¿Cómo hacer una extinción de condominio entre cónyuges?

Cuando una pareja se divorcia y comparte vivienda, el primer paso es saber qué régimen tiene el inmueble, porque de ello depende todo lo demás. Si es ganancial, no hay condominio que extinguir: se liquida la sociedad de gananciales, operación exenta de AJD y sin IRPF. Si se compró en separación de bienes o antes de casarse, sí hay condominio, y el coste fiscal depende del vehículo: incluida en el convenio regulador aprobado por el juez no paga AJD, mientras que en escritura notarial sí lo paga, salvo bonificación autonómica. Y en ambos casos, quien cede su parte puede tener que tributar en el IRPF si la vivienda se ha revalorizado.

En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en extinción de condominio te explican las vías para hacerlo, lo que cuesta cada una y qué ocurre con la hipoteca. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, planificamos estas operaciones para que el divorcio no salga más caro de lo necesario.

Primero: ¿condominio o gananciales?

Es la distinción más importante y la que más se confunde, porque ambas situaciones se resuelven de forma distinta:

En gananciales, además, la titularidad formal no manda: una vivienda comprada durante el matrimonio con dinero común es de ambos aunque figure a nombre de uno solo. En separación de bienes ocurre lo contrario: cada cónyuge es dueño de lo que figura a su nombre, sin perjuicio de la compensación por trabajo doméstico que pueda corresponder al que se dedicó al hogar.

Conviene tener presente además un supuesto mixto muy frecuente: la vivienda que la pareja compró antes de casarse y siguió pagando después con dinero ganancial. Su reparto exige calcular qué parte es privativa y cuál ganancial, y conviene que lo revise un profesional antes de firmar nada.

Las tres vías para extinguir el condominio

1. En el convenio regulador del divorcio judicial de mutuo acuerdo. El juez aprueba el convenio y la sentencia sirve de título para inscribir la vivienda a nombre del adjudicatario. Es la vía fiscalmente más favorable.
2. En el divorcio ante notario, posible cuando hay mutuo acuerdo, han pasado tres meses desde la boda y no existen hijos menores no emancipados ni hijos mayores con medidas de apoyo a cargo de los progenitores. Es más ágil, pero se formaliza en escritura pública.
3. En una escritura posterior, una vez divorciados, cuando el reparto de la vivienda quedó pendiente.

Si no hay acuerdo, ninguna de las tres sirve y hay que acudir a la acción judicial de división, que explicamos más abajo.

Qué impuestos se pagan

Actos Jurídicos Documentados

La extinción de condominio no tributa como una compraventa, sino por AJD, porque la adjudicación de un bien indivisible a un comunero compensando al otro no es una transmisión onerosa ordinaria. El tipo lo fija cada comunidad y suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la parte que se adquiere. Pero el AJD grava los documentos notariales, y de ahí la importancia del vehículo:

Las bonificaciones varían mucho. En Madrid se aplica el tipo general del 0,75%. En Cataluña, en cambio, la escritura en la que se formaliza la separación, el divorcio o la ruptura de la pareja estable junto con la extinción del condominio goza de una bonificación del 100%. Antes de elegir entre juzgado y notaría conviene comprobar qué prevé tu comunidad. Lo desarrollamos en nuestra guía sobre los impuestos de la extinción de condominio.

IRPF de quien cede su parte

Aquí hubo un cambio de criterio relevante. Tradicionalmente se entendía que extinguir un condominio no generaba ganancia patrimonial. Pero el Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de octubre de 2022, estableció que cuando la vivienda se adjudica a uno y el otro recibe una compensación calculada sobre un valor actualizado, quien cede obtiene una ganancia patrimonial sujeta al IRPF.

• La ganancia es la diferencia entre la compensación recibida y lo que le costó su parte en su día.
• Se declara en la renta del ejercicio en que se produce la operación y tributa en la base del ahorro.
• Puede quedar exenta si se reinvierte en una nueva vivienda habitual, o si quien cede tiene más de 65 años y se trataba de su vivienda habitual.
• Si se mantienen los valores de adquisición, sin actualizar, no se produce ganancia.

Quien se queda con la vivienda no tributa en ese momento, pero conviene que sepa que el coste de adquisición de la mitad recibida será lo que pagó por ella, y eso afectará a la ganancia cuando algún día la venda.

Un ejemplo con cifras

Una pareja casada en separación de bienes compró su vivienda por 200.000 euros, al 50%. Al divorciarse vale 300.000. Uno se la queda y compensa al otro con 150.000 euros.

• Quien cede recibe 150.000 euros por una mitad que le costó 100.000: tiene una ganancia de 50.000 euros, menos los gastos de adquisición y transmisión que pueda computar.
• Si con ese dinero compra una nueva vivienda habitual en plazo, puede acogerse a la exención por reinversión.
• Si la adjudicación se hace en el convenio aprobado judicialmente, quien se queda la vivienda no paga AJD; si se hace en escritura en Madrid, pagaría el 0,75% sobre la mitad adquirida.

¿Y si no hay acuerdo?

Conviene aclararlo porque circula mucha información errónea: en un divorcio contencioso el juez no reparte la vivienda en la sentencia de divorcio. Las medidas sobre hijos, pensiones y uso de la vivienda sí se deciden allí, pero la propiedad se resuelve en un procedimiento distinto:

• Si es ganancial, mediante el procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial.
• Si es un condominio, mediante la acción de división de la cosa común, que cualquier copropietario puede ejercitar porque nadie está obligado a permanecer en la comunidad.

Y hay que tener clara la consecuencia: si ninguno acepta comprar la parte del otro, el juez no puede adjudicar la vivienda a uno de ellos contra la voluntad del otro. Lo que acuerda es su venta en pública subasta y el reparto del precio. La subasta suele obtener un precio inferior al de mercado y genera costes añadidos, por lo que casi siempre compensa negociar antes.

Si hay hijos y la vivienda tiene atribuido el uso

Cuando el juez atribuye el uso de la vivienda a los hijos y al progenitor custodio, ese derecho no impide la extinción del condominio ni la venta, pero la condiciona: quien compre, incluido en una subasta, deberá respetar el uso mientras dure. En la práctica, eso reduce mucho el valor de venta y hace que la adjudicación al progenitor custodio sea la salida más habitual. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la extinción de condominio con hijos.

¿Qué pasa con la hipoteca?

Este es el punto donde más disgustos se producen. La extinción del condominio no afecta al banco: el Código Civil establece que la división de la cosa común no perjudica a terceros. En la práctica significa que ceder tu parte de la vivienda no te libera de la hipoteca. Si firmaste el préstamo, sigues siendo deudor aunque ya no seas propietario.

Para salir realmente de la deuda hay dos caminos, y ambos exigen la conformidad del banco:

• Novación con liberación del codeudor: el banco acepta que el préstamo continúe solo a nombre de quien se queda la vivienda, tras comprobar su solvencia.
• Cancelación y nueva hipoteca: quien se queda la vivienda pide un préstamo nuevo a su nombre, con el que cancela el anterior y, en su caso, paga la compensación al otro. Es lo que conocemos como hipoteca para extinción de condominio.

Nuestra recomendación es clara: no firmes la extinción del condominio sin haber resuelto antes la hipoteca. Quedarte fuera de la vivienda y dentro del préstamo es la peor combinación posible.

¿Quién paga los gastos?

Salvo pacto, cada parte asume lo que le corresponde:

• Quien se adjudica la vivienda: el AJD si procede, la notaría, el Registro y los gastos de la nueva hipoteca o de la novación.
• Quien cede: su IRPF, si obtiene ganancia.
• La plusvalía municipal no suele devengarse en estas operaciones, aunque conviene comprobarlo con el ayuntamiento en cada caso.

Parejas de hecho y parejas no casadas

Si no hubo matrimonio no hay régimen económico que liquidar ni divorcio que sirva de vehículo, de modo que la vivienda comprada en común es siempre un condominio. Las consecuencias:

• Se formaliza en escritura notarial, que tributa por AJD salvo que la comunidad lo bonifique, como hace Cataluña con la ruptura de la pareja estable.
• Si una parte cede sin recibir compensación, la operación es una donación y tributa por el impuesto correspondiente.
• Sin acuerdo, la vía es igualmente la acción de división de la cosa común.

¿Cómo podemos ayudarte?

Determinamos si tu vivienda es ganancial o está en condominio, elegimos la vía de reparto fiscalmente más favorable, calculamos si hay ganancia patrimonial y cómo evitarla o reducirla, negociamos con el banco la salida de la hipoteca y, si no hay acuerdo, ejercitamos la acción de división. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Consúltanos antes de firmar el convenio.

Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio entre cónyuges