Un mayor de 65 años puede donar su vivienda habitual sin tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. Así lo confirmó la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, que aplica a las donaciones la exención del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF, prevista para la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años. La exención cubre tanto la donación del pleno dominio como la de la nuda propiedad reservándose el usufructo, y no exige reinvertir nada. Eso sí, solo afecta al IRPF del donante: quien recibe la vivienda sigue pagando el impuesto de donaciones y la plusvalía municipal.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en donaciones te explican qué requisitos exige Hacienda, qué impuestos se pagan de verdad y cómo hacerlo bien. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, tramitamos habitualmente estas operaciones y sabemos dónde están las trampas.
Qué dice exactamente Hacienda sobre donar la vivienda habitual
La duda venía de lejos: la ley exime de tributar la ganancia por transmitir la vivienda habitual siendo mayor de 65 años, pero no aclaraba si esa “transmisión” incluía también las gratuitas. La DGT lo ha zanjado.
En la consulta V1261-25, un matrimonio mayor de 65 años planteaba si la ganancia derivada de donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos estaría exenta. Tributos razona que, en efecto, toda donación altera la composición del patrimonio del donante y genera una ganancia por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Pero a continuación aplica el artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 y concluye que esa ganancia está exenta, equiparando así el tratamiento de la donación al de la venta.
Al tratarse de una consulta vinculante, la Administración queda obligada por ese criterio en supuestos idénticos, lo que aporta seguridad jurídica a la operación.
Requisitos para aplicar la exención
Para que la ganancia quede exenta deben cumplirse dos condiciones, y ambas se refieren al donante:
- Tener 65 años cumplidos en el momento de la donación. También se aplica a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
- Que el inmueble sea su vivienda habitual, es decir, su residencia durante al menos tres años continuados.
A diferencia de la exención por reinversión, aquí no hay que reinvertir el importe en otra vivienda, precisamente porque en una donación no se recibe dinero alguno.
El matiz de los dos años: qué pasa si ya no vive allí
Este punto genera muchas confusiones y conviene precisarlo, porque afecta a una situación muy común: la persona mayor que se traslada a casa de un hijo o a una residencia.
La normativa considera que se transmite la vivienda habitual aunque el propietario ya no resida en ella, siempre que la donación se formalice dentro de los dos años siguientes a haberla dejado. Por tanto, no es cierto que mudarse elimine automáticamente la exención: lo determinante es el tiempo transcurrido. Si el traslado se produjo hace menos de dos años, la exención sigue siendo aplicable; si han pasado más, la vivienda pierde esa consideración y la ganancia patrimonial sí tributaría.
La conclusión práctica es clara: cuando un mayor deja su casa, existe una ventana de dos años para donarla con exención, y merece la pena no dejarla pasar.
Donar solo la nuda propiedad y reservarse el usufructo
Es una de las fórmulas más utilizadas en planificación patrimonial, porque permite transmitir la vivienda a los hijos conservando el derecho a vivir en ella de por vida. La buena noticia es que la DGT confirma que la exención se aplica igualmente cuando lo que se dona es únicamente la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, no solo cuando se transmite el pleno dominio.
Además, esta fórmula reduce la base del impuesto de donaciones para el donatario, ya que la nuda propiedad se valora por debajo del pleno dominio, y a la muerte del usufructuario el usufructo se consolida sin tributar de nuevo por donaciones.
Cuidado: la exención es solo del IRPF del donante
Es el error más frecuente al leer los titulares. Que la operación esté “exenta” no significa que sea gratis. Estos son los impuestos que intervienen:
| Impuesto | Quién lo paga | ¿Afecta la exención por mayor de 65? |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | El donante | Sí, queda exento |
| Impuesto de Donaciones (modelo 651) | El donatario | No, se paga según la comunidad autónoma |
| Plusvalía municipal | El donatario | No, se paga al ayuntamiento |
En comunidades como Madrid, la bonificación del 99% para descendientes deja el impuesto de donaciones en una cifra muy baja, pero la plusvalía municipal se paga igualmente, ya que la operación transmite un inmueble urbano. Conviene calcular el conjunto antes de decidir.
Las segundas viviendas quedan fuera
La exención se reserva exclusivamente a la vivienda habitual. Si lo que se dona es una segunda residencia, un apartamento en la playa o un inmueble en alquiler, el donante sí deberá declarar la ganancia patrimonial en su IRPF, por mucho que tenga más de 65 años. Y conviene saber que, si de la operación resultara una pérdida, tampoco podría computarse: el artículo 33.5.c) de la Ley del IRPF impide deducir las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas.
El valor de referencia de Catastro
Desde 2022, el valor de referencia fijado por el Catastro constituye la base mínima que debe declararse en el impuesto de donaciones. Es el valor que Hacienda considera de partida y suele aproximarse al de mercado. No es inamovible: puede discutirse aportando un informe pericial que acredite, por ejemplo, que el inmueble no está en condiciones de uso o que su estado real difiere del valor asignado, pero la carga de desvirtuarlo recae sobre el contribuyente.
El procedimiento paso a paso
Formalizar bien la donación es imprescindible, ya que la de un inmueble exige escritura pública: sin ella, la donación es nula. Estos son los pasos:
- Reunir la documentación: nota simple del Registro, escritura de adquisición, últimos recibos del IBI y referencia catastral.
- Determinar el valor del inmueble, comprobando el valor de referencia de Catastro.
- Calcular los impuestos de la operación antes de firmar, incluida la plusvalía municipal.
- Firmar la escritura ante notario, haciendo constar la edad del donante y el carácter de vivienda habitual.
- Liquidar el modelo 651 en el plazo de 30 días hábiles y la plusvalía municipal.
- Inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
Prescindir de la escritura no solo invalida la donación: puede acabar imputándose como ganancia patrimonial no justificada, como explicamos al analizar si una donación sin registrar tiene validez.
Un caso frecuente: matrimonios en los que solo uno tiene 65 años
Cuando la vivienda pertenece a ambos cónyuges, la exención se valora individualmente para cada uno. Si uno tiene 66 años y el otro 64, la mitad del primero quedará exenta, mientras que la del segundo tributará por la ganancia patrimonial. En estos casos, salvo urgencia, suele compensar esperar a que ambos cumplan los 65 años antes de firmar, un simple ajuste de calendario que puede ahorrar varios miles de euros.
¿Cómo podemos ayudarte?
Comprobamos si tu caso cumple los requisitos de la exención, calculamos todos los impuestos de la operación (donaciones, plusvalía e IRPF), valoramos si conviene donar el pleno dominio o solo la nuda propiedad, coordinamos la notaría y presentamos las liquidaciones en plazo. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso y hacemos los números.
Preguntas frecuentes sobre la donación de vivienda habitual a partir de los 65 años
¿Un mayor de 65 años puede donar su vivienda sin pagar IRPF?
Sí, siempre que se trate de su vivienda habitual. La Dirección General de Tributos lo confirmó en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, aplicando la exención del artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF también a las transmisiones gratuitas. La ganancia patrimonial del donante queda exenta, sin necesidad de reinvertir. La exención no alcanza, en cambio, al impuesto de donaciones ni a la plusvalía municipal, que paga quien recibe.
Mi padre se ha ido a una residencia, ¿puede donar su casa con la exención?
Depende del tiempo transcurrido. La vivienda conserva la consideración de habitual si la donación se formaliza dentro de los dos años siguientes a dejar de residir en ella. Por tanto, si el traslado es reciente, la exención sigue siendo aplicable; si han pasado más de dos años, se pierde y la ganancia patrimonial tributaría. Conviene actuar dentro de esa ventana.
¿Se aplica la exención si solo dono la nuda propiedad?
Sí. La DGT confirma que la exención opera tanto en la donación del pleno dominio como en la de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio. Es una fórmula muy utilizada, porque permite transmitir la vivienda a los hijos conservando el derecho a seguir viviendo en ella y, además, reduce la base del impuesto de donaciones para quien la recibe.
Mi padre tiene 66 años y mi madre 64, ¿esperamos para donar?
Por lo general, sí conviene esperar. La exención se aplica de forma individual a cada propietario, de modo que la mitad correspondiente a quien aún no ha cumplido los 65 años tributaría por la ganancia patrimonial. Salvo que exista urgencia, retrasar la firma hasta que ambos cumplan la edad puede suponer un ahorro considerable.
¿La exención vale para una segunda vivienda?
No. La exención se limita a la vivienda habitual, entendida como la residencia del donante durante al menos tres años continuados. Al donar una segunda residencia, un apartamento vacacional o un inmueble alquilado, el donante debe declarar la ganancia patrimonial en su IRPF aunque supere los 65 años. Tampoco podría computar una eventual pérdida, por tratarse de una transmisión lucrativa.
¿Se puede donar una vivienda con hipoteca?
Sí, pero hay que separar dos operaciones. La donación del inmueble sigue sus propias reglas, mientras que si el donatario asume la deuda pendiente esa parte se considera una transmisión onerosa y puede quedar sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además, la entidad bancaria debe consentir el cambio de deudor. Conviene analizarlo antes de firmar, porque altera el coste fiscal de la operación.
