El desahucio por precario es el procedimiento judicial para recuperar una vivienda o un local ocupado por alguien que no tiene título para estar en él y no paga renta: un familiar al que se le prestó la casa, la expareja que se quedó tras la ruptura, un antiguo inquilino cuyo contrato terminó o un ocupante que entró sin permiso. Se tramita por juicio verbal, cualquiera que sea la cuantía, y el propietario debe acreditar su derecho y que el ocupante carece de él. Para las ocupaciones ilegales existe además un procedimiento específico más rápido, el llamado desahucio exprés.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en desahucios te explican qué es exactamente un precario, quién puede demandar, cómo es el procedimiento, qué ocurre en la vivienda familiar y cuánto tarda. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, llevamos a diario estos procedimientos para propietarios y ocupantes.
¿Qué es un precario?
La ley no lo define, y han sido los tribunales quienes han perfilado el concepto. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, hay precario cuando alguien posee un inmueble ajeno sin título que lo justifique y sin pagar renta. Engloba tres situaciones:
- Posesión tolerada: el propietario permitió el uso gratuito sin fijar plazo, por ejemplo al prestar un piso a un hijo o a un amigo. El Código Civil establece que, en un préstamo de uso sin duración ni uso determinados, el dueño puede reclamar la cosa cuando quiera.
- Título que ha perdido eficacia: el ocupante tuvo derecho, pero lo perdió, como el antiguo inquilino cuyo contrato terminó o el usufructuario cuyo derecho se extinguió.
- Ocupación sin título alguno: quien entró sin permiso del propietario.
A quien ocupa en esas condiciones se le llama precarista. Su posición es muy débil: no tiene ningún derecho a permanecer en el inmueble frente a quien sí lo tiene, aunque, como veremos, solo puede ser desalojado por el juzgado.
Precario o arrendamiento: la clave está en la renta
La diferencia entre un precarista y un inquilino es decisiva, porque cambia el procedimiento:
| Precarista | Inquilino | |
|---|---|---|
| Título | Ninguno, o uno que ha perdido eficacia | Contrato de arrendamiento, escrito o verbal |
| Contraprestación | No paga renta | Paga una renta |
| Cómo se le desaloja | Desahucio por precario | Desahucio por falta de pago o por expiración del plazo |
Por eso es una de las líneas de defensa más habituales: si el ocupante demuestra que pagaba una renta, aunque fuera baja y el contrato fuera verbal, no es un precarista sino un inquilino, y la demanda de precario se desestimará. En cambio, que el ocupante pague los suministros, el IBI o la comunidad no suele bastar para convertir el precario en un alquiler, salvo que esos pagos funcionen realmente como el precio del uso.
Si el problema es un inquilino que no paga, la vía es otra, como explicamos en nuestra guía sobre cómo echar a un inquilino que no paga.
¿Quién puede presentar la demanda?
Puede hacerlo quien tenga derecho a poseer el inmueble: el propietario, el usufructuario o cualquier otro titular de un derecho real que le permita disfrutarlo.
Cuando el inmueble pertenece a varios copropietarios, cualquiera de ellos puede demandar en beneficio de todos, siempre que actúe en interés de la comunidad y no haya oposición de los demás. Conviene dejarlo claro en la demanda para evitar que se plantee la falta de legitimación, que es una excepción muy frecuente.
Los requisitos para que prospere
La jurisprudencia exige que el demandante acredite tres elementos:
- Su derecho a poseer el inmueble, normalmente mediante la escritura o una nota simple del Registro de la Propiedad.
- La identificación precisa de la finca que se reclama.
- Que el demandado la ocupa sin título y sin pagar renta.
Frente a ello, el ocupante solo puede oponerse alegando que sí tiene título: un contrato, un derecho de uso atribuido judicialmente, su condición de copropietario o el pago de una renta. Y una advertencia procesal: el juicio de precario es un procedimiento sumario, de modo que si la cuestión de quién tiene derecho resulta compleja, el juez puede remitir a las partes a un juicio ordinario.
Precario o desahucio exprés: qué vía elegir frente a okupas
Cuando la vivienda ha sido ocupada sin permiso, el propietario dispone de dos procedimientos:
| Desahucio por precario | Desahucio exprés | |
|---|---|---|
| Quién puede utilizarlo | Cualquier propietario o poseedor con derecho | Personas físicas propietarias, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas de vivienda social |
| Tramitación | Juicio verbal ordinario | Requerimiento a los ocupantes para que aporten un título en cinco días; si no lo hacen, se ordena la entrega inmediata |
| Rapidez | Más lenta | Más rápida |
Ambos permiten demandar a los ignorados ocupantes, es decir, sin conocer su identidad: la notificación se practica a quienes se encuentren en la vivienda. Para el propietario particular frente a una ocupación ilegal, el desahucio exprés suele ser la opción preferente. En determinados casos cabe además la vía penal, como explicamos en nuestra guía sobre el delito de usurpación.
Cómo es el procedimiento
- Requerimiento previo. Conviene enviar un burofax al ocupante comunicándole que se revoca la tolerancia y que debe abandonar la vivienda en un plazo razonable. Acredita que la posesión ya no es consentida y sirve, además, para justificar el intento de solución extrajudicial que la ley exige desde 2025 en la mayoría de procesos civiles.
- Demanda de juicio verbal, con intervención de abogado y procurador, acompañando el título de propiedad y el requerimiento.
- Requisitos adicionales: si se reclama una vivienda que es la residencia habitual del ocupante, la demanda debe indicar si el demandante es gran tenedor y si consta que el ocupante está en situación de vulnerabilidad. Los grandes tenedores deben acreditar además un procedimiento previo de conciliación o intermediación.
- Admisión y citación del ocupante a la vista, con traslado a los servicios sociales cuando proceda.
- Juicio y sentencia, que, si es estimatoria, condena al desalojo.
- Lanzamiento en la fecha señalada, si el ocupante no abandona voluntariamente. Lo explicamos en nuestra guía sobre el lanzamiento judicial.
Además de recuperar la vivienda, el propietario puede reclamar una indemnización por el uso indebido desde que revocó la tolerancia, normalmente calculada sobre la renta de mercado, y los daños que haya sufrido el inmueble.
Modelo de burofax para el desahucio por precario
El requerimiento previo es la pieza que convierte la tolerancia en una ocupación no consentida, y conviene redactarlo con cuidado. A título orientativo:
“En (lugar), a (fecha).
D./Dña. (nombre del propietario), con DNI (número), en su condición de propietario de la vivienda sita en (dirección), se dirige a D./Dña. (nombre del ocupante) para comunicarle que revoca, con efectos desde la recepción de este escrito, la autorización que le permitía ocupar dicha vivienda, que viene utilizando sin título ni pago de renta alguna.
En consecuencia, le requiero para que en el plazo de (número) días la deje libre y a disposición de esta parte, con entrega de las llaves. Transcurrido dicho plazo sin haberlo hecho, se ejercitarán las acciones judiciales oportunas, incluida la reclamación de una indemnización por la ocupación indebida.
Asimismo, le propongo, como alternativa a la vía judicial, (propuesta de acuerdo: fecha pactada de salida, ayuda para la mudanza, etc.), quedando a su disposición para tratarla.
Firmado.”
Envíalo por burofax con certificación de contenido y acuse de recibo. El último párrafo, la propuesta de acuerdo, es útil para acreditar el intento de solución extrajudicial previo a la demanda. Si desconoces la identidad del ocupante, dirígelo a “los ocupantes” de la vivienda.
Precario en la vivienda familiar
Es el escenario más delicado y donde más dudas surgen, porque las relaciones personales se mezclan con las jurídicas.
Padres que prestaron la vivienda a un hijo
Es el caso más frecuente. Si los padres cedieron gratis una vivienda a su hijo sin fijar plazo ni un uso concreto, la situación es de precario, y pueden reclamarla cuando quieran. El Tribunal Supremo ha aclarado además el supuesto del divorcio del hijo: aunque el juez de familia atribuya el uso de esa vivienda al excónyuge, los padres pueden recuperarla mediante desahucio por precario, porque la atribución del uso en el divorcio no crea un derecho que el matrimonio no tenía frente a los propietarios.
La situación cambia si la cesión se hizo para un uso determinado, por ejemplo servir de domicilio familiar mientras los nietos sean menores: entonces habrá que respetar ese uso. Por eso es tan importante documentar bien la cesión desde el principio, como explicamos en nuestra guía sobre la cesión gratuita de vivienda.
Parejas y exparejas
Si la vivienda pertenece solo a uno de los miembros de una pareja no casada y la relación termina, el otro, que vivía allí por tolerancia, puede quedar en situación de precario. Entre cónyuges la situación es distinta: durante el matrimonio existe un deber de convivencia, y tras la separación o el divorcio el uso de la vivienda familiar se decide en el procedimiento de familia, de modo que no procede plantear un precario contra el cónyuge al que se le ha atribuido.
Hermanos, herederos y coherederos
Aquí conviene corregir una idea muy extendida: un copropietario no es un precarista. Si un hermano vive en la vivienda heredada, ocupa un bien del que es cotitular y tiene título para estar en él. Lo que no puede es excluir a los demás, que podrán reclamarle una compensación por el uso exclusivo y, sobre todo, poner fin a la copropiedad mediante la extinción de condominio. Sí cabe el precario, en cambio, frente a un tercero que vive en la vivienda común sin título, como la pareja de uno de los hermanos.
¿Qué derechos tiene el ocupante en precario?
Frente a quien tiene derecho a la vivienda, ninguno a permanecer en ella. Pero eso no significa que pueda ser expulsado de cualquier manera:
- Solo puede ser desalojado por decisión judicial. Cambiarle la cerradura, cortarle los suministros o sacar sus pertenencias por la vía de hecho puede constituir un delito de coacciones. Lo explicamos en nuestra guía sobre cambiar la cerradura a un inquilino.
- Puede oponerse en el juicio si tiene algún título. Puedes ver las defensas posibles en nuestra guía sobre los motivos de oposición al desahucio por precario.
- Si se encuentra en situación de vulnerabilidad, el juzgado debe dar traslado a los servicios sociales, lo que puede retrasar el lanzamiento.
¿Se suspende el desahucio por vulnerabilidad?
Mucho menos de lo que se cree. La suspensión extraordinaria de lanzamientos, prorrogada hasta el 31 de diciembre de 2026, es muy restringida frente a quienes ocupan sin título: solo puede aplicarse cuando el ocupante es víctima de violencia de género, dependiente o tiene a su cargo menores o dependientes, y además la vivienda pertenece a una persona jurídica o a un titular de más de diez viviendas. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 169/2025, recordó que esa suspensión no puede aplicarse de forma automática ni ignorando ese requisito. Puedes ampliarlo en nuestra guía sobre el desahucio de personas vulnerables.
¿Cuánto tarda y cuánto cuesta?
La duración depende de la carga del juzgado y de si el ocupante se opone. Un procedimiento sin oposición puede resolverse en unos meses, mientras que con oposición, recursos o incidentes de vulnerabilidad puede alargarse bastante más. El desahucio exprés, cuando es aplicable, suele ser sensiblemente más rápido.
Si el ocupante no abandona la vivienda tras la sentencia, se solicita su ejecución, que culmina con el lanzamiento en la fecha que fije el juzgado.
Sobre la cuantía de la demanda: el juicio verbal procede por razón de la materia, cualquiera que sea la cuantía, pero la demanda debe indicarla igualmente. En la práctica se fija como indeterminada o se calcula sobre el valor anual de uso de la vivienda, y su importancia está sobre todo en el cálculo de las costas.
En cuanto al coste, la intervención de abogado y procurador es obligatoria, y los honorarios varían según la complejidad del caso. Si la demanda prospera, el ocupante suele ser condenado en costas, aunque en la práctica cobrarlas depende de su solvencia. Por eso, cuando es posible, un acuerdo de salida con un plazo pactado puede resultar la opción más rápida y económica.
¿Existe el contrato de precario?
En sentido estricto, no: el precario es una situación de hecho, no un contrato. Lo que sí existe es el contrato de comodato, el préstamo gratuito de una vivienda. Si se firma sin fijar plazo ni uso concreto, funciona en la práctica como un precario y el propietario puede reclamar la vivienda cuando quiera; si fija un plazo, habrá que respetarlo. Documentarlo por escrito evita muchos conflictos posteriores.
¿Cómo podemos ayudarte?
Si eres propietario, enviamos el requerimiento previo, elegimos entre el precario y el desahucio exprés según tu caso, preparamos la demanda con los requisitos de la Ley de Vivienda y te acompañamos hasta el lanzamiento, reclamando la indemnización por el uso. Si eres el ocupante, analizamos si tienes algún título que te permita oponerte. Somos abogados de desahucios por precario en Madrid y Barcelona, y llevamos procedimientos en toda España. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por precario
¿Qué es un desahucio por precario?
Es el procedimiento judicial para recuperar un inmueble ocupado por alguien que no tiene título para estar en él y no paga renta: un familiar al que se prestó la vivienda, una expareja, un antiguo inquilino cuyo contrato terminó o un ocupante sin permiso. Se tramita por juicio verbal y el propietario debe acreditar su derecho y la falta de título del ocupante.
¿Cuáles son los requisitos del desahucio por precario?
Que el demandante acredite su derecho a poseer el inmueble, normalmente con la escritura o una nota simple; que la finca esté correctamente identificada; y que el demandado la ocupe sin título y sin pagar renta. Si la vivienda es la residencia habitual del ocupante, la demanda debe indicar además si el demandante es gran tenedor y si consta su vulnerabilidad.
¿Puedo echar por precario a mi hermano de la casa heredada?
No, porque un copropietario no es un precarista: tiene título sobre su parte de la vivienda. Lo que no puede es excluir a los demás, que podrán reclamarle una compensación por el uso exclusivo y poner fin a la copropiedad mediante la extinción de condominio o la acción de división. Sí cabe el precario frente a un tercero sin título, como la pareja de uno de los hermanos.
¿Pueden los padres recuperar la vivienda prestada a un hijo que se divorcia?
Sí, si la cedieron gratis y sin fijar plazo ni un uso concreto. Según el Tribunal Supremo, aunque el juez de familia atribuya el uso de esa vivienda al excónyuge del hijo, los padres pueden recuperarla mediante un desahucio por precario. La situación es distinta si la cesión se hizo expresamente para servir de domicilio familiar durante un tiempo determinado.
¿Qué diferencia hay entre precario y arrendamiento?
La renta. El inquilino paga un precio por el uso de la vivienda, aunque el contrato sea verbal, mientras que el precarista no paga nada y ocupa por mera tolerancia o sin título. Por eso, si el ocupante demuestra que pagaba una renta, la demanda de precario no prospera y habrá que acudir al desahucio por falta de pago o por expiración del plazo.
¿Se puede demandar sin saber quién ocupa la vivienda?
Sí. Tanto en el desahucio por precario como en el llamado desahucio exprés es posible demandar a los ignorados ocupantes, sin conocer su identidad, y la notificación se practica a quienes se encuentren en la vivienda. Para los propietarios particulares frente a una ocupación ilegal, el desahucio exprés suele ser la vía más rápida.
