El precontrato de arrendamiento, también llamado documento de reserva, es el acuerdo previo por el que propietario e interesado se comprometen a firmar el contrato de alquiler en un plazo determinado, normalmente a cambio de una señal. Es un documento vinculante: quien se echa atrás asume las consecuencias que se hayan pactado. Y hay un dato que conviene tener claro desde el principio: desde la Ley 12/2023, los honorarios de la inmobiliaria no puede pagarlos el inquilino en vivienda habitual, por lo que esa señal no puede encubrirlos.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados civilistas te explican qué fuerza tiene el documento, cuándo se devuelve la reserva y qué debe contener, con modelos orientativos de documento de reserva y de recibos. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, revisamos y redactamos estos acuerdos a diario.
¿Qué es el precontrato de arrendamiento?
Es un contrato preparatorio: las partes todavía no formalizan el arrendamiento, pero se obligan a celebrarlo en un plazo cierto y en las condiciones ya acordadas. Se utiliza cuando aún no puede entregarse la vivienda, porque el inquilino anterior no se ha marchado, faltan reparaciones o queda pendiente comprobar la solvencia del futuro arrendatario.
Ofrece garantías a ambas partes: el interesado se asegura de que la vivienda no se alquile a otro mientras tanto, y el propietario, de que el inmueble quedará arrendado.
¿Es vinculante? Qué pasa si una parte se echa atrás
Sí, es vinculante, y esto es lo que más se desconoce. No es un simple papel informal: es un contrato válido que genera obligaciones exigibles.
Ahora bien, sus consecuencias dependen por completo de cómo esté redactado:
- Si el documento prevé expresamente qué ocurre en caso de desistimiento (que el interesado pierde la señal y el propietario la devuelve duplicada, por ejemplo), se aplica lo pactado.
- Si nada se dice, la parte cumplidora puede exigir judicialmente la celebración del contrato de arrendamiento, además de los daños y perjuicios acreditados. No es una salida libre.
Por eso conviene definir siempre las consecuencias del incumplimiento: sin ellas, ninguna de las dos partes sabe realmente a qué se expone.
¿Se devuelve la reserva del alquiler?
Depende de quién frustre la operación y de lo pactado:
| Situación | Qué ocurre con la señal |
|---|---|
| Se firma el contrato | Se descuenta de la primera renta o de la fianza |
| Desiste el interesado sin causa | La pierde, si así se pactó |
| Desiste el propietario | Debe devolverla, y duplicada si se pactó así |
| La operación no se cierra por causa ajena a ambos | Procede la devolución íntegra |
| El propietario no acredita la titularidad o el inmueble tiene cargas ocultas | Devolución íntegra y posible indemnización |
Una situación muy frecuente merece mención aparte: cuando el interesado no supera el estudio de solvencia. Si el documento no previó ese supuesto, suele dar lugar a conflicto, así que conviene dejarlo resuelto por escrito de antemano.
Qué debe contener el documento de reserva
- Identificación completa de propietario e interesado, con DNI y domicilio.
- Identificación del inmueble: dirección, referencia catastral y descripción.
- Importe de la señal y forma de entrega.
- Plazo de la reserva y fecha límite para firmar el contrato.
- Condiciones esenciales del futuro arrendamiento: renta, duración, fianza y gastos.
- Destino de la señal: si se descuenta de la renta o de la fianza.
- Consecuencias del incumplimiento de cada parte.
- Condición de solvencia, si el propietario va a verificarla.
- Fecha y firma de ambas partes.
Modelo de documento de reserva de alquiler
A título orientativo, un documento de reserva puede redactarse en estos términos:
“En (lugar), a (fecha).
REUNIDOS: De una parte, D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), en adelante LA PROPIEDAD. De otra, D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), en adelante EL INTERESADO.
PRIMERA. La propiedad reserva a favor del interesado la vivienda sita en (dirección completa), con referencia catastral (número), comprometiéndose a no ofrecerla en arrendamiento a terceros durante la vigencia de este documento.
SEGUNDA. El interesado entrega en este acto la cantidad de (importe) euros en concepto de señal, que se descontará de (la primera mensualidad de renta / el importe de la fianza) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.
TERCERA. Ambas partes se comprometen a formalizar el contrato de arrendamiento antes del (fecha), en las siguientes condiciones esenciales: renta mensual de (importe) euros, duración de (plazo), y fianza legal de (importe) euros.
CUARTA. Si el interesado desistiera sin causa justificada, perderá la cantidad entregada. Si fuera la propiedad quien desistiera, deberá devolver dicha cantidad (duplicada). Si el contrato no llegara a firmarse por causa no imputable a ninguna de las partes, la señal se devolverá íntegramente.
Y en prueba de conformidad, firman por duplicado.”
Adáptalo siempre al caso concreto. Y si vas a incluir una condición de solvencia, redáctala con precisión: qué documentación se exige, en qué plazo y qué ocurre si el estudio resulta desfavorable.
Reserva de local comercial: qué cambia
El esquema es el mismo, pero hay diferencias relevantes porque los locales se rigen por el régimen de arrendamientos para uso distinto de vivienda, donde prima la libertad de pactos:
- La fianza legal es de dos mensualidades, no de una.
- Los honorarios de intermediación sí pueden pactarse a cargo del arrendatario, a diferencia de la vivienda habitual.
- Conviene condicionar la reserva a la obtención de la licencia de actividad y a que el local sea apto para el uso previsto, comprobando calificación urbanística y posibles limitaciones de la comunidad de propietarios.
- Debe aclararse quién asume las obras de adecuación.
Ese primer punto es el que más disgustos evita: reservar un local sin comprobar si la actividad es viable en él puede salir muy caro.
Los honorarios de la inmobiliaria ya no los paga el inquilino
Es la corrección más importante y afecta directamente a muchas reservas. El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su redacción tras la Ley 12/2023, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
La consecuencia práctica es clara: en un alquiler de vivienda habitual, la agencia no puede cobrarte el mes de honorarios ni los gastos de redacción del contrato, y cualquier pacto en contrario es nulo. Si la señal que te piden encubre en realidad esa comisión, puedes reclamarla.
Existen supuestos en los que sí cabe repercutirlos, porque quedan fuera de esa norma: locales de negocio, arrendamientos de temporada y alquiler de habitaciones, que se rige por el Código Civil.
¿Cuánto se entrega de señal?
No hay importe legal. Lo habitual es entre una y dos mensualidades de renta, o una cantidad simbólica cuando la reserva es corta. Conviene desconfiar de señales desproporcionadas y, sobre todo, de quien pide dinero sin entregar documento ni recibo: es el patrón habitual de las estafas de alquiler.
Antes de entregar nada, comprueba que quien te atiende es el propietario o tiene autorización, y pide una nota simple del Registro para verificar la titularidad y las cargas.
Los recibos: siempre por escrito
La ley obliga al arrendador a entregar recibo del pago, salvo que se haya pactado un sistema que acredite por sí mismo el pago efectivo, como la transferencia bancaria. Guardar esos justificantes es lo que permite después demostrar qué entregaste y por qué concepto.
Modelo de recibo de reserva
“RECIBÍ. En (lugar), a (fecha). D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), en calidad de propietario de la vivienda sita en (dirección), declara haber recibido de D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), la cantidad de (importe) euros (en letra) en concepto de SEÑAL Y RESERVA de la citada vivienda, cantidad que se descontará de (la primera renta / la fianza) en el momento de formalizarse el contrato de arrendamiento. Firmado.”
Modelo de recibo de fianza
“RECIBÍ. En (lugar), a (fecha). D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), en calidad de arrendador de la vivienda sita en (dirección), declara haber recibido de D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), la cantidad de (importe) euros (en letra) en concepto de FIANZA LEGAL, conforme al artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, correspondiente al contrato de arrendamiento suscrito con fecha (fecha). Dicha cantidad será depositada en el organismo autonómico competente y devuelta al finalizar el arrendamiento, previa comprobación del estado de la vivienda y del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Firmado.”
La fianza: importe y depósito obligatorio
Conviene no confundirla con la señal. La fianza legal es obligatoria y asciende a una mensualidad en vivienda y dos en uso distinto. Pueden pactarse garantías adicionales, pero en los arrendamientos de vivienda de hasta cinco años su valor no puede exceder de dos mensualidades de renta.
El arrendador está obligado a depositarla en el organismo autonómico correspondiente. Es un dato útil para el inquilino: si el propietario no lo hizo, tendrás un argumento adicional para reclamar su devolución al final del contrato.
Errores frecuentes al reservar un piso
- Entregar dinero sin documento ni recibo. Es el error más caro y el más común.
- No comprobar la titularidad del inmueble mediante nota simple.
- No fijar plazo para la firma del contrato, lo que deja la reserva en el aire.
- No pactar qué pasa si desiste cada parte, dejándolo todo a la interpretación posterior.
- Aceptar pagar honorarios de agencia en un alquiler de vivienda habitual.
- No dejar por escrito la renta y la duración acordadas, lo que permite cambiarlas al firmar.
¿Cómo podemos ayudarte?
Redactamos o revisamos el documento de reserva antes de que entregues dinero, comprobamos la titularidad y las cargas del inmueble, reclamamos la devolución de señales y honorarios indebidamente cobrados y te asistimos si la otra parte incumple lo pactado. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre la reserva de alquiler
¿Se devuelve la reserva de un piso de alquiler?
Depende de lo pactado y de quién frustre la operación. Si se firma el contrato, la señal se descuenta de la renta o de la fianza. Si desiste el interesado sin causa, suele perderla; si desiste el propietario, debe devolverla, duplicada si así se acordó. Y si el contrato no se firma por causa ajena a ambos, procede la devolución íntegra.
¿Es vinculante el precontrato de alquiler?
Sí. Es un contrato válido que obliga a ambas partes a celebrar el arrendamiento en el plazo y condiciones acordados. Si el documento prevé las consecuencias del desistimiento, se aplica lo pactado; si nada dice, la parte cumplidora puede exigir judicialmente la firma del contrato y reclamar los daños acreditados. No es, por tanto, una salida libre.
¿Puede la inmobiliaria cobrarme honorarios por el alquiler?
En vivienda habitual, no. El artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tras la Ley 12/2023, establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, y cualquier pacto en contrario es nulo. Si ya los pagaste, puedes reclamarlos. Sí pueden repercutirse en locales de negocio, arrendamientos de temporada y alquiler de habitaciones.
¿Cuánto se paga de señal para reservar un piso?
No hay importe fijado por ley. Lo habitual es entre una y dos mensualidades de renta, o una cantidad menor si la reserva es de pocos días. Desconfía de señales desproporcionadas y, sobre todo, de quien pida dinero sin entregar documento ni recibo. Antes de pagar, comprueba mediante nota simple que quien te atiende es el propietario.
¿La señal se descuenta de la fianza?
Solo si se pacta expresamente. Puede descontarse de la fianza o de la primera mensualidad de renta, pero conviene dejarlo escrito en el documento de reserva para evitar que después se reclamen ambos conceptos por separado. La fianza legal es de una mensualidad en vivienda y dos en local, y el arrendador debe depositarla en el organismo autonómico.
¿Qué diferencia hay con el contrato de arras?
Las arras del artículo 1454 del Código Civil son una figura propia de la compraventa, no del arrendamiento, y no requieren escritura pública. En el alquiler lo que existe es una reserva o precontrato, al que las partes pueden dar un funcionamiento similar pactando expresamente que quien desista pierda la señal o la devuelva duplicada. La clave está en redactarlo con claridad.
JOSÉ ANTONIO JOVER
Como presidente del Real Tenis Club de Cádiz, tengo que formalizar un contrato de subarriendo a empresa de hostelería que pretende alquilar nuestro local de bar/cafetería sito en el mismo club. Este contrato se creará y firmará de aquí a un mes pero mientras tanto necesitan acceder al mismo para realizar obras de reforma y decoración, por lo tanto necesitan se les entreguen las llaves, se requiere en este caso que se redacte y firme un precontrato o contrato de entrega de llaves hasta el contrato definitivo? Existe algún modelo específico?
Gracias por su atención.
José Antonio Jover
Luis
Hola, el jueves de la semana pasada contacté con un anuncio de internet por el alquiler de una vivienda, tras concertar una cita con el casero en persona acordamos en ingresarle una cantidad en concepto de reserva SIN firmar ningún tipo de contrato de reserva ni de alquiler ya que la casa aún está ocupada hasta el 4 de agosto. El dinero se le ingresa el viernes y el martes siguiente (4 días después) en mi trabajo me comentan ( mi coordinador) que la empresa no se presenta al concurso ( licitación con el cabildo) que está ejerciendo por lo cual es posible que cuando entre la nueva empresa nos despidan a todos por diferencias en el convenio colectivo. Acto seguido se lo comunico así al casero y le explicó que como no se que va a pasar con mi futuro profesional prefiero no coger el alquiler y le pido por favor que me devuelva la reserva. El de primeras se niega alegando que no tiene por qué aunque después de eso me dice que si me la va a devolver, cosa que tras esperar desde el miércoles aun no la ha devuelto. Mi pregunta es, ¿si No firmen con él ningún tipo de contrato de reserva ni de alquiler perdería el mi derecho a que me devuelvan mi reserva? Gracias
Luis
Buenas tardes
Junto a nuestra casa principal pero separado tenemos un anexo que hace la función de casa de invitados. Tiene 2 habitaciones un saloncito una pequeña cocina y un baño con ducha.
Ahora una familia extranjera amigos nuestros van a trasladarse a vivir en España y hemos decidido que ellos adecuen y amplien a su gusto las dependencias y paguen las obras, para ocuparla gratuitamente durante un máximo de 2 años, con la condición de que al finalizar el plazo nos compren toda la propiedad reservándonos el usufructo durante 15 años.
Hicimos una consulta en una notaria para documentar adecuadamente la situación, pero nos dijeron que teníamos que consultar un abogado.
Por favor denme su opinión sobre la cuestión.
Muchas gracias
Saludos
Diego
Buenas tardes,
Quería aprovechar este espacio habilitado por ustedes para preguntar una duda. Quisiera alquilar un piso en Madrid cuya dueña dice que no puede enseñar hasta el día 20 de este mes porque no está en Madrid hasta esa fecha. Me propone que puedo hacer una reserva, para lo cual debería primero de todo hacerle una transferencia de la fianza, y cuando reciba la transferencia, me haría llegar el precontrato de alquiler.
¿Debería fiarme ya que ella no está en Madrid, y recibiría el dinero sin estar yo delante y sin recibir de manera inmediata el precontrato? Saludos y gracias
Ana
Hola muy buenas. Vimos un local y para hacernos un estudio de viabilidad nos pidieron un precontrato. Nos lo mando el abogado por mail, sin fechas, ni firmas. Pero con todo tipo de detalles de dinero, fianza,aval.Nif de propietarios..etc. hemos hecho todas las gestiones…y a 3 dias de firmar el contrato nos han llamado k tienen a otra persona para alquilar el negocio. Eso se puede hacer? A parte de ser inmoral no se si sera legal. Pk teniamos acuerdos verbales y el precontrato. Este ultimo si firmar pk nadie nos lo exigio. Muchas gracias espero respuesta. Un saludo y muchas gracias!@
Fyd
un precontrato de alquiler a groso modo debe contener esto.
Los datos personales de ambas partes, así como la fecha y lugar.
El plazo que se haya fijado de reserva y la cantidad de la reserva
Los pactos básicos del arrendamiento.
Posibles consecuencias de incumplimiento del contrato.
Un precontrato de esta índole es entre particulares, y efectivamente debe ir firmado por ambas partes, como prueba de conformidad entre ambas.
Los contratos verbales tiene validez, el problema es demostrarlos.
Los precontratos de alquiler no solo dan garantías a los arrendadores, también a vosotros. Si no se hadado una se ha firmado un precontrato por ambas partes no tiene validez.
Si no ha habido una señal de reserva es muy difícil demostrar que ha habido un acuerdo verbal y las condiciones de este.
Aparte, si fuera el caso habría que remitirse a los apartados de duración de precontrato y consecuencias de incumplimiento. Si estas no existen, aunque se demostrara incumplimiento de contrato, al ser privado y no existir estas condiciones dudo mucho que hubiera repercusiones.
Luis Enrique de Garón Abogados
Muchas gracias por la aportación FyD!
Un saludo,
Rosalía
Buenas tardes:
Procedí a realizar la reserva de un piso en alquiler, pero tras varias irregularidades, he decidido no alquilar el piso. Mi documento de reserva no tiene fecha de caducidad, ¿podría recuperar todo mi dinero? ¿Qué debo hacer para ello?
mila
Que porcentaje de penalización sobre el monto recibido se debe colocar n el contrato n caso de incumplimiento?
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Mila,
gracias por escribirnos.
Al final las cláusulas penales quedan sujetas al acuerdo y voluntad de las partes. No hay límites, aunque siempre se estará al perjuicio económico que se pueda producir.
Un saludo!
Emilia
Estoy en un piso de alquiler
Aun no he firmado el contrato pero tengo el precontrato
En el contrato no aparece lo que convenimos y aparecen otras cosas de las que no hablamos
Le pague el mes en curso
Que debo hacer para no perder la fianza y que no me eche del piso
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Emilia,
antes de nada, agradecer que nos hayas contactado para exponer tu caso.
En mi opinión, el precontrato debe de recoger todos los acuerdos previos que van a detallarse en el contrato, es decir, podría ser el mismo documento pero llamarlo PRECONTRATO. Imagino que tendrás comunicaciones con la parte arrendadora donde acordasteis los términos. Tendríamos que ver el documento para ver la cláusula penal interpuesta, por lo que quedamos a tu disposición para estudiar el caso.
Encantado de saludarte,