Actualizado el 05 noviembre, 2024 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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Muchas sentencias de vicios ocultos por humedades ponen foco a su existencia y a si fueron ocultadas a los compradores. Una rebaja del precio y abonar el coste de reparación son algunas de las peticiones que realizamos los abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas cuando hacemos frente a una reclamación de este asunto.
A continuación, veremos el significado, el procedimiento, algunos derechos y obligaciones tanto para comprador como vendedor, y algunos casos prácticos.
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Los vicios ocultos causados por humedades son defectos que dañan la estructura, muros o cimientos de un edificio debido a la presencia de humedad, y que no son perceptibles o identificables por el comprador al adquirir la propiedad. Estos problemas usualmente aparecen tras la transacción, cuando las condiciones ambientales o el uso del edificio evidencian los problemas de humedad, poniendo en riesgo su habitabilidad, seguridad y valor. Se trata de uno de los vicios ocultos de vivienda más comunes, así te lo contamos en nuestro artículo del enlace anterior.
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¿Hablamos?
Lo primero y más importante es tener la documentación necesaria para iniciar una reclamación , es decir, tener el contrato de compraventa, el informe técnico pericial, fotografías y vídeos, presupuestos de las reparaciones y la comunicación con el vendedor (cartas, emails…). Por otra parte, cabría decir que existen opciones legales para reclamar por vicios ocultos , como la acción redhibitoria (resolución del contrato), la acción quanti minoris (reducción del precio) y la indemnización por daños y perjuicios. En último lugar, es importante respetar los plazos para interponer la reclamación que, según el artículo 1490 del Código Civil será de 6 meses desde la entrega del bien.
Judicialmente, podríamos pedir la rebaja del precio de la compra realizado en su día, o el importe de las reparaciones.
Las sentencias en este tipo de casos pueden ser variadas pero aquí destacaremos, en primer lugar, las sentencias favorables al comprador , que suelen dictarse, generalmente, cuando se demuestra que las humedades son defectos ocultos, no detectables previamente a la adquisición y que impactan considerablemente en la calidad de vida o el precio de la vivienda.
En contraposición, trataremos también las sentencias desfavorables , en concreto, los errores comunes en las reclamaciones . Estos errores se pueden deber a una reclamación fuera de plazo, a la deficiencia de las pruebas, a humedades detectables a simple vista o a vicios no suficientemente graves.
En casos de humedades ocultas, tanto el comprador como el vendedor tienen una serie de derechos y obligaciones claramente definidos por el Código Civil.
Las obligaciones del vendedor al descubrirse humedades son algunas como responder por los vicios ocultos, saneamiento del contrato, reparación del daño (si se llega a un acuerdo) o una indemnización por daños y perjuicios (mala fe del vendedor).
Por otra parte, algunos de los derechos del comprador según el Código Civil pueden ser tales como el derecho a la resolución del contrato, reducción del precio, derecho a la indemnización por daños y perjuicios y derecho a una inspección pericial.
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Vamos a analizar los daños
A continuación, tres casos prácticos de reclamación de vicios ocultos por humedades:
En 2024, la Audiencia Provincial de Barcelona revisó un problema de humedades como vicios ocultos en una propiedad. La persona compradora solicitó rebaja en el precio y que se cubrieran los gastos del informe pericial, pero el tribunal anuló el fallo inicial al no demostrar la existencia del defecto antes de la venta. Los demandados fueron eximidos de responsabilidad y la demandante tuvo que pagar las costas judiciales de la primera instancia.
En la Resolución 161/2024, la Audiencia Provincial de Huesca rechazó la apelación de los demandantes que buscaban compensación por problemas de humedad no visibles en una casa. El tribunal determinó que los demandantes no pudieron probar que el vendedor conocía los defectos ocultos. Además, la presencia de una cláusula de exención de responsabilidad en el acuerdo de venta influenció en la decisión, confirmando la exculpación del vendedor y ordenando a los demandantes pagar las costas judiciales.
En 2024, la Audiencia Provincial de Tarragona resolvió un recurso de apelación relacionado con una demanda por vicios ocultos y falta de conformidad en una vivienda. Cristóbal demandó a los vendedores por vicios ocultos, como electrodomésticos alterados y problemas de humedad, resultando en una sentencia que los obliga a pagar 6.792,41 euros más intereses, excluyendo la indemnización por la caldera y el acumulador.
Los vicios ocultos por humedades son comunes en la compraventa de inmuebles y pueden afectar la habitabilidad y el valor de la propiedad. El Código Civil protege al comprador otorgándole derechos, permitiendo reclamar dentro de los seis meses posteriores a la entrega. La documentación y asesoramiento adecuados son clave para resolver estos problemas.
Como ya han podido pronunciarse diferentes juzgados y audiencias provinciales, la existencia de humedades que no hayan sido previamente informadas, incluso aunque se hayan hecho reparaciones previas a evitarlas antes de la compra, son un claro vicio oculto sujeto a responsabilidad.
Por lo tanto, a la hora de abordar este asunto tendremos que apoyarnos de los necesarios informes periciales para poder adaptar nuestra reclamación y/o llegar a acuerdos tras acreditarse los mismos para evitar mayores daños y gastos innecesarios.
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