Comenzamos 2026 y el BBVA nos recurre todas las sentencias ganadas por reclamar los gastos hipotecarios a su entidad. Su principal argumentación, la prescripción de las acciones por el paso de los cinco años por lo que denominado “cognoscibilidad” o conocimiento razonable del carácter abusivo de las cláusulas de su hipoteca que tienen sus clientes.
Como abogado de gastos hipotecarios hay una creencia errónea al pensar que el BBVA devuelve los gastos de la hipoteca automáticamente y sin reclamar. Hace unos años, cuando presentabas la reclamación extrajudicial se devolvían, pero actualmente, en pleno 2026, no es que no se devuelvan, sino que además, te recurren las sentencias que les has ganado.
En resumen, los gastos hipotecarios que puedes reclamar al BBVA sin riesgos en 2026 son:
| Gasto en escritura BBVA | Devolución por sentencia | Riesgo (0-3) |
| Notaria | Si, 50% | 0 |
| Tasación | Si, 100% | 0 |
| Gestoría | Si, 100% | 0 |
| Registro | Si, 100% | 0 |
| Comisión de apertura | Muy discutible | 3 |
| Impuesto AJD | No, 100% | 3 |
Para entender esta tabla, identificamos:
- Tipo de gasto: si por sentencia nos dan la razón.
- Porcentaje de éxito (%).
- Nivel de riesgo: siendo 0 (ningún tipo de riesgo) y 3 (mucho riesgo y recomendación de no reclamar o desistir antes del juicio).
¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?
Si has contratado la hipoteca con BBVA podrás reclamar los gastos, a través de la solicitud de nulidad de esa cláusula de tu escritura de préstamo hipotecario.
Cualquier consumidor puede reclamar a su entidad bancaria, incluso cuando está cancelado el préstamo.
Es muy importante que el consumidor no haya tenido conocimiento previo de la existencia de esa cláusula. Aquí es donde entran los abogados del BBVA para acreditar la “cognoscibilidad” que vienen alegando en cada recurso de apelación.
¿Qué documentación necesito para reclamar al BBVA la devolución de los gastos hipotecarios?
Para saber cómo reclamar los gastos de la hipoteca, tendrás que preparar es una reclamación formal. En términos legales, acudir a un MASC.
Aunque sabemos que te contestarán “que no procede por prescripción“, nuestra recomendación es que lo hagas. En esta fase, solo necesitarás tener la información relacionada con la hipoteca y los gastos. No es necesario acompañarlos.
Si vas a presentar la demanda, tendremos que disponer de la siguiente documentación:
- Escritura de préstamo hipotecario.
- Facturas de notaría, registro, tasación, gestoría.
La comisión de apertura es un concepto que no es fácil que se te reconozca. En muchos casos, dado que son asuntos que judicialmente tardan tanto en resolver, nos han obligado a tener que renunciar a su reclamación.
Otro consejo, no pierdas el tiempo presentando una reclamación al Banco de España. Volveremos a tener que pleitear por los mismos conceptos.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar al BBVA por los gastos hipotecarios?
Seguimos manteniendo que el criterio del plazo comienza desde que se tiene conocimiento.
Éste conocimiento puede encontrarse en:
- Cuando a la hora de contratar la hipoteca se te ha informado específicamente de estas cláusulas.
- Cuando has presentado una reclamación extrajudicial al BBVA y no has reclamado judicialmente.
- Cuando tienes sentencia y no está ejecutada en caso de impago.
Quien tiene que probar este extremo serán los abogados del BBVA, tanto en su demanda, como en el acto del juicio.
Preguntas frecuentes sobre reclamar gastos hipotecarios del BBVA
A continuación, exponemos algunas preguntas frecuentes relacionadas con qué bancos están devolviendo los gastos de la hipoteca.
¿Puedo reclamar gastos hipotecarios si la hipoteca está cancelada?
Sí. La cancelación de tu préstamo hipotecario no supone un impedimento a la hora de reclamar los gastos de formalización de la hipoteca.
Es jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE que la nulidad de las cláusulas de gastos permite la restitución de las cantidades, aunque el préstamo esté totalmente amortizado o cancelado registralmente.
Si mi banco era y fue absorbido por BBVA. ¿Puedo reclamar? Citar algunos bancos de ejemplos
BBVA responde como sucesor universal de las entidades absorbidas ya que se convierte en el nuevo titular del préstamo en las mismas condiciones. Puedes reclamarle directamente a BBVA, aunque tu hipoteca se firmara con otro banco que ya no existe.
Ejemplos habituales de bancos absorbidos por BBVA:
- Catalunya Caixa
- Unnim
- Banco Pastor
- Banco Guipuzcoano
- Banco Urquijo
- Caixa Sabadell
- Caixa Terrassa
- Caixa Manlleu
¿Qué pasa si perdí las facturas?
Sí bien es cierto que para la restitución de los gastos necesitas aportar facturas, en caso de haberlas perdido, puedes acreditar el abono de estas de las siguientes maneras:
- Solicitar duplicados de la factura al notario, registro de la propiedad o a la gestoría.
- Aportar la escritura de préstamo hipotecario
- Aportar los Justificantes de los cargos bancarios.
Hemos podido ver sentencias en las que no se devuelven los gastos por el hecho de no haber incorporado a la demanda las facturas. Por lo tanto, recomendamos tenerlas antes de presentar la demanda.
¿La prescripción empieza desde la firma o la sentencia?
Esto es muy importante a la hora de reclamar, ya que, si bien la acción nulidad de la cláusula no prescribe, la acción de restitución sí que tiene un plazo de prescripción de 5 años.
En cuanto a cuando empieza el plazo, el Tribunal Supremo ha fijado que este plazo no empieza en el momento de la firma de la hipoteca, sino desde que el consumidor puede tener conocimiento de que la cláusula era abusiva.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado en su sentencia 857/2024 de 14 de junio de 2024
“Salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos”.
¿Qué hacer si reclamo al BBVA? los gastos qué pasa?
Podemos encontrarnos dos escenarios:
- Si acepta parcialmente a en caso de que el banco acepte el abono de alguno de los gastos, pero no de todo, se puede aceptar el pago sin renunciar al resto, lo que convendría dejarlo por escrito y continuar con la reclamación judicial por los gastos no abonados.
- Rechazo por prescripción a que el banco rechace tu reclamación por haber prescrito, no comporta que ello sea cierto o que tengan razón, lo que debería hacerse es interponer demanda judicial reclamando el abono. Además, es importante destacar que la reclamación extrajudicial interrumpe la prescripción de la acción.
