Plusvalía en herencias: quién la paga y cuándo

Cuando se hereda un piso urbano hay que pagar la plusvalía municipal, y la abona el heredero que recibe el inmueble, no el fallecido ni la herencia. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables a un año si se solicita a tiempo. Y si sois varios herederos, cada uno responde solo de la parte que le corresponde según su cuota. Es un impuesto que muchas familias descubren tarde, porque va por un canal distinto al del impuesto de sucesiones y el ayuntamiento suele reclamarlo meses después.

En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados de herencias te explican quién paga la plusvalía, cuándo y dónde se paga, qué ocurre con varios herederos y cómo pedir un aplazamiento. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, sabemos que anticiparse a este impuesto evita recargos y sustos.

Legislación

Para conocer lo que importa de este impuesto, nos centraremos en 3 legislaciones:

1. Real Decreto 26/2021, de 8 de noviembre, del Incremento de Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana.
2. Real Decreto 2/2004, de 5 de marzo, de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
3. Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de 6 de octubre de 1989.

¿Qué es la plusvalía en una herencia?

La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo local que grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su transmisión por herencia. Conviene retener dos ideas: solo afecta al suelo urbano (las fincas rústicas quedan fuera) y es un impuesto independiente del impuesto de sucesiones, aunque ambos se originen por la misma herencia. Si quieres ver cómo se cuantifica, lo desarrollamos en nuestra guía sobre cómo calcular la plusvalía municipal.

La plusvalía es un impuesto trampa

Muchos herederos creen que, con la generosa bonificación del impuesto de sucesiones entre familiares, ya no hay más que pagar. Es un error frecuente: si en la herencia hay un inmueble urbano, la plusvalía municipal se paga igualmente, salvo que no haya existido incremento de valor del suelo. Como ambos tributos se gestionan por vías distintas, es habitual liquidar sucesiones y, meses después, recibir una notificación del ayuntamiento reclamando la plusvalía. Anticiparlo es clave para no llevarse una sorpresa.

¿Quién paga la plusvalía en una herencia?

El sujeto pasivo es el heredero o legatario que adquiere el inmueble, conforme al artículo 106 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. No la paga el causante ni la herencia, sino quien recibe el bien, siempre que se trate de suelo urbano.

Un aspecto que conviene tener presente: si más adelante ese heredero vende el inmueble heredado, tendrá que pagar la plusvalía dos veces (siempre que haya incremento de valor): una como heredero, al recibirlo, y otra como vendedor, al transmitirlo. En el caso de no residentes que heredan un inmueble en España, también son sujetos pasivos y deben liquidar el impuesto.

Plusvalía con varios herederos

Es una de las dudas más frecuentes. Cuando el inmueble se adjudica a varios herederos en proindiviso, cada uno responde únicamente de la parte proporcional a su cuota. La responsabilidad no es solidaria, sino individualizada: si tres hermanos heredan una vivienda por terceras partes, cada uno presenta su autoliquidación o declaración por su tercio.

En la práctica, caben dos formas de gestionarlo: que una sola persona tramite y pague por el total de la transmisión, o que cada heredero lo haga por su porcentaje. Sea cual sea la fórmula elegida, lo importante es que la parte de cada uno quede correctamente liquidada.

¿Cuándo se paga la plusvalía de una herencia?

El plazo para presentar y pagar la plusvalía de un piso heredado es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año siempre que la prórroga se solicite dentro de ese primer plazo. Dos precisiones importantes:

• El devengo se produce en la fecha del fallecimiento del causante, no en la fecha de aceptación de la herencia ni en la de la escritura. Así lo establece la ley y lo confirma el criterio de la Dirección General de Tributos. Esto significa que el plazo empieza a correr desde la muerte, aunque la partición se formalice mucho después.
• El mes de agosto es hábil a estos efectos y computa en el plazo, algo que sorprende a muchos herederos.

El plazo es el mismo tanto si el ayuntamiento practica la liquidación (te notifica el importe) como si eres tú quien presenta la autoliquidación.

¿Dónde se paga la plusvalía?

Siempre en el ayuntamiento donde radique el inmueble heredado, con independencia de dónde residan los herederos. Cada ayuntamiento tiene habilitada su oficina liquidadora, su sede electrónica y su procedimiento. Para tramitarla necesitarás, con carácter general, la escritura de aceptación de la herencia y la escritura de adquisición anterior del inmueble, que permite acreditar el valor y la fecha de partida. Conviene revisar la ordenanza fiscal del municipio, porque el tipo y las bonificaciones varían de uno a otro.

¿Se puede aplazar o fraccionar el pago?

Sí. Si no tienes liquidez suficiente para afrontar el impuesto, puedes solicitar su aplazamiento o fraccionamiento. La solicitud se dirige al órgano de recaudación del ayuntamiento, por vía telemática o presencial, acompañando la documentación necesaria (identificación del inmueble, DNI del solicitante y certificado de defunción del causante). Con carácter general, el aplazamiento puede concederse hasta un año y el fraccionamiento hasta 24 meses, con supuestos excepcionales más amplios, y suele exigirse domiciliar el pago.

¿Puedo presentar la plusvalía fuera de plazo?

Puedes, pero con consecuencias. Presentar fuera de plazo conlleva recargos e intereses de demora, y puede suponer la pérdida de las bonificaciones aplicables, como la de vivienda habitual. La Ley General Tributaria establece recargos por declaración extemporánea del 5%, 10% o 15% según se presente dentro de los tres, seis o doce meses siguientes al fin del plazo, y superado el año el recargo es mayor y se añaden intereses. Aún así, mientras el ayuntamiento no haya iniciado un procedimiento, sigue siendo preferible regularizar de forma voluntaria.

¿Cuándo prescribe la plusvalía de una herencia?

El derecho del ayuntamiento a reclamar la plusvalía prescribe a los cuatro años, según el artículo 66 de la Ley General Tributaria. Ese plazo se cuenta desde el día siguiente al fin del plazo de presentación de la liquidación, es decir, transcurridos los seis meses desde el fallecimiento. Por eso suele decirse que la plusvalía por herencia prescribe, en la práctica, a los cuatro años y seis meses desde la muerte del causante.

Ahora bien, esa prescripción solo opera si el ayuntamiento no ha notificado antes al heredero la obligación de pago ni ha realizado ninguna actuación de comprobación, ya que cualquiera de ellas interrumpe el plazo y reinicia su cómputo. Conviene recordar que hoy el notario comunica de forma telemática las transmisiones, por lo que confiar en la prescripción es arriesgado.

¿Cómo podemos ayudarte?

Nos ocupamos de toda la gestión: identificamos si el inmueble está sujeto, calculamos la cuota por el método más favorable, solicitamos las bonificaciones que correspondan, coordinamos la plusvalía con el impuesto de sucesiones y presentamos todo en plazo ante el ayuntamiento. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso y lo revisamos.

Preguntas frecuentes sobre la plusvalía en herencias