La dación en pago de la vivienda habitual siempre ha sido un recurso interesante para aquellos prestatarios que no pueden hacer frente al pago de las cuotas el préstamo hipotecario que dio origen a que se pudiera acceder a la compra.
Pero en este extremo es importante que el cliente tenga en cuenta que ofrecer dación en pago de hipoteca tiene mucho que ver con la tasación que se pueda hacer, su valoración, y la deuda pendiente de pago.
Nuestros abogados procesalistas exponen algunas situaciones frecuentes que podrían presentarse con esta alternativa de pago, tanto desde el punto de vista civil como fiscal, así que te recomendamos sigas leyendo esta noticia.
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La dación en pago es un acto que consiste en entregar un bien como compensación para poner fin a la deuda existente entre el acreedor y el deudor.
Es decir, la dación en pago permite saldar una deuda sin abonar la misma directamente, sino entregando a la otra parte un bien previamente acordado que no coincide con el original.
Por tanto, es una opción útil tanto para el acreedor, que recibe la compensación, como para el deudor, que ve resuelta su deuda.
La dación en pago es el negocio jurídico por el que deudor y el acreedor pactan que el pago se realice con una prestación distinta de la que era objeto de la obligación, consistente en la entrega de un bien (vivienda).
A continuación, analizaremos los requisitos fundamentales que han de darse para que exista esta compensación en pago:
La dación en pago puede realizarse cuando un deudor se encuentra incapaz para responder ante una deuda contraída con el acreedor, y en el contrato de deuda aparece estipulada esta alternativa.
En tal caso, el deudor deberá saldar la deuda cediendo el bien o bienes acordados en el contrato para poder satisfacer la deuda con el acreedor.
Antes de valorar ofrecer la dación en pago sería conveniente la posibilidad de restructurar las deudas.
La forma habitual es que te pongas en contacto con la entidad bancaria y/o financiera para hacer tal ofrecimiento. Hoy en día, en las firmas de hipotecas en notaria ya te avisan de los efectos que supone la dación en pago.
Cuando solicitas la dación en pago para cancelar la hipoteca pendiente de una vivienda, esta debe ser negociada con el banco, y dispone de un plazo para ser aceptada o denegada que oscila entre los tres y seis meses.
En caso de que ya haya sido pactado en el contrato, este proceso es mucho más breve.
En caso de que no puedas pagar la hipoteca de tu casa, la cuantía pendiente podrá ser compensada de otra forma.
Esto te permite entregar la vivienda al banco, a cambio de poner fin a las deudas de hipoteca pendientes.
Para poder llevar a cabo esto será necesario acordar el contrato de dación en pago con el banco, siempre y cuando se cumplan los requisitos mínimos exigidos en el Código de Buenas Prácticas.
Aunque hemos podido tratarlo en alguna entrada anterior, podemos poner el caso en que la hipoteca si se está pagando por parte del otro/a co-titular pero no se pague la mitad de su hipoteca que le correspondería al otro. Y, por otro lado, podemos encontrar como otra solución la extinción de condominio. En este punto tendremos que ver las facilidades que suele dar el banco, ya que, dependiendo de la solvencia económica, contrato de trabajo, etc, suelen hacer una ampliación de la hipoteca o bien te exigen que haya un avalista solvente.
Existen distintas formas para resolver un crédito hipotecario y, sin duda, la dación en pago es una de las más rápidas cuando no puedes satisfacer tus deudas.
Para ello, debe acordarse en el contrato del crédito hipotecario, o bien ser negociado a posteriori.
Este recurso permitiría poner fin a un crédito hipotecario entregando el inmueble hipotecado en caso de que no se puedan satisfacer las deudas.
Cuando el banco te quita la casa por el impago de cuotas en ejecución hipotecaria, debes seguir pagando la deuda pendiente en determinados casos.
Por ello, existen diferentes recursos como la Ley de Segunda Oportunidad y la dación en pago que te permiten poner fin a estas deudas.
En aquellos casos en los que se entrega la vivienda como compensación a la deuda a un banco acreedor, se plantea en ocasiones la duda de qué impuestos tengo que pagar por hacer la dación en pago.
Para ir al grano, aquí se plantea la posibilidad de aplicarse la exención de la dación en pago al impuesto sobre la renta (IRPF).
En este sentido, el artículo 33.4 de la LIRPF establece que con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deuda para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca y que recaigan sobre la misma, estarán exentas las ganancias patrimoniales, cuando se haga para el pago de la deuda con entidad de crédito que se ocupan de tramitar concesión de créditos o préstamos.
Es importante que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes en cuantía suficiente para pagar la deuda y evitar enajenar la vivienda.
En estos casos estará exenta del IRPF la dación en pago.
Aunque a priori esta posible solución sea interesante y/o única manera de poder solventar la difícil situación económica, sería interesante analizar otros puntos, como por ejemplo, negociación extrajudicial, condonación de deuda, pagos aplazados e incluso la posibilidad de vender el piso.
Esta última opción puede resultar muy interesante, máxime si tenemos en cuenta de que en un procedimiento de ejecución hipotecaria se puede llegar a perder la casa. No sería descabellado ver otras alternativas de sacar rentabilidad a la operación y bien, ver si se puede liquidar toda la deuda, o estar en una situación mejor que la dación en pago.
Para cualquier aclaración que puedas necesitar como resultado de la lectura de este artículo, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados.
01 marzo, 2022 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
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