Todo lo que tienes que saber de una comunidad de bienes: Fiscalidad, responsabilidad y causas de disolución

El artículo 392 del Código Civil define que una comunidad de bienes es cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece a varios titulares.

Los supuestos más comunes en los que se ve esta asociación son aquellos en los que se heredan bienes, la compra de vivienda por conyugues o parejas de hecho o se aportan bienes para explicar una actividad económica.

Esta asociación tiene algunas singularidades como la responsabilidad solidaria y la fiscalidad, pero también con la forma en cómo se constituye una comunidad de bienes, que veremos a continuación.

En esta publicación, trataré de abordar las cuestiones más relevantes desde el punto de vista civil y fiscal sobre qué es una CB, como por ejemplo, el marco normativo, las obligaciones fiscales, la manera de constituir la comunidad de bienes, entre otras.

Cualquier aclaración que necesites resolver sobre este asunto, no dudes en contactarme directamente.

Legislación

La principal normativa de comunidades de bienes en 2025, desde un punto de vista civil es:

• Código Civil

No obstante, la mera existencia de una comunidad de bienes lleva consigo tener que gestionar diferentes obligaciones fiscales con la presentación de modelos oficiales que se recogen en las siguientes legislaciones fiscales:

• Ley 35/2006, de 28 de noviembre de Impuesto sobre la renta de las personas físicas (en adelante, IRPF).
• Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el valor añadido (en adelante, IVA)

¿Cómo se constituye una comunidad de bienes? 

Procedo a identificar algunos de los pasos para constituir una Comunidad de bienes:

1. Se necesita que dos o más personas mediante un acuerdo privado entre las partes que estipulen unos acuerdos sobre las reglas que se regirá esa sociedad.  
2. La forma de llevar la administración de la comunidad, la administración y facultades, plazo de duración, domicilio social, etc.
3. No existe un mínimo de capital a aportar, a diferencia de la sociedad limitada que exige el mínimo de 3.000,00€.; y tendrá la consideración jurídica del empresario individual o autónomo.

Derechos y Obligaciones en comunidades de bienes

Es importante que los socios o comuneros conozcan los derechos y obligaciones que les asisten.

Obligaciones

Será obligatorio que se estipulen ciertos aspectos como son la denominación de la Comunidad, el capital social y las aportaciones de cada uno de los socios/comuneros, con sus respectivas cuotas de participación, que tendrá relevancia en el reparto de las ganancias, perdidas o el haber patrimonial.

No será necesario elevar a escritura pública, salvo que se hagan aportaciones de bienes inmuebles u otros derechos reales. Tampoco es necesario que se inscriba en el Registro Mercantil.

Siempre recomendamos que se establezcan acuerdos y/o cláusulas relacionadas con:

• Gestión y llevanza de la contabilidad.
• Aprobación de las cuentas.
• Transmisión de las participaciones.
• Transformación y modificación de la Comunidad.
• Disolución, liquidación y extinción.

Derechos

En el supuesto caso, en el que uno de los comuneros quiera enajenar su cuota, los demás comuneros gozarán del Derecho preferente de adquisición sobre la cuota que pretenda enajenarse.

• Todo comunero tiene Derecho a participar en los beneficios de acuerdo con su cuota, que se presumirán iguales salvo prueba en contrario. Además, cada comunero tiene derecho a obligar a los demás a que contribuyan en los gastos necesarios de conservación de la cosa común.

• Cada comunero tiene el Derecho de renuncia a no seguir formando parte de la comunidad de bienes, liberándose así de las deudas vencidas y futuras que tuviera sobre la cosa común, siempre que lo consientan los demás a quienes acrecerán sus respectivas cuotas en la parte de la que deja el renunciante. 

• Cada comunero tiene Derecho a ejercer la acción de división, en cualquier momento, poniendo fin así a la situación de comunidad. Esta acción de división no podrá ser ejercida si existiera un pacto de indivisión de la cosa común, que tendrá una duración determinada y en todo caso no podrá exceder de 10 años, prorrogable.

• Todo comunero tiene Derecho a defender la cosa común por lo que podrá ejercer las acciones legales que correspondan tanto contra los otros comuneros como contra terceros que perjudiquen la copropiedad.

El ejercicio de la acción frente a terceros siempre será en beneficio de la Comunidad.

Las acciones que se pudieran emprender por cualquier comunero, o por terceros, contra la comunidad de bienes se tendrá que demandar a todos los comuneros, sin excepción, al tener todos y cada uno de ellos interés legitimo en su defensa.

• Todo comunero tiene la obligación de cumplir los acuerdos adoptados por mayoría de las cuotas de participación, aunque haya votado en contra. En el supuesto de no alcanzarse esa mayoría habrá que acudir a la vía judicial.

• Todo comunero tiene la obligación de no alterar los bienes de la comunidad sin el consentimiento unánime de todos los demás; la alteración no supone un acto de administración, sino que se trata de una transformación esencial que afecta a la estructura.

¿Dónde y cómo realizar los trámites de constituir una sociedad de bienes?

Una vez firmado el contrato privado por todos los comuneros, los administradores tendrán que realizar los siguientes tramites en los distintos organismos:

• En la Delegación de la Hacienda Autonómica

Se tiene que declarar por la constitución de la Comunidad (al igual que cuando haya una transformación o disolución), por medio del modelo 600 por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su apartado de operaciones societarias.

Generalmente tributan al 1% del capital establecido, aunque en la actualidad está exento.

• En la AEAT 

Algunos modelos que hay que presentar son los siguientes:

1. Modelo 036: Que se corresponda con el inicio de actividad y domicilio social, alta en el censo fiscal, y solicitar el número de identificación fiscal.
2. Modelo 840, del Impuesto de las Actividades Económicas, el IAE, que es un impuesto obligatorio, que se debe pagar por el hecho de realizar una actividad empresarial, profesional en el territorio español. 
3. Modelo 037: A fin de tener derecho a la deducción de los gastos, y del IVA que soporta la C.B, ocasionados con anterioridad al inicio de la actividad, hay que darse de alta en el censo fiscal por medio de la declaración censal previa de inicio de la actividad.

• Ante la Delegación Provincial de la Comunidad Autónoma de la Inspección de Trabajo.

Si se tienen trabajadores contratados hay que comunicar la apertura del centro de trabajo. Se solicitarán los libros de visita oficiales.

Se tiene que elaborar un calendario de trabajo conforme a las disposiciones laborales que se firmará por la empresa y se colocará en lugares visibles de los centros de trabajo.

• Ante la Tesorería de la Seguridad Social.

Es obligado afiliarse en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA), por medio del documento de afiliación.

• Ante el Ayuntamiento.

La C.B. tiene que solicitar la licencia de apertura, lo que se debe de hacer antes de abrir el establecimiento.

Fiscalidad Comunidad de Bienes

La renta, beneficios o perdidas de la actividad se declarará individualmente, por cada socio, en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), según su cuota de participación en la distribución. 

Para el calculo del rendimiento de la actividad la C.B. lo hará por medio del régimen de estimación directa normal o simplificada, y régimen de estimación objetiva tasadas para algunas de las actividades económicas.

Cada uno de ellos tendrá que declarar mediante los correspondientes modelos 130 o 131, trimestralmente la parte que le corresponda, según su cuota de participación, de ingresos de gastos del total acumulado de cada trimestre, en concepto de pago a cuenta.

La Comunidad de Bienes es sujeto pasivo, y tiene la obligación de declarar y liquidar:

1. IVA (modelos 300 a 399).
2. Retenciones a los trabajadores y profesionales (modelos 111 y 115)
3. Declaración anual de operaciones con terceros (modelo 347)

La C.B., tendrá que soportar los impuestos derivados de los bienes de su propiedad como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), o el Impuesto sobre Vehículos.

¿En qué consiste la responsabilidad de las comunidades de bienes?

La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica propia, por lo que la responsabilidad recae de manera personal e ilimitada en cada uno de los comuneros. Se responde de manera solidaria, con todos sus bienes presentes y futuros de sus deudas. 

La Comunidad de Bienes deudora, responderá junto con los socios con su patrimonio, en el pago a sus acreedores.

Además, los comuneros serán responsables frente a la Comunidad de los daños y perjuicios que le ocasionen.

Por lo que recomendamos que se establezca por escrito un régimen de derechos y obligaciones de los comuneros en la Comunidad de Bienes, sobre la base legal siguiente:

• Todo comunero tiene derecho a utilizar la cosa común siempre que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida el derecho de los demás partícipes a utilizarlas, se trata de actos de uso solidarios e indivisibles.

Como todo copropietario, cada comunero, tiene Derecho a la plena propiedad de su cuota y de los frutos que le correspondan, por lo que puede disponer de ella enajenándola, cediéndola o hipotecándola.

Causas de disolución y extinción de la comunidad de bienes.

Si se hubiera establecido un tiempo determinado de duración de la comunidad de bienes, llegado esté tiempo se extinguirá. Igual se se cumple el fin social. 

Se podría tomar el acuerdo unánime de ampliar el objeto social y es importante conocer la mayoría absoluta y simple que se necesita en estos casos.

La paralización del órgano de administración obliga a acudir a la vía judicial para disolver la comunidad de bienes.

También es causa de disolución la muerte o incapacidad de uno de los comuneros, salvo que se hubiera pactado la continuidad con sus herederos.  Previamente hay que liquidar las deudas tanto publicas como privadas.

El acreedor se puede dirigir contra el patrimonio de cada uno de los comuneros, quienes a su vez, estos tiene la vía de la acción de regreso contra el resto.

Finalmente se liquidará la comunidad con el reparto de los bienes entre sus socios, preparando un contrato de disolución privado y liquidando el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Notificar la disolución a Hacienda, presentando el modelo 036 de baja censal tributaria, la baja de los trabajadores por cuenta ajena y autónomos la Seguridad Social con el modelo TA 521,  junto con  el acuerdo de disolución.

La Comunidad de bienes puede extinguirse por alguna de estas causas:

• Adquisición de todas las cuotas en que se divide la cosa común por un solo comunero.
• Renuncia de los comuneros de sus cuotas hasta que solo quede uno de ellos.
• Adquisición por un tercero de las cuotas de todos los comuneros.
• División de la cosa común o conocida como extinción de condominio entre hermanos.

Básicamente, esta acción, judicial o extrajudicial, pretende la adjudicación de la cosa común entre los comuneros, en relación con las respectivas partes alícuotas.

Si la división sea perjudicial y suponga una perdida considerable de su valor, o resulte inservible considerará como indivisible y/o se adjudicará a uno solo de los comuneros.

¿Cómo podemos ayudarte en Garón Abogados a tu comunidad de bienes?

Lo primero que tenemos que conocer es el origen de vuestra comunidad, la relación entre los distintos propietarios, y la manera de gestionar el patrimonio.

Una vez resuelta, en Garón Abogados abordamos estas cuestiones desde tres puntos de vista: civil, mercantil, fiscal. 

Desde el punto de vista civil y mercantil:

• Constituir la CB.
• Redacción de estatutos y acuerdos entre comuneros.
• Negociación de entrada y salida de la comunidad.
• Responsabilidad.
• Gestión de herencias.

Y, desde el punto de vista de la fiscalidad:

• Cumplimiento de obligaciones fiscales.
• Contabilidad.

En líneas generales, no dudes en formalizar una asesoría para tratar tu asunto, y cualquier cuestión, te contactaremos de inmediato.