Si has vendido una casa y ahora te reclaman por vicios ocultos, lo primero es comprobar el plazo: en una vivienda de segunda mano entre particulares, la acción de saneamiento caduca a los seis meses desde la entrega (artículo 1490 del Código Civil). Al ser un plazo de caducidad y no de prescripción, no se interrumpe con burofaxes ni negociaciones, de modo que si han transcurrido esos seis meses sin demanda, la reclamación llega tarde. Lo segundo es no ignorar el requerimiento y encargar tu propio informe pericial, porque la carga de la prueba recae sobre el comprador.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en vicios ocultos de vivienda te explican cómo defenderte paso a paso. Con más de 13 años de trayectoria, 2000 casos resueltos y un 92% de resoluciones favorables, asumimos habitualmente la defensa de vendedores frente a este tipo de reclamaciones.
Lo primero: comprobar si la reclamación llega en plazo
Es la comprobación que más reclamaciones desactiva, y conviene distinguir dos regímenes que suelen confundirse:
| Situación | Norma aplicable | Plazo |
|---|---|---|
| Vivienda de segunda mano entre particulares | Artículos 1484 a 1490 del Código Civil | 6 meses desde la entrega (caducidad) |
| Obra nueva, frente al promotor o constructor | Ley de Ordenación de la Edificación | 1 año (acabado), 3 años (habitabilidad), 10 años (estructural) |
Si vendiste tu vivienda usada como particular, el plazo que te afecta es el de seis meses, no los diez años de la LOE, que se refieren a defectos estructurales y se dirigen contra los agentes de la edificación. Confundir ambos regímenes es el error más frecuente en estas reclamaciones, y a veces lo comete quien reclama.
Un matiz importante: si el comprador acredita que ocultaste dolosamente un defecto que conocías, podría intentar otras vías con plazos más amplios, como la acción por dolo o incumplimiento contractual. Por eso conviene analizar el caso concreto antes de confiarse.
Cómo responder ante el requerimiento
Lo habitual es que todo empiece con un requerimiento extrajudicial, normalmente un burofax del abogado del comprador. Ignorarlo es un error, pero responder de forma precipitada, reconociendo hechos o comprometiéndose a reparar, también. La secuencia correcta es:
- No reconocer responsabilidad ni firmar acuerdos antes de valorar el caso.
- Revisar el plazo y el contrato, especialmente si incluía alguna cláusula sobre el estado del inmueble.
- Encargar tu propio informe pericial a un arquitecto o arquitecto técnico.
- Fijar la estrategia: negociar una rebaja o reparación, o rechazar la reclamación si no se sostiene.
La prueba: quién tiene que demostrar qué
Este es el punto que más juega a favor del vendedor. La carga de la prueba corresponde al comprador, que debe acreditar tres cosas a la vez:
- Que el defecto ya existía en el momento de la entrega.
- Que estaba oculto y no era apreciable a simple vista.
- Que es lo bastante grave como para hacer la vivienda impropia para su uso o disminuirlo de forma relevante.
Si falla cualquiera de los tres requisitos, la reclamación decae. Y hay dos supuestos en los que el vendedor no responde conforme al artículo 1484: cuando los defectos eran manifiestos o estaban a la vista, y cuando el comprador, por su oficio o profesión (por ejemplo, un arquitecto o un constructor), debía haberlos conocido fácilmente.
El contrainforme pericial: tu principal defensa
Frente al informe del comprador, tu mejor herramienta es un dictamen pericial propio. Un arquitecto puede acreditar que el defecto es consecuencia del uso posterior o de la falta de mantenimiento del comprador, que se trata del desgaste normal propio de la antigüedad del inmueble, que era visible en una inspección ordinaria, o que la valoración económica reclamada está inflada. En la práctica judicial, buena parte de estos pleitos se resuelve comparando periciales contradictorias, de ahí que la calidad del informe sea decisiva.
¿Qué puede reclamarte el comprador?
Si la acción prospera, el comprador puede optar entre dos vías, según el artículo 1486 del Código Civil:
- Acción redhibitoria: resolver el contrato, devolviendo la vivienda y recuperando el precio.
- Acción quanti minoris: quedarse con la vivienda y obtener una rebaja del precio, fijada por peritos. Es la más frecuente.
Si además se acredita que conocías el defecto y lo ocultaste, podrían reclamarse daños y perjuicios. Conviene tener presente también la figura del aliud pro alio: cuando lo entregado es algo esencialmente distinto de lo pactado o resulta totalmente inservible, los tribunales aplican el incumplimiento contractual en lugar del régimen de vicios ocultos, con plazos mucho más amplios.
Consecuencias de no atender la reclamación
Ignorar una demanda es la peor opción. Si no compareces, el procedimiento continúa en rebeldía y el tribunal puede estimar la demanda sin que hayas podido defenderte. A la cantidad principal se sumarán los intereses y las costas del procedimiento. Y una vez firme la sentencia, el comprador puede instar la ejecución de la sentencia y solicitar el embargo de tus bienes, aunque existen límites a lo que pueden embargarte.
Cómo evitar reclamaciones al vender una vivienda
La mejor defensa es la prevención. Antes de vender conviene informar por escrito al comprador de los desperfectos conocidos, dejando constancia en el contrato; realizar una inspección previa que documente el estado real del inmueble; entregar toda la documentación (certificados, boletines de instalaciones, cédula de habitabilidad); y valorar, con asesoramiento, la inclusión de una cláusula sobre el estado del inmueble. Ojo con esto último: entre particulares puede ser válida, pero no ampara la ocultación dolosa, y si el vendedor es un profesional se considera abusiva y no surte efecto.
Y una precisión útil: si la vivienda se entrega sin elementos que estaban pactados, no estamos ante un vicio oculto, sino ante un incumplimiento de contrato, que se rige por otras reglas.
¿Cómo podemos ayudarte?
Analizamos el requerimiento o la demanda que has recibido, comprobamos si la acción ha caducado, coordinamos el contrainforme pericial con arquitectos y diseñamos la estrategia, ya sea negociar una salida razonable u oponernos en juicio. Una valoración media de 4.6/5 avala nuestra forma de trabajar. Envíanos la notificación que has recibido y valoramos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la defensa ante vicios ocultos
¿Cuánto tiempo tiene el comprador para reclamarme vicios ocultos?
En una vivienda de segunda mano entre particulares, seis meses desde la entrega, según el artículo 1490 del Código Civil. Es un plazo de caducidad, por lo que no se interrumpe con burofaxes ni negociaciones: si transcurre sin presentar demanda, la acción se pierde. Los plazos de 1, 3 y 10 años pertenecen a la Ley de Ordenación de la Edificación y se refieren a obra nueva frente al promotor o constructor.
Me reclaman por vicios ocultos, ¿tengo que pagar?
No necesariamente. El comprador debe probar que el defecto existía antes de la entrega, que estaba oculto y que es grave. Además, el vendedor no responde de los defectos que estaban a la vista ni de los que el comprador debía conocer por su oficio o profesión. Antes de pagar o reconocer nada, conviene comprobar el plazo y encargar un contrainforme pericial.
¿Sirve la cláusula de que la vivienda se vende en el estado en que se encuentra?
Entre particulares puede tener eficacia y dificultar la reclamación, pero no es una patente de corso: no ampara la ocultación dolosa de defectos que el vendedor conocía. Y si el vendedor es un profesional o promotor, la cláusula se considera abusiva frente a un consumidor y no produce efecto. Cada caso debe analizarse en función de la redacción concreta del contrato.
¿Qué pasa si no contesto a la demanda?
El procedimiento continúa en rebeldía y el tribunal puede dar la razón al comprador sin que hayas podido defenderte, condenándote además al pago de intereses y costas. Después, la sentencia puede ejecutarse con embargo de tus bienes. Por eso, aunque creas que la reclamación es infundada, siempre hay que comparecer y oponerse en plazo.
¿Necesito un perito para defenderme?
Es muy recomendable. Estos pleitos suelen resolverse comparando informes periciales contradictorios, de modo que sin un dictamen propio quedas a merced del que aporte el comprador. Un arquitecto puede acreditar que el defecto deriva del uso posterior, del desgaste normal o que era visible, y también rebatir la valoración económica reclamada, que a menudo está sobredimensionada.
