina del Registro de la Propiedad. Para borrarla hay que seguir cuatro pasos: pedir al banco el certificado de deuda cero, firmar la escritura de cancelación ante notario, presentar el modelo 600 (la operación está exenta, pero la autoliquidación es obligatoria) e inscribir la cancelación en el Registro. No es un trámite obligatorio, pero sin él la hipoteca seguirá apareciendo como carga, algo que complica la venta o la herencia del inmueble. Y si han pasado más de 21 años desde el vencimiento, puede cancelarse por caducidad sin intervención del banco.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados civilistas te explican cada paso, qué cambia en el modelo 600 cuando se cancela una hipoteca y cuánto cuesta. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, tramitamos estas cancelaciones a diario.
Pagar la hipoteca no es cancelarla
Es la confusión más habitual y conviene aclararla desde el principio, porque hay dos cancelaciones distintas:
| Cancelación económica | Cancelación registral | |
|---|---|---|
| Qué es | Terminar de pagar el préstamo | Borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad |
| Cuándo se produce | Con la última cuota o la amortización total | Solo si se tramita expresamente |
| Efecto | Ya no debes nada al banco | La finca aparece libre de cargas |
Cuando pagas la última cuota, la deuda desaparece, pero la garantía hipotecaria sigue inscrita sobre la vivienda. Cualquiera que pida una nota simple verá la hipoteca como si siguiera vigente.
¿Es obligatorio cancelarla en el Registro?
No. Ninguna norma obliga a hacerlo al terminar de pagar. Pero es muy recomendable, y en algunos momentos resulta imprescindible:
- Al vender el piso: el comprador y su banco exigirán que la finca esté libre de cargas.
- Al pedir un nuevo préstamo con garantía de esa vivienda.
- En una herencia: tramitarla años después, con el banco original absorbido por otro, es bastante más complicado.
Por eso nuestra recomendación es hacerlo al terminar de pagar, mientras la documentación está a mano y la entidad es fácil de localizar.
Los cuatro pasos
| Paso | Quién interviene | |
|---|---|---|
| 1 | Certificado de deuda cero | El banco |
| 2 | Escritura de cancelación | Notario y apoderado del banco |
| 3 | Modelo 600 de la cancelación (exento) | Hacienda autonómica |
| 4 | Inscripción | Registro de la Propiedad |
Paso 1: el certificado de deuda cero
Se solicita en tu banco una vez pagada la totalidad del préstamo. Es el documento que acredita que la deuda está saldada y que exigirá después la notaría. Suele recoger:
- La identificación del préstamo hipotecario y de la finca afectada.
- Los datos registrales y los titulares.
- La cantidad garantizada y la declaración de que ha sido satisfecha íntegramente.
Si tu hipoteca era de una entidad que ya no existe porque fue absorbida por otra, el certificado lo emite la entidad sucesora. Es muy frecuente tras las fusiones bancarias de los últimos años, y lo único que cambia es a quién debes dirigirte.
Paso 2: la escritura de cancelación ante notario
El banco debe otorgar ante notario la escritura de cancelación, que funciona como carta de pago y consiente expresamente la cancelación de la inscripción. Contiene los titulares, la identificación de la finca, la hipoteca que se cancela y el Registro donde consta inscrita.
Un detalle práctico que tranquiliza a muchos: no es necesario que acudas tú a la firma. Quien firma es el apoderado del banco, porque es el acreedor quien consiente la cancelación. Tú solo necesitas elegir la notaría y recoger después la copia.
Los honorarios notariales están sujetos a arancel, reducido para las cancelaciones. Como referencia de nuestra experiencia, en una notaría de Barcelona la cancelación de una hipoteca de 150.000 euros rondó los 290 euros, impuestos incluidos.
Paso 3: el modelo 600 de la cancelación de hipoteca
La escritura de cancelación está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, pero exenta. Aun así, hay que presentar la autoliquidación: sin ella, el Registro no inscribirá la cancelación.
El funcionamiento general del impuesto, dónde se descarga el impreso y cómo se presenta lo explicamos en nuestra guía del modelo 600. Aquí nos centramos solo en lo que cambia cuando lo que se liquida es una cancelación de hipoteca, que es bastante.
Qué cambia respecto de un préstamo entre particulares
| Campo | Préstamo entre particulares | Cancelación de hipoteca |
|---|---|---|
| Modalidad | Transmisiones patrimoniales onerosas | Actos jurídicos documentados |
| Documento | Privado | Notarial, con notario, fecha y protocolo |
| Sujeto pasivo | Quien recibe el dinero | El titular de la finca |
| Transmitente | Quien presta | El banco que cancela |
| Valor | El importe prestado | La responsabilidad hipotecaria que figura en la escritura |
| Exención | La de los préstamos | La de cancelación de hipoteca, con código propio |
El error más habitual es seleccionar la modalidad o la exención del préstamo por inercia. La comprobación final es la misma en ambos casos: la cuota debe salir a cero. Si aparece un importe, la exención no está bien consignada.
Códigos de exención de la cancelación por comunidad
| Comunidad | Código |
|---|---|
| Madrid | CH1 |
| Cataluña | 130 |
| Castilla-La Mancha | 221 |
| Resto de comunidades | Consultar el desplegable del programa de ayuda |
Estos códigos corresponden a nuestra práctica, pero las administraciones autonómicas los actualizan periódicamente. Comprueba siempre en el desplegable del programa que el código seleccionado corresponde a la cancelación de hipoteca. En Castilla y León, Galicia y el resto de comunidades el procedimiento es el mismo: solo cambia el código.
El plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de cancelación.
Paso 4: la inscripción en el Registro
Con la copia autorizada de la escritura y el justificante del modelo 600, se presenta la documentación en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca, que es el que figura en la escritura. Muchas notarías la remiten telemáticamente, lo que ahorra el desplazamiento.
El plazo depende de cada Registro, pero lo habitual es que la inscripción se practique en unas semanas, un mes como máximo. Los honorarios registrales también están sujetos a arancel reducido. Una vez inscrita, conviene pedir una nota simple para comprobar que la hipoteca ya no figura.
Cancelación por caducidad, sin banco ni notario
Es una vía poco conocida y muy útil cuando la hipoteca es antigua, el banco ha desaparecido o no colabora. Permite pedir la cancelación directamente al registrador, mediante instancia privada, sin escritura ni certificado bancario.
Cuándo procede
- Por el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria: cuando han transcurrido 21 años desde el vencimiento del préstamo, es decir, los veinte años de prescripción de la acción hipotecaria más uno, siempre que no conste en el Registro que la hipoteca se renovó, que se interrumpió la prescripción o que se ejecutó.
- Por el artículo 210.1.8ª: cuando han transcurrido veinte años desde el último asiento en que conste la reclamación de la deuda o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la garantía.
Cómo se solicita
- Pide una nota simple que acredite la inscripción de la hipoteca y su fecha de vencimiento.
- Redacta una instancia dirigida al registrador, identificando la finca y la hipoteca cuya cancelación solicitas.
- Legitima tu firma ante notario o ratifícala ante el propio registrador.
- Preséntala en el Registro competente. Consulta con él si exige acreditar la presentación del modelo 600, que en su caso se declararía sin cuota.
Una advertencia importante: la cancelación por caducidad elimina la carga registral, no la deuda. Si todavía debías algo, la obligación personal subsiste, aunque el banco pierda la garantía sobre el inmueble. Y conviene calcular bien los plazos, porque cualquier asiento posterior de reclamación o de ejecución puede interrumpirlos.
Cancelar la hipoteca para vender el piso
No hace falta cancelarla antes de vender. Lo habitual es hacerlo en el mismo acto de la compraventa: parte del precio que paga el comprador se destina a amortizar el préstamo, y el apoderado del banco firma la cancelación en la misma notaría. El comprador recibe así la vivienda libre de cargas.
Si la hipoteca está pagada desde hace tiempo pero sigue inscrita, conviene tramitar la cancelación antes de poner el piso a la venta, porque es un trámite que puede demorar una operación que tiene plazos pactados en el contrato de arras.
¿Lo tramito yo o lo dejo al banco?
Muchos bancos ofrecen gestionar la cancelación completa a través de su gestoría. Es cómodo, pero conviene saber dos cosas: los costes los pagas tú igualmente, y la gestoría suele añadir sus propios honorarios. Tramitarlo por tu cuenta es perfectamente viable, porque la notaría y el Registro hacen la mayor parte del trabajo.
Cuánto cuesta en total
- Certificado de deuda cero: habitualmente gratuito, aunque conviene revisar si el contrato prevé alguna comisión.
- Notaría: arancel reducido; como referencia, en torno a 290 euros en el caso que citábamos.
- Modelo 600: cero euros, por estar exento.
- Registro: arancel reducido.
- Gestoría: solo si delegas el trámite.
En la cancelación por caducidad el coste se reduce a la legitimación de firma y los honorarios del Registro.
¿Cómo podemos ayudarte?
Solicitamos el certificado al banco o a su entidad sucesora, coordinamos la escritura con la notaría, presentamos el modelo 600 con el código de exención correcto y seguimos la inscripción hasta comprobar que la finca queda libre de cargas. Si la hipoteca es antigua, estudiamos si procede la cancelación por caducidad. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la cancelación de hipoteca
¿Se cancela la hipoteca automáticamente al terminar de pagar?
No. Con la última cuota se extingue la deuda, pero la garantía hipotecaria sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que se tramita su cancelación. Para borrarla hay que pedir el certificado de deuda cero, firmar la escritura de cancelación, presentar el modelo 600 e inscribirla. No es obligatorio, pero sin ello la vivienda seguirá apareciendo con la carga.
¿Hay que pagar impuestos por cancelar la hipoteca?
No, porque la escritura de cancelación está exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Pero la autoliquidación mediante el modelo 600 es obligatoria, marcando la exención con el código correspondiente de tu comunidad autónoma, y debe presentarse en 30 días hábiles. Sin ese justificante, el Registro no inscribirá la cancelación.
¿Qué código de exención se pone en el modelo 600 al cancelar la hipoteca?
Depende de la comunidad. En nuestra práctica, Madrid utiliza el código CH1, Cataluña el 130 y Castilla-La Mancha el 221. Como las administraciones los actualizan periódicamente, conviene comprobar siempre en el desplegable del programa de ayuda que el código elegido corresponde a la cancelación de hipoteca. Si al calcular aparece una cuota distinta de cero, la exención está mal consignada.
¿Puedo cancelar una hipoteca antigua si el banco ya no existe?
Sí. Si fue absorbido por otra entidad, el certificado de deuda cero lo emite la sucesora. Y si han pasado 21 años desde el vencimiento del préstamo, puedes solicitar la cancelación por caducidad directamente al registrador mediante instancia privada, sin escritura ni intervención del banco, siempre que no conste en el Registro una renovación, reclamación o ejecución que haya interrumpido el plazo.
¿Tengo que ir al notario para cancelar la hipoteca?
No es necesario que acudas. Quien firma la escritura de cancelación es el apoderado del banco, porque es el acreedor quien consiente la cancelación. Tú puedes elegir la notaría y recoger después la copia autorizada, que junto al modelo 600 presentarás en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto tarda la cancelación en el Registro?
Depende de cada Registro, pero lo habitual es que la inscripción se practique en unas semanas, un mes como máximo desde la presentación. Todo el proceso, desde que solicitas el certificado al banco, suele completarse en uno o dos meses. Al terminar, conviene pedir una nota simple para comprobar que la hipoteca ya no figura.
