El artículo 1740 del Código Civil establece que el comodato es un contrato legalmente regulado, en el que el comodante, propietario de un bien, cede al comodatario el uso y disfrute de dicho bien, de forma gratuita, por un tiempo determinado y con una finalidad fijada previamente.
De esta definición podemos extraer las siguientes particularidades:
- No hay transferencia de bienes, ni sustitución de otros mientras dure el contrato.
- La única obligación económica es asumida por el propietario del bien en la vigencia del contrato. Es una cesión gratuita.
- La duración del contrato de comodato de vivienda será la que establezca el documento. En su ausencia será duración indefinida (hasta que se revoque el consentimiento).
- Podríamos decir que es un contrato unilateral, pero que debe de ser firmado por ambas partes.
- Este contrato puede extinguirse por la finalización del contrato, voluntad de las partes, utilización del bien para otro fin y infracción de las condiciones del contrato.
En esta publicación, como abogado civil, analizaremos la diferencia entre comodato y precario, preguntas frecuentes, citaremos jurisprudencia relevante sobre el comodato, y la manera en la que podamos ayudarte desde el primer momento.
Te invitamos a que nos escribas por privado para solicitar respuesta a cualquier duda que se te pueda presentar. No tardaremos en ponernos en contacto contigo.
Base legal del comodato
La principal normativa legal que recoge el contrato de comodato es el Código Civil.
A lo largo de los artículos 1740 al 1752 ,todos ellos del Código Civil recogerán las circunstancias concurrentes sobre éste préstamo de uso.
¿Qué es un contrato de comodato de vivienda?
El contrato de comodato de vivienda es un acuerdo en el que el propietario de una vivienda cede a la otra parte el uso y disfrute de la misma, de forma gratuita y durante un tiempo definido.
Para rellenar un contrato de comodato de un bien inmueble deberán aparecer prácticamente todos estos elementos:
- Las dos partes: Comodante y comodatario.
- Registro o identificación del bien o bienes.
- Las condiciones del contrato, el fin para el que se va a destinar.
- La duración y las condiciones asociadas al uso y disfrute del bien cedido.
Este caso, lo hemos podido ver en casos de separación o divorcio de parejas. Pongamos en situación una vivienda en común, en la que se consiente el uso de la misma, a una de las partes, durante un tiempo determinado.
El hecho determinante es el contrato donde debería venir regulados todos los pactos, ya que en la práctica, también nos encontramos cuando se produce una situación de ruptura que la pareja deja de pagar la hipoteca, pese a tener obligación.
¿Qué diferencia hay entre el contrato de mutuo acuerdo y el comodato?
En el contrato de mutuo acuerdo hay una cesión temporal del uso de un bien a cambio de la obligación de devolver otro bien de la misma especie y calidad. En el comodato no existe la obligación de devolver otro bien.
¿Qué diferencias existen entre comodato y el contrato de arrendamiento?
La diferencia principal entre estos dos contratos es que en arrendamiento hay una contraprestación económica, mientras que en el comodato el uso es gratuito.
¿Qué es el precario o en qué consiste?
El precario, por el contrario, no es un contrato regulado. En esta situación el precarista es la persona que utiliza un bien, del que no es propietario, de forma temporal y gratuita sin el consentimiento del propietario y sin ningún contrato que le avale para mantener dicha situación.
La jurisprudencia lo resume como una situación de hecho, sin que se justifique la posesión por falta de autorización, y por la que no se suele venir pagando nada.
¿En qué se diferencian comodato y precario?
La principal diferencia que podemos encontrar entre estos dos conceptos es la existencia de un contrato. Es decir, en el comodato hay un acuerdo entre las dos partes donde se definen las condiciones del pacto con un fin y temporalidad determinados. Sin embargo, en el precario no existe este acuerdo, sino que el precarista disfruta del bien sin el permiso de su propietario.
En muchos casos nos encontramos como alegación la tolerancia a estar en ese inmueble. En opinión de nuestros abogados especialistas en desahucios, la tolerancia bien dicha, acaba cuando ya no hay consentimiento, y en cualquier caso, entendemos que seguimos estando en un precario.
La oposición del propietario pone fin a esta tolerancia, y obliga a devolver la cosa a su dueño.
¿Cuáles son los 3 elementos del precario según las sentencias?
Multitud de sentencias sobre precario nos detallan que se caracterizan por 3 elementos del precario:
1. Cuando en un momento dado había tolerancia en el uso, sin contrato.
2. Si sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente,
3. Si persiste la situación de estar en la vivienda, sin título, y además, sin consentimiento de los propietarios.
¿Cuándo se vuelve precario el contrato de comodato?
El contrato de comodato puede volverse precario cuando, una vez finalizada la duración de este, el comodatario sigue utilizando el bien, o también cuando infringe algunas de las condiciones del contrato sin el consentimiento del propietario.
Jurisprudencia
A continuación, vamos a indicar algunas sentencias importantes relacionadas con el comodato y la aparición de precario.
Caso 1
Sentencia Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2024( STS 5551/2024) : Es una de las sentencias más actualizadas por el Alto Tribunal. En ella se entra en conflicto sobre la diferencia entre comodato y precario .
En este caso en particular, se discutía el plazo para la cesión de la vivienda y nos dice que el contrato es revocable en cualquier momento por el artículo 1750 Código Civil.
Igualmente importante ya que una vez expirado el plazo, el contrato se vuelve precario, y desde que no hay consentimiento, no se puede validar.
Caso 2
Sentencia Tribunal Supremo, de 14 de febrero (STS 626/2014): Muy ilustrativos los elementos del comodato en el sentido de la existencia de título legitimo en la ocupación, uso autorizado para un fin concreto y el carácter temporal.
Igualmente, viene a finar que el mero uso por cesión de un causante, por si solo, no constituye como dato, mera tolerancia. Este caso lo pudimos ya comentar los efectos de vivir en una casa heredada y si te pueden echar tus hermanos.
Preguntas frecuentes sobre comodato
Procedemos a resolver algunas cuestiones recurrentes sobre comodato y precario.
¿Es obligatorio que el comodato sea gratuito?
Si, entendemos que tiene que ser gratuito. El artículo 1753 Código Civil recoge que está obligado el comodatario al pago de los gastos ordinarios.
En el supuesto de que haya fijada una renta podría ser aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos y no el Código Civil.
¿Qué diferencia hay entre un contrato de usufructo y comodato?
Usufruto y comodato son dos tipos de contratos similares, aunque tienen una diferencia clave.
El usufructo cede a la otra persona el derecho al uso y disfrute del bien en su totalidad, pudiendo obtener rédito económico del mismo.
Por el contrario, en el comodato el acuerdo únicamente establece el uso y disfrute, sin poder modificar las condiciones del fin para el que había sido acordado.
Obligaciones comodante y comodatario
Se hace imprescindible detallar cuáles son las obligaciones y responsabilidades de comodante y comodatario.
A continuación, una tabla ilustrativa:
| Obligaciones comodante (artículo 1749CC) | Obligaciones comodatario (art. 1743CC) |
| Reclamación de la cosa a fin de plazo | Pagar gastos ordinarios |
| Sin fecha de fin: reclamar en cualquier momento | Destino concreto del uso |
| Abonar gastos extraordinarios | Responsabilidad del precio por pérdida. Exento de responsabilidad por deterioro sobrevenido por uso y sin culpa |
| Responsabilidad por vicios ocultos | Imposibilidad de retener el bien y responsabilidad solidaria |
La fiscalidad o tributación del comodato
Es conveniente aclarar si se generan rendimientos con el contrato de comodato. Igualmente, la determinación de quién asume los gastos.
Si no es un comodato gratuito, sino que el comodatario se hace cargo del pago de gastos del inmueble, la otra parte obtendrá rendimientos de capital inmobiliario, por la parte correspondiente a los gastos, que por otra parte, podrían ser deducibles según normativa del IRPF.
Otro escenario podría ser el de que por medio de comodato se obtengan rendimientos procedentes de una actividad económica. En estos escenarios tendríamos que ver la aplicación o no del IVA.
No obstante, es mejor analizar el caso concreto con nuestros abogados fiscalistas en Madrid.
¿Cómo podemos ayudarte en Garón Abogados con el contrato de comodato de vivienda?
Uno de los primeros cometidos de esta firma será recoger en forma de contrato todas aquellas cláusulas que recomendamos estén incorporadas. En ellas contemplaremos situaciones como qué pasa en caso de fallecimiento, que no entreguen la cosa dentro del plazo acordado o un uso diferente al convenido, son los casos más habituales.
La labor de negociación, y a tenor de la Ley 1/2025 de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia en Servicio Público de Justicia, será obligatoria antes de entrar en procesos judiciales.
Cualquier aclaración que necesites resolver, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Te contestaremos a la mayor brevedad.
