division cosa comun o extincion de condominio entre familiares

¿Cómo evitar los problemas de herencias entre hermanos a través de la extinción de condominio?

Aprovechando que cerramos un expediente relacionado con la extinción del condomio, nuestro departamento de abogados expertos en herencias y testamentos en Madrid han querido exponer una de las circunstancias que se presentan sobre este tipo de  asuntos.

Los problemas de herencia entre hermanos están “a la orden del día”, y saber gestionarlos desde el punto de vista legal es importantísimo para evitar que medien factores sentimentales, que impidan buscar soluciones para acabar con una experiencia personal negativa.

Al igual que ocurre con una separación o divorcio, son muchos los lazos comunes que se rompen. Sin embargo, a veces no es tan sencillo desligarse de forma definitiva de aquello que en algún momento unió. Porque por ejemplo, ¿quién se queda con la casa? ¿Y con la hipoteca? Seguir compartiendo responsabilidades es algo que no desea ni una parte ni otra, y mucho menos, mantener vínculos que están rotos desde hace mucho tiempo.

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A todas estas cuestiones respondemos en este artículo, y puede que encuentres las claves para resolver tus problemas familiares.

¿Qué es la extinción de condominio? – ¿Quién puede hacer una extinción de condominio? 

Un condominio es aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.

Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no.

Cuando se desea romper con una situación de potestad compartida, lo más frecuente es proceder a la extinción del condominio.

Aunque a lo largo del artículo hacemos mención a la disolución del condominio entre hermanos, también es frecuente hacerlo con parejas que mantienen convivencia y co-propiedad en la tenencia de una vivienda.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

Extinción de condominio entre hermanos

Tras el reparto de las herencias, muchas veces se da el caso de que una misma propiedad se tiene que compartir entre varios hermanos, y la extinción de condominio es la solución.

Pongámonos en situación: Juan y María son hermanos con unas pésimas relaciones familiares. A la hora de repartir la herencia,  ambos han aceptado y son propietarios de la vivienda en la que estaban residiendo sus padres hasta el momento de su fallecimiento.

Si por ejemplo uno de los hermanos desea acceder al 100% de la titularidad de la propiedad, el resto de hermanos solo tendrán que ceder sus partes y percibir las cuantías económicas compensatorias por parte del nuevo titular único.

Ahora surge un problema, pues una casa es un bien que por sus características físicas no se puede repartir en un 50%-50%. No va a quedarse uno con el baño y otro con la cocina. Y, es muy probable, que uno de los hermanos no desee que la ocupación efectiva de la casa la tenga su otro hermano.

Pues bien, la solución a los problemas de herencias entre hermanos está precisamente en la extinción de condominio.

Al igual que estas circunstancias ocurren en las herencias familiares, también la encontramos en divorcios y separaciones matrimoniales.

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¿Qué significa la disolución de condominio?

Significa que una parte cede su potestad sobre un bien a la otra, que pasará a ser el único titular.

Esta disolución del condominio, se solicita mediante escritura notarial de compra-venta, en la que se establece esa trasmisión de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario.

La parte que cede su parte recibe una compensación económica por parte del que asume la titularidad de la propiedad.

Se trata de una vía amistosa y de mutuo acuerdo. Además, supone un ahorro considerable para ambas partes, pues no tienen que pagar todos los impuestos de transmisión que tendrían que afrontar en caso de realizar la compraventa de dicho inmueble.

Una solución sería tasar el valor de las cosas y, si fuera una casa, encargar con una agencia inmobiliaria de confianza para que os pueda gestionar la venta. Mediarán contratos de arras, y será la mejor vía para acabar con el vínculo familiar que tantos problemas te pueden ocasionar.

¿Cuáles son los requisitos para poder hacer uso de la extinción de condominio?

Para poder ejercer esta vía, únicamente tiene que existir un condominio sobre un bien y una situación justificada para que se proceda a la disolución de este: véase divorcios y separaciones o situaciones de herencias compartidas.

Tal y como recoge el Artículo 400 del Código Civil:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

¿Quién paga la escritura de extinción de condominio?

En este punto es importante conocer que, todos los gastos e impuestos que se originen por el otorgamiento de la escritura de extinción de condominio ante notario será a cuenta y cargo de la persona que se adjudica el porcentaje de titularidad de la persona/s que sale/n del proindiviso.

Como se analiza en la parte de la tributación de la extinción del condominio, la única excepción es la que se refiere al impuesto de plusvalía o IIVTNU, para lo que habrá que calcularlo conforme se ha establecido según reciente sentencia del Tribunal Constitucional.

¿Qué es la División de la cosa común?

En esa situación compartida sobre la potestad de una propiedad, cuando una de las personas titulares quiere ponerle fin pero no se ha producido un acuerdo previo, debe proceder a la acción de división de cosa común.

La persona que inicia estos trámites tendrá que solicitarlos al Juzgado, y necesitarás abogado y procurador.

Si bien es cierto, nuestros abogados expertos en herencias en Madrid nos dicen que previamente se producen muchas negociaciones para evitar esta solución.  Hay que tener en cuenta los costes económicos en juego, y a veces, el orgullo nos puede “cegar” y facilitar a que caigamos en un “sin sentido” de pérdida de valor de las cosas, cruces de acusaciones fuera lugar, gastos innecesarios, etc.

Advertido lo anterior, y una vez en este punto, se pueden dar dos circunstancias, en función de las características de la propiedad: divisible o indivisible.

Divisible: Estaríamos en una situación ideal, pues la propiedad se reparte de forma equitativa entre todos los titulares. Es el caso, por ejemplo, del reparto de una finca.

Indivisible: Aquí la cosa se complica más y se puede optar por dos vías.

  • Lo que ya comentamos antes en la extinción de condominio: que una de las partes adquiera la titularidad total de la propiedad, aportando al resto de implicados las partes compensatorias correspondientes.
  • O bien, proceder a la venta de la propiedad para posteriormente repartir, de forma equitativa entre los beneficiarios, las cuantías percibidas.

Por otro lado, aunque el Código Civil reconozca el derecho a la división de la cosa común, en el mismo Artículo 400, establece que:

“No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

Debes saber que la división de cosa común puede ser solicitada tanto por uno de los copropietarios, como por árbitros (previamente nombrados por los titulares).

En los casos en los que no se llega a un acuerdo entre las partes, el Juzgado puede proceder a la venta por subasta del bien en discordia.

La Subasta judicial

Llegados al punto en que los copropietarios de un bien, no lleguen a un acuerdo en cuanto a la división de la cosa común, el Juzgado procederá a la venta por subasta de este, para su posterior reparto entre los interesados.

Artículo 404 del Código Civil:

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

En estas circunstancias, las cuestiones y problemas que pueden derivarse, hacen que sea más que recomendable hacer una consulta con un abogado experto, que garantice los intereses y derechos como cotitular, así como la venta a un precio justo de la propiedad.

Los bienes indivisibles siempre suelen traer problemas cuando uno de los condominios quiere realizar un extinción de proindiviso.

¿Qué es la extinción de proindiviso?

La expresión proindiviso viene a ser lo mismo que copropiedad.  Hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona sobre un bien, pero solo de forma parcial pues la titularidad es compartida con otros. Por lo tanto, ninguno de los implicados posee la plena propiedad.

Como ya hemos comentado, estas situaciones de proindiviso, se suelen dar tras divorcios o separaciones y por herencias.

Nuevamente, contemplamos que para la extinción de proindiviso, se debe tener en cuenta si el bien es divisible o indivisible.

Se podrá adjudicar la titularidad a uno de los involucrados a través de escritura pública, contemplando la compensación económica del resto.

Cuando surjan problemas en la extinción de proindiviso, el Juzgado podrá proceder a la liquidación del régimen económico matrimonial, a la división judicial de herencias o a la división de cosa común.

¿Puedo vender mi proindiviso?

Por supuesto que sí. Muchas personas, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo con las otras partes o para ahorrarse problemas, deciden vender su parte de proindiviso.

Puedes vender tu parte a uno de los copropietarios que pueda estar interesado, o bien existen empresas que se dedican a su compra.

Pero antes, es mejor que te asesores y estés seguro de que es la vía que más beneficia a tus intereses.

¿Es posible la extinción de condominio cuando hay hipoteca?

Este es uno de los problemas clave que se derivan tras las separaciones y divorcios cuando hay viviendas de por medio, es la hipoteca. También en herencias complicadas.

Ya hemos visto cómo se puede extinguir un condominio de forma amistosa o por vía judicial, pero ¿Quién se queda con la hipoteca? ¿Si cedo mi parte de la propiedad al otro también le cedo mi parte de hipoteca?

Volvemos al caso de Juan y María y uno le cede al otro su condominio. A efectos prácticos, el 100% de la titularidad pasa a ser de uno de los dos, sin embargo, el banco no lo asume de igual manera.

De forma más sencilla, aunque cedas tu parte de la propiedad a tu ex pareja o a tu hermano, el banco tiene que aceptar también, por su parte, que ya no tienes responsabilidad sobre el crédito hipotecario. De no hacer esto, para la entidad financiera sigues siendo deudor de ese préstamo.

Para evitar estas circunstancias, se puede solicitar al banco un nuevo crédito hipotecario en el que ya no aparezca el anterior cotitular de la vivienda, cancelando el anterior, o solicitar la novación de la hipoteca. Esta última vía es menos costosa y únicamente supone cambiar las condiciones anteriores para que se elimine al anterior copropietario.

Si eras o eres cotitular de una vivienda y sigues figurando en el contrato hipotecario, lo mejor es que recibas el asesoramiento de un abogado. El banco puede poner pegas y mientras tanto tú sigues apareciendo como deudor, algo que puede generarte problemas si se producen impagos.

Además, a la hora de establecer la parte compensatoria por ceder la parte de propiedad, puede determinarse que, en lugar de recibir una cuantía económica, se descuente la parte de hipoteca correspondiente.

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¿Cómo se hace un contrato de extinción de condominio?

En Internet puedes encontrar ejemplos de cómo redactar un contrato de extinción de condominio. Sin embargo, cada caso es único y contar con el apoyo de un experto en su elaboración y presentación siempre te traerá garantías y menos problemas a futuro.

A modo de conclusiones, podríamos decirte que algunos datos importantes que tiene que señalar son:

  • ¿Quiénes son las partes involucradas?
  • El objeto y el derecho de propiedad que se tiene sobre el mismo.
  • Los términos del acuerdo.
  • Elevarlo a público, especialmente en bienes inmuebles.
  • Precio.

Extinción de condominio con compensación económica

Las extinciones de condominio con compensación económica son frecuentes dentro del ámbito familiar, y en concreto, una vez que se hayan podido realizar las adjudicaciones de herencia.

Por poner un ejemplo, imaginemos cuatro hermanos/as, que son cotitulares de varias viviendas y deciden extinguir el condominio de uno de ellos, con compensación económica, pero deciden mantener la cotitularidad del resto.

Aquí será importante comentar la importancia de la valoración del bien. Tal y como indican consultas vinculantes de la AEAT se tomará como referencia el valor de mercado al momento de la transmisión, no el que se abonó en su día para adquirirlo.

Pues bien, podríamos estar en ese caso, en donde no sea una extinción de condominio sino en una compraventa. Este matiz es muy importante, especialmente por las implicaciones fiscales que tienen ambas operaciones.

¿Cómo hacer la liquidación de gananciales?

Tras un divorcio, en el que se haya tramitado la liquidación del régimen de gananciales, no contemplaríamos en ningún caso la extinción de condominio.

Esto es así, porque tras hacer un inventario de todos los bienes en común de los cónyuges, ya se hace un reparto de lo que le corresponde a cada uno.

No obstante, en cualquier régimen de separación de bienes que no haya procedido a la liquidación de gananciales, sí se tendrá en cuenta la extinción de condominio a la hora de dividir las propiedades y demás bienes en común.

Consecuencias de la extinción de condominio

Como hemos comentado a lo largo del artículo, y tal y como se recoge en el Código Civil, no es una situación en la que te puedas negar con aspiraciones de tener éxito con esa posición.

La Ley indica que bastará con que uno de los herederos o copropietarios pida su venta en pública subasta, y con admisión a licitadores extraños.

Por lo tanto, si se puede vender ese porcentaje de titularidad, en nuestro saber entender, resultará más interesante disolver esta situación lo antes posible, y por supuesto, obtener la mayor rentabilidad económica a la operación.

Extinción de condominio por mutuo acuerdo

En cada consulta que tenemos con nuestros clientes, no dejamos de recomendar, que la mejor opción es hacer una extinción de condominio de mutuo acuerdo.

Los motivos son varios, pero indicaremos quizá el más importante de todos. En el hipotético caso de que no se llegue a ningún tipo de acuerdo y tuviera que llegar a subasta nuestro inmueble, las consecuencias económicas de esa decisión será devastadoras para todas las partes, ya que podemos encontrarnos con una depreciación entorno a un 30% sobre el valor de mercado.

Llegar a acuerdos no siempre es tan sencillo, ya que obedece en muchas ocasiones a problemas personales que dificulta que se pueda cerrar antes o después el mismo, por lo que entendemos que la labor de los abogados en esta materia será de vital importancia.

Desde Garón Abogados siempre planteamos tres posibilidades para negociar:

  • Que nuestro cliente pueda vender su porcentaje de titularidad o adjudicarse el del resto de comuneros.
  • Que se acuerde ceder la venta del inmueble/local a una agencia inmobiliaria con los términos y plazos oportunos.
  • En caso de llegar al acuerdo de alguna de las dos opciones anteriores, anunciar que se acudirá a por la reclamación judicial.

Extinción de condominio por la vía judicial

En los casos en los que no haya sido posible llegar a un acuerdo, inevitablemente tendremos que acudir a litigar, bien sea con los familiares, pareja, etc.

Bastará que uno de los herederos o copropietarios pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

En este extremo, como abogados podemos plantear diferentes opciones, una de ellas, solicitar medidas cautelares para agilizar este proceso, bien, solicitar directamente la extinción de la división de la cosa común, que es como se le conoce procesalmente.

Para nosotros, la negociación extrajudicial es importantísima. Hemos tenido asuntos en los que, tras enviar los correspondientes burofaxes, no hemos tenido noticia de los contrarios, y como resulta lógico, se ha solicitado que se condene con expresa imposición de costas, con éxito.

Impuestos a pagar por extinción de condominio

Precisamente, y en relación al tema de los impuestos, la extinción de condominio es una vía mucho más económica y rápida a la hora de adquirir y ceder propiedades.

La ventaja principal reside en el hecho de que solo se tributa por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% en función de cada Comunidad Autónoma. Lo único que habría que incluir serían los gastos de notario.

Si vendiésemos la vivienda de forma normal, sin hacer uso de la extinción de condominio, habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y estaríamos hablando de entre 6% y un 10% sobre lo que se aplica.

Como vemos, la diferencia es más que considerable.

Sin embargo, debes saber que cuando se ceden o adquieren proindivisos, puede ser que el dinero percibido se tenga que tributar en el IRPF. Pero esto solo ocurre si el valor adjudicado no es igual al valor de la propiedad cuando se produce la adquisición o cesión.

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Garón Abogados

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