Donar dinero a un hijo para que compre su vivienda habitual es una de las operaciones más ventajosas fiscalmente, siempre que se haga bien. La clave está en que muchas comunidades autónomas premian este destino concreto con reducciones o bonificaciones que pueden dejar el impuesto casi en cero: en Madrid, una reducción del 100% hasta 250.000 euros; en Andalucía, hasta 150.000 euros; en Cataluña, una reducción del 95%. A cambio, hay que cumplir requisitos estrictos y, sobre todo, respetar los plazos para comprar, que cambian mucho de una comunidad a otra.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados expertos en donaciones te explican qué es esta figura, qué requisitos comparte en toda España, cuánto tiempo tienes para comprar según tu comunidad y qué pasa si no cumples. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, hemos tramitado estas operaciones en toda España y también desde el extranjero.
¿Qué es una donación para la compra de vivienda habitual?
Es la entrega gratuita de dinero de un familiar, normalmente los padres, a otro, habitualmente un hijo, con la finalidad expresa de que este adquiera su vivienda habitual. Se trata de una donación de dinero de padres a hijos con un destino específico, y es precisamente ese destino el que abre la puerta a un tratamiento fiscal privilegiado en la mayoría de comunidades autónomas.
La operación tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las comunidades autónomas. Por eso el coste real depende de dónde resida el donatario, aunque el concepto de vivienda habitual y buena parte de los requisitos son comunes a todo el territorio, al remitirse a la normativa estatal del IRPF.
Requisitos comunes en toda España
Con independencia de la comunidad, para aplicar el beneficio fiscal hay que cumplir una serie de condiciones que se repiten en casi todas las normativas:
- Formalizar la donación en escritura pública ante notario. Es prácticamente insoslayable: sin documento público, se pierde el beneficio.
- Justificar el origen y el destino de los fondos, entregando el dinero por transferencia bancaria identificable, nunca en efectivo.
- Hacer constar en la escritura que el dinero se destina a la adquisición de la vivienda habitual del donatario.
- Comprar dentro del plazo que fije la comunidad autónoma.
- Residir en la vivienda el tiempo necesario para que tenga la consideración de habitual.
- Presentar el modelo 651 en plazo, aunque la cuota resultante sea cero.
¿Qué se considera vivienda habitual?
El concepto no lo define la normativa de donaciones, sino la del IRPF, lo que lo hace uniforme en toda España. Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente reside de forma continuada durante al menos tres años. Se admite que no se complete ese plazo, sin perder la condición, en circunstancias como el fallecimiento, el matrimonio o la separación, un traslado laboral o la obtención del primer empleo. Conviene no confundir vivienda habitual con residencia habitual: esta última se vincula a la permanencia durante más de 183 días al año a efectos de residencia fiscal.
Cuánto se paga según la comunidad autónoma
Aquí está la gran diferencia. El beneficio y, sobre todo, el plazo para comprar varían de forma notable:
| Comunidad | Beneficio para vivienda habitual | Plazo para comprar |
|---|---|---|
| Madrid | Reducción del 100% de la base, hasta 250.000 € | 1 año |
| Andalucía | Reducción propia hasta 150.000 € (250.000 € con discapacidad), más bonificación del 99% | Plazo de autoliquidación |
| Comunidad Valenciana | Reducción y bonificación del 99% para grupos I y II | Según normativa autonómica |
| Cataluña | Reducción del 95% (requisitos de edad e ingresos) | 3 meses |
En comunidades como Madrid, Andalucía, Murcia, La Rioja o Extremadura, la bonificación general del 99% para familiares directos hace que, en la práctica, incluso sin acogerse al régimen específico de vivienda, el coste sea muy bajo. La diferencia entre una comunidad y otra puede ser de miles de euros, por lo que conviene analizar cada caso.
La donación para vivienda habitual en Madrid
La Comunidad de Madrid es una de las más generosas. Permite una reducción del 100% de la base imponible, con el límite de 250.000 euros, para las donaciones de dinero a favor del cónyuge, hijos, nietos o hermanos que se destinen a la compra de la vivienda habitual. El requisito temporal es claro: la vivienda debe adquirirse en el plazo de un año desde la donación. Puedes ver el conjunto del tributo en nuestra guía del impuesto de donaciones en Madrid.
Además, desde julio de 2025 se permite aplicar esta reducción del 100% en documento privado cuando la donación no supera los 10.000 euros, aunque para importes destinados a la compra de una vivienda, que suelen ser mayores, seguirá siendo necesaria la escritura pública.
La donación para vivienda habitual en Cataluña
En Cataluña el régimen es distinto: no existe bonificación de la cuota, sino una reducción del 95% sobre el importe donado para la compra de la primera vivienda habitual. Para aplicarla, el donatario debe tener menos de 36 años (o una discapacidad igual o superior al 65%) y una base imponible en su última declaración de la renta que no supere los 36.000 euros. El gran condicionante es el plazo: solo tres meses para formalizar la compra ante notario, mucho más ajustado que en otras comunidades. Puedes ampliar en nuestra guía sobre el impuesto de donaciones en Cataluña.
El procedimiento paso a paso
Formalizar correctamente la operación es lo que garantiza el ahorro. Estos son los pasos:
- Planificación previa con asesoramiento, comprobando el plazo de tu comunidad y si ya tienes vivienda localizada.
- Identificación fiscal del donante y del donatario, y obtención del NIE si alguno reside en el extranjero.
- Preparación del borrador de la escritura con la notaría, haciendo constar el destino a vivienda habitual.
- Transferencia bancaria de los fondos, para dejar acreditado su origen.
- Firma de la donación ante notario.
- Liquidación del modelo 651 dentro del plazo, generalmente de 30 días hábiles desde la donación.
Plazos y forma de pago
Conviene no confundir dos plazos distintos que a menudo se mezclan:
- Plazo para declarar la donación: con carácter general, 30 días hábiles desde que se recibe el dinero, para presentar el modelo 651.
- Plazo para comprar la vivienda: el que fije cada comunidad (un año en Madrid, tres meses en Cataluña), que es el que condiciona el beneficio fiscal.
El dinero debe entregarse por transferencia bancaria para acreditar su trazabilidad. En las transferencias internacionales conviene extremar la precaución, porque por la normativa de blanqueo el banco puede devolver la transferencia si no se justifica bien.
La ganancia patrimonial del donante
Un punto que muchas familias pasan por alto. Cuando se dona dinero, el donante no tiene que declarar nada en su IRPF. Pero si en lugar de dinero se donara directamente un inmueble revalorizado, el donante debería tributar por la ganancia patrimonial, es decir, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión, aunque no reciba nada a cambio. Por eso, para ayudar a un hijo a comprar, suele ser más eficiente donar el dinero que un inmueble. Lo desarrollamos en nuestra guía sobre cómo tributan las donaciones en la renta.
¿Qué pasa si no compro la vivienda en plazo?
Es el riesgo más importante de esta operación. Si no adquieres la vivienda dentro del plazo de tu comunidad, o si no cumples el requisito de permanencia, pierdes el beneficio fiscal y deberás presentar una declaración complementaria pagando el impuesto que correspondía sin reducción ni bonificación, más los recargos e intereses de demora. En una donación destinada a vivienda, eso puede convertir una cuota casi nula en varios miles de euros, así que la recomendación es no recibir el dinero hasta tener la compra bien encaminada.
Casos prácticos
Dos ejemplos reales ilustran situaciones frecuentes:
- Donación internacional con donación previa. Un donatario recibió dinero desde el extranjero para comprar vivienda en España, habiendo recibido ya una donación anterior. Aplicando la acumulación de donaciones, la operación mantuvo el beneficio fiscal por destinarse a vivienda habitual.
- Residente extranjera en España. Una clienta con residencia fiscal en España recibió una donación de 131.865 euros de un familiar del grupo II para comprar su vivienda habitual. Al no superar el límite y cumplir los requisitos, se aplicó la reducción del 100%, dejando el impuesto en cero.
¿Cómo podemos ayudarte?
Analizamos tu comunidad, sus plazos y sus requisitos, coordinamos la notaría, preparamos la escritura con el destino a vivienda habitual y liquidamos el modelo 651 en plazo, también en donaciones desde el extranjero. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso y te diremos cómo hacerlo con el mínimo coste posible.
Preguntas frecuentes sobre la donación para comprar vivienda
¿Cuánto tiempo tengo para comprar la vivienda tras la donación?
Depende de la comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid dispones de un año desde la donación para adquirir la vivienda habitual. En Cataluña el plazo es mucho más corto, de solo tres meses. Por eso es fundamental comprobar el plazo aplicable antes de recibir el dinero, ya que incumplirlo supone perder el beneficio fiscal.
¿Cuánto se paga por una donación para comprar vivienda?
En la mayoría de comunidades, muy poco o nada. En Madrid, la reducción del 100% hasta 250.000 euros puede dejar la cuota en cero; en Andalucía, la reducción llega a 150.000 euros; en Cataluña, la reducción del 95% rebaja notablemente la base. Fuera del régimen específico, la bonificación general del 99% para familiares directos ya deja una cuota muy reducida.
¿Cuánto tengo que vivir en la casa para que sea vivienda habitual?
Al menos tres años de forma continuada, según la definición del IRPF, que es común a toda España. Se admiten excepciones que no hacen perder la condición, como el fallecimiento, el matrimonio, la separación, un traslado laboral o la obtención del primer empleo. No cumplir el periodo de residencia puede suponer la pérdida del beneficio fiscal aplicado.
¿Es mejor donar dinero o directamente la vivienda?
En general, donar dinero. Cuando se dona dinero, el donante no tributa en su IRPF. En cambio, al donar un inmueble revalorizado, el donante debe declarar la ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de compra y el de la donación, aunque no reciba nada. Cada caso conviene analizarlo, pero para ayudar a comprar la vivienda, el dinero suele ser la vía más eficiente.
¿Qué pasa si finalmente no compro la vivienda?
Perderás el beneficio fiscal y tendrás que presentar una declaración complementaria, pagando el impuesto que correspondía sin la reducción o bonificación, más los recargos e intereses de demora. Por eso recomendamos no recibir la donación hasta tener la compra bien encaminada y cumplir escrupulosamente el plazo de tu comunidad.
Victoria
Hola, muy buena entrada en el blog, me queda una duda, para donaciones en Madrid, para compra de primera vivienda ¿cómo comprueba hacienda que la residencia haya sido Madrid los 5 años previos? ¿Solicitan certificado de empadronamiento o solo miran el domicilio fiscal? ¿Qué ocurre en los casos en los que no coincida empadronamiento con domicilio fiscal? Gracias
Luis Enrique García Martínez
Gracias por participar Victoria. Nos ponemos en contacto contigo para aclarar todas las cuestiones relacionadas con la vivienda habitual cuando se hace una donación de dinero. Saludos,
J
Hola, muy buenas.
Muchas gracias por un artículo tan didáctico.
Sólo una duda. ¿La exención del 100% del impuesto de donaciones para compra de vivienda en la Comunidad de Madrid, sería sólo para primera vivienda o para vivienda habitual, en general?
Es decir, sí tienes ya una casa en propiedad, qué vas a vender para comprar otra, ¿la exención sería del 99% o del 100%?
Interpreto que es para vivienda habitual, en general.
¿Cuál sería la normativa o ley qué lo regula? Es que estaba buscando en la Ley 10/2009, de 23 de diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas de la Comunidad de Madrid, pero no encuentro este caso concreto. ¿Es en esa, o en la de Disposiciones Legales de Madrid en materia de tributos cedidos por el Estado? ¿O quizá en otra?
Muchas gracias por la información. Saludos.
Luis Enrique García Martínez
Gracias por las palabras J.
Hay que tener en cuenta el concepto de vivienda habitual a la hora de hacer el impuesto de donaciones en Madrid. Nos ponemos en contacto por privado para darte más información.
Encantado de saludarte,
Marc
Muchas gracias por la explicación tan detallada que han realizado.
Mi duda es en relación a los trámites para justificar la donación (segun indican en notario). En los casos en que las cuantías no son muy elevadas (-20.000€), se podría realizar un documento privado para justificar la donación y luego justificar que dicho dinero se ha usado para la adquisición de la viivenda.
Gracias nuevamente
un saludo
Luis Enrique García Martínez
Gracias por escribirnos Marc. No importa tanto la cantidad sino los requisitos de recibir una donación para beneficiarte de la bonificación. Nos ponemos en contacto contigo para que hagas correctamente el proceso. Encantado de saludarte.
Andoni
En “competencia de presentación” se expone que se ha tenido que residir en madrid los ultimos 5 años para poder beneficiarse de la donación sin impuesto.
Entonces una persona que vaya a vivir a Madrid y quiera comprar una primera vivienda, no podria recibir la donación del 100%?
O lo he entendido mal?
Luis Enrique García Martínez
Gracias por comentar Andoni. El criterio de residencia habitual es muy importante si vas hacer una donación. Existen otros, por lo que es recomendable que analicemos tu asunto antes de hacer conclusiones definitivas. Nos ponemos en contacto por privado. Encantado de saludarte,