La extinción de condominio con compensación económica permite que uno de los copropietarios de una vivienda se quede con el 100%, pagando a los demás el valor de sus partes. Es la salida habitual cuando varios hermanos heredan un piso o una pareja se separa y uno quiere conservarlo. Fiscalmente es mucho más barata que una compraventa: quien se queda la vivienda paga Actos Jurídicos Documentados solo sobre la parte que adquiere, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%, y no se devenga plusvalía municipal. Quien recibe la compensación, en cambio, puede tener que tributar en su IRPF si la vivienda se ha revalorizado.
En esta guía, actualizada a 2026, nuestros abogados especialistas en extinción de condominio te explican cómo calcular la compensación, qué ocurre si hay hipoteca, qué impuestos se pagan y qué cambia si no hay compensación. Con más de 13 años de trayectoria y 2000 casos resueltos, tramitamos estas operaciones entre hermanos, parejas y socios.
¿Qué es la extinción de condominio con compensación?
Cuando varias personas son dueñas de una misma vivienda, cada una tiene una cuota, pero la casa no puede dividirse físicamente. Para poner fin a esa copropiedad, la ley permite adjudicar el inmueble a uno de los copropietarios, que compensa en dinero a los demás por el valor de sus cuotas. Lo explicamos con carácter general en nuestra guía sobre la extinción de condominio.
Las razones para optar por esta vía son muy variadas, como explica nuestro abogado Luis Enrique García: el vínculo emocional de uno de los copropietarios con la vivienda, la falta de acuerdo para venderla a un tercero, las dificultades de algunos herederos para pagar los impuestos de la herencia, o que uno de ellos haya aportado más dinero que los demás y quiera recuperarlo.
Cómo se calcula la compensación
La fórmula básica es sencilla:
Compensación = valor actual de la vivienda × porcentaje de quien sale
Dos aspectos son decisivos:
- El valor. Se toma el valor actual de la vivienda, no el que tuvo cuando se compró o se heredó. Lo habitual es encargar una tasación a un perito independiente, aunque las partes pueden pactar el valor que consideren oportuno.
- Las condiciones de pago. El acuerdo debe recoger el importe, la forma y el plazo de pago, y cualquier ajuste por gastos o aportaciones desiguales.
Conviene tener presente una advertencia fiscal: las partes pueden pactar el valor que quieran, pero Hacienda no aceptará como base del impuesto un valor inferior al de referencia que fija el Catastro para el inmueble. Y si la compensación es claramente inferior al valor real sin justificación, la diferencia puede considerarse una donación encubierta.
Si se aportó más dinero que el otro
La copropiedad suele figurar al 50%, pero en la práctica es frecuente que uno de los copropietarios haya pagado más: la entrada, más cuotas de la hipoteca o las reformas. Antes de fijar la compensación conviene liquidar esos créditos entre ambos, porque quien aportó de más tiene derecho a recuperarlo. Lo vemos en detalle en nuestra guía sobre qué hacer cuando la expareja no paga su parte de la hipoteca.
Si la vivienda tiene hipoteca
Si queda hipoteca pendiente, quien se queda con la vivienda suele asumir la deuda completa, por lo que puede descontar de la compensación la parte de la deuda que correspondía al otro.
Por ejemplo: dos hermanos son dueños al 50% de una vivienda que vale 200.000 euros, con 100.000 euros de hipoteca pendiente. Si uno se queda con ella y asume toda la deuda:
- Valor de la mitad del otro hermano: 100.000 €.
- Menos su mitad de la hipoteca, que asume quien se queda: 50.000 €.
- Compensación a pagar: 50.000 €.
Hay un requisito imprescindible que no conviene pasar por alto: el banco debe aceptar liberar de la hipoteca a quien sale. Si no lo hace, este dejará de ser propietario pero seguirá siendo deudor, y el banco podrá reclamarle. La extinción del condominio no afecta al banco por sí sola, de modo que la liberación debe negociarse antes de firmar.
Qué impuestos se pagan
| Impuesto | Quién lo paga | Cómo funciona |
|---|---|---|
| Actos Jurídicos Documentados | Quien se queda la vivienda | Sobre el valor de la parte que adquiere, al tipo de su comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5% |
| Transmisiones Patrimoniales | Nadie | No se paga, siempre que la vivienda sea indivisible y la adjudicación respete las cuotas |
| Plusvalía municipal | Nadie | No se devenga, porque no hay una verdadera transmisión |
| IRPF | Quien recibe la compensación | Si la vivienda se ha revalorizado y la compensación se calcula sobre el valor actual |
Actos Jurídicos Documentados, solo sobre la parte adquirida
Durante años, algunas haciendas autonómicas calcularon el impuesto sobre el valor de toda la vivienda. El Tribunal Supremo, en una doctrina consolidada desde octubre de 2018, estableció que la base es únicamente el valor de la parte que se adquiere. Siguiendo el ejemplo anterior, en Madrid, con un tipo del 0,75%, el hermano que se queda la vivienda pagaría unos 750 euros sobre la mitad que adquiere, y no 1.500 sobre el total.
La gran ventaja frente a una compraventa es evidente: si en lugar de extinguir el condominio se formalizara como una venta de la mitad, se pagaría Transmisiones Patrimoniales al tipo de la comunidad, que en Madrid es del 6%. Puedes ampliarlo en nuestra guía sobre los impuestos de la extinción de condominio.
IRPF de quien recibe la compensación
El Tribunal Supremo, en su sentencia 1269/2022, de 10 de octubre, estableció que la compensación que recibe el copropietario que sale genera una ganancia patrimonial sujeta al IRPF cuando se ha actualizado el valor de la vivienda entre su adquisición y la extinción, y esa diferencia es positiva. Si se mantienen los valores de adquisición, no hay ganancia.
Un ejemplo: compraste una casa a medias con tu pareja por 120.000 euros. Tras la separación, tu expareja se queda con ella y te compensa tomando como referencia su valor actual, 160.000 euros. Tu mitad te costó 60.000 euros y recibes 80.000, de modo que obtienes una ganancia de 20.000 euros, menos los gastos que puedas computar, que tributará en la base del ahorro.
Esa ganancia puede quedar exenta si la reinviertes en tu nueva vivienda habitual, o si tienes más de 65 años y era tu vivienda habitual.
¿Y sin compensación económica?
Es posible que uno de los copropietarios ceda su parte gratuitamente, sin recibir nada. Pero aquí la tributación depende de quiénes sean las partes y del contexto, y conviene distinguir dos situaciones:
- Entre hermanos u otros familiares, la cesión gratuita de una cuota es, con carácter general, una donación, y quien la recibe tributa por el impuesto de donaciones. En comunidades como Madrid puede quedar muy bonificada entre parientes cercanos, pero no en todas. Puedes verlo en nuestra guía del impuesto de donaciones en Madrid.
- Entre cónyuges en un divorcio, el Tribunal Supremo, en su sentencia 963/2022, de 12 de julio, declaró que la adjudicación de la vivienda habitual a uno de ellos sin compensación no es una donación, porque falta la intención de donar: se trata de un acuerdo bilateral dentro del convenio. Ese exceso de adjudicación tributa por la normativa del impuesto de transmisiones, no por donaciones.
Por eso no conviene generalizar la doctrina de 2022 a todos los casos: fue dictada para una ruptura matrimonial, y su aplicación a hermanos o a otros supuestos no es automática.
Entre hermanos tras una herencia
Es el supuesto más frecuente. Si la herencia todavía no se ha repartido, a menudo conviene adjudicar la vivienda a uno de los hermanos en la propia partición, compensando a los demás, en lugar de heredar todos en proindiviso y extinguir el condominio después. Según los casos, puede ahorrar un trámite y algún impuesto. Lo valoramos en cada herencia antes de firmar.
Si los hermanos ya son copropietarios, la extinción con compensación es la vía natural, con la tributación que hemos visto.
En un divorcio o separación
Si la vivienda era ganancial, no hay propiamente condominio: lo que se hace es liquidar la sociedad de gananciales, con un tratamiento fiscal todavía más favorable. Si se compró en separación de bienes o antes de casarse, sí hay condominio, y es importante elegir bien el vehículo, porque incluirlo en el convenio aprobado por el juez puede evitar el impuesto. Lo explicamos en detalle en nuestra guía sobre la extinción de condominio entre cónyuges.
Los pasos para formalizarla
- Tasar la vivienda y acordar el valor y la compensación.
- Negociar con el banco la liberación de quien sale, si hay hipoteca.
- Firmar la escritura de extinción de condominio ante notario.
- Liquidar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en el plazo de 30 días hábiles.
- Inscribir la vivienda a nombre del nuevo titular único en el Registro de la Propiedad.
- Declarar la ganancia en el IRPF de quien recibió la compensación, en la campaña siguiente.
¿Y si no hay acuerdo sobre el valor?
Es donde suelen surgir los conflictos: un hermano quiere quedarse la casa, pero los demás consideran que la compensación ofrecida es baja. Si no hay forma de acordarlo, cualquiera de los copropietarios puede ejercitar la acción de división de la cosa común, porque nadie está obligado a permanecer en copropiedad. Si en el procedimiento nadie compra la parte de los demás, el juez ordenará la venta en pública subasta y el reparto del precio, que normalmente será inferior al de mercado. Por eso, casi siempre compensa negociar, apoyándose en una tasación independiente.
¿Cómo podemos ayudarte?
Calculamos la compensación justa a partir de una tasación y de las aportaciones de cada parte, negociamos con los demás copropietarios y con el banco, redactamos el acuerdo y coordinamos la escritura, y elegimos la vía fiscalmente más favorable para que no pagues más impuestos de los necesarios. Si no hay acuerdo, ejercitamos la acción de división. Nuestro 92% de resoluciones favorables y una valoración media de 4.6/5 avalan nuestra forma de trabajar. Cuéntanos tu caso.
Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio con compensación
¿Cómo se calcula la compensación en una extinción de condominio?
Multiplicando el valor actual de la vivienda por el porcentaje de propiedad de quien sale. Si hay hipoteca y quien se queda la vivienda la asume entera, puede descontar la parte de la deuda que correspondía al otro. Con una vivienda de 200.000 euros al 50% y 100.000 euros de hipoteca, la compensación sería de 50.000 euros.
¿Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio con compensación?
Quien se queda la vivienda paga Actos Jurídicos Documentados solo sobre la parte que adquiere, al tipo de su comunidad, normalmente entre el 0,5% y el 1,5%. No se paga Transmisiones Patrimoniales ni plusvalía municipal, porque no hay una verdadera transmisión. Quien recibe la compensación puede tener que tributar en el IRPF si la vivienda se ha revalorizado.
¿Hay que pagar plusvalía municipal en una extinción de condominio?
No, con carácter general. La extinción de condominio no se considera una transmisión, sino la concreción de un derecho que ya tenía quien se queda la vivienda, por lo que no se produce el hecho que grava la plusvalía municipal. Sí podría devengarse si el exceso de adjudicación fuera evitable, por ejemplo porque el inmueble era divisible.
¿Tributa en el IRPF quien recibe la compensación?
Sí, si la vivienda se ha revalorizado y la compensación se calcula sobre su valor actual. Según el Tribunal Supremo, desde octubre de 2022 esa diferencia entre lo que le costó su parte y lo que recibe es una ganancia patrimonial. Si se mantienen los valores de adquisición no hay ganancia, y puede quedar exenta por reinversión en vivienda habitual o si es mayor de 65 años.
¿Se puede extinguir un condominio entre hermanos sin compensación?
Sí, pero entre hermanos la cesión gratuita de una cuota se considera, con carácter general, una donación, y quien la recibe tributa por el impuesto de donaciones según la normativa de su comunidad. La doctrina del Supremo de julio de 2022, que excluyó la donación, se dictó para la adjudicación de la vivienda a un cónyuge en un divorcio y no se aplica automáticamente a otros casos.
¿Qué pasa si no nos ponemos de acuerdo en el valor?
Cualquiera de los copropietarios puede ejercitar la acción de división de la cosa común, porque nadie está obligado a permanecer en copropiedad. Si en el procedimiento nadie compra la parte de los demás, el juez ordenará la venta en pública subasta y el reparto del precio, que suele ser inferior al de mercado. Por eso conviene negociar con apoyo en una tasación independiente.
