La cesión gratuita de una vivienda, ya sea a un hijo, a otro familiar o a un amigo, no genera un impuesto nuevo: el propietario tributa en su IRPF mediante la imputación de rentas inmobiliarias, que es exactamente lo mismo que pagaría si la vivienda estuviera vacía. La renta imputada es el 1,1% o el 2% del valor catastral, según cuándo se revisó. Lo que sí conviene es documentar la cesión, normalmente mediante un contrato de comodato, porque si no se acredita que es gratuita Hacienda puede presumir que existe un alquiler. Y desde el punto de vista civil, es importante fijar las condiciones para poder recuperar la vivienda cuando sea necesario.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados fiscalistas te explican cómo tributa la cesión, cuánto se paga, qué diferencia hay entre comodato y precario y cómo redactar el contrato. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, asesoramos a propietarios y familias en la planificación del uso de su patrimonio inmobiliario.
Cómo tributa la cesión gratuita en el IRPF
La clave está en entender que la Ley del IRPF distingue dos situaciones:
| Situación | Cómo tributa el propietario |
|---|---|
| Vivienda alquilada, con cobro de renta | Rendimiento de capital inmobiliario: ingresos menos gastos deducibles |
| Vivienda vacía o a disposición del propietario | Imputación de rentas inmobiliarias |
| Vivienda cedida gratis a un hijo, familiar o tercero | Imputación de rentas inmobiliarias, igual que si estuviera vacía |
La Dirección General de Tributos lo ha confirmado en numerosas consultas: cuando la cesión es realmente gratuita, no hay rendimiento de capital inmobiliario, porque no se cobra nada, pero sí debe imputarse la renta que la ley atribuye a los inmuebles que no son la vivienda habitual del propietario ni están alquilados.
La consecuencia práctica es tranquilizadora: prestar la vivienda no te cuesta más impuestos que tenerla cerrada, sea quien sea la persona que la ocupa. Lo que muchos propietarios desconocen es que la imputación existía ya antes de la cesión.
¿Cuánto se paga? El cálculo
La renta imputada se calcula sobre el valor catastral que figura en el recibo del IBI:
- 1,1% si el valor catastral ha sido revisado o modificado mediante un procedimiento de valoración colectiva general que haya entrado en vigor a partir de 2012.
- 2% en los demás casos.
- Si el inmueble no tiene valor catastral, se toma el 50% del mayor de los valores comprobados a efectos de otros tributos o del precio de adquisición, aplicando el 1,1%.
Esa cantidad se suma a la base imponible general y tributa al tipo marginal del propietario. Se prorratea por los días del año en que la vivienda estuvo cedida o vacía y por el porcentaje de propiedad de cada titular.
Un ejemplo
Unos padres ceden durante todo el año a su hijo un piso con un valor catastral de 100.000 euros, revisado después de 2012. La renta imputada es de 1.100 euros, que, al ser propietarios al 50%, se reparte en 550 euros para cada uno. Con un tipo marginal del 30%, cada progenitor pagaría unos 165 euros adicionales en su declaración.
Un matiz relevante: en la imputación de rentas no se pueden deducir gastos, ni el IBI, ni la comunidad ni los intereses de la hipoteca. Esa es la diferencia con el alquiler.
¿A quién se puede ceder? Hijos, familiares, terceros y sociedades
El régimen fiscal de la cesión gratuita es el mismo sea quien sea el beneficiario, pero hay matices según el caso:
- Hijos y otros familiares. Es el supuesto más habitual y el más sencillo de justificar, porque la gratuidad entre parientes resulta verosímil. El propietario tributa por imputación de rentas.
- Amigos u otras personas sin parentesco. Tributa igual, pero a Hacienda le resultará menos creíble que no exista contraprestación, de modo que documentar la gratuidad cobra todavía más importancia.
- Una sociedad vinculada al propietario. Aquí cambia el tratamiento. Si el socio cede gratis una vivienda a su propia sociedad, por ejemplo para alojar a un empleado, se trata de una operación vinculada que debe valorarse a precio de mercado: el propietario tributará como si cobrara el alquiler que pagaría un tercero independiente.
Por otro lado, si la vivienda cedida es la habitual del propietario y este sigue residiendo en ella, no hay imputación, porque la vivienda habitual está excluida.
Por qué conviene documentar la cesión
La Ley del IRPF establece que las prestaciones de capital se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario. Aplicado a este caso, si Hacienda detecta que en tu segunda vivienda vive otra persona, podría presumir que la tienes alquilada y exigirte tributar por una renta que no cobras.
La forma de desmontar esa presunción es poder acreditar que la cesión es gratuita: un contrato de comodato firmado por ambas partes, con fecha y condiciones claras, es la mejor prueba. Documentar la cesión no te hace pagar más, porque la imputación te correspondía igualmente; lo que hace es protegerte frente a una regularización por un alquiler inexistente.
¿Y si quien ocupa la vivienda paga los gastos?
Es habitual que el hijo, el familiar o la persona a quien se cede la vivienda asuma los suministros, lo que no plantea problemas: son gastos de su propio consumo. Pero conviene tener cuidado si asume también gastos que corresponden al propietario, como el IBI, la comunidad o la cuota de la hipoteca. En ese caso, Hacienda podría entender que esos pagos son la contraprestación por el uso, y que por tanto existe un arrendamiento encubierto. Si se pacta algo así, conviene analizarlo antes y reflejarlo correctamente.
¿Y si cobro un alquiler simbólico?
Si en lugar de cederla gratis cobras una renta inferior a la de mercado, ya hay rendimiento de capital inmobiliario. Y la ley establece una regla específica cuando el inquilino es el cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, incluidos los afines, como hijos, nietos, hermanos, sobrinos o suegros: el rendimiento neto no puede ser inferior al que resultaría de aplicar la imputación de rentas. Es decir, cobrar un alquiler simbólico a un familiar no permite tributar por menos que si la cedieras gratis, y en cambio complica la declaración. Si el inquilino no es pariente, se tributa por la renta realmente cobrada, aunque un precio muy alejado del de mercado puede llamar la atención de Hacienda.
Comodato y precario: la parte civil
Desde el punto de vista civil, prestar una vivienda gratis puede articularse de dos formas, con consecuencias muy distintas cuando llega el momento de recuperarla:
| Comodato | Precario | |
|---|---|---|
| Qué es | Contrato de préstamo gratuito para un uso y tiempo determinados | Uso gratuito tolerado, sin plazo ni uso concreto pactado |
| Recuperación | Al terminar el plazo o el uso pactado; antes, solo por necesidad urgente del propietario | En cualquier momento, a voluntad del propietario |
| Vía judicial si no se devuelve | Reclamación por incumplimiento del contrato | Desahucio por precario |
La elección depende de lo que quieras. Si prefieres poder recuperar la vivienda cuando la necesites, un comodato sin plazo determinado se aproxima al precario y te da esa flexibilidad. Si quieres garantizar a tu hijo un periodo de estabilidad, puedes fijar un plazo. Lo que no conviene es dejarlo sin documentar, porque en caso de conflicto será mucho más difícil acreditar qué se pactó. Puedes ampliarlo en nuestra guía sobre el comodato y el precario.
Si tu hijo se divorcia: la vivienda cedida por los padres
Es uno de los conflictos más frecuentes y conviene conocer la doctrina del Tribunal Supremo. Cuando unos padres ceden gratuitamente una vivienda a su hijo y su pareja sin fijar plazo, la situación se considera, en la mayoría de los casos, un precario. Si después la pareja se divorcia y el juez atribuye el uso de la vivienda al excónyuge del hijo, los padres pueden recuperarla mediante el desahucio por precario, porque esa atribución no puede generar un derecho que el matrimonio no tenía frente a los propietarios.
La situación cambia si se pactó un comodato con un uso concreto y prolongado, como el de servir de domicilio familiar mientras los hijos del matrimonio sean menores. Por eso es tan importante redactar bien el documento desde el principio.
Modelo de contrato de comodato de vivienda
A título orientativo, un contrato de comodato puede redactarse en estos términos:
“En (lugar), a (fecha).
REUNIDOS: De una parte, D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), en adelante EL COMODANTE, propietario de la vivienda sita en (dirección completa), con referencia catastral (número). De otra, D./Dña. (nombre y apellidos), con DNI (número), en adelante EL COMODATARIO.
PRIMERA. El comodante cede gratuitamente al comodatario el uso de la vivienda descrita, para destinarla a su domicilio, sin que el comodatario deba abonar renta ni contraprestación alguna.
SEGUNDA. La cesión se establece (por un plazo de (duración) / sin plazo determinado, pudiendo el comodante reclamar la devolución de la vivienda en cualquier momento, con un preaviso de (número) días).
TERCERA. Serán de cuenta del comodatario los gastos ordinarios de uso y los suministros. Serán de cuenta del comodante el impuesto sobre bienes inmuebles y los gastos de comunidad.
CUARTA. El comodatario se obliga a conservar la vivienda con la debida diligencia, a no cederla a terceros y a devolverla en el estado en que la recibe al término del plazo o cuando le sea reclamada.
Y en prueba de conformidad, firman por duplicado.”
Adapta siempre el modelo a tu caso. No es necesario acudir al notario: basta un documento privado firmado por ambas partes. Elevarlo a escritura pública es opcional y le da fecha cierta, lo que puede ser útil si se prevén conflictos.
¿La cesión gratuita es una donación?
No, con carácter general. La donación transmite la propiedad de un bien, mientras que en el comodato o el precario el propietario solo permite su uso, sin transmitir ningún derecho real, y puede recuperarlo. Por eso no tributa por el impuesto de donaciones.
Otra cosa es que se constituya un derecho real de usufructo gratuito a favor del hijo: en ese caso sí hay una transmisión de un derecho, que tributaría como donación. Y si lo que se quiere es transmitir la vivienda, la figura es la donación o cesión en vida, con su propia fiscalidad.
¿Y si no lo declaré en años anteriores?
Es muy frecuente, porque mucha gente desconoce que la imputación de rentas afecta también a las viviendas vacías o prestadas. Lo recomendable es regularizar mediante una declaración complementaria de los ejercicios no prescritos. Hacerlo antes de que Hacienda requiera supone pagar solo un recargo por presentación extemporánea, sin sanción, mientras que si llega un requerimiento se añadirán intereses y posibles sanciones.
¿Cómo podemos ayudarte?
Calculamos la imputación de rentas que te corresponde, redactamos el contrato de comodato adaptado a lo que quieres garantizar a quien ocupa la vivienda y a tu capacidad de recuperar la vivienda, regularizamos los ejercicios pendientes y, si surge un conflicto, recuperamos la vivienda por la vía judicial. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos antes de ceder la vivienda.
Preguntas frecuentes sobre la cesión gratuita de vivienda
¿Tengo que pagar impuestos si cedo mi vivienda gratis?
Tributas en tu IRPF mediante la imputación de rentas inmobiliarias, igual que si la vivienda estuviera vacía, tanto si se la cedes a un hijo como a otro familiar o a un amigo: no hay un impuesto adicional por el hecho de cederla. La renta imputada es el 1,1% o el 2% del valor catastral, según cuándo se revisó, prorrateada por días y por tu porcentaje de propiedad, y tributa a tu tipo marginal.
¿Es obligatorio hacer un contrato para ceder la vivienda?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Fiscalmente, sirve para acreditar que la cesión es gratuita, porque la ley presume retribuidas las prestaciones de capital y Hacienda podría pensar que la tienes alquilada. Civilmente, deja claro el plazo y las condiciones para recuperar la vivienda. Basta un documento privado firmado por ambas partes, sin necesidad de notario.
¿Qué diferencia hay entre comodato y precario?
El comodato es un contrato de préstamo gratuito para un uso y un tiempo determinados, y el propietario solo puede recuperar la vivienda antes si la necesita urgentemente. El precario es un uso tolerado sin plazo ni uso concreto, que el propietario puede terminar en cualquier momento. Si el ocupante no se va, el precario se resuelve mediante un desahucio por precario.
¿Puedo recuperar la vivienda si mi hijo se divorcia?
En la mayoría de los casos, sí. Según la doctrina del Tribunal Supremo, si cediste la vivienda sin fijar plazo, se trata de un precario, y aunque el juez de familia atribuya su uso al excónyuge de tu hijo, puedes recuperarla mediante un desahucio por precario. La situación es distinta si pactaste un comodato con un uso concreto y prolongado, como servir de domicilio familiar.
¿Ceder la vivienda gratis cuenta como donación?
No, con carácter general. En el comodato o el precario solo se permite el uso de la vivienda, sin transmitir la propiedad ni ningún derecho real, por lo que no tributa por el impuesto de donaciones. Sí lo haría la constitución gratuita de un derecho real de usufructo a favor del hijo, o la transmisión de la propiedad de la vivienda.
¿Qué pasa si quien ocupa la vivienda paga el IBI o la comunidad?
Conviene tener cuidado. Que pague sus suministros no plantea problemas, pero si asume gastos que corresponden al propietario, como el IBI, la comunidad o la hipoteca, Hacienda podría considerar esos pagos como la contraprestación de un alquiler encubierto y exigir tributar por rendimientos de capital inmobiliario. Si se pacta algo así, es preferible analizarlo antes y reflejarlo correctamente.
