La comisión de apertura es un gasto de la hipoteca que tiene que asumir el consumidor por aquellos trámites administrativos y de gestión que realice el banco en la tramitación de la hipoteca.
En fecha de 19 de junio de 2025 el Tribunal Supremo viene a recoger que los gastos de apertura de hipoteca son legales, salvo determinadas circunstancias.
Por experiencia de nuestros abogados bancarios, venimos a decirte que cada vez es más difícil que se reconozca la abusividad y la falta de transparencia de estas cláusulas en las hipotecas.
Los 5 puntos para que la comisión de apertura de hipoteca sea legal según el Tribunal Supremo:
- Se cumplen con la entrega de un ejemplar de las tarifas de las comisiones, cuando el notario da fe de la oferta vinculante y el proyecto de escritura.
- Cuando la cláusula es clara, comprensible y resaltada.
- El consumidor pudo entender la naturaleza de los servicios prestados.
- No haya solapamiento de comisiones.
- Que el coste esté entre el 0,50% y el 1% del capital solicitado, y no se considere desproporcionado.
Aunque siempre se anuncia que se estará al caso concreto, ya conocemos los criterios del tribunal superior, por lo que se hará más complicado el derecho del consumidor a reclamar para recuperar esta inversión.
¿La comisión de apertura es legal y no abusiva en un préstamo hipotecario?
Lo primero que hay que establecer, como ha dicho el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, es que la comisión de apertura no es una cláusula que afecte principalmente a los términos del contrato, y que dependerá de cómo aparezca en nuestro préstamo hipotecario para determinar su validez o nulidad.
Según el tribunal que ha conocido nuestro asunto, en este caso, la comisión de apertura de Bankinter era transparente y no abusiva.
Requisitos para que la comisión de apertura sea legal y no abusiva en un préstamo hipotecario:
Para que sea legal y no abusiva, según la jurisprudencia y aplicación de criterios de transparencia y no abusividad, se recoge que:
- La comisión debe comprender todos los gastos de estudio, concesión o tramitación del préstamo.
- Debe integrarse en una única comisión.
- Solo debe de abonarse una vez.
- Y, su importe, forma y fecha de liquidación deben de estar en la cláusula
En nuestro caso, se entiende que el estudio interno de riesgo y el análisis de solvencia son suficientes para poder cobrarlo al cliente.
Si aparece así en la escritura y no se encuentra solapada con otras cláusulas , será valida.
¿Merece la pena recurrir una sentencia por la comisión de apertura?
En opinión de nuestros abogados, el cliente debe de ser conocedor del riesgo de no ganar el recurso de apelación , ya que en ese supuesto, aceptar la imposición de costas. Solo hay que ver la reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona respecto del plazo de prescripción, y además, imposición en costas.
La cantidad en concepto de costas también sería una cuestión complicada de responder, ya que estamos viendo como en la mayoría del procedimiento judiciales, los bancos nos están impugnando las costas por excesivas.
Entendemos que en casos similares, volveríamos, pero a la inversa, a impugnar los honorarios de ellos por el mismo criterio.
Salvo que tengamos muy claro el error en la prueba, no recomendamos a los clientes a recurrir sobre la comisión de apertura.
Cualquier aclaración que quieras resolver o si estás pensando en reclamar la devolución de los gastos de tu hipoteca, no dudes en ponerte en contacto con nuestros abogados.
