El derecho de tanteo y retracto es un derecho de adquisición preferente: permite a determinadas personas comprar un bien antes que un tercero y por el mismo precio. El tanteo se ejerce antes de la venta, cuando el propietario comunica que quiere vender; el retracto, después, sustituyendo al comprador cuando no se respetó el tanteo. No existe un plazo único: el inquilino de vivienda dispone de 30 días, pero los copropietarios y los dueños de fincas colindantes solo de 9 días, y en Cataluña la Generalitat tiene su propio derecho sobre determinadas ventas de grandes tenedores.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados civilistas te explican quién tiene este derecho, qué plazos se aplican en cada caso, cómo se ejerce y cómo se notifica correctamente. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, asesoramos tanto a quien vende como a quien quiere ejercer su preferencia.
Tanteo y retracto: en qué se diferencian
| Derecho de tanteo | Derecho de retracto | |
|---|---|---|
| Cuándo se ejerce | Antes de la venta | Después de la venta |
| Qué permite | Comprar con preferencia, en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero | Subrogarse en lugar del comprador, en las mismas condiciones |
| Cuándo procede | Cuando el propietario comunica su intención de vender | Cuando no se notificó el tanteo, o la venta se hizo en condiciones distintas de las notificadas |
Ambos persiguen lo mismo, pero el retracto funciona como garantía del tanteo: si el propietario vende sin haber dado al titular la oportunidad de comprar, este puede deshacer la venta y quedarse con el bien pagando lo mismo que pagó el comprador.
El Código Civil define el retracto legal como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de quien adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Quién tiene derecho de tanteo y retracto
No es un derecho general: solo lo tienen determinadas personas, por disposición de la ley o por pacto. Los supuestos principales son:
| Titular | Cuándo | Plazo |
|---|---|---|
| Inquilino de vivienda o local | Cuando el propietario vende la vivienda o el local arrendado | 30 días naturales |
| Copropietario | Cuando otro copropietario vende su parte a un extraño | 9 días |
| Coheredero | Cuando otro heredero vende su derecho hereditario a un extraño antes de la partición | Un mes |
| Propietario colindante | Venta de una finca rústica colindante de menos de una hectárea | 9 días |
| Administración pública | Viviendas protegidas y, en Cataluña, determinadas ventas de grandes tenedores | Según su normativa; en Cataluña, dos meses |
| Socios de una sociedad limitada | Cuando otro socio vende sus participaciones a un tercero | Según la ley y los estatutos |
Conviene retener la idea principal de esta tabla: el plazo de 30 días, que es el que más se repite, solo corresponde al inquilino. Quien confía en él siendo copropietario o colindante puede perder su derecho sin saberlo.
El derecho del inquilino: el artículo 25 de la LAU
Es el supuesto más frecuente. Cuando el propietario decide vender una vivienda alquilada, el inquilino tiene preferencia para comprarla.
El tanteo
El propietario debe notificar de forma fehaciente al inquilino su decisión de vender, indicando el precio y las demás condiciones esenciales de la venta. Desde esa notificación, el inquilino dispone de 30 días naturales para decidir si compra en esas condiciones.
El retracto
Si el propietario no notificó el tanteo, omitió alguno de sus requisitos o vendió por un precio inferior o en condiciones menos onerosas que las notificadas, el inquilino puede ejercer el retracto en el plazo de 30 días naturales desde que se le notifiquen las condiciones esenciales de la venta, mediante copia de la escritura.
La ley refuerza este derecho con una garantía registral: para inscribir en el Registro de la Propiedad la venta de una vivienda arrendada, hay que justificar que se han practicado las notificaciones al inquilino. Y el derecho del inquilino tiene preferencia sobre cualquier otro, salvo el retracto del copropietario de la vivienda.
Cuándo no lo tiene
- Cuando la vivienda se vende conjuntamente con el resto de viviendas o locales que el propietario tiene en el mismo inmueble, o cuando se vende de forma conjunta el edificio entero.
- Cuando la transmisión no es una compraventa, sino una donación o una herencia.
- Cuando el inquilino renunció a este derecho en el contrato de alquiler, lo que la ley permite. En ese caso, el propietario debe comunicarle su intención de vender con al menos 30 días de antelación a la firma de la compraventa.
El mismo régimen se aplica, con carácter general, a los locales de negocio arrendados.
Copropietarios y herederos: el retracto de comuneros
Cuando una vivienda pertenece a varias personas, por ejemplo hermanos que la han heredado, y uno de ellos vende su parte a un extraño, los demás copropietarios pueden ejercer el retracto de comuneros y adquirir esa parte por el mismo precio. Su finalidad es evitar que entren en la copropiedad personas ajenas.
El plazo es muy breve: 9 días desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el copropietario tuvo conocimiento de ella. Es uno de los derechos que más se pierden por desconocer el plazo.
Existe además una figura específica para las herencias aún no repartidas: si un coheredero vende a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, los demás pueden subrogarse en el lugar del comprador, reembolsándole el precio, en el plazo de un mes desde que se les notifique la venta.
Si lo que se busca es poner fin a la copropiedad, la vía no es el retracto sino la extinción de condominio.
El retracto de colindantes
Cuando se vende una finca rústica de cabida inferior a una hectárea, los propietarios de las fincas rústicas colindantes tienen derecho a retraerla. Su objetivo es combatir la excesiva fragmentación de la propiedad agraria.
Para que proceda deben concurrir estos requisitos:
- Que ambas fincas sean rústicas.
- Que la finca vendida tenga menos de una hectárea.
- Que sean realmente colindantes: no procede si las separan arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.
- Que se ejerza en el plazo de 9 días, igual que el de comuneros.
Si varios colindantes ejercen el derecho a la vez, tiene preferencia el dueño de la finca de menor cabida, y si son iguales, quien primero lo solicite.
Cómo evitar el retracto de colindantes
Es una preocupación habitual de quien vende o compra una pequeña finca rústica. Las formas de evitar que una compraventa se vea deshecha son:
- Comprobar los requisitos antes de firmar: calificación rústica, superficie y si existen caminos o servidumbres que eliminen la colindancia.
- Obtener la renuncia expresa y por escrito de los propietarios colindantes antes de la venta.
- Ofrecerles la compra de forma fehaciente con el precio y las condiciones, para que el plazo empiece a correr y quede constancia.
- Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad cuanto antes, porque desde la inscripción empiezan a contar los 9 días.
El tanteo y retracto de la Generalitat en Cataluña
En Cataluña, la Administración tiene derechos de adquisición preferente sobre determinadas transmisiones de viviendas, que se han ampliado notablemente. El Decreto ley 2/2025, consolidado después por la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, los extiende a:
- La transmisión de viviendas propiedad de un gran tenedor persona jurídica situadas en una zona de mercado residencial tensionado, salvo las viviendas de nueva construcción vendidas a personas físicas para su propio uso.
- Las adjudicaciones de viviendas procedentes de subastas.
- Las viviendas adquiridas a partir de 2008 mediante ejecución hipotecaria o dación en pago, supuesto que ya existía.
La venta debe comunicarse previamente a la Agència de l’Habitatge, que dispone de dos meses para responder, ampliables en quince días si decide inspeccionar la vivienda. Si no se comunica correctamente, la Administración puede ejercer el retracto. Las viviendas que adquiera pasan a calificarse como vivienda protegida.
En el resto de comunidades, la Administración suele reservarse derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas de protección oficial, según su normativa propia. Conviene comprobarlo siempre antes de vender una vivienda protegida.
Cómo se ejerce el retracto
Quien ejerce el retracto debe reembolsar al comprador:
- El precio pagado.
- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
- Los gastos necesarios y útiles realizados en el bien.
Si el comprador no acepta voluntariamente, hay que presentar una demanda de retracto. La ley exige acompañarla de un principio de prueba del derecho que se invoca y consignar el precio, si es conocido, o garantizar su pago. Sin esa consignación la demanda no prospera, y el plazo de caducidad no admite margen de error.
¿Cuándo no hay derecho de retracto?
- Cuando la transmisión es gratuita, como una donación o una herencia: el retracto solo procede en compraventas y daciones en pago.
- Cuando se ha renunciado válidamente al derecho.
- Cuando ha transcurrido el plazo, que es de caducidad y no se interrumpe.
- En los supuestos de venta conjunta excluidos por la ley, como la venta del edificio entero en el caso del inquilino.
Conviene desmentir una idea extendida: no existe una exclusión general para las ventas entre familiares. Si un copropietario vende su parte a un pariente que no es copropietario, ese pariente es, a efectos legales, un extraño, y los demás copropietarios pueden retraer.
Cómo notificar el tanteo
La notificación debe ser fehaciente, es decir, por un medio que acredite su contenido y su recepción, como el burofax con certificación de contenido o el requerimiento notarial. A título orientativo, para el inquilino de vivienda:
“En (lugar), a (fecha).
D./Dña. (nombre del propietario), con DNI (número), en su condición de arrendador de la vivienda sita en (dirección), comunica a D./Dña. (nombre del inquilino) su decisión de vender dicha vivienda por un precio de (importe) euros, con las siguientes condiciones esenciales: (forma de pago, fecha prevista de firma, cargas, situación de la vivienda).
A los efectos del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dispone usted de un plazo de treinta días naturales desde la recepción de esta comunicación para ejercer su derecho de adquisición preferente en dichas condiciones.
Firmado.”
Un consejo práctico: las condiciones notificadas deben ser exactamente las de la venta posterior. Si después se vende por un precio inferior o en mejores condiciones, el inquilino podrá ejercer el retracto.
El retracto convencional
No hay que confundir todo lo anterior con el retracto convencional o pacto de retro, que es un acuerdo por el que el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida, devolviendo el precio y los gastos, dentro de un plazo pactado. No lo concede la ley, sino el propio contrato, y su titular es el vendedor, no un tercero.
En las sociedades limitadas
En las sociedades de responsabilidad limitada, cuando un socio quiere vender sus participaciones a un tercero, la ley establece un régimen de adquisición preferente a favor de los demás socios o de la propia sociedad, que los estatutos pueden ajustar. Es una herramienta clave en los conflictos entre socios y en la planificación de las empresas familiares.
¿Cómo podemos ayudarte?
Si vas a vender, comprobamos quién tiene derecho de adquisición preferente sobre tu inmueble, redactamos y enviamos las notificaciones para que la venta no pueda deshacerse y, en Cataluña, gestionamos la comunicación a la Administración. Si eres titular del derecho, verificamos los plazos, que suelen ser muy breves, y preparamos la demanda de retracto con la consignación del precio. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Contacta con nosotros antes de que corra el plazo.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de tanteo y retracto
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
Es un derecho de adquisición preferente que permite a determinadas personas comprar un bien antes que un tercero y por el mismo precio. El tanteo se ejerce antes de la venta, cuando el propietario comunica que quiere vender; el retracto, después, sustituyendo al comprador cuando no se respetó el tanteo. Lo tienen, entre otros, los inquilinos, los copropietarios y los dueños de fincas rústicas colindantes.
¿Cuál es el plazo para ejercer el derecho de retracto?
Depende de quién lo ejerza. El inquilino de vivienda dispone de treinta días naturales desde que se le notifican las condiciones de la venta. El copropietario y el propietario colindante, solo de nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, en su defecto, desde que la conocen. El coheredero, de un mes. Son plazos de caducidad, que no se interrumpen.
¿Puede el inquilino renunciar al derecho de tanteo y retracto?
Sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite pactar en el contrato la renuncia del inquilino a su derecho de adquisición preferente. En ese caso, el propietario debe comunicarle su intención de vender la vivienda con al menos treinta días de antelación a la firma de la compraventa, aunque el inquilino no tenga preferencia para comprar.
¿Cómo se evita el retracto de colindantes?
Comprobando primero si se cumplen sus requisitos: que ambas fincas sean rústicas, que la vendida tenga menos de una hectárea y que no las separen caminos, arroyos u otras servidumbres. Si se cumplen, lo más seguro es obtener la renuncia expresa de los colindantes antes de la venta o notificarles el precio y las condiciones, e inscribir cuanto antes la compraventa, porque desde la inscripción corren los nueve días.
¿Tiene la Generalitat derecho de tanteo y retracto en Cataluña?
Sí, en determinados supuestos. Tras el Decreto ley 2/2025, consolidado por la Ley 11/2025, puede ejercerlo sobre las viviendas de grandes tenedores persona jurídica situadas en zonas de mercado residencial tensionado, salvo las de nueva construcción vendidas a personas físicas para uso propio, sobre adjudicaciones en subasta y sobre viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias. Dispone de dos meses desde la comunicación para responder.
¿Hay derecho de retracto si vendo a un familiar?
No existe una exclusión general para las ventas entre familiares. Si un copropietario vende su parte a un pariente que no es copropietario, los demás pueden ejercer el retracto, porque a efectos legales ese pariente es un extraño. Lo que sí excluye el retracto es que la transmisión sea gratuita, como una donación o una herencia.
