El banco se niega a devolver los gastos de la hipoteca

A pesar de la gran cantidad de sentencias favorables, aún seguimos interponiendo numerosas reclamaciones bancarias a finales de noviembre de 2024, debido a que muchos bancos se niegan a devolver los gastos de la hipoteca.

Tras la resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre el plazo de reclamación de los gastos hipotecarios que tiene el consumidor, ya no queda ninguna duda de que las cartas que recibimos de las entidades bancarias responden, simple y llanamente, a una estrategia procesal de los bancos.

En este artículo, nuestros abogados especializados en la reclamación de gastos hipotecarios te explican la situación actual y por qué todavía hay bancos que se niegan a realizar la devolución a sus clientes. Además, te actualizamos sobre qué gastos puedes reclamar, qué documentación necesitas para iniciar la reclamación y los pasos a seguir en caso de que el banco te diga que tu derecho ha prescrito.

En cualquier caso, siempre realizamos una evaluación previa de tu caso para llevar a cabo la reclamación con las máximas garantías de éxito.

Gastos de hipoteca que puedes reclamar

Tras años de experiencia en la reclamación de gastos hipotecarios para nuestros clientes, hemos identificado qué gastos suelen ser estimados por vía judicial y cuáles pueden implicar ciertos riesgos en su reclamación.

• Los gastos de notaría deben ser asumidos al 50% por cada una de las partes.
• Los gastos de gestoría deben ser cubiertos en su totalidad por el banco (100%).
• Los gastos de tasación también deben ser asumidos por la entidad bancaria en un 100%.
• Los gastos del registro de la propiedad deben ser cubiertos completamente por el banco (100%).

Gastos de la hipoteca que no puedes reclamar

Los gastos relacionados con la comisión de apertura son más dudosos, por lo que no recomendamos su reclamación salvo que se cumplan estrictamente los criterios establecidos por el Tribunal Supremo. En caso de solicitar este concepto, el banco seguramente presentará un recurso.

Además, con el paso del tiempo se ha confirmado que no es viable reclamar el impuesto pagado en la formalización de la hipoteca.

Documentación necesaria para iniciar una reclamación

Si el banco se niega a devolver los gastos de la hipoteca, es fundamental conocer cómo reclamar los gastos de tu hipoteca correctamente. Para iniciar la reclamación será necesario contar con la siguiente documentación:

1. Escritura de préstamo hipotecario (no la escritura de compraventa).
2. Facturas de los siguientes conceptos:
   • Notaría
   • Tasación
   • Gestoría
   • Registro de la propiedad

Exclusiones legales comunes

Existen casos en los que el banco no está obligado a devolver los gastos de la hipoteca. Como mencionamos anteriormente, estos incluyen:

• Reclamaciones en las que se solicite la devolución del 100% de los gastos de notaría.
• El impuesto hipotecario, ya que no es reclamable.
• La comisión de apertura, que en la actualidad también suele ser rechazada.

Otro caso importante es cuando han transcurrido más de cinco años desde que se tuvo conocimiento de la abusividad de las cláusulas. Este punto ha generado debate, ya que la interpretación del plazo de prescripción puede variar según cada situación.

El banco no me devuelve los gastos de la hipoteca, ¿qué hago?

Si el banco se niega a devolver los gastos de la hipoteca, lo primero que recomendamos es presentar una reclamación extrajudicial. En algunos casos, también es posible recurrir a una reclamación de impagados si la entidad bancaria mantiene una deuda injustificada con el cliente. A partir de ahí, los pasos a seguir son los siguientes:

1. Presentar una reclamación ante la oficina de atención al cliente de la entidad bancaria. En Garón Abogados, contamos con los datos de las entidades para gestionar este trámite en tu nombre.
2. Si el banco no responde en un plazo razonable, proceder con la reclamación judicial.
3. Durante el proceso, el banco puede reconocer la deuda o alegar que la reclamación no procede por haber prescrito el plazo (lo más habitual).

En este último caso, la mejor estrategia a seguir dependerá de la recomendación de tus abogados. Procesalmente, podrían haberse generado gastos adicionales debido a la negativa del banco, los cuales este tendría que asumir.

Motivos habituales de los bancos para rechazar devoluciones

Existen dos motivos principales por los que los bancos rechazan la devolución de los gastos hipotecarios:

1. Prescripción de la deuda. Es importante conocer cuándo prescribe una deuda para asegurarte de que tu reclamación sigue siendo válida.
2. Estrategia procesal del banco.

Las razones que alegan para negar un derecho que ha sido reconocido en prácticamente todas las sentencias favorables a los consumidores responden, en esencia, a lo siguiente:

Una estrategia utilizada por las entidades para ganar tiempo y, por consiguiente, mantener liquidez.

Desde un punto de vista procesal, esta táctica tiene sentido para las entidades bancarias. Considerando que el importe medio de devolución de los gastos hipotecarios oscila entre los 600 y 1.200 euros, sumar los costos del procedimiento judicial podría no ser rentable para los bancos. Además, en ciudades como Madrid, donde los casos pueden resolverse en un plazo de dos a tres años, las entidades bancarias pueden considerar que retrasar los pagos les resulta beneficioso.

Sentencia del TJUE sobre el plazo de reclamación de los gastos de la hipoteca (25 de abril de 2024)

A pesar de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), que cuestionaba el plazo máximo para reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca, esta nueva resolución, publicada el 25 de abril de 2024, abre una nueva oportunidad para reclamar:

El plazo de reclamación debe empezar a contar una vez se dicte sentencia firme, y no desde la sentencia del Tribunal Supremo.

Por ello, se anima a los consumidores a seguir reclamando la devolución de los gastos hipotecarios, como se ha venido haciendo en este despacho hasta la reciente resolución. En el caso del Banco Santander, ya se están devolviendo los gastos de hipoteca, lo que demuestra que estas reclamaciones pueden tener éxito.

Antecedentes

Desde nuestra firma jurídica, nos hemos opuesto a la limitación del plazo de reclamación y hemos seguido presentando demandas incluso cuando los bancos han rechazado devolver los gastos a nuestros clientes. Consideramos que, como mínimo, debía incluirse el periodo de suspensión de plazos procesales debido a la pandemia de la COVID-19. Si se hubiera tenido en cuenta este factor, el plazo máximo para reclamar se habría extendido hasta abril de 2024.

Sin embargo, el 25 de enero de 2024, con la publicación de la sentencia, el TJUE reafirmó que:

El plazo para reclamar comenzará una vez se declare la nulidad de la cláusula, es decir, a partir de la sentencia firme.

Además, insistió en que:

Los bancos deberían estar devolviendo los gastos de la hipoteca, ya que así lo han acordado los tribunales españoles. Asimismo, la nulidad de las cláusulas abusivas es imprescriptible.

UNICAJA, CAIXABANK, BBVA Y BANCO SANTANDER: los bancos con más reclamaciones en materia de gastos hipotecarios

En nuestro despacho hemos identificado que estas entidades bancarias son las que más frecuentemente rechazan la devolución de los gastos hipotecarios. Por esta razón, estamos presentando un gran número de reclamaciones amistosas en su contra. Sin embargo, hasta el momento, todas las solicitudes han sido denegadas, lo que nos ha llevado a interponer las correspondientes acciones judiciales para defender los derechos de nuestros clientes.

Casos de éxito en devoluciones de gastos hipotecarios

A continuación, presentamos algunos casos en los que Garón Abogados ha logrado recuperar los gastos hipotecarios para sus clientes. Estos ejemplos reflejan cómo, a pesar de la negativa inicial de los bancos, es posible obtener sentencias favorables.

Caso 1: Unicaja-Liberbank

El pasado 17 de octubre de 2024 presentamos una reclamación formal ante Unicaja por un crédito originalmente concedido por Liberbank. En menos de un mes, nuestro cliente recibió la notificación de que el banco le había abonado la totalidad de los gastos hipotecarios, a pesar de haberlos rechazado en un primer momento.

Este caso demuestra que la persistencia en la reclamación es clave, ya que, aunque los bancos suelen negar inicialmente la devolución, en muchos casos terminan reconociendo la obligación de pago.

Caso 2: Unicaja

Tras presentar la demanda contra Unicaja, logramos obtener una sentencia favorable en menos de un mes. Si quieres conocer más sobre este tipo de procesos, consulta cómo Unicaja devuelve los gastos de hipoteca. Este tiempo de resolución es inusualmente rápido, ya que lo habitual es que el proceso judicial se extienda por al menos un año.

Aunque este caso es anecdótico por su rapidez, pone de manifiesto que los jueces están fallando sistemáticamente a favor de los consumidores cuando se trata de la devolución de gastos hipotecarios.

Caso 3: Caixabank

En este caso, además de reclamar los gastos hipotecarios, solicitamos la nulidad del interés de demora incluido en la escritura del préstamo. Este tipo de interés, en muchas ocasiones, se ha aplicado de manera abusiva y fuera de los márgenes establecidos por la jurisprudencia.

En este proceso conseguimos que el tribunal anulara el interés de demora, lo que representó un beneficio adicional para nuestro cliente. Este caso demuestra la importancia de revisar todas las cláusulas del préstamo hipotecario, ya que en muchos casos pueden existir otras condiciones abusivas que también son reclamables.