Nuestros abogados especialistas en extinción de condominio y proindivisos acaban de lograr una nueva sentencia favorable para disolver una comunidad de bienes. Vamos a exponer algunas circunstancias que se presentan en este tipo de casos y de lo que hemos aprendido tras ganar en primera instancia y ante la audiencia provincial.
No nos cansaremos de asesorar a nuestros clientes de la importancia que tiene la negociación extrajudicial. Te hemos preparado un video sobre los puntos más importantes.
Hay que tener en cuenta que la cuantía del procedimiento es el valor de la vivienda, por lo que hablamos de procedimientos que económicamente son costosos, salvo mejor acuerdo con vuestro despacho de abogados de confianza,
Por lo tanto, no solo queremos que extinga el condominio, sino que también, puedas recuperar tu inversión en abogados.
En nuestra firma, siempre, siempre, siempre, agotaremos las vías de negociación amistosas para evitar litigios que puedan ser innecesarios. Y, por este motivo, la importancia de tener abogados abiertos a negociar.
A todas estas cuestiones respondemos en este artículo, y puede que encuentres las claves para resolver tus problemas familiares.
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Tabla de contenidos
Un condominio es aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.
Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no.
Cuando se desea romper con una situación de potestad compartida, lo más frecuente es proceder a la extinción del condominio.
Aunque a lo largo del artículo hacemos mención a la disolución del condominio entre hermanos, también es frecuente hacerlo con parejas que mantienen convivencia y co-propiedad en la tenencia de una vivienda.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
Los problemas de herencia entre hermanos están “a la orden del día”, y saber gestionarlos desde el punto de vista legal es importantísimo para evitar que medien factores sentimentales, que impidan buscar soluciones para acabar con una experiencia personal negativa.
Al igual que ocurre con una separación o divorcio entre parejas. Son muchos los lazos comunes que se rompen. Sin embargo, a veces no es tan sencillo desligarse de forma definitiva de aquello que en algún momento unió.
Porque por ejemplo, ¿quién se queda con la casa? ¿Y con la hipoteca? Seguir compartiendo responsabilidades es algo que no desea ni una parte ni otra, y mucho menos, mantener vínculos que están rotos desde hace mucho tiempo.
Tras el reparto de las herencias, muchas veces se da el caso de que una misma propiedad se tiene que compartir entre varios hermanos, y la extinción de condominio es la solución.
Si por ejemplo uno de los hermanos desea acceder al 100% de la titularidad de la propiedad, el resto de hermanos solo tendrán que ceder sus partes y percibir las cuantías económicas compensatorias por parte del nuevo titular único. Pongámonos en situación: Juan y María son hermanos con unas pésimas relaciones familiares. A la hora de repartir la herencia, ambos han aceptado y son propietarios de la vivienda en la que estaban residiendo sus padres hasta el momento de su fallecimiento.
Ahora surge un problema, pues una casa es un bien que por sus características físicas no se puede repartir en un 50%-50%. No va a quedarse uno con el baño y otro con la cocina. Y, es muy probable, que uno de los hermanos no desee que la ocupación efectiva de la casa la tenga su otro hermano.
Pues bien, la solución a los problemas de herencias entre hermanos está precisamente en la extinción de condominio.
Al igual que estas circunstancias ocurren en las herencias familiares, también la encontramos en divorcios y separaciones matrimoniales.
En este apartado, y aunque hablamos a lo largo del artículo de ello, hemos preparado un video donde nuestro compañero Luis Enrique García, te comenta los puntos esenciales que tienes que tener en cuenta a la hora de negociar este asunto.
Significa que una parte cede su potestad sobre un bien a la otra, que pasará a ser el único titular.
Esta disolución del condominio, se solicita mediante escritura notarial de compra-venta, en la que se establece esa trasmisión de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario.
La parte que cede su parte recibe una compensación económica por parte del que asume la titularidad de la propiedad.
Se trata de una vía amistosa y de mutuo acuerdo. Además, supone un ahorro considerable para ambas partes, pues no tienen que pagar todos los impuestos de transmisión que tendrían que afrontar en caso de realizar la compraventa de dicho inmueble.
Una solución sería tasar el valor de las cosas y, si fuera una casa, encargar con una agencia inmobiliaria de confianza para que os pueda gestionar la venta. Mediarán contratos de arras, y será la mejor vía para acabar con el vínculo familiar que tantos problemas te pueden ocasionar.
Para poder ejercer esta vía, únicamente tiene que existir un condominio sobre un bien y una situación justificada para que se proceda a la disolución de este: véase divorcios y separaciones o situaciones de herencias compartidas.
Tal y como recoge el Artículo 400 del Código Civil:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
En este punto es importante conocer que, todos los gastos e impuestos que se originen por el otorgamiento de la escritura de extinción de condominio ante notario será a cuenta y cargo de la persona que se adjudica el porcentaje de titularidad de la persona/s que sale/n del proindiviso.
Como se analiza en la parte de la tributación de la extinción del condominio, la única excepción es la que se refiere al impuesto de plusvalía o IIVTNU, para lo que habrá que calcularlo conforme se ha establecido según reciente sentencia del Tribunal Constitucional.
En esa situación compartida sobre la potestad de una propiedad, cuando una de las personas titulares quiere ponerle fin pero no se ha producido un acuerdo previo, debe proceder a la acción de división de cosa común.
La persona que inicia estos trámites tendrá que solicitarlos al Juzgado, y necesitarás abogado y procurador.
Si bien es cierto, nuestros abogados expertos en herencias en Madrid nos dicen que previamente se producen muchas negociaciones para evitar esta solución. Hay que tener en cuenta los costes económicos en juego, y a veces, el orgullo nos puede “cegar” y facilitar a que caigamos en un “sin sentido” de pérdida de valor de las cosas, cruces de acusaciones fuera lugar, gastos innecesarios, etc.
Advertido lo anterior, y una vez en este punto, se pueden dar dos circunstancias, en función de las características de la propiedad: divisible o indivisible.
Divisible: Estaríamos en una situación ideal, pues la propiedad se reparte de forma equitativa entre todos los titulares. Es el caso, por ejemplo, del reparto de una finca.
Indivisible: Aquí la cosa se complica más y se puede optar por dos vías.
Por otro lado, aunque el Código Civil reconozca el derecho a la división de la cosa común, en el mismo Artículo 400, establece que:
“No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”
Debes saber que la división de cosa común puede ser solicitada tanto por uno de los copropietarios, como por árbitros (previamente nombrados por los titulares).
En los casos en los que no se llega a un acuerdo entre las partes, el Juzgado puede proceder a la venta por subasta del bien en discordia.
Llegados al punto en que los copropietarios de un bien, no lleguen a un acuerdo en cuanto a la división de la cosa común, el Juzgado procederá a la venta por subasta de este, para su posterior reparto entre los interesados.
Artículo 404 del Código Civil:
“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”
En estas circunstancias, las cuestiones y problemas que pueden derivarse, hacen que sea más que recomendable hacer una consulta con un abogado experto, que garantice los intereses y derechos como cotitular, así como la venta a un precio justo de la propiedad.
Los bienes indivisibles siempre suelen traer problemas cuando uno de los condominios quiere realizar un extinción de proindiviso.
La expresión proindiviso viene a ser lo mismo que copropiedad. Hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona sobre un bien, pero solo de forma parcial pues la titularidad es compartida con otros. Por lo tanto, ninguno de los implicados posee la plena propiedad.
Como ya hemos comentado, estas situaciones de proindiviso, se suelen dar tras divorcios o separaciones y por herencias.
Nuevamente, contemplamos que para la extinción de proindiviso, se debe tener en cuenta si el bien es divisible o indivisible.
Se podrá adjudicar la titularidad a uno de los involucrados a través de escritura pública, contemplando la compensación económica del resto.
Cuando surjan problemas en la extinción de proindiviso, el Juzgado podrá proceder a la liquidación del régimen económico matrimonial, a la división judicial de herencias o a la división de cosa común.
Por supuesto que sí. Muchas personas, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo con las otras partes o para ahorrarse problemas, deciden vender su parte de proindiviso.
Puedes vender tu parte a uno de los copropietarios que pueda estar interesado, o bien existen empresas que se dedican a su compra.
Pero antes, es mejor que te asesores y estés seguro de que es la vía que más beneficia a tus intereses.
Este es uno de los problemas clave que se derivan tras las separaciones y divorcios cuando hay viviendas de por medio, es la hipoteca. También en herencias complicadas.
Ya hemos visto cómo se puede extinguir un condominio de forma amistosa o por vía judicial, pero ¿Quién se queda con la hipoteca? ¿Si cedo mi parte de la propiedad al otro también le cedo mi parte de hipoteca?
Volvemos al caso de Juan y María y uno le cede al otro su condominio. A efectos prácticos, el 100% de la titularidad pasa a ser de uno de los dos, sin embargo, el banco no lo asume de igual manera.
De forma más sencilla, aunque cedas tu parte de la propiedad a tu ex pareja o a tu hermano, el banco tiene que aceptar también, por su parte, que ya no tienes responsabilidad sobre el crédito hipotecario. De no hacer esto, para la entidad financiera sigues siendo deudor de ese préstamo.
Para evitar estas circunstancias, se puede solicitar al banco un nuevo crédito hipotecario en el que ya no aparezca el anterior cotitular de la vivienda, cancelando el anterior, o solicitar la novación de la hipoteca. Esta última vía es menos costosa y únicamente supone cambiar las condiciones anteriores para que se elimine al anterior copropietario.
Si eras o eres cotitular de una vivienda y sigues figurando en el contrato hipotecario, lo mejor es que recibas el asesoramiento de un abogado. El banco puede poner pegas y mientras tanto tú sigues apareciendo como deudor, algo que puede generarte problemas si se producen impagos.
Además, a la hora de establecer la parte compensatoria por ceder la parte de propiedad, puede determinarse que, en lugar de recibir una cuantía económica, se descuente la parte de hipoteca correspondiente.
En Internet puedes encontrar ejemplos de cómo redactar un contrato de extinción de condominio. Sin embargo, cada caso es único y contar con el apoyo de un experto en su elaboración y presentación siempre te traerá garantías y menos problemas a futuro.
A modo de conclusiones, podríamos decirte que algunos datos importantes que tiene que señalar son:
Las extinciones de condominio con compensación económica son frecuentes dentro del ámbito familiar, y en concreto, una vez que se hayan podido realizar las adjudicaciones de herencia.
Por poner un ejemplo, imaginemos cuatro hermanos/as, que son cotitulares de varias viviendas y deciden extinguir el condominio de uno de ellos, con compensación económica, pero deciden mantener la cotitularidad del resto.
Aquí será importante comentar la importancia de la valoración del bien. Tal y como indican consultas vinculantes de la AEAT se tomará como referencia el valor de mercado al momento de la transmisión, no el que se abonó en su día para adquirirlo.
Pues bien, podríamos estar en ese caso, en donde no sea una extinción de condominio sino en una compraventa. Este matiz es muy importante, especialmente por las implicaciones fiscales que tienen ambas operaciones.
Tras un divorcio, en el que se haya tramitado la liquidación del régimen de gananciales, no contemplaríamos en ningún caso la extinción de condominio.
Esto es así, porque tras hacer un inventario de todos los bienes en común de los cónyuges, ya se hace un reparto de lo que le corresponde a cada uno.
No obstante, en cualquier régimen de separación de bienes que no haya procedido a la liquidación de gananciales, sí se tendrá en cuenta la extinción de condominio a la hora de dividir las propiedades y demás bienes en común.
Como hemos comentado a lo largo del artículo, y tal y como se recoge en el Código Civil, no es una situación en la que te puedas negar con aspiraciones de tener éxito con esa posición.
La Ley indica que bastará con que uno de los herederos o copropietarios pida su venta en pública subasta, y con admisión a licitadores extraños.
Por lo tanto, si se puede vender ese porcentaje de titularidad, en nuestro saber entender, resultará más interesante disolver esta situación lo antes posible, y por supuesto, obtener la mayor rentabilidad económica a la operación.
En cada consulta que tenemos con nuestros clientes, no dejamos de recomendar, que la mejor opción es hacer una extinción de condominio de mutuo acuerdo.
Los motivos son varios, pero indicaremos quizá el más importante de todos. En el hipotético caso de que no se llegue a ningún tipo de acuerdo y tuviera que llegar a subasta nuestro inmueble, las consecuencias económicas de esa decisión será devastadoras para todas las partes, ya que podemos encontrarnos con una depreciación entorno a un 30% sobre el valor de mercado.
Llegar a acuerdos no siempre es tan sencillo, ya que obedece en muchas ocasiones a problemas personales que dificulta que se pueda cerrar antes o después el mismo, por lo que entendemos que la labor de los abogados en esta materia será de vital importancia.
Desde Garón Abogados siempre planteamos tres posibilidades para negociar:
Sentencia de extinción de condominio obtenida por Garón Abogados en junio de 2023.
En los casos en los que no haya sido posible llegar a un acuerdo, inevitablemente tendremos que acudir a litigar, bien sea con los familiares, pareja, etc.
Bastará que uno de los herederos o copropietarios pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
En este extremo, como abogados podemos plantear diferentes opciones, una de ellas, solicitar medidas cautelares para agilizar este proceso, bien, solicitar directamente la extinción de la división de la cosa común, que es como se le conoce procesalmente.
Para nosotros, la negociación extrajudicial es importantísima. Hemos tenido asuntos en los que, tras enviar los correspondientes burofaxes, no hemos tenido noticia de los contrarios, y como resulta lógico, se ha solicitado que se condene con expresa imposición de costas, con éxito.
Precisamente, y en relación al tema de los impuestos, la extinción de condominio es una vía mucho más económica y rápida a la hora de adquirir y ceder propiedades.
La ventaja principal reside en el hecho de que solo se tributa por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% en función de cada Comunidad Autónoma. Lo único que habría que incluir serían los gastos de notario.
Si vendiésemos la vivienda de forma normal, sin hacer uso de la extinción de condominio, habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y estaríamos hablando de entre 6% y un 10% sobre lo que se aplica.
Como vemos, la diferencia es más que considerable.
Sin embargo, debes saber que cuando se ceden o adquieren proindivisos, puede ser que el dinero percibido se tenga que tributar en el IRPF. Pero esto solo ocurre si el valor adjudicado no es igual al valor de la propiedad cuando se produce la adquisición o cesión.
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18 abril, 2017 | 0 comentarios | Por Luis Enrique García Martínez
Comentarios de los usuarios
Miguel
Hace unos meses hicimos la EXTINCION DE CONDOMINIO de unas fincas rústicas entre dos hermanos. No hicimos lo mismo con un pequeño apartamento y ahora, se han enconado tanto las cosas que ya no existe relación de ningún tipo. La otra parte NO QUIERE SABER NADA pasa de todo pero se dedica a difamar, acusar de cosas gravísimas que «le han dicho» etc.
— Ante esta situación veo la posibilidad de hacer solicitar una SUBASTA JUDICIAL pero, dado su valor, se van a «comer» entre todos.
— También he pensado en una SUBASTA NOTARIAL pero también lo veo un poco complicado a primera vista.
— Y otra ídea que tengo es que, por medio de un abogado dirigirse a él instándole, si lo conseguimos, que diga lo que pide por su 50% ó lo que está dispuesto a pagar por mi 50%.
Todo muy complicado ¿ que les parece?
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Miguel,
gracias por escribir.
Dada la complejidad de la cuestión, procedemos a contactar por privado. Un saludo.
Joaquín Ruiz
Recalquen más y en mayúsculas que cuando en la Extinción de Condominio existe una contraprestación económica hay que pagar los impuestos de Transmisiones Patrimoniales (el más gordo) y de Actos Jurídicos Documentados, más la Plus Valía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos), ya que se considera un acto oneroso, lucrativo, aumento de bienes patrimoniales, como si fuera una compra-venta o donación dineraria. Más los gastos de notaría, gestoría, etc.
Sara
Mi pareja y yo nos hemos separado. Tenemos una casa en común, pero me la quedo yo asumiento los gastos de hipoteca, así como gastos generados.
Mi pregunta es si no siendo pareja de hecho podemos hacer una extinción de condominio o es un requisito indispensable.
Gracias de antemano.
FRANCISCO
Buenas noches. Somos 4 hermanos y tenemos la casa heredada de mi madre al 25% cada uno, Vamos a hacer una extinción de condominio y me quedo la casa yo a cambio de pagarle a cada uno 20.000 €, la casa está valorada en 80.000 €. Me han comentado que a mi me corresponde pagar el 1,5 % del valor, por el impuesto de AJD, que son 1200 €. El caso es que los gastos de notaria y registro no se, aproximadamente, a cuanto ascienden. Por un lado me dicen que los gastos van a medias y por otro que le corresponde pagarlos a los vendedores, Si me pueden ayudar se lo agradecería, un saludo,
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Francisco,
agradecemos que nos hayas contactado para exponer tu asunto.
Al ser un tema personal, procedemos a contactarte por privado para tener más detalles. Un cordial saludo.
Maite
Buenas tardes, soy copropietaria de un piso con mis hermanos y mi madre de un piso que desearía adquirir. Mi madre posee el 68% y mis dos hermanos y yo el 10.66% cada uno. ¿Podría hacer una extensión de condominio sólo con mis hermanos, abonándoles su parte o tendría que hacerlos con todos los titulares?. ¿Tiene los mismos efectos que si en lugar de eso hago una compraventa pagando el 8%? En caso de que mi madre quiera repartir su parte en vida, ¿Cuánto pagaría ella por esa donación y cuánto mis hermanos y yo por recibir ese dinero a partes iguales? Estoy hecha y lío. No sé de qué forma plantearlo para que sea mas ventajoso para todos, porque estaríamos hablando de una valoración total del piso de 90.000 euros aprox. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir Maite!!
Resuelto por teléfono! Un cordial saludo!
Joan
Buenas noches,
Estoy en la misma situación. ¿Cómo lo resolvió?
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Joan,
nos ponemos en contacto contigo por privado para tener más detalles de tu asunto y ver la manera de enfocarlo la división de la cosa común.
Encantado de saludarte,
Fernando Garcia Gonzalez
somos dos hermanos y tenemos dos pisos al 50% los dos. Mi pregunta, como hacer para que cada uno se quede con uno y pagar los minimos impuestos. Donacion, venta, gracias de antemano, los pisos estan en madrid
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Fernando,
gracias por hacernos la consulta. Procedemos a contactarte por privado para tener más detalles.
Un saludo,
antonio
Mi caso es exactamente igual, como tenemos que actuar.
las propiedades están en Madrid
Milagros
Me puedo negar a firmar en condominio y si me niego me puedo perjudicar en algo
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Milagros. En cuanto a firmar en condominio te refieres a adquirir un bien en propiedad y condominio con otras personas o a que ese bien compartido con varias personas quiere deshacerse? Nos ponemos en contacto por privado para tener más detalles, ya que la respuesta en uno u otro sentido puede ser diferente. Encantado de saludarte,
Maria del mar
Somos 4 hermanos y vamos a proceder a la extincion de condomino a mi nombre.
Pagare a cada uno de ellos el 25 % que le corresponde a cada uno.
Me gustaria saber quien se encarga de los gastos de notaria y registro es a medias entre todos o soy yo quien corre con los gastos?
Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimada María del Mar,
gracias por escribir. Procedemos a contactarte por privado para atender tu caso.
Un cordial saludo,
Paco
Buenos días.
Somos tres hermanos y nos disponemos a extinguir dos condominios de nuestros padres, el primero de hace 19 años al fallecimiento de mi madre, que se lo adjudicarían en gran parte mis dos hermanos y me compensarian
económicamente a mi y el segundo que es el de mi padre que fallecío hace 4 años me lo quedaría yo con lo que tendría que abonarles su parte, ya que me dicen que al ser diferentes condominios no podemos compensarlos, de ser así habría que pagar a comunidad autónoma el 1.5% o el 8 y a hacienda en el caso compensación económica entre hermanos? y a nivel de I.R.P.F
Gracias y un saludo
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Paco,
agradecer que nos hayas expuesto el caso. Visto el contenido, hemos procedido a contactarte por privado para disponer de más detalles.
Un saludo,
Guillermo Garcia
Somos dos hermanos que en la actualidad por herencia tenemos dos inmuebles compartiendo cada propiedad al 50%.
No sabemos que valoración reflejar en escritura de extinción de condominio. Los inmuebles tienen valores distintos según catastro al dia de hoy y tambien sobre precio mercado la diferencia de valoración puede oscilar entre 20.000 y 30.000 euros. Ambos estamos conformes que al que le toque el de menos valor no le pague compensación económica al otro hermano. Un inmueble estaría entorno a 50.000 euros y otro en 30.000 . Para evitar problemas habíamos pensado equiparar ambos a 40.000. Que sucedería? Que repercusiones tiene para el que recibe el de valor 30.000 con reflejo en escritura de 40.000. Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Guillermo,
gracias por exponer tu caso. En relación con el asunto, procedemos a contactarte por privado para poder ver este asunto con detenimiento.
Recibe un cordial saludo,
Carolina
Buenos días,
mi caso es muy parecido: son 2 propiedades una tiene más valor que la otra y se compensará con dinero la de menos valor para que las 2 partes sean iguales. ¿qué repercusiones económicas tiene el que «paga» esta compensación y cuáles el que la recibe? me refiero en material de impuestos. Gracias por atenderme.
Gisela
Hola buenas noches, quería informarme sobre un tema de herencia ,tenemos que hacer una adjudicación de herencia sobre un piso que fuera propiedad de mi padre y su hermana la cual nos cede su parte ,cual sería la forma más económica,?
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Gisela,
gracias por contactarnos. Procedemos a escribirle por privado para tener más detalles.
Un cordial saludo,
CHARO
HOLA, SOMOS DOS HERMANOS, HEMOS HECHO UNA DISOLUCION DE CONDOMINIO DE UNAS FINCAS RUSTICAS, A L AHORA DE HACER LA AUTOLIQUIDACION LA COMUNIDAD AUTONOMA DE CASTILLA Y LEON NO LA ACEPTA, ES LEGAL !!!! GRACIAS
Ana María
Buenas tardes, quería hacerle una consulta sobre la disolución de un condominio.
Somos tres familiares que hemos heredado una vivienda, dos de nosotros nos queremos quedar con la vivienda dándole el tercio correspondiente a la otra.
Cuál sería la forma más ventajosa, económicamente hablando, para realizar esta adquisición de vivienda, a través de la extinción de un condominio o a través de una compraventa de vivienda. Tengo entendido que tributan de forma distinta.
Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Ana,
gracias por contactarnos. Lo conveniente en cada caso es hacer una simulación. Procedemos a contactarte por privado.
Un saludo,
Antonio
buenas tardes. Les comento. Mi compadre y yo tenemos al 50% la titularidad de una oficina. Nos han comentado que la forma mas beneficiosa de cara a impuestos de vender mi parte a él es mediante la extincion del condominio. Pero he leido que se requieren algunos requisitos. No sé si los cumplimos. ¿Podrian ayudarnos? muchas gracias
Maria
Somos 4 hermanos, hace 4 años falleció mi padre y realizamos la adjudicación de la herencia y realizamos los pagos de sucesiones y plusvalias. Nos adjudicamos el 8% de cada inmueble los hijos y mi madre el 16.66%
Ahora a fallecido mi madre y queriamos saber si podemos ahorrar algun impuesto porque hay dos inmuebles valorados en 110000€ y 160000€ y dos hermanos estan dispuestos a quedarse con ellos.
Podemos aceptar la herencia de mi madre y ese mismo día con una extinción del condominio realizamos la venta de los inmuebles. ¿quien paga los gastos de plusvalia, notario…el que paga o el que vende? Se puede ya escriturar a nombre de los nuevos propietarios. ¿Si yo me quedo con el piso de 110000€ como me paga mi otro hermano su parte de 160000€?No entiendo lo de ajudicación por exceso…
Muchas gracias por la ayuda
Jesús Rodríguez
Buenas tardes, somos dos hermanos que tenemos una casa, un piso y un campo Rustico todo al 50% cada uno, Uno de los dos se quiere quedar con la casa para el y los 2 estamos de acuerdo a cambio de una čantidad económica, el piso y el campo lo queremos seguir teniendo igual que ahora al 50% cada uno. Mi pregunta es ¿procede en este caso una extinción de condominio?
Juan Carlos
Buenas tardes,
Me pasa un caso muy parecido a Francisco, mi madre acaba de fallecer y mi intenciones quedarme con la casa,liquidaré la hipoteca y le daré a mis hermanos 150000 e .
Cuales son los pasos a seguir? Tenemos qué realizar esto siguiendo algún orden, antes de aceptar la herencia?
Muchas gracias
Manuel Lopez Ramirez
Hemos recibido en herencia dos plazas de garajes , de las que cada uno de los 7 hermanos tiene una séptima parte. La séptima parte de uno de ellos tiene anotación de embargo preventivo por un Banco , por una cantidad muy superior al valor de esa séptima parte, y no se llega a acuerdo. Nos han hablado de una extinción de condominio , llevar a subasta el bien y que cada uno de los hermanos reciba su parte y el acreedor también su séptima parte. ¿Es posible? . ¿Qué deberíamos hacer?
Enrique
Somos cuatro hermanos, por herencia nos corresponde a cada heredero el 25% en copropiedad de una vivienda. Puede asignarse la extinción del condominio a dos de los herederos?
rafael
buenas tardes.
¿y que pasa cuando uno de los hermanos lleva toda la vida viviendo en la casa que se va a heredar y todos los gastos los ha pagado la persona que ha fallecido?.
Si ese hermano nunca ha pagado nada y trabaja y ahorra.
¿me estas diciendo que con lo que se ha ahorrado puede pagarme la mitad de la casa?.
Si ha vaciado la cuenta corriente de sus padres con sus gastos… yo perdería.
Pierdo la mitad de la cuenta corriente y mi parte de la casa ella lo ha ahorrado por no pagar un alquiler.
¿tendría que hacer una colación?
Roberto
Hola, somos tres hermanos, tenemos un local a nombre de los tres y uno de nosotros quiere ceder su parte, sin compensacion economica, a los otros dos ¿Que forma seria la mas economica para los tres.
Muchas gracias y un saludo.
Miguel Jimenez
EN 1957 MEDIANTE ESCRITURA DE PARTICIÓN DE HERENCIA DE SU PADRE FALLECIDO EN 1939 SIN HABER OTORGADO DISPOSICIÓN DE ÚLTIMA VOLUNTAD, MI TIA JUNTO CON SUS HERMANOS Y MADRE ACEPTARON LA HERENCIA DE VARIAS FINCAS RUSTICAS EN RÉGIMEN DE CONDOMINIO.
CON FECHA 8/5/1998 AL FALLECIMIENTO DE SU MADRE, LOS HERMANOS DISOLVIERON EL CONDOMINIO, OTORGANDO A MI TÍA EL PLENO DOMINIO DE DOS FINCAS RUSTICAS.
EN 2017, MI TÍA VENDIÓ AMBAS FINCAS
A efectos del IRPF quisiera saber si se considera la fecha de adquisición la de 1957 o la de 1998 ;igualmente con el valor de ambas fincas en dichos años
Y reducciones tendrían la ganancia patrimonial obtenida
BELÉN DE LA CRUZ
Buenas tardes:
Mi consulta es sobre un inmueble del cual tenemos ya escriturado a nombre de 5 hermanos por haber fallecido mis padres, primero hicimos la adjudicación de herencia en el 2003 a la muerte de mi madre y escrituras al 20% cada hermano del inmueble en el 2014 al fallecimiento de mi madre. Ahora queremos escriturar el inmueble entre tres hermanos y dar la parte correspondiente a los otros dos hermanos. ¿Cuál es la mejor solución?
José
Buenos días,
Soy huérfano de padres y voy a recibir la herencia de mi abuelo. Hay varias propiedades entre ellas unas viñas y una vivienda. Tengo un tío que quiere quedarse con las viñas y nos comenta que realicemos la escritura de condominio en el mismo día que firmemos la herencia. No puedo acudir a la firma y haré un poder a mi hermana, ¿debo poner que sólo autorizo la extinción del condominio de las viñas o es de todas las propiedades?
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas José,
gracias por escribirnos. A la hora de hacer un poder notarial puedes indicar los requisitos de la representación de la apoderada, amplios o determinados a algunas actuaciones.
Un saludo,
luis javier
hola, tengo una vivienda a nombre de mi hermano y mia, donde vive mi padre, que tiene usufructo sobre la misma. hace un par de años hice un contrato privado (registrado legalmente) con mi hermano para que me dejara dinero para comprar una casa, en el mismo definíamos que se lo devolvería a la venta de la casa familiar. ahora hemos decidido que mi hermano se quede la vivienda y me de a mi una parte que acordemos. nos han comentado que se puede hacer una cesión pero en ese caso como se justificaría ante hacienda que mi hermano me diera esa remuneración acordada? esa parte acordada? por otro lado leo que para el condominio ha de haber una causa justificada? ¿podría ser el dejar a mi hermano la vivienda ya que yo soy propietario de otra? en fin no se si estoy planteando las preguntas de adecuada..
les agradecería cuando puedan me aclaren mis numerosas dudas
gracias de antemano por la atencion
un saludo
Almudena
Buenos días, tras repartición de herencia hace 8 años, tres hermanos hemos quedado como propietarios a partes iguales de una vivienda ubicada en la Coruña. A pesar de los problemas con uno de ellos durante años, han aceptado mi intención de quedármela a través de extinción de condominio. ¿Qué gastos debo soportar? ¿Es factible abonarle a uno una cantidad y al otro esa misma cantidad periódicamente en base a un acuerdo? ¿Debo declararlo en el IRPF?Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Almudena,
gracias por contactarnos. Procedemos a escribirte por privado para tener más detalles. Encantado de saludarte,
Maria
Buenas tardes, 3 hermanas y 2 propiedades(1 terreno y una casa de pueblo). Cada uno tiene el 33.33% del proindiviso. Tenemos tasaciones oficiales y mis dos hermanas proponen poner a la venta el terreno y yo que quiero quedarme la casa del pueblo les he ofrecido ya abonar la parte que les corresponde y así escriturar a mi nombre pero una de mis hermanas con la cual no me hablo quiere ahora venir al pueblo y disfrutar en verano y navidad. No tiene sentido que yo firme los terrenos si no aceptan que yo compre la casa. Ademas hay que hacer frente a los pagos de todos los inmuebles y no están por la labor
Hay alguna solución antes de ir al juzgado y acabar en subasta. Puede ser muy caro y tedioso
Maria
Buenas tardes:
Tenía pensado hacer una extinción de condominio con mis dos hermanos, pero para poder comoensarles tengo que pedir hipoteca, el banco me dice que si alguno de ellos está casado en gananciales no se puede hacer y tendría que ser una compraventa.
Es esto así? No he encontrado ningun artículo que indique tal cosa.
Podría informarme al respecto, por favor.
Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas María,
gracias por contactarnos.
Efectivamente, son dos procesos diferentes. La compraventa de un piso, o mejor dicho, el porcentaje que os pueda corresponder, siempre y cuando haya mutuo acuerdo para la venta, se tiene que realizar por compraventa. Otra cuestión es, que una de las partes quisiera comprar y otra no vender. En ese caso, tendríamos que acudir a un procedimiento judicial para extinguir el condominio.
Espero haberte podido ayudar. Cualquier cuestión, no dudes en contactar por privado.
Un saludo,
Jaime
Hola!
Mis abuelos murieron y mi madre y dos hermanas (solteras/sin hijos) son las herederas. Yo quiero quedarme con la casa pero la relación de mi madre y mia con las otras dos no es del todo buena por lo que sé que no me lo van a poner fácil. La tasación es de 75000 euros aprox. y yo puedo pagar como mucho 90000 por ella. No han hablado del precio oficial de venta pero querían ponerlo en 120000 euros. Legalmente, ¿cuales son las opciones que tengo para quedarme con la casa? Sólo cuento con el apoyo de mi madre.
Lo sé, es un caso complicado! 🙁
Luis Enrique de Garón Abogados
Buenas Jaime,
antes de nada, agradecer que nos hayas contactado. En relación con el asunto que planteas, siempre que hay un mínimo de confrontación, no hay proceso sencillo. Entiendo que lo que quieres hacer es una compraventa de inmueble, por lo que una acción interesante es formalizar dicha propuesta. La opción de la extinción de condominio…habría que estudiarla por ver su viabilidad.
No dudes en ponerte en contacto conmigo según vayan avanzando acontecimientos. Un saludo,
Angel Maestro Lopez
Buenas tardes:
Por herencia de mis padres soy propietario de un 25% de una vivienda junto con mis 3 hermanos.
Desde que nos hicimos herederos hace ya 8 años, NO HAN PAGADO ni un euro de gastos de comunidad, Ibi, impuestos locales, etc.
Hasta el dia de hoy, he ingresado mediante transferencias a la cuenta conjunta que mantenemos en una entidad bancaria 20.000 euros.
He intentado en varias ocasiones comprarles su parte pero el precio que me piden, no es acorde a la situacion actual.
Ellos han intentado vender el piso a través de varias agencias inmobiliarias y no lo han podido vender.
Que puedo hacer para recuperar para recuperar la parte proporcional que me deben?
Saludos y muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Ángel,
agradecer que nos hayas contactado para poder ayudarte en el caso. Tienes todo el derecho del mundo, como co-propietario, a reclamar todas las cuotas que has tenido que abonar en favor de la Comunidad que formáis. Es importante ver los plazos de prescripción, pero esas deudas se pueden reclamar con independencia de que queráis realizar una extinción de condominio. Si necesitas algún tipo de información particular, no dudes en contactarnos por privado.
Encantado de saludarte,
Iñigo
Hola,
quería saber si es posible la extinción de condominio entre 3 personas (familiares de primer grado), si dos de ellas se quedan con la propiedad comprándoles a la tercera su parte.
Puedo plantear el caso por teléfono,
gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactar Iñigo.
Si, es posible hacer esa operación.
Un saludo,
manuel
Buenas tardes.
Es posible realizar una extincion de condominio con mi pareja de hecho ( ambos tenemos el 50 % ) , o realizar una renuncia de la parte del condominio mio a favor de nuestra hija ? . Yo seguiria viviendo en la misma vivienda, y no habria contraprestación economica. Simplemente es para tener protegido este patrimonio ante la situación economica general, y yo siendo autonomo estoy bastante preocupado.
Luis Enrique de Garón Abogados
Estimado Manuel,
agradecer que nos hayas contactado. Esas formulas no son viables, al menos en el sentido que se le quiere dar. En mi opinión eso se consideraría una donación y hay que pagar impuestos. Habría que estudiar su caso para ver qué opciones encontramos. Quedo pendiente de tus noticias para cualquier aclaración.
alvaro
En una finca divisible entre 6 hermanas, una de ellas ha solicitado la extinción de condominio por vía judicial, habiéndose realizado el sorteo solo de 1/6 parte, que es la que le ha correspondido a ella, todas las demás siguen como propietarias de toda la finca, quien tiene que pagar los gastos del estudio de segregación, notaria y registro, para segregar el lote que le ha correspondido del resto de la finca
Rafael Julian
Buenas tardes, somos dos hermanos y tenemos por herencia una vivienda de dos pisos (con puertas de entrada independientes y sin nada en común sólo la fachada) es parte Alta y Baja así lo indica también el catastro donde dice que no hay división horizontal pero habla de vivienda 01 xx metros y vivienda 00 xx metros.
ahora mismo claro el 50% cada uno de la vivienda de dos pisos, pero quisiéramos poner una vivienda a nombre de uno y la otra al otro y así quedaría el 100 % de cada una para cada uno, valga la redundancia……
pero tendríamos que hacer lo de la Extinción del condominio?
ó cual sería la actuación correcta?
se devenga algún impuesto ? ó que situación fiscal genera?
Gracias
María
Buenas tardes, mi problema es el siguiente: A mi madre se le adjudica por testamento de sus padres una casa valorada en su momento en 200.000 ptas (año 1979), con la obligación de entregar a los demás herederos su participación en metálico una vez ocurrido el ultimo de los fallecimientos de sus padres. Mi madre tiene 5 hermanos más, y mis tíos han fallecido, quedando mis primos. Actualmente nos planteamos en que yo quiero quedarme con la vivienda, pero no sé si tengo que tasar la vivienda al precio de mercado actual y repartirlo entre mis primos. Gracias de antemano.
Oliver
Hola hemos heredado 2 pisos de igual valor uno de un valor muy superior a estos dos y una cuantía económica, el piso de más valor está hipotecado en una cantidad pequeña.
En una primera reparticion de la herencia cada uno nos quedamos con uno de los pisos de igual valor y el dinero y el piso de mayor valor quedo 50/50.
Ahora nos hemos arreglado de manera verbal de la siguiente manera el piso que tenemos al 50/50 quedaría para mi con la carga hipotecaria y el se quedaría el. Dinero de la cuenta y una compensación económica.
Mi problema es yo que me voy a. Quedar el piso que tributacion tiene la del 1% o la del 8 al extinguir el condominio
Gracias de antemano
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por contactarnos Oliver.
Ese planteamiento debemos de analizarlo con detenimiento en consulta, ya que que las extinciones de condominio, tal y como lo planteas, puede dar lugar a que lo que haya sea una permuta, que pueda haber ganancias patrimoniales u otras figuras. Quedo pendiente de tus noticias para tener más detalles por privado.
Encantado de saludarte,
Gemma
Buenos días,
Soy copropietaria con mis 2 hermanos y mi madre de una vivienda que vamos a vender, cada uno tenemos adjudicado el 16% y mi madre la parte restante y el usufructo vitalicio.
El caso es que uno de mis hermanos vive en el extranjero y no hace IRPF en España, y quiere seguir sin hacerla
Leyendo he visto que quizás lo mejor sea que haga una extinción del condominio de su parte, pero mi duda es…así no tributaria??? obviamente no se va a llevar dinero pq se lo va a dar a mi madre…
Gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Gemma.
Para resolver la cuestión entraríamos en el concepto jurídico de extinción de condominio. La disolución del proindiviso si tributa, dependiendo de la Comunidad. Lo que podría estar exento es de plusvalías, pero tendríamos que analizar el caso con detenimiento. Nos hemos puesto en contacto contigo para tener más información del caso.
Encantado de saludarte,
Juan Carlos
Hola,
gracias por el artículo. En mi caso personal, somos 3 hermanos que poseemos en común una propiedad que nos compró mi padre en vida y que, en consecuencia, no hemos heredado,. Somos los titulares los 3 a todos los efectos y así consta el registro. Uno de nosotros se quiere quedar con ella,¿podríamos optar por esta figura? Economicamente es mucho más ventajosa frente a otras. La duda es si solamente se puede utilizar la extinción en herencias o separaciones.
Muchas gracias.
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos Juan Carlos.
Si bien es cierto, la extinción de condominio es una operación que fiscalmente es interesante cuando se transmite el 100%. No solo es aplicable en herencias o separaciones al uso, sino en cualquier caso en los que haya transmisión. De igual modo, es una operación que puede tener sus riesgos, ya que se podría estar recurriendo a esta modalidad en lugar de otro tipo de impuestos con un tipo más elevado, y en ese caso la AEAT nos pueda abrir un procedimiento. Nos ponemos en contacto contigo para tener más información del caso y ver cómo lo podemos plantear. Encantado de saludarte,
María
Buenos días, mi consulta es sobre condominio. Somos cuatro hermanos y me quiero quedar yo con la vivienda que hemos heredado de mis padres. Mi pregunta es quien debe pagar los gastos de notaría al deshacer el condominio, Si se deben pagar plusvalías . Ya pagamos hace un año, cuando falleció mi padre, las plusvalías de herencia y si hay que pagar más impuestos y quien debe pagarlos.
Muchas gracias
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribirnos María. Nos ponemos en contacto por privado para tener más información sobre la extinción de condominio que queréis realizar y si cumplís los requisitos, tipo impositivo aplicable a los actos jurídicos documentados, etc. Seguimos en contacto.
maria CC
En el 2021 mi hermana y yo hemos hecho la adjudicación de herencia de un inmueble. Mi hermana se ha quedado con el piso y me he compensado económicamente a mi por la mitad del valor que hemos declarado en Sucesiones.
Tengo yo que declarar en el IRPF-2021 ese dinero que he recibido. o, ¿no declaro nada?. O lo declaro como??
Luis Enrique de Garón Abogados
Gracias por escribir María. Por recibir una herencia lo tienes que declarar, entre otros, en el impuesto sobre la herencia modelo 650. Ya tendríamos que ver su tramitación para poder decirte si ya está finalizada la herencia con el reparto y adjudicación. Nos ponemos en contacto por privado. Un saludo,
Ana
Hola, quisiera hacer una pregunta sobre casa heredada a 2 hermanos. Uno quiere quedársela y está mirando la extinción de condominio. Ahora no dispone de dinero para la otra parte, ¿se puede hacer en la extinción de condominio un pago al mes durante 10 años? O algún sistema de pago que no sea liquidar la parte en el mismo momento de la firma de condominio? Y en ese caso si fuera afirmativo, ¿ no se haría efectivo la posesión de la casa hasta que estuviera pagada? Gracias
Alberto
Pueden mis hermanos vender sus partes a una empresa sin avisarme (somos 4 y cada uno tiene el 25%) sin avisarme…Gracias
Emili
Buenas tardes. Supuesto de hecho: varios hermanos son propietarios de una vivienda. Uno de ellos no paga durante 2-3 años. El resto quiere reclamarle todo lo que les adeuda, pero saben que no tiene el deudor dinero, por lo que se plantean la posibilidad de embargar y quedarse con la parte de la vivienda que le corresponde al deudor. ¿Cómo sería eso posible? ¿Hay riesgo de que se llegue a subasta y se la quede la parte un tercero? ¿Operaría una compensación?
Miguel
Hola. Somos tre hermanos y tenemos varias propiedades en común. Ha surgido la posibilidad de repartir 3 casas entre los tres hermanos,
Uno quiere un piso y los otros dos quieren otros dos y seguir estando en común. NO va a haber contraprestación económica porque se va a repartir en partes con el resto de viviendas. Como se demuestra eso ante Hacienda?
El valor de mercado la casa de 1 y las otras dos juntas es similar para poder dividir entre los tres.
Muchas gracias.
elena
Buenas tardes:
Hace dos años hicimos una extinción de condominio entre hermanas. Mi porcentaje, una vez recibido, se lo cedí vía «cesión» a dos de ellas, las cuales pagaron el impuesto por esas cesiones. En mi declaración de la renta contaba mi incremento patrimonial, pero no ví por ninguna parte dónde poner que ese incremento lo cedí luego a dos de mis hermanas. El efecto final fue que cedí mi dinero y encima pagué a hacienda más del 150% de lo que había pagado un año mío estándard. ¿Cómo es posible que no pudiera restar de mi base esas cesiones? Gracias.
Antonia Salmerón
Agradezco tu consulta Elena. Para darte una respuesta con el abogado especializado, necesitamos revisar con detenimiento la información y conocer más sobre tu asunto.
Nos ponemos en contacto por privado, un saludo.
Fernando
Buen dia , una consulta , hay una casa ,que mi hermano me la da a mi, y tambien hay un local mas pequeño , si se puede hacer un condominio , el local y la casa esta a nombre de los dos , el se queda con el local es mucho mas barato y la casa es mucho mas cara, el se llevo otras reparticiones anteriores y me quedo la ultima que me corresponde a mi , el no quiere compra venta , o donacion , donacion es obervable entre hermanos, o division de condominio si se puede hacer como anotando que agregando muebles al local pequeño , antiguedades , mercaderias al local pequeño para llegar al valor mas cercano a la casa y hacer division de condominio , algunos escribanos dicen q se puede , otros dicen q no se puede porqu hay mucha diferencia de precios entre el local y la casa .. o estuve pensando en una permuta le agrego al local mercaderias y antiguedades y muebles todo para llegar al valor de la casa , … que opininon nos da usted .. gracias —
Antonia Salmerón
Buenos dias Fernando,
he contactado contigo por privado para poder recibir asesoramiento con el abogado especializado en tu asunto,
Quedo pendiente de tu respuesta, un saludo.
Jon Rotaeche
Hola!
Somos 5 hermanos que heredamos una casa indivisible en Navarra.
Dos de ellos quieren extinguir el condominio.
Entiendo que si llegamos a un acuerdo económico, los impuestos serían del 0,5% al 1% a pagar por los que reciben la compensación económica.
Los gastos de notario también?
Gracias.
Antonia Salmerón
Buenos dias Jon,
en relación a tu asunto fiscal acabo de contactar contigo mediante vía email, para proceder a resolver tu cuestión jurídica con el abogado especializado. Espero pronto noticias. Encantada de saludarte.
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